「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[5121: 匿名さん]

フロントは忙しいから規約細則の改正作業なんかやってられない
マン管は暇だから安い金でやってくれる
マンション規約を一から書けるマン管はいない
標準規約のコピー程度の仕事に何十万もやる必要はなく8千円くらいでよい

[5122: 匿名さん]

>>5121さん
管理規約と各種細則を今までの改定分を含めて
１つの規約集にまとめあげるにはそれなりの時間
はかかりますよ。
当然知識も必要です。
いくら改定ではないとしても、マンションの住民
はやれないし管理会社もやってくれないのであれば
マン管士に依頼すべきでしょう。
報酬はどれぐらいかは分かりませんが、時給換算で
ある程度は計算できるのではないでしょうか。
パソコンに打ち込むにはインク代や用紙代もいりますしね。
５万～１０万円が妥当とは思われます。
私は２回管理規約と各種細則の全面改正をしたことが
ありますが、ボランティアとしてやったので、当然すべて
無償でした。専門委員会の検討会参加、現行規約と改正案の
比較表の作成、最後のまとめ等すべてやりました。
本音を言えば、パソコンのインク代と用紙代ぐらいは必要
経費として請求したかったのですが、ボランティアですから
それは仕方ないですよね。
災害のボランティアも交通費や食事代等はすべて自費ですから。

[5123: マンション修繕初心者さん]

5089の者です。
昨日修繕委員会が立ち上がりました。28世帯小規模マンションです。
大手デベ系の管理会社です。私は今年1月に入居しました。

委員会に参加して分かったこと。（私は住民の皆さんの温度を見たく静観してました
）
※住民から毎月払う修繕積立金が近隣相場から約15％ぼど高いことへの不満がある（私は小規模マンション故にしょうがない事だと思っている）
※設計管理方式の施工は管理会社として請け負えない。
※5095さんがおっしゃられたように管理会社なのでマンションをよく理解しているとの提言有り
※過去を遡り色々な管理会社のずさんな対応、施工ミス、その都度行われる小修繕費の高額なことで、管理会社主導で行われる予定だった責任施工方式へは疑義が残っているし何より価格競争が無い分高額なのは間違いなくそれも困る。しかし大規模修繕工事中の災害やその後に施工不良等で管理会社が責任を放棄されるのも困る。

分かりづらく申し訳ございませんがこんなところでした。
昨日の段階では専門委員会の話は出ず次回の委員会は9/7となりました。

[5124: マンション修繕初心者さん]

修繕委員会は管理会社の担当同席の下管理組合で発足したものですが、もし今後設計管理方式を取ると決めた場合、管理会社は同席しませんでしょうか？

施工業者を選定する上で、どこを重視して選べばいいのでしょうか。

[5125: 匿名さん]

>>5124 マンション修繕初心者さん
修繕委員会発足に管理会社を同席したことは今後の介入を組合が許可したものと解釈できるので方式を決めるときも同席（介入）を許可するのが常識でしょう。
私のマンションは管理会社の同席（介入）は原則認めません。
会計報告と重要事項の説明のみは同席（介入・出席）は強制している。修繕等であってもは組合依頼以外は同席させない。

[5126: 匿名さん]

>>5124さん
設計監理方式を採用するとしても、管理会社が
その会議に出席しないということはありえません。
管理会社との委託契約の中に、理事会支援業務と
いうのがあると思います。
施工会社を選定する中で一番大切なことは、同じ条件で
相見積もりがとれるかどうかでしょう。
そして、出てきた相見積もり金額と、業者の説明会の中で
専門委員会で評価をして決めればいいでしょう。

[5127: 匿名さん]

専門委員会には管理会社も原則出席しなければなりませんが、
オブザーバーとして出席してもらえばいいと思います。
あくまで管理組合主導で業者選定や修繕個所等を決めて
いけばいいでしょう。

[5128: 匿名さん]

>>5126 匿名さん
こんなこともあろうかを予想して管理委託契約に組合支援業務
（理事会支援含む。）は会計業務以外は外している。出納業務
以外は管理会社の介入は許していない。

[5129: 匿名さん]

珍しい管理組合ですね。
ということは、管理会社との契約は会計業務だけで、
管理員や清掃業務、点検業務はおろか、理事会にも
出席しないんですね。
ほぼ自主管理の組合なんですね。
まあそういう組合も結構ありますけど。自主管理は
大変ですからね。

[5130: 匿名さん]

>>5129 匿名さん
これが自主管理に見えるのですか。

[5131: 匿名さん]

厳密には自主管理とはいいませんが、
部分管理というには、管理員業務、清掃業務、理事会支援業務、
総会支援業務等がないわけですから、ほぼ自主管理ですよね。
管理員、清掃員や点検業務も理事会が業者選定や価格交渉を
しているんでしょう。

[5132: 匿名さん]

マンションの管理方法
　１）自主管理
　２）総合管理
　３）部分管理

[5133: マンション修繕初心者さん]

皆様ご丁寧にありがとうございます。
3年前から前期でさんざんな担当とマネージャーだったようで。。今期から担当、マネージャーそっくり変わりました。
今後も管理会社との関係を維持しつつも、やはりお金のかかることは前期までの事があるので管理会社に任せきっりにせず自分達で方向性を決めたい、管理会社主導は既に信用出来ないようです。
ここまで来たら管理会社外して設計監理方式に方針を転換したほうが良いかと思いました。

話戻って申し訳ございません。
管理組合の中で今理事会があり修繕委員会がありますが、また更に専門委員会も立ち上げるのでしょうか。専門委員会の役割とはなんでしょうか。

[5134: 匿名さん]

>>5131 匿名さん
貴方はマンション管理士等ですか。？
自主管理とは基幹事務を組合が行うことですから適正化法
の縛りが解けます。
これは危険だから適正化法の縛りを受けている国土交通省
の登録業者の管理会社に委託するのです。
これは、自主管理ではありません。肝心なところですので
気を付けてください。
ここら辺を理解しないと自主管理の概念を踏みはずしてし
まいます。

[5135: 匿名さん]

　標準管理委託契約書は、管理組合と管理会社が委託契約を結ぶ際のひな形です。
もっとも、これは法的な義務はありませんが、通常これを指針として契約がかわされ
ています。

「管理業務」
　①基幹事務
　　　管理組合の会計の収入および支出の調整
　　　出納
　　　マンションの維持または修繕に関する企画又は実施の調整
　②基幹事務以外の事務管理
　　　理事会支援業務
　　　総会支援業務
　　　その他・・・各種点検、検査等に基づく助言等
　③管理員業務
　④清掃業務
　⑤建物設備管理業務

お分かりですか。

[5136: 匿名さん]

>>5133 マンション修繕初心者さん
分譲マンションの管理については、理事会に集約
するべくでしょう。修繕委員等（各委員含む。）
を理事会と別途の組織を推奨しているようですが。
私は組織はできるだけシンプルにした方が良いと
思います。
各専門委員は組合員の中から担当理事として公募
若しくは立候補する規定を設けたほうが良いと思
います。

[5137: 匿名さん]

●自主管理とは？
自主管理とは、分譲マンションの共用部分や敷地の管理業務を、管理会社へ委託せずに、マンションの住人自らの手で行う管理方法です。このようなマンションには、住居購入者が加入するマンション管理組合が存在しています。その居住者を中心とした管理組合が、自分たちで設備のメンテナンスや予算管理までを行います

[5138: 匿名さん]

>>5135 匿名さん
それはあくまで標準です。
参考にはしております。

[5139: 匿名さん]

>>5133さん
通常の管理においての修繕委員会というかその担当者と
大規模修繕工事での専門委員会とは別物です。
大規模修繕委員会は理事会の諮問機関としての扱いになります。
当然理事会の諮問機関ですから、理事だけでメンバーを構成
する訳にはいかないでしょう。
勿論委員会をスムーズに運営していくためには、理事長等数名が
委員に入っていた方がいいと思います。
専門委員のメンバーは公募とか推薦できめるのが一般的です。

[5140: 匿名さん]

>>5137 匿名さん
そうです、わかっていただきありがとうございます。
基幹事務は委託していますので自主管理ではありません。

[5141: マンション修繕初心者さん]

＞＞5139さん
ありがとうございます。どうやらうちのマンションでは通常の管理において修繕委員は存在しておらず理事会がその役割を担っているようです（小規模だからかも？）
今回は大規模修繕工事にあたり居住者に有志の修繕委員を募り私が立候補した次第です。ですのでこれが一般的な専門委員会に当たるのでしょうかね。メンバーの一部には現理事会のメンバーもいます。

[5142: 匿名さん]

>>5141 マンション修繕初心者さん
それも適切と思います。

[5143: 匿名さん]

自主管理というか部分管理なんですね。
基幹事務だけを管理会社に委託しているということは
自主管理に近いんですね。

[5144: 匿名さん]

●自主管理とは？
自主管理とは、分譲マンションの共用部分や敷地の管理業務を、管理会社へ委託せずに、マンションの住人自らの手で行う管理方法です。このようなマンションには、住居購入者が加入するマンション管理組合が存在しています。その居住者を中心とした管理組合が、自分たちで設備のメンテナンスや予算管理までを行います

[5145: 匿名さん]

自主管理とは、分譲マンションの敷地及び共用部分の管理について、管理組合が管理業務を管理会社に委託せず、全て自らの手で行う管理方法のことをいいます。 分譲マンションは「区分所有建物」として「建物の区分所有等に関する法律」（いわゆる、区分所有法）の適用を受けます。

[5146: 匿名さん]

>>5143 匿名さん
自主管理という部分管理とはどんな管理ですか。？

[5147: 匿名さん]

>>5143 匿名さん
金融機関が分譲マンションの管理業の登録をしてくれるといいのですが、どんなもんでしょうか。？

[5148: 匿名さん]

理事長名で地元の金融機関にマンションの管理費等の収納代行をしてもらいたいと申し入れたところ断られました。

[5149: 匿名さん]

自主管理に近いといっているんだけどね。

[5150: 匿名さん]

基幹事務だけを管理会社に管理を委託しているんでしょう。
基幹事務はこれだけしかないからね。
　管理組合の会計の収入および支出の調整
　出納
　マンションの維持または修繕に関する企画又は実施の調整

[5151: 匿名さん]

最寄りの金融機関が分譲マンションの管理費等の収納と支払を代行してくれたら自主管理できるのだが、と思い、支店長に膝ずめ談判をしたが聞き入れてもらえなかった。

[5152: 匿名さん]

口座引落の手続は、毎月誰かがやらなければならない。
会計は収納等と一緒に管理会社に依頼した方が楽だし
組合員の負担が軽くなる。
貸借対照表や収支報告書の作成は、毎日の収支の結果
作成できるものだから、会計担当にその役割をさせたら
誰もやる者はいなくなる。
自主管理のところは、会計担当に毎月２０万円程度の
報酬を支給しなければならなくなるので、結局は管理会社
に委託した方がいいでしょうね。

[5153: 匿名さん]

理事が手分けして各組合員宅を回って集金したらええのや
暇なジジババの運動不足解消にもなって一石二鳥や

[5154: 匿名さん]

ひざ詰め談判て、手ぶらで行ってもアカンで
支店長さんがうなるほどのお土産が必要でっせ

[5155: 匿名さん]

それはいい提案だね。全員で交代でやるよう
提案してみよう。

[5156: 匿名さん]

>>5153 匿名さん
運動不足を解消はできるが、着服をされると困るので、やはり国土度交通省の登録業者でマンション管理業協会の保証機構に加盟している管理業者の方が安心ではありませんか、いかがでしょう。

[5157: 匿名さん]

そもそも役員の中に怪しげな奴がいるからな。
ジジイ役員は着服が発覚したら認知症のふりをしかねない。

[5158: 匿名さん]

>>5157
マンションの理事の選出は、殆どが輪番制を執っており
若者も、年配者もいるんではないの。
悪いことをするのは、年齢に関係ない。
それが分からないということは、あなたはマンションには
住んでいないんでは。
理事とかしたことないだろう。
マンションを購入するには、東京でいえば、５，０００万円
以上の資金がいるからね。

[5159: 匿名さん]

>>5158 匿名さん
この方は大規模マンションの管理経験がない方と見た。
マンションによったら５０００万位は小遣い銭ですよ。
だから役員選任方法で悩ましいです。

[5160: 匿名さん]

おもしろい人。

[5161: 匿名さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

[5162: 匿名さん]

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[5163: 匿名さん]

>>5161 匿名さん
保存行為は区分所有法でそのように決められてはいるが、
各マンションの規約では、
これと異なる決まりが設定されていな場合は危険である
からいち早く規約を制定することを提案します。
私のマンションでは、裏ボスと思われる組合員が過去に
この保存行為を規約に期待がないことを悪用して工事を
デッチあげていた。

[5164: 匿名さん]

>>5163 匿名さん
期待は　規定に　訂正　　失礼しました。

[5165: 匿名さん]

やはり保存行為はある程度は規約で規制
しておく必要がありそうです。

[5166: 匿名さん]

>>5165 匿名さん
デッチ上げ工事などはめったにないことですが、
管理会社でもそれに似たような工事も多々見受けられる
ことがあります。
組合の保険を使ったデッチ上げ工事も合法的な言い訳を
付けて工事をしている大手の管理会社もあります。
組合員はそう言った金遣いを他人の金みたいな感覚だか
ら収支報告での質問は皆無ですよね。
一人でも総会等で収支報告の件を細かく問い詰められる
実力のある組合員がいると解ると管理会社は気を引き締
めるけどね。
しかし、この組合員が役員になることをあの手この手で
阻止するのも管理会社ＴＣの手口です。

[5167: 匿名さん]

共用部分の工事を緊急を要するからといって
住民が勝手に工事をされると困るよね。

[5168: 匿名さん]

>>5167 匿名さん
困りますよ。勝手に住民の知り合いの業者に工事をさせて代金を建て替えたと言って費用を要求されていたのです。
それが保存行為に関する規約がないので区分所有法の規定を持ち出してきて請求されると無制限にこの連中に利用される危険性を感じました。
しかも自治関係の役員とか、過去の理事長経験者とかが利用しているのです。

[5169: 匿名さん]

区分所有法では、各人が勝手に工事をすることが
可能となっていますので、それを防ぐために緊急を
要するものは理事長権限にする規定にすべきです。
又、専有部分内の共用部分については、ガラスや
網戸の交換は各区分所有者でいいと思います。

[5170: 匿名さん]

保存行為は規約で集会決議事項又は理事会決議事項にするのがまともなマンション
各組合員を放し飼いにしてるマンションは住まないほうが良い