「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[521: 匿名さん]

建物診断を行うメリット 　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[522: 匿名さん]

建物診断だけでは意味がありません。
共通仕様書を作るさいの数値や工事費の概算金額も
出してもらうことが必要です。

[523: 匿名さん]

管理会社対管理組合の構図は工事に関するものが
殆どです。
やはり利益やお金に絡む問題がお互いに大切なんでしょうね。
適正利潤、共存共栄の精神でお互いが望めばいいんですけど。

[524: 匿名さん]

デベ系の管理会社に管理を委託するからだめなんじゃないの。
しかし、マンションを建設すれば系列の管理会社に管理を委託
させるのは自然の理かな。

[525: 通りがかり]

52戸のマンションです。

一般会計のプール金はどれぐらいあればよいと考えられますか？

[526: 匿名さん]

管理費の予備費は５０戸程度なら１００万円程度でいいでしょう。
もし、管理費残が毎年増えていっているのならどこかの時点で
修繕積立金へ振り替えるといいでしょう。

[527: 通りがかり]

>>526 匿名さん
ありがとうございます。
毎年溜まっていった場合、管理費の値下げをした方がいいでしょうか？

それとも貯蓄として貯めていった方がよいでしょうか？

[528: 匿名さん]

>>527さん
私どものマンションでも毎年３００万円程度ずつ管理費の収支残が
増えていっています。
これは駐車場使用料の管理費充当分が多いからなんです。
現在検討しているのは、駐車場使用料の修繕積立金への充当分を
もっと増やすか、それとも一定年数ごとに予備費（次期繰越金）が
増えてきた時点で積立金へ移し替えをするかで迷っています。
管理費があまっているからといって管理費の値下げは絶対にだめ
ですよ。値上げするのは大変ですから。
修繕積立金はいくらあっても余ることはないですから。
積立金に余裕があれば、専有部分の配管を管理組合として共用部分
と一緒にやったり、玄関扉、サッシの交換も積立金があれば交換が
できますから。

[529: 匿名さん]

管理費は毎年収入も支出も殆ど変化はありません。
ただ、雑排水管の高圧洗浄は２年に１回なら不要の年も
あります。
又、消費税の値上も考慮しておく必要がありますが、これは
管理費の２％（次期繰越金は除く）見ておくことです。
補修費についてはその年度によってバラツキはありますが、過去
５年間の平均と一番多く使った金額を考慮してみておくべきです。
そういうことを検討して、それ以上余るのであればその金額を
積立金へ毎年予算化すればいいでしょう。
標準管理規約では、使用料はその管理に充当するほか、余ったものは
積立金へ振り返ることが望ましいとなっています。

[530: されるがままのマンションの住民]

>523
>管理会社対管理組合の構図は工事に関するものが
>殆どです。

工事であれ何であれ、「会社対組合」の構図なら組合で契約先を変えるとか、希少だが自力でやるとかで即解決できるでしょう。本当にモメているケースは「会社＆組合　対　組合員１～数名」の構図で対立が起きているはずです。権限の集中する理事会がどちら（会社or組合員１～数名）につくか、が焦点になりやすいですが、通常は会社の手練手管（テレンテクダ）に対する免疫を備えた管理組合理事会など存在しません。

>524
>マンションを建設すれば系列の管理会社に管理を委託
>させるのは自然の理かな。

経済的利益を追求する会社にとっての「自然」でしょう。当該物件の購入者、管理組合員の中には「不自然」に感じる人がいてよいし、極端かもしれませんがそう感じる人が皆無というマンションもありえますね。本来は組合内における割合がどうであれ、「不自然」に思う人の権利や資格は保障され保護されなければならないはずですが、現実にはそれが幻想に過ぎないと思い知って泣き寝入りするしかない展開が多いでしょう。
　管理会社の契約相手はあくまで管理組合という団体だと言い張って、組合員という個人は契約相手の「内部の問題」として会社は簡単に突き放せます。「不自然」に思う人の権利や資格が尊重されない原因には、団体（組織・集団）が構成員（個人）より重視される社会常識もあるのでしょう。会社は上記のように突き放す一方で、法的関係が問われないかに見える深層のレベルでは理事長を始めとする理事会、総会、専門委員会等の管理組合の仕組みを駆使してなるべく契約先の変更が起きないようにいろいろな手を打ってきます。会議に同席して助言したり、事前事後の事務（資料の編集、議事録案の作成）をやったり、管理規約や細則の改廃を指南したりして役員と接触し干渉するのはビジネスとしてです。

>528
>管理費があまっているからといって管理費の値下げは絶対にだめ
>ですよ。値上げするのは大変ですから。
>修繕積立金はいくらあっても余ることはないですから。

管理会社的思考、あるいはそれに魅了された住民（元役員）の主張にすぎないと思われます。少なくとも管理費や修繕積立金等を毎月納めさせられるだけで意思決定に実質の関与ができない一般組合員多数の声（意見）ではないでしょう。

[531: 匿名さん]

マンションを購入する者の殆どは初めての経験だと思います。
そういう者にとって管理組合とか管理会社とかに関心がある者は
殆どいません。
その中で行われている通常の管理についてはそういうものだと
おもっているでしょう。
管理費については、全国平均とそんな違わないと思います。だから
管理費については分譲時から値上げは殆どされていないでしょう。
積立金は別物で個人の積立金ですからね。
それから本当に揉めているケースは会社対組合対組合員１～２名の構図とかいってますが、その１～２名が住民からしたら浮いた存在になっているからでしょう。
具体的な事例が記されていないので一般論を書き込みました。

[532: 検討板ユーザーさん]

おかしいなと気付いたら投げ売りしてでも早目に売るべし。

[533: 匿名さん]

投げ売りはだめ
よく調べましょう

[534: 名無しさん]

>>531
そのパターン多いですよね、
よく研究していい事を言う人はいるけど
そういう人は唯我独尊になりがち。
丁寧に説明して同調者を集めるのがヘタ。
ややもすると理解出来ない住民を
バカ呼ばわりしたりして恨みを買ってしまう。

[535: 名無しさん]

>>531
積立金は個人の積立金…
それはおかしいですね。同意しません。

[536: 匿名さん]

積立金は読んで字の如く積立金です。
誰のための積立金ですか？
区分所有者のため＝個人のためです。
マンションを解体したり建て替えをやるときは、それに参加
しない者には、積立金が返済されます。

[537: 検討板ユーザーさん]

個人の積立金なら個人の意思で自由に引き出せるはず。

[538: 匿名さん]

>>537さん
積立金の取り崩しは総会の決議が必要なんです。
管理費はそれがないでしょう。
要するに積立金は各区分所有者が積み立てているお金です。
使うものも限定されています。
そして、管理費と修繕積立金は分離して管理することになっています。
但し、個人で自由に使うことはできません。

[539: 匿名さん]

修繕積立金は、集金の仕方、使いみち、使う時の条件等を
取り決めて積み立てるものです。
そして全員が使う又は関係のある共用部分に対しての支出
しかつかえません。

[540: 検討板ユーザーさん]

>>538 匿名さん

だから、アナタの書込みが可笑しいですという意味です。個人のお金ではなく、公共のお金です。