「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[5361: 匿名さん]

マン管士試験では自治会法の問題は出ませんから
勉強しなくていいです。

[5362: 匿名さん]

>>5352 匿名さん
民法の強行規定とは、一例をお示しください。
>>5360 匿名さん
民法の強行規定はマンション管理士試験の
基本中の基本ですか、
これを知らないのはマンション管理士試験
を受けたことがないのですか、初耳ですが、
ところでお宅はマンション管理士さんですか、？

[5363: 匿名さん]

違いますよ。
単なるマンションの住民です。
しかし、強行規定と任意規定ぐらいは常識の範疇ですね。

[5364: 匿名さん]

>>5346 匿名さん 1日前
>>5363 匿名さん
再三おたずねします。
民法の強行規定を教えてください。

[5365: 匿名さん]

第193回国会　参議院　法務委員会　第14号　平成29年5月25日
https://kokkai.ndl.go.jp/#/detail?minId=119315206X01420170525&curr...

318　山口和之

○山口和之君　民法の条文の中には任意規定と強制規定があります。契約自由の原則があるとはいっても、強行規定に違反する契約は無効となります。

そのため、どの条文が任意規定でどの条文が強行規定かは非常に重要であるが、国民は何を基準に判断すればよいのか、教えていただきたいと思います。

319　小川秀樹

○政府参考人（小川秀樹君）　法令の規定のうち、当事者の意思いかんにかかわらず適用されるものを強行規定といい、当事者間の特約が優先し、当該規定と抵触する特約がない場合に適用されるものを任意規定と申します。

　ある法規がそのいずれであるかにつきましては、条文に別段の意思表示がないときはとある場合のように、任意規定であることが形式上明らかであることもございますが、一般的にはその条文の文言から形式的に区別がされるものではなく、その法規の趣旨などから具体的に判断することになると言われております。

　また、ある条文が強行規定と言われる場合にも、例えば一方当事者に不利な場合にのみ強行規定として扱われるといったこともあり得るため、これを一概に示すことには困難も伴うものでございます。

[5366: 匿名さん]

>>5364さん
区分所有法は民法の特別法であり、民法に優先されます。
又、区分所有法の任意規定に関しては、規約に規定すれば
区分所有法に優先されます。
あなたは強行規定については知っているんでしょう。知らなければ
区分所有法第３１条を検索してください。
民法の強行規定の一例としては、規約改正や建て替え決議等が
あります。

[5367: 匿名さん]

強行規定はすくないですから、調べればすぐ
分かりますよ。

[5368: 匿名さん]

>>5359 匿名さん
自治会法とはどんな法律ですか？。

[5369: 匿名さん]

>>5368さん
あなたが教えてください。知らないんですか。

[5370: 匿名さん]

>>5366 匿名さん
分譲マンションの管理規約や建て替え決議は民法の強行規定の一例ですか？。私は初めて聞きました、教えてください。
>>5369 匿名さん
自治会法は私は初めて聞きました。教えてください。

[5371: 匿名さん]

>>5370さん
そうではないんですか。
うちが管理を委託している管理会社のフロントは
そうだといってますよ。
マンション管理士の資格ももっていますしね。
自治会法については正式名称ではないんですが、分かれば
いいんじゃないですか。何をそんなに気にしてるんですか。

[5372: 匿名さん]

>>5370さん
あなたは強行規定について知っていてわざと質問しているようなので、
ちょっとふざけて書き込みをしましたが、あまりにしつっこいので
区分所有法の強行規定について書き込みをしますね。
区分所有法の強行規定には下記のものがあります。
①専有部分と共用部分の持ち分の分離処分の禁止
②共用部分の重大変更の決議要件のうち議決権数
③管理所有者による共用部分の重大変更行為の禁止
④規約の設定・変更・廃止に関する決議要件
⑤集会招集請求権の定数の増加禁止
これ以外に全部で１２項目あります。
勿論、区分所有法以外の強行規定に反する規定も規約で規定しても無効
となりますよ。
これとは別に、絶対的規約事項と相対的規約事項も知っておいた
方がいいでしょう。

[5373: 匿名さん]

自治会法に詳しいのは>>5346さんだろう。
初歩的なことを分かって書き込みしてるはずだから。

[5374: 匿名さん]

自治会法ｗｗ

[5375: 匿名さん]

>民法の強行規定の一例としては、規約改正や建て替え決議等が
>あります。
民法？区分所有法の強行規定でしょうなあｗ

[5376: 匿名さん]

ま、管理士じゃなくて管理士「等」ですからｗ

[5377: 匿名さん]

自治会について定めた市条例で、自治会への加入が強行規定？
（「区」は自治会のこと。）

・●●市自治基本条例
https://www1.g-reiki.net/komoro/reiki_honbun/e709RG00000961.html

(区への加入)
第9条　本市に住む人は、前条第1項の目的を達成するため、区へ加入しなければなりません。

・朝日新聞デジタル 2015年10月18日
https://www.asahi.com/articles/ASHBF5CHDHBFUPQJ00N.html

　市企画課に聞くと「理念を決意として表したもの。義務というわけではありません」という説明です。

[5378: 匿名さん]

匿名掲示板だから偽マンカン士も登場
用語一つでメッキが剥げる。今回は自治会法、民法の強行規定等。

[5379: 匿名さん]

ここは管理組合の掲示板です。
自治会のことはどうでもいいでしょう。

[5380: 匿名さん]

>>5373さん
5372に詳しく書き込んであるので、それでいいでしょう。
このスレは批判するだけのスレではないのです。

[5381: 匿名さん]

>>5379 匿名さん
うちのマンションは大型で管理組合とマンション独自の
自治会が併存している。無関係ですみません。
小型のマンションでは自治会とは関係ないでしょう。
チャッカリ自治会費は自動振替されていたりしているの
ではないでしょうか。
振替口座の管理費等の金額を調べなさい。

[5382: 匿名さん]

5372のどこに自治会法のことが詳しく書き込んであるのか？
支離滅裂ですねｗ

[5383: 匿名さん]

うちのマンションもマンション内自治会です。
大型マンション故にマンション内自治会が誕生するのです。
地域の自治会ではマンションの住民が自治会員となれば
吸収されてしまうので、敬遠されるのです。
自治会費は一応全員自治会員となっていますので、自治会費の
徴収や口座引落を節約するために、自治会の便宜を図っています。
しかし、自治会と理自治会が混同することはありません。
役員も当然別々ですし、会計はいわずもがなです。
自治会が組合に対して、また組合が自治会に対して口出しする
ことはありません。全くの別物としてそれぞれが管理されています。
管理組合は規約や区分所有法を自治会は地方自治法に基づいて
運営がされています。

[5384: 匿名さん]

>>5382
だから人のあら捜しや批判はここのスレをみている者に
とっては何の役にもたたないんですよ。
あなたのしっていることを書き込めばいいんです。

[5385: 匿名さん]

>>5375 匿名さん
本物の一言でしょう。ありがとう。

[5386: 匿名さん]

>>5372 匿名さん
自治会法の説明付則です。偽物でしょう。信頼できない。

[5387: 匿名さん]

>>5382 匿名さん
本物の一言でしょう。信頼できます。

[5388: 匿名さん]

>>5384 匿名さん
よく理解しています。本物でしょう。信頼できます。
信頼できる方の一言でマンション管理に携わる者と
して力強いです。

[5389: 匿名さん]

自治会法はご愛嬌ですが区分所有法は真面目に取り組みましょう。

[5390: 匿名さん]

まだ地方自治法のことをいってるんですか。

[5391: 匿名さん]

自治会法＝地方自治法のつもりなのだろうか？
しかし、地方自治法を自治会法と通称する人はいないと思う
少なくとも公務員試験を受かった奴は自治会法なんてマヌケな呼び方はしない

[5392: 匿名さん]

おそらくマンション管理士業界では地方自治法のことを自治会法と呼ぶのだろう
旅行業界の人がハワイのことをワイハと言うような一種の業界用語なんだｗ

[5393: 匿名さん]

>>5391 匿名さん
そうです。
>>5392 匿名さん
マンション管理士で地方自治法を自治会法などと
言う馬鹿はいません。

[5394: 匿名さん]

又、批判だね。
知ってれば批判しないでここに書き込めばいいだけ
なんだけどね。
正式名を書いてなかったのでしつっこく指摘されていたので
5383では地方自治法と書いていたんだけどね。
自治会法の方が分かりやすいかと思ってかいたんだけど、
試験や弁護士でもないんだから、分かりやすいほうでいいかなと
おもったんだけど、こんなことでも批判やあら捜しをする者が
いるんだね。

[5395: 匿名さん]

給排水管の共用部分（本管部分）と専有部分（支管部分）について

　給水管の竪管（共用部分）は、廊下に面したメーターボックス内にあるので、共用部分
と専有部分を明確に分けることができます。
　排水管は、共用部分となる竪管（共用部分）は専有部分内にあります。
　本管部分は、どちらも共用部分であり、管理組合が長期修繕計画に基づいて実施しま
すが、専有部分である、支管部分は、各区分所有者の責任と負担で行わなければなり
ません。
　排水管の本管の工事をする時は、支管部分も一緒にやる方が効率的です。というのも
工事は、大掛りであり、囲い壁の解体工事、背板解体の工事、床板の剥がし、養生等が
あり、工事費は取替工事よりも、内装工事の方が高くなるからです。

　又、給水管の工事は専有部分は各区分所有者負担となりますので、各人の負担が大
きいのとやれる者とやれない者がいるので、組合がやるのが理想的です。
　しかし、その為には修繕積立金の値上が必要となってきます。

　間違いなく、給排水管の取替えをしなければならない時期はきます。

[5396: 匿名さん]

>>5394 匿名さん 26分
地方自治法の方が解りやすい。

[5397: 匿名さん]

>>5394 匿名さん
あなた独自の呼称ではねぇ…
意味も変わるし、まぁ23世紀には
そう呼んでるかもね。

[5398: 匿名さん]

マンションの維持管理を真剣に考えるなら
究極的には専有部分の給排水管問題を考慮
しなければいけないでしょう。
当然大規模修繕工事や大型設備の更新工事
についても計画的にやらなければならないでしょうが。

[5399: 匿名さん]

築２０年より築浅のマンションであれば、殆どが
塩ビ管を使用していると思います。
塩ビ管であれば、錆びることはありませんが、継手
部分については、地震や経年劣化により緩み等が出て
そこから漏水が発生してきます。
しかし、いくら継手部分だけの交換でいいといっても
工事をするとなれば、床板や背板を外したり、養生を
したりと大掛かりな工事となります。
又、水の使用が一定時間できませんので、トイレとかも
使えません。トイレもすべての住民が隣の家のものを
借りるというわけにもいきません。
仮設トイレも必要になります。
このように大変な作業と経費が伴う給排水管の工事ですが
どこかの時点でやらなければならない時期が必ずやって
きます。それができなければいずれスラム化してしまいます。

[5400: 匿名さん]

専有部分の給排水管まで長期修繕計画に入れ、
修繕積立金を準備しているマンションはいいですね。

[5401: 匿名さん]

専有部分の給排水管の修繕をやるのは難しい。
工事も大変だし、修繕積立金の値上げもやらなければ
ならない。
用意周到が要求される。
勿論工事は業者がやるが、それをやるには理事会の
知識も必要。
やるときは、理事も勉強会をして知識や情報を増やす
必要がある。

[5402: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。

[5403: 匿名さん]

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

　　　＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用
　　　　　共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り３０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で
　　　　　済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。

[5404: 匿名さん]

自治会は自治会法で運営されます。

ｗｗ

[5405: 匿名さん]

専有部分内（室内）にあるインターホンやガス漏れ検知器などは
組合員の私物ですが、標準管理規約２１条２項に引っ掛けることで、
設置や交換費用を管理組合持ちにすることは可能です。
水回り（給排水管の枝管）も同じ理屈が成り立ちますが、これは
ハナから共用部分に分類するほうが合理的でしょう。
枝管を修繕するために床下を素人組合員に勝手にガサゴソされては
危険ですからね。
枝管は専有部分だと言い張って水漏れを修繕しなかった管理組合が
痛い目に遭った裁判例もあるようです。

[5406: 匿名さん]

うちの場合はインターホンは共用部分、ガス漏れ検知器は
ガス会社のものとなっています。
専有部分の給排水管は当然専有部分ですが、その管理については
管理組合が経費の負担をすることが規約で規定されています。

[5407: 匿名さん]

うちのマンションでも標準規約２１条２項を管理規約にコピーして
給排水管の管理費用を管理組合持ちにしています。
問題は「管理」の内容で、国交省は「管理」とは清掃等であって
取替え等は含まないと考えてるようですが、果たして妥当か？
「清掃等」「取替え等」といずれも「等」の字が入っていて、
言質を取られまいとするお役所らしいですね。

[5408: 匿名さん]

標準管理規約の、専有部分である設備のうち共用部分と構造上
一体となった部分の管理を共用部分の管理として一体として
行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができると
規定されています。
但し、経費の負担については明記されていませんので、管理組合
としてやる場合は、規約に明記しておく必要があります。
当然、先行工事者に対しての経費負担も公平の観点から規定して
おくべきだと思います。

[5409: 匿名さん]

標準管理規約第２１条の規定があればお金を
借りるときに簡単に借りられます。
住宅支援機構から。

[5410: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。