「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[5151: 匿名さん]

最寄りの金融機関が分譲マンションの管理費等の収納と支払を代行してくれたら自主管理できるのだが、と思い、支店長に膝ずめ談判をしたが聞き入れてもらえなかった。

[5152: 匿名さん]

口座引落の手続は、毎月誰かがやらなければならない。
会計は収納等と一緒に管理会社に依頼した方が楽だし
組合員の負担が軽くなる。
貸借対照表や収支報告書の作成は、毎日の収支の結果
作成できるものだから、会計担当にその役割をさせたら
誰もやる者はいなくなる。
自主管理のところは、会計担当に毎月２０万円程度の
報酬を支給しなければならなくなるので、結局は管理会社
に委託した方がいいでしょうね。

[5153: 匿名さん]

理事が手分けして各組合員宅を回って集金したらええのや
暇なジジババの運動不足解消にもなって一石二鳥や

[5154: 匿名さん]

ひざ詰め談判て、手ぶらで行ってもアカンで
支店長さんがうなるほどのお土産が必要でっせ

[5155: 匿名さん]

それはいい提案だね。全員で交代でやるよう
提案してみよう。

[5156: 匿名さん]

>>5153 匿名さん
運動不足を解消はできるが、着服をされると困るので、やはり国土度交通省の登録業者でマンション管理業協会の保証機構に加盟している管理業者の方が安心ではありませんか、いかがでしょう。

[5157: 匿名さん]

そもそも役員の中に怪しげな奴がいるからな。
ジジイ役員は着服が発覚したら認知症のふりをしかねない。

[5158: 匿名さん]

>>5157
マンションの理事の選出は、殆どが輪番制を執っており
若者も、年配者もいるんではないの。
悪いことをするのは、年齢に関係ない。
それが分からないということは、あなたはマンションには
住んでいないんでは。
理事とかしたことないだろう。
マンションを購入するには、東京でいえば、５，０００万円
以上の資金がいるからね。

[5159: 匿名さん]

>>5158 匿名さん
この方は大規模マンションの管理経験がない方と見た。
マンションによったら５０００万位は小遣い銭ですよ。
だから役員選任方法で悩ましいです。

[5160: 匿名さん]

おもしろい人。

[5161: 匿名さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

[5162: 匿名さん]

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[5163: 匿名さん]

>>5161 匿名さん
保存行為は区分所有法でそのように決められてはいるが、
各マンションの規約では、
これと異なる決まりが設定されていな場合は危険である
からいち早く規約を制定することを提案します。
私のマンションでは、裏ボスと思われる組合員が過去に
この保存行為を規約に期待がないことを悪用して工事を
デッチあげていた。

[5164: 匿名さん]

>>5163 匿名さん
期待は　規定に　訂正　　失礼しました。

[5165: 匿名さん]

やはり保存行為はある程度は規約で規制
しておく必要がありそうです。

[5166: 匿名さん]

>>5165 匿名さん
デッチ上げ工事などはめったにないことですが、
管理会社でもそれに似たような工事も多々見受けられる
ことがあります。
組合の保険を使ったデッチ上げ工事も合法的な言い訳を
付けて工事をしている大手の管理会社もあります。
組合員はそう言った金遣いを他人の金みたいな感覚だか
ら収支報告での質問は皆無ですよね。
一人でも総会等で収支報告の件を細かく問い詰められる
実力のある組合員がいると解ると管理会社は気を引き締
めるけどね。
しかし、この組合員が役員になることをあの手この手で
阻止するのも管理会社ＴＣの手口です。

[5167: 匿名さん]

共用部分の工事を緊急を要するからといって
住民が勝手に工事をされると困るよね。

[5168: 匿名さん]

>>5167 匿名さん
困りますよ。勝手に住民の知り合いの業者に工事をさせて代金を建て替えたと言って費用を要求されていたのです。
それが保存行為に関する規約がないので区分所有法の規定を持ち出してきて請求されると無制限にこの連中に利用される危険性を感じました。
しかも自治関係の役員とか、過去の理事長経験者とかが利用しているのです。

[5169: 匿名さん]

区分所有法では、各人が勝手に工事をすることが
可能となっていますので、それを防ぐために緊急を
要するものは理事長権限にする規定にすべきです。
又、専有部分内の共用部分については、ガラスや
網戸の交換は各区分所有者でいいと思います。

[5170: 匿名さん]

保存行為は規約で集会決議事項又は理事会決議事項にするのがまともなマンション
各組合員を放し飼いにしてるマンションは住まないほうが良い

[5171: 匿名さん]

輪番制の役員なんかいくらでも辞退できる。
結局出てくるのは暇で馬鹿なジジババだが、
よほど変な運営をしない限り問題はない。

[5172: 匿名さん]

保存行為は建物の維持保全のためのものであり、
緊急を要するものは理事会を開催する時間は
ありません。
だから、規約で理事長権限にすればいいんです。

[5173: 匿名さん]

保存行為をもたもたして事故が発生したら理事の個人責任
だから理事なんかやってられないｗ

[5174: 匿名さん]

理事でも設備理事は責任を問われて賠償金を払わされるが
会計理事は平然としていられる
理事をやるなら会計理事がおすすめ

[5175: 匿名さん]

理事が責任を取られることはありません。
組合員全員で責任を負うことになります。

[5176: 匿名さん]

理事全員の連帯責任や。
半ボケ理事長と一連托生はキツイ。

[5177: 匿名さん]

コロナ退散の子供会の踊りを奉納しました

[5178: 匿名さん]

余裕があっていいね。

[5179: 匿名さん]

刑事事件でもない限り、理事だけが責任を取らされる
ことはありません。
マンション管理の責任は各分所有者全員で追うことに
なっていますよ。

[5180: 匿名さん]

中庭で暴れまくる子供が増えたので北東の方角に小さな祠を作る計画が浮上。

[5181: 匿名さん]

マンション管理に役に立つ書き込みがないね。

[5182: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

[5183: 匿名さん]

マンション管理は管理会社によって大きく左右されます。
しかし、管理会社を変えることは輪番制の理事では難しい。
面倒なことは先送りしようとしますからね。

[5184: 匿名さん]

>>5183 匿名さん
内は順番性の理事が理事長になり、先送りした悪事の数々を過
去に遡って、管理会社ＴＣと悪徳組合員を10年かけて暴き出し
て改善した。
これ以上はできないところまで改善されている。、
今は資産価値も相場に戻っている。皆さんに公開したいくらい
ですが、法律の壁がありますのでご想像にお任せします。
今はこの優秀な理事長はしりぞき後任が順番で管理している、
悪徳組合員も組合員の知れ渡る羽目になり静かにしている。
管理はやればやるほどやりがいがいがあります。順番管理も
捨てたものではありません。

[5185: 匿名さん]

マンション管理の基本は、全員で順番に理事をやり
管理していくことです。

[5186: 匿名さん]

理事が務まらないようなバカは賃貸に住み続けるべきです

[5187: 匿名さん]

なんでも批判したいんだね。
会社ではみんなとうまくいってるのかな？

[5188: 匿名さん]

自分のとこの管理組合が管理を委託している管理会社との
各部門ごとの費用は相場と比べて高いか安いかの資料ぐらい
は把握しておく必要はありますね。

[5189: 匿名さん]

例えばエレベーターの保守点検費とか
雑排水管の高圧洗浄費とか。

[5190: 匿名さん]

そういったことはお宅のマンションで現場
を見ないと投稿できませんよ。

[5191: 匿名さん]

結局は住民の「質」になる。悪ければ、管理会社の暴走や放置を
招くし、逆に理事側の暴走も有り得る訳で。
　そもそもマナーが遵守されていれば、総会もシャンシャンで
終わるでしょう。
　管理会社の委託費、修繕費用は数社から取り寄せ審議する位の
力量は求められる。内部や管理会社と揉めた際にこそ、マンション
管理士のサポートが必要かと思う。
　私は結局転売し、今は快適に戸建派になりました。
結局は戸建てそうですが「住民ガチャ」なので当りが悪い事もあるね。

[5192: 匿名さん]

ここはプロへの質問でしょう。

[5193: 匿名さん]

>>5190さん
全国の相場はわかりませんか。

[5194: 匿名さん]

>>5192さん
プロは報酬を得てやるものですよ。
つまり職業人ですから、ここでは報酬は支払われませんので
プロとしての書き込みはないでしょう。

[5195: 匿名さん]

>>5191さん
現在は逆に会社をリタイアしたら戸建てからマンションへ
移ってくる傾向にありますよ。
老人になってから、庭の手入れ等をするのは体力がありません。
それに、病院や買い物、娯楽施設、交通の便のいいマンションの
方が便利ですから。

[5196: 匿名さん]

>5193 匿名さん

あるコンサルタント業者の目安金額が参考になるかもしれない。

管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある？
https://diamond.jp/articles/-/238257

図表４３　管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）

管理員人件費（通勤方式）　１名当たり月額　２７万円
　通勤で週４０時間勤務の場合

管理員人件費（巡回方式）　１名当たり週４日・３時間勤務での月額　９万円
　清掃を主な目的とし、ゴミ収集日時に合わせて出勤

２４時間遠隔監視費（機械警備）　月額　３万円
　火災警報・非常通報・貯水槽の満水減水警報等を対象とした機械警備料

事務管理業務費　１戸当たり月額　１５００円
　一般管理費と管理報酬という項目がある場合はその合計

エレベーター保守点検費　１基当たり月額　４万円
　フルメンテナンス契約、月１回の保守点検、１４階建てまでの場合。高層は金額が高くなる

機械式駐車場保守点検費　１パレット当たり１回金額　２５００円
　２段または３段ピット式で２０パレット以上の場合。年間委託費を年間保守回数で割り、さらにパレット数で割った単価。保守回数は年４回～６回が一般的。

消防設備点検費　１戸当たり年額　４０００円
　年２回実施。ガス感知器の有無など点検箇所により幅がある。地下駐車場に泡消火装置やハロン消火設備があると、目安金額は１戸当たり１万円を超える

建築設備点検費　１戸当たり年額　１５００円
　年１回実施。５０戸のマンションで１戸当たり目安。戸数が多ければ安くなる

雑排水管清掃費　１戸当たり１回金額　４０００円
　２年に１回実施するのが一般的。管理費会計ではなく修繕積立金会計に計上されることもある

設備巡回点検費　１回当たり金額　２万円
　給水ポンプの点検など。実施回数はマンションにより異なる

※マンションの規模、立地等によって幅がある

割高な項目を見つけて値下げ交渉する

（本原稿は、ソーシャルジャジメントシステム編、廣田晃崇著『マンション管理はこうして見直しなさい[新版]』からの抜粋です）

発行年月：2020年06月
ダイヤモンド社

[5197: 匿名さん]

>>5195さん
　ありがとうございます。家と共に朽ちる所存です（笑）
　ガーデニングにはまり過ぎて売却。タイミングが良く
　売却益が結構ありました♪

[5198: 匿名さん]

>>5197 匿名さん
私などは配偶者を失い子供の誘いで郊外の家を売却して
現在地下鉄徒歩２分以内で徒歩圏内に金融機関、スーパ
ー、コンビニ数店、レストラン、病院、等々と恵まれた
マンションの一室に住んでいますが、話し相手がいなく
て困ります。
時々以前住んでいた隣人が遊びに来る程度で退屈です。
最近は前の家を買い戻したくなりました。
前の家に住み続けた方がよかったように思いますが、
このまま朽ち果てるのでしょう。
マスコミに踊らされないように気を付けましょう。

[5199: 匿名さん]

>5196さん
ご親切に教えていただきありがとうございます。
多いに参考にさせていただきます。

[5200: 匿名さん]

特に年をとって一人になり、体も弱くなってきたとき、
買い物や病院、役所等に行く場合、戸建てはきついものが
あるのではないだろうか。
やはり近くにスーパーや病院がないと大変だと思う。
大きなマンションであれば、いろんなサークルもあるし、
老人クラブ等もあるので、友達はできやすいしね。
何かあれば管理人室に電話すればかけつけてくれるし。