「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[5001: 匿名さん]

ジョークでんがな

[5002: 匿名さん]

マンションでの工事業者等の不正問題もあるけど
金額的にはちっちゃいね。雀の涙ほどのお金でやれ
わいろだとかと騒いでもね。

[5003: 匿名さん]

大規模修繕（外壁）工事は普通決議で可決される案件ですが、
共用部分の重大変更等よりも高額であるためにコンサルや管理会社や設計管理業やマンション管理士が屯しだす。
工事が簡単で知識を要しない案件で一番お金になるからでしょう。トラブルなどへの介入はお金にならないから介入してこない。
マンションのことを真剣に考えたふりをして裏ではお金いご執着である。
分譲マンションの管理はお金をたくさん費やしたからといってよくなるものではない。
組合員の中にどれだけの人材を確保できるかだ有る。

[5004: 匿名さん]

外壁工事でも外壁を無地から唐草模様や縞模様に変更する場合、コンクリ打ちからタイル張りに変更する場合、色を白から茶に塗り替える場合は、特別決議が必要になる。

[5005: 匿名さん]

教えて下さい。

タワーマンションに住んでいますが、最近エレベーター内に掲示物がペタペタ貼られるようになりました。
内容は、本当にどうでも良いことばかりです。

マンションには集合掲示板があり、そこに掲示物を貼る決まりになっていますが、管理組合は供用部のどこにでも許可なく張り紙ができるのでしょうか？

特に、エレベーター内の張り紙が不快でたまりません。

[5006: 匿名さん]

しかし、「エレベータ内は立小便禁止」は重要なことだし
エレベータ内に張り出してこそ効果が見込まれる

[5007: 匿名さん]

>>5004 匿名さん
外装部分は主要構造部分ではない。普通でよい。

[5008: 匿名さん]

区分所有法第１７条

[5009: 匿名さん]

共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない工事は普通決議でＯＫ
その共用部分が主要構造部分かどうかは関係ない

[5010: 匿名さん]

外壁の意匠の変更はは重大変更には当たりません。
柱や壁や梁は主要構造部分です。

[5011: 匿名さん]

構造耐力上主要な部分は主要構造部分にもあたるのでこれらの
変更は共用部分の重大変更に当たる、よって区分所有法17条
の厳守。

[5012: 匿名さん]

第１回目の大規模修繕はペンキの塗り替えと防水シートの張替え。
その程度の工事なら普通決議でよいというのが平成１４年改正。
それなのにコンサル入れるべきとか言い出す役員がキチガイなら
候補になる業者をお探ししますというフロントも詐欺師。

[5013: 匿名さん]

どうでもいいｗ
法律読めないバカ組合員ばかりだからｗ

[5014: 匿名さん]

大規模修繕工事はそれほど難しい知識はいりません。
設計監理などの無駄使いは辞めましょう。

[5015: 匿名さん]

内のマンションなどは法人化にするために総会を開催した。
棄権者が多くて総会の成立要件も満たない総会を欠席者を
理事長に一任したことにして賛成票に投じて賛成多数で成
立したことにして法人登記をした経緯がある。
その後に数億円単位の工事をしている。
時間が経っているので文句は言えないそうです。

[5016: 匿名さん]

>>5014さん
大規模修繕工事自体は業者がしてくれるので難しくも
ありません。
ただ、相見積もりの取り方が難しいので、素人では
できないのです。

[5017: 匿名さん]

>>5016 匿名さん
組合員が協力すれば大丈夫です。

[5018: 匿名さん]

知ったかぶりの元大企業部長経験者が出しゃばるとだまされますよ。

[5019: 匿名さん]

>>5018 匿名さん
あなたは誰が嘘をついているかを見分ける能力があるのですね。
総会での質疑応答の内容を聞いていて大体のことは理解できます。
しかし、最初から相手を疑っていたら前に進みません。マンション管理士の試験に合格する位の実力があればその判断はつくのでしょう、

[5020: 匿名さん]

>>5017さん
組合員が協力しても、要綱書や金抜き計算書は
作成できません。
やはり専門的な知識が必要なのです。
概算設計書や数量調書からの要綱書等の作成が
必要となりますので。

[5021: 匿名さん]

>>5020 匿名さん
あなたは偉い、神通力の持ち主です。
私のマンションでは人材が豊富です。ご心配頂きありがとう。

[5022: マンション比較中さん]

管理の知識なないアンポンタンが1万人集まって議論してもバカはバカ、無知は無知のまま。
築古マンションに多い無知な年寄りが多いマンションは最悪。
資産価値もガタ落ち。

[5023: 匿名さん]

マンション管理士もアホが多いでｗ

[5024: マンション比較中さん]

マンション管理士の資格試験の合格率が低いのは
趣味で試験を受けるバカ老人やニート引きこもりが多いから
実務的に必要のない試験なので管理関係の社員も受けない
まぁ破産者でも受けれる試験ってどんだけいい加減なの？

[5025: 匿名さん]

管理会社の社員にとっては、マン管の資格はのどから
手が出るほど欲しい資格ですよ。
管業だけでは、管理会社の中では肩身が狭いですからね。
マン管の資格は、管理会社の社員が圧倒的に多いからです。
例えば理事がマン管の有資格者として、フロントが管業だけ
だと軽くみられますから。

[5026: 匿名さん]

>>5025 匿名さん
定年した元管理会社社員ですが
マンション管理士資格は無用ですよ
会社としての受験助成制度も資格手当もありません
試験としての難易度は管業とほぼ同レベル
管業は仕事上必要がある者が多く受験する資格試験です
このマンション管理士資格は仕事の幅を広げるためで建築士や行政書士司法書士などのサブ的資格
マンション管理の知識もありますよという程度のことです
ですから特段の権限を持たない資格です
破産者で復権していない貧乏さんでも受験できる国家試験
仕事上必要な資格でお金を扱う管業や宅建は破産者や罰を受けてから一定期間経過しないと受験できません
また実務経験も要りますけどね
マンション管理士は権限がない分誰でも受けられる資格試験
なんの資格なのかは不明でこの資格だけを持って無意味に感じます

[5027: 匿名さん]

>>5026さん
管理会社にとっては管業が仕事に役には立ちます。
ではなぜ管理会社の社員がマン管の資格保有者一番なんでしょう。
又、管業とマン管の難易度が同じということ自体、無資格者の
考えですね。
マン管の資格は、マンション管理を効率的にしていくための資格です。
国家資格は、禁治産者等は受験できせんよ。マン管は国家資格です。
ところであなたは、管業の資格はもってるんですか。
多分有資格者じゃないでしょう。有資格者としての書き込みでは
ありませんから。
ただ、マン管の資格云々のバトルはしたくないですがね。

[5028: 匿名さん]

>>5027 匿名さん
あのーw
私は不動産関連総合会社のマンション管理部門にいた訳で
関連する国家資格は一通り全て持っておりますw
それとw
マンション管理士資格は破産者で復権していない者でも取れますがw
おたく無知すぎで笑われますよw
マンション管理士資格はそれだけ誰が持とうが影響のない国家資格です
要は権限皆無の名前だけ資格ですからw
マンション管理士ですと名乗れるだけで他に権限は一切ありませんからw

[5029: マンション比較中さん]

>>5027
管理会社の社員がマンション管理士資格を持ってるのは
不動産会社や建物管理系の会社に就職希望の大学生は
関連する資格試験は取っておくからだろうね
管業もマン管も出題問題等はほぼ同じ内容だから同年内にダブルで資格取るだけだろうね
マン管は受験者が趣味の人が多いようだから合格率もそれなり
管業や宅建はアマチュアの受験は少ないし合格率は2割から2割5分ってところ
マン管資格持ってても使いようがないからついでに持っておくだけでしょう

[5030: 匿名さん]

>>5027 匿名さん
あんた無知すぎで?
管理会社の社員が管理業務主任資格無しで給料もらえる訳ねーだろ
管理員じゃないんだからよー
不動産屋で宅建持ってないやつに給料払わねーし便所掃除でもしてろって
この資格は役に立つじゃねーのよ絶対に必要なんだよ無知な爺さん

[5031: 匿名さん]

管理会社の社員でも、管業すらもってないのが
ぎょうさんおるよ。
レベルが窺いしれるね。

[5032: 匿名さん]

適正化法成立当時は実務経験者で2日の講習
で管理業務主任者の組資格が貰えた。

[5033: 匿名さん]

>>5032 匿名さん
試験受けずに国家資格はもらえないよ馬鹿なの？
管業は合格して実務経験なければ実務講習を受ければ登録できる
費用もかかるが講習もしんどいと聞いてるが
直ぐに実戦で使いたい管理会社は合格者に受けさせるよ

[5034: 匿名さん]

>>5031 匿名さん
管理会社の社員でもフロントは管業の登録をしていないと仕事自体ができないのにアホなの？
管理会社の社員でも管理員や事務員は管業資格要らないし取れないでしょーアホだから

[5035: 匿名さん]

>>5033 匿名さん
2年以上の実務経験者は2地の講習でこらえました。
後は本試験でした、第一回目の試験問題を見なさい。
簡単も簡単で勉強なしでも受かる問題です。
マンカンはひっかけ問題が多くてよく引っかかった。

[5036: 匿名さん]

>>5034 匿名さん
フロントは管理業務主任者の資格が必須ではない。
適正化法を見なさい。

[5037: マンション比較中さん]

>>5036
おまえスーパーウルトラバカ確定ｗｗｗｗｗｗｗ

[5038: 匿名さん]

>>5036 匿名さん
フロントになるのに資格はいらないけど、やる以上は資格が必須になるんだよ。また無資格者をいつまでもフロントとして雇用している管理会社も程度が疑われるしね。業界で働いてないとわからないよね。あと、第1回の主任者試験は、確かに講習で取得できたね。それまでにあった業界資格を持つ者対象に移行講習という形で全員合格だったと思うよ。

[5039: マンション比較中さん]

バカは無視で

[5040: 匿名さん]

>>11 マンション掲示板さん
フロント業務にはこの資格は必須ではないが知識は必要である。

[5041: 匿名さん]

このスレなんか狂ってる？
常識も理解できないクルクルパーが真面目に間違ったこと書いてる
ボケだしてる高齢者なら施設に帰ればいいのに

[5042: 匿名さん]

>>5041 匿名さん
シニア（施設）で書いていますが。文句ある。
マンション管理士永久不合格者どの。
こんな簡単な試験を永久に不合格とは恥ずかしくないですか。

[5043: 匿名さん]

マン管や管業の試験が難しいとか易しいとかは関係ない。
ただ、管理会社のフロントとしては、管業はもっていないと
重説の説明ができない。
僕は管業は試験は合格したけど、管理会社に勤務するつもり
もないので登録はしていない。
>>5042さん、あなたはなんのためにマン管の資格を取った
のですか。
いくら易しいといっても、それなりに勉強をしなければならないし、
参考書や問題集を購入したり、休みを取って受験料を支払い
受験までしたんでしょう。

[5044: 匿名さん]

>>5043 匿名さん
フロントだからといって官業の資格を持っていなければならないわけではない。ただし、重要事項の説明をする必要があるときは管理業務主任者の登録をしないといけません。
マンカンの勉強はしてもしても合格しない人間もいるし、勉強しないでも一発で合格する人間もいますので一概に何とも言えません、目的は役員の順番や抽選で当たった時の為です。

[5045: マンション比較中さん]

まだアホが嘘書いてボケてるのか？
老人ホームでお昼ご飯の流動食は約t我部なさい
ボケ老人ｗ

[5046: 匿名さん]

>>5045 マンション比較中さん
もうすぐするとお昼ごはんです。
今日のメニューはボケ防止用に固い食べ物だそうです。
入れ歯ががたがたして神難いです。
頭のリハビリには良いようです。ボケるといいらしいですよ。
役員の順番がきたら認知症で、ハイ、次の方へ繰り延べです。

[5047: 匿名さん]

建物診断は大規模修繕工事の前に行いますか。
その際単なる建物診断だけですか。
建築図面をみてからの、概算設計書や数量調書
を作成してくれますか。
又、工事費の概算額はだしてくれますか。
当然住民説明会はやってくれるでしょうが。

[5048: 匿名さん]

建物診断
　建物診断については目視点検、必要に応じて機械測定調査を含みます。
　建物診断、診断報告書、修繕仕様書の提出
　　工事費概算書の提出
　　　設計図面に基づいた概算設計書、数量調書は準備してありますので、業者選定
　　　決定後にお渡ししますので、それを参考にして工事費概算書を提出して頂きます。
　診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成して頂きます。
　　総合所見も含めて住民説明会の実施
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

[5049: マンション比較中さん]

一人でボケ老人が自演してるスレか？
なんだか悲しい末路やな　安らかに逝ってくれ

[5050: 匿名さん]

>>5041 匿名さん
お前が狂っているんだよ　(笑)

[5051: 匿名さん]

都合が悪くなると大規模修繕工事の話題に振る奴がいるなｗ

[5052: 匿名さん]

建物診断業者を選定し、設計監理会社を決め
それから施工会社を決める。
大規模修繕工事は奥が深い。

[5053: 匿名さん]

>>5049 マンション比較中さん
シニアマンションも自立型ですので痴ほうになると退去しなければならいのです。
レストランの食事も楽しいですよ。仲間にこのスレを見せたら面白がっていました。
建物診断をする前に5049さんの頭脳診断が先だと言われました。
痴呆寸前のシニアから頭脳診断の勧告を受けられていい気分でしょう。おめでとう、近いうちいらっしゃい。もんであげるから。

[5054: 匿名さん]

まず自分の頭を大規模修繕したほうがいいボケ老人の修繕委員が多い。

[5055: 匿名さん]

>>5054 匿名さん
ボケを大規模修繕するの。無理でしょう。
貴方の方こそ大規模修繕してください。益々ボケてそう。

[5056: 匿名さん]

でわそろそろ専有部分内の熱感知器を規約共用部分にした
バカマンション理事会について診断しましょう。

[5057: 匿名さん]

国家資格についても無知すぎるボケ老人w
詳しくお医者さんに診てもらってね
相当ボケというか認知症が進行してる感じ
年金がもったいないから早く逝ったほうが国のため

[5058: 匿名さん]

相変わらず批判だけをする者がいるね。
まともな書き込みはできないんだろうね。
もっと素直にならないと、これからの人生、損をすることになるんだけどね。
それがわからないのだろう。

[5059: 匿名さん]

>>5057 匿名さん
自立型所有権付きシニアマンションですからボケは入居禁止です。
痴呆になったら家族でも住めますし自由です。
健康なシニアですからいろいろな方が入居していて知らないことは教えてくれます。便利なマンションです。
なかなかコロナのお迎えもありそうではありません。
元気な方が多いようですが、
最近はお孫さんの顔を見かけなくはなりました。

[5060: 匿名さん]

もう少し、マンション管理に役に立つ書き込みが
できないんかな。
ただ批判するだけだからね。

[5061: 匿名さん]

>>5060 匿名さん
ボケや痴呆の話になったね、築古マンションは痴呆住民が多くなりませんか。組合運営などはうまくいっていますか。
わたしは、痴呆になる前に分譲のシニアマンションを購入しました。痴呆になったら同居人がいなければ退去して老人ホームへ転出します。マンション管理の経験はありますので聞きたいことがあればどうぞ。
周囲には人生経験の豊富な仲間がおります。実業家、弁護士、公認会計士、医者。等々とそれらの親族、親戚、子供等々でなんでもこの仲間に相談すれば解決します。
私も痴呆防止に頑張っています。

[5062: 匿名さん]

しかし、コロナウィルスは収まらないどころか
拡大しているね。
全国のマンションはその対応策はどうしているんだろう。

[5063: マンション比較中さん]

ホテルじゃあるめーしマンションがコロナ対策なんてするわけねーだろボケ老人
エレベーターボタンは爪楊枝で押せ老人ホーム住がアホか

[5064: 匿名さん]

うちのマンションでは、管理員と清掃員が毎日エレベーター内や
エントランス、集会室等の消毒や清掃をやっているみたいだね。

[5065: 匿名さん]

そんなことは以前から管理会社はやってる通常業務
管理会社は契約以外のことは要請がなければ行わない
マンション管理の知識が皆無の人には呆れる無知すぎ

[5066: 匿名さん]

しかし、消毒まで管理員はやらないのでは。
清掃員も清掃はしても消毒まではやらない。

[5067: 匿名さん]

管理会社と管理組合はウィンウィンの関係が保たれて
いますか。
共存共栄は大切なことです。
又、お互いに信じ信じられる関係を構築することも大切です。

[5068: 匿名さん]

管理会社と理事長はいつも仲良しこよし、ウィンウィンの関係

[5069: 匿名さん]

それが一番です。

[5070: 匿名さん]

やはり越後屋とお代官様の関係が一番ですね。

[5071: 匿名さん]

そうですね。

[5072: 匿名さん]

管理会社に気を遣うのは嫌ですから、仲良しが
一番です。

[5073: 匿名さん]

そうですね。

[5074: 匿名さん]

がんばれ。

[5075: 匿名さん]

最近おとなしいね。

[5076: 匿名さん]

コロナウィルス、全国で拡大している。
全国で１日に１万人以上になるんじゃないかな。　　　

[5077: 匿名さん]

このスレも新型コロナウィルスに感染中？

[5078: 匿名さん]

最近スレ主のやる気がなくなったようだ。

[5079: 匿名さん]

お国のコロナ対策は分譲マンションの管理に似てますね。

[5080: 匿名さん]

ここもそうだけど、マンコミュ自体
静かだね。

[5081: 匿名さん]

何か質問はありませんか。

[5082: マンション比較中さん]

明日うちのマンションで大規模修繕工事に向けた修繕委員会が発足するのですが、
組合員の大半は修繕工事に対する知識も乏しく素人ですがどのような話し合いを
するのでしょうか。一応分かっているのが管理会社から提案された見積書を基に
相見積もりを取るため業者の選定から始めるようです。

[5083: 匿名さん]

専門委員会がタッチせずに、いきなり管理会社からの
見積書が出てくるんですか。
それをやるのが専門委員会でしょう。
相見積もり先はどうやって誰が選定するんですか。
そして、相見積もりを取るということは、管理会社から
出てきた資料を参考にして、例えば、単価部分を消して
それに数字を入れてもらうとかするんですか。
同じ材料、同じ平米数、同じ修繕個所での比較でなければ
相見積もりをとっても意味がありませんから。

[5084: 匿名さん]

5083さん
ありがとうございます。内容理解しました。
専門委員会等明日確認してきます。
明日から発足して修繕工事完了まで1年スパンでの長い活動となりそうです。
ここで色々御教示ください。よろしくお願いいたします。

[5085: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[5086: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[5087: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

[5088: 匿名さん]

自主点検のポイント例（アンケートと並行して行えば効果的です）
　　　室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ、玄関扉、結露等
屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡調査、
　　水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出が悪く
　　なっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングといって
　　塗装の表面の劣化です。

[5089: マンション修繕初心者]

5085さん
分かりやすい一覧ありがとうございます。
非常に参考になります。
一般的な感覚で教えて欲しいのですが、管理会社主導で大規模修繕を行う予定が、管理組合が見積もり書を見てあーでもないこーでもないと業者の選定、相見積もりを取るなど管理組合が修繕委員会を立ち上げるのは管理会社からすると、面倒くさいから歓迎出来ない事なのでしょうか。素人ですいません。

[5090: 匿名さん]

お宅のマンションの規約や管理委託契約書にはその件に関する規定があるはずです。調べましょう。

[5091: 匿名さん]

>>5089さん
お宅のマンションはデベ系の管理会社に管理を委託
しているんでしょうね。
そうであれば、管理会社としては、親会社に対しても
絶対工事の受注はとらなければならないでしょう。
管理会社推薦の業者以外を選定することは難しいかも
しれませんね。
少々工事費が高くなるかもしれませんが、自分たちで
できなければ仕方ないかもしれません。
それを防ぐためには、設計監理方式がいいんですが、
いまからその方法は取りにくいかもですね。

[5092: 匿名さん]

デべ系の管理委託契約書を精査してみて下さい。
細かい表現で上手に大規模修繕等（小修繕も含めて。）
管理会社が上手に介入するように記載されている。
本音は工事等についての組合員（役員含む。）の行動
を見張っています。
契約書の条文にはそのような文言を入れさせないよう
にするべきでしょう。
アホな理事長では見抜けないでしょう。

[5093: マンション修繕初心者]

皆様ありがとうございます。
逆に管理会社の見積もり通りに従って工事を施工してもらう事のメリット、デメリットってなんでしょうか。

[5094: 匿名さん]

管理組合としては付き合いの長い管理会社にすべてを任せた方がいいに越したことはありませんが。
私のマンションでは住民の苦情と管理会社の対応でいつも間に入って苦労している管理人に軽い気持ちで管理会社の上司の対応を聞いてみた。そ
れに基づき過去の会計報告を調べましたら管理人の言うことも一理あると判断して大規模修繕では工事の仕様書と見積もりを提出させただけにして以後管理会社抜きで大規模修繕を実施した。
管理会社の金額よりは６０％ほど節約ができた。この管理会社は競争相手が入り込んだことは業者決定までは内密にした。
管理会社は役員の知能を推し量っていますので注意する方が良いでしょう。

[5095: 匿名さん]

>>5093さん
管理会社に依頼することのメリット
　１）管理会社とのコミュニケがよくなる。
　２）丸投げになるので住民は楽になる。
デメリット
　１）競争がないので工事費が高くなる。
　　　高いのか安いのかもわからない。
　２）相見積もりを取るとなると、同じ条件にするためには
　　　建築士に要綱書の作成を依頼しなければならなくなる。
　３）仕様通りに工事が行われているかのチェックができない。
　４）管理会社はマンションのことをよく理解しているといわれるが
　　　単なる工事なので修理はどこの業者でもできる。

[5096: 匿名さん]

デベ系の管理会社に管理を委託しているのだが、
設計監理を公募したら、管理会社以外のコンサルタントに
決まった。
そして、その建築士が要綱書（金抜き計算書含む）を作成し
それぞれの工事業者に送付することになったのだが、その時点で
管理会社の推薦する業者はおりてしまった。
同じ条件での相見積もりがとられると工事費がかなり安くなる
ので親会社の工事費とかなりの差が出るというので。
恥をかく前に降りたということでしょう。

[5097: 匿名さん]

>>5096 匿名さん
そうではないですよ、管理委託契約書を確認しなさい。
いずれにしても工事業者は管理会社の協力がないと工事中のトラブル等ではめんどいことに援助してもらうためにそれなりの報酬なりを組合に内緒で支払いますので工事からは下りたのです。

[5098: 匿名さん]

管理委託契約に、大規模修繕工事の規定はされていないでしょう。
そういう規定をしているマンションはないでしょう。あるのは
単なる実施の調整でしょう。
工事業者は管理会社の協力がないとトラブル等があると
面倒臭いとかいっているが、業者との調整は専門委員会ですよ。
管理会社がやる訳ないでしょう。

[5099: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出

[5100: 匿名さん]

専門委員会の役割を理解すべきです。
業者とのやり取り等はすべて専門委員会であり、
管理会社の規定は何もありません。

[5101: 匿名さん]

>>5098 匿名さん
ほら、実施の調整もあるでしょうが、よく考えろ。
ペーパーマンカン士さん。

[5102: 匿名さん]

実施の調整とは、工事業者が入館するときや
工事現場の案内や工事後の点検だよ。

[5103: 匿名さん]

単なる工事業者をマンション内に入れるために
鍵を開けるとか、業者が専門委員への連絡係等
をやることが実施の調整といいます。

[5104: 匿名さん]

実施の調整とは
　マンションの維持又は修繕に関する企画又は
　実施の調整

つまり、建物内を巡回し、蛍光灯の玉切れ交換や、
破損個所を点検して理事会に報告すること。

[5105: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、管理会社と別途契約を
しなければならないんじゃないかな。
フロントが会議に参加するのは大変なことだから。

[5106: 匿名さん]

実務経験のないマンカン士のマスターベーションには付き合えません。どんな工事でも物件内の管理に携わるのですから、工事会社は管理会社抜きでは工事はやり難いです。

[5107: 匿名さん]

>>5106 匿名さん
成程、やり易くするために、コンサル、マンション管理士等、工事業者は、その報酬を織り込み済みで見積もりを上積みしている。
つまり、元をただせば、組合費が費やされている訳です。

[5108: 匿名さん]

工事会社は管理会社抜きでは工事はやりにくい？
補修工事や点検業者の選定をするときは、理事会が
やるんではないですか。
管理会社に丸投げしているマンションもあるんだろうが。
そういうマンションは工事費が高くてもしかたないでしょう。
それが嫌なら自分たちで業者選定をしないとね。

[5109: 匿名さん]

>>5107さん
工事をやるときにマンション管理士に報酬が
支払われるんですか？
マンション管理士は工事のとき何をするんですか。
業者に支払うのは報酬とはいわないでしょう。

[5110: 匿名さん]

偉大なる管理会社様のお告げ通りにやるのが無難

[5111: 匿名さん]

管理会社にそんな力はないよ。
工事をするのは元請業者だよ。

[5112: 匿名さん]

管理会社主導でマンションの管理を丸投げしていると
いろんな弊害が出てくる。
しかし、住民主導でやるには、知識、情報、時間が足りない。
その補填として、建築士やマン管士を雇えばいいけどその
資金はない。

[5113: 匿名さん]

>>5112 匿名さん
マンカン士等は管理会社とはウインウインの関係でなければ
仕事は頂けませんよ。頼りにできますか。？

[5114: 匿名さん]

マン管士にもいろんなのがいる。
役に立つマン管士を雇えばいい。
住民だけでやれるところは自分たちでやればいい。
マン管士や建築士を雇うのは、管理組合であって
管理会社ではない。
そんなことまで管理会社に相談しなければならない
管理組合は寂しいね。

[5115: 匿名さん]

>>5114 匿名さん
行きつくところは組合員による首領選びにかかってくるが。

[5116: 匿名さん]

管理会社にはマン管の有資格者が大勢います。
しかし、そのフロントが１つのマンションのために
多くの時間を割くことはできません。
例えば、管理規約・各種細則の全面改正をするときに
その資料の準備や検討会に毎回夜に出席できますか。
又、大規模修繕工事時に、その検討会や業者との打ち合わせ、
広報活動等に毎回参加できますか。かなりの回数になりますよ。
マンションの住民だけでできればいいんですが、できなければ
専門家に依頼することも必要でしょう。
それが必要なければ自分たちでやればいいだけです。
マン管士の活用というとすぐ反発する者もいますが、使い方
次第ですよ。それにマン管士も営業活動している者はそれなりに
勉強もしていますからね。
実際マン管士を活用したことのあるマンションは少ないと思い
ますし、それに反発してここに書き込みをしている方も実際
マン管士を活用した経験はないと思いますよ。

[5117: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正をする場合は、まず
専門委員会を設置して取り組むことになりますが、
どうやって進めていけばいいかが分からないと思います。
規約は標準管理規約に基づいて、各種細則は他のマンション
の細則等を参考にして改定すればいいといわれてはいます。
しかし、それを検討していく際の、資料、例えば現行規約と
改正案との比較表はだれが作成するのですか。
又、現行規約と改定案の検討が進められていったとき、誰が
その資料を作成しますか。
管理会社のフロントがすべてやってくれますか？
とてもじゃないが、フロントは時間もないしそんなことまでは
やらないでしょう。
そこで住民ができないのであれば、プロに依頼するしかないの
ではないですか。それが嫌なら全面改正はしなければいいのです。
いままで総会で改定されてきた規約や細則のまとめはないので
不便でしょうが、そのときは過去の総会の議案書を全てみれば
いいのですが。
しかし、組合員すべてがそういうことはしないでしょうね。
やはり規約集は必要なのです。

[5118: 匿名さん]

自分たち組合員だけでは知識も時間もないのでできない。
管理会社のフロントも知識はあるがとてもじゃないが
時間がないのでできない。
ではどうすればいいのかという問題になります。

[5119: 匿名さん]

今までに改定された規約や細則の規約集を作成
するのに総会決議は必要ありません。
経費も５万から１０万円でできますので、理事会
決議だけで十分です。
しかし、それをまとめる資料を作成するのは誰かが
やらなければならないのです。
条数や条項の整理と統一もしなければなりません。
できあがった規約集の校正も必要でしょう。
管理会社のフロントはしてくれませんよ。

[5120: 匿名さん]

そういった組合員では知識も時間がないのを
補ってくれるのがプロです。
マン管士を過大評価する必要はありません。
ただ、住民では時間も知識もないのを手伝って
くれるだけでいいんです。

[5121: 匿名さん]

フロントは忙しいから規約細則の改正作業なんかやってられない
マン管は暇だから安い金でやってくれる
マンション規約を一から書けるマン管はいない
標準規約のコピー程度の仕事に何十万もやる必要はなく8千円くらいでよい

[5122: 匿名さん]

>>5121さん
管理規約と各種細則を今までの改定分を含めて
１つの規約集にまとめあげるにはそれなりの時間
はかかりますよ。
当然知識も必要です。
いくら改定ではないとしても、マンションの住民
はやれないし管理会社もやってくれないのであれば
マン管士に依頼すべきでしょう。
報酬はどれぐらいかは分かりませんが、時給換算で
ある程度は計算できるのではないでしょうか。
パソコンに打ち込むにはインク代や用紙代もいりますしね。
５万～１０万円が妥当とは思われます。
私は２回管理規約と各種細則の全面改正をしたことが
ありますが、ボランティアとしてやったので、当然すべて
無償でした。専門委員会の検討会参加、現行規約と改正案の
比較表の作成、最後のまとめ等すべてやりました。
本音を言えば、パソコンのインク代と用紙代ぐらいは必要
経費として請求したかったのですが、ボランティアですから
それは仕方ないですよね。
災害のボランティアも交通費や食事代等はすべて自費ですから。

[5123: マンション修繕初心者さん]

5089の者です。
昨日修繕委員会が立ち上がりました。28世帯小規模マンションです。
大手デベ系の管理会社です。私は今年1月に入居しました。

委員会に参加して分かったこと。（私は住民の皆さんの温度を見たく静観してました
）
※住民から毎月払う修繕積立金が近隣相場から約15％ぼど高いことへの不満がある（私は小規模マンション故にしょうがない事だと思っている）
※設計管理方式の施工は管理会社として請け負えない。
※5095さんがおっしゃられたように管理会社なのでマンションをよく理解しているとの提言有り
※過去を遡り色々な管理会社のずさんな対応、施工ミス、その都度行われる小修繕費の高額なことで、管理会社主導で行われる予定だった責任施工方式へは疑義が残っているし何より価格競争が無い分高額なのは間違いなくそれも困る。しかし大規模修繕工事中の災害やその後に施工不良等で管理会社が責任を放棄されるのも困る。

分かりづらく申し訳ございませんがこんなところでした。
昨日の段階では専門委員会の話は出ず次回の委員会は9/7となりました。

[5124: マンション修繕初心者さん]

修繕委員会は管理会社の担当同席の下管理組合で発足したものですが、もし今後設計管理方式を取ると決めた場合、管理会社は同席しませんでしょうか？

施工業者を選定する上で、どこを重視して選べばいいのでしょうか。

[5125: 匿名さん]

>>5124 マンション修繕初心者さん
修繕委員会発足に管理会社を同席したことは今後の介入を組合が許可したものと解釈できるので方式を決めるときも同席（介入）を許可するのが常識でしょう。
私のマンションは管理会社の同席（介入）は原則認めません。
会計報告と重要事項の説明のみは同席（介入・出席）は強制している。修繕等であってもは組合依頼以外は同席させない。

[5126: 匿名さん]

>>5124さん
設計監理方式を採用するとしても、管理会社が
その会議に出席しないということはありえません。
管理会社との委託契約の中に、理事会支援業務と
いうのがあると思います。
施工会社を選定する中で一番大切なことは、同じ条件で
相見積もりがとれるかどうかでしょう。
そして、出てきた相見積もり金額と、業者の説明会の中で
専門委員会で評価をして決めればいいでしょう。

[5127: 匿名さん]

専門委員会には管理会社も原則出席しなければなりませんが、
オブザーバーとして出席してもらえばいいと思います。
あくまで管理組合主導で業者選定や修繕個所等を決めて
いけばいいでしょう。

[5128: 匿名さん]

>>5126 匿名さん
こんなこともあろうかを予想して管理委託契約に組合支援業務
（理事会支援含む。）は会計業務以外は外している。出納業務
以外は管理会社の介入は許していない。

[5129: 匿名さん]

珍しい管理組合ですね。
ということは、管理会社との契約は会計業務だけで、
管理員や清掃業務、点検業務はおろか、理事会にも
出席しないんですね。
ほぼ自主管理の組合なんですね。
まあそういう組合も結構ありますけど。自主管理は
大変ですからね。

[5130: 匿名さん]

>>5129 匿名さん
これが自主管理に見えるのですか。

[5131: 匿名さん]

厳密には自主管理とはいいませんが、
部分管理というには、管理員業務、清掃業務、理事会支援業務、
総会支援業務等がないわけですから、ほぼ自主管理ですよね。
管理員、清掃員や点検業務も理事会が業者選定や価格交渉を
しているんでしょう。

[5132: 匿名さん]

マンションの管理方法
　１）自主管理
　２）総合管理
　３）部分管理

[5133: マンション修繕初心者さん]

皆様ご丁寧にありがとうございます。
3年前から前期でさんざんな担当とマネージャーだったようで。。今期から担当、マネージャーそっくり変わりました。
今後も管理会社との関係を維持しつつも、やはりお金のかかることは前期までの事があるので管理会社に任せきっりにせず自分達で方向性を決めたい、管理会社主導は既に信用出来ないようです。
ここまで来たら管理会社外して設計監理方式に方針を転換したほうが良いかと思いました。

話戻って申し訳ございません。
管理組合の中で今理事会があり修繕委員会がありますが、また更に専門委員会も立ち上げるのでしょうか。専門委員会の役割とはなんでしょうか。

[5134: 匿名さん]

>>5131 匿名さん
貴方はマンション管理士等ですか。？
自主管理とは基幹事務を組合が行うことですから適正化法
の縛りが解けます。
これは危険だから適正化法の縛りを受けている国土交通省
の登録業者の管理会社に委託するのです。
これは、自主管理ではありません。肝心なところですので
気を付けてください。
ここら辺を理解しないと自主管理の概念を踏みはずしてし
まいます。

[5135: 匿名さん]

　標準管理委託契約書は、管理組合と管理会社が委託契約を結ぶ際のひな形です。
もっとも、これは法的な義務はありませんが、通常これを指針として契約がかわされ
ています。

「管理業務」
　①基幹事務
　　　管理組合の会計の収入および支出の調整
　　　出納
　　　マンションの維持または修繕に関する企画又は実施の調整
　②基幹事務以外の事務管理
　　　理事会支援業務
　　　総会支援業務
　　　その他・・・各種点検、検査等に基づく助言等
　③管理員業務
　④清掃業務
　⑤建物設備管理業務

お分かりですか。

[5136: 匿名さん]

>>5133 マンション修繕初心者さん
分譲マンションの管理については、理事会に集約
するべくでしょう。修繕委員等（各委員含む。）
を理事会と別途の組織を推奨しているようですが。
私は組織はできるだけシンプルにした方が良いと
思います。
各専門委員は組合員の中から担当理事として公募
若しくは立候補する規定を設けたほうが良いと思
います。

[5137: 匿名さん]

●自主管理とは？
自主管理とは、分譲マンションの共用部分や敷地の管理業務を、管理会社へ委託せずに、マンションの住人自らの手で行う管理方法です。このようなマンションには、住居購入者が加入するマンション管理組合が存在しています。その居住者を中心とした管理組合が、自分たちで設備のメンテナンスや予算管理までを行います

[5138: 匿名さん]

>>5135 匿名さん
それはあくまで標準です。
参考にはしております。

[5139: 匿名さん]

>>5133さん
通常の管理においての修繕委員会というかその担当者と
大規模修繕工事での専門委員会とは別物です。
大規模修繕委員会は理事会の諮問機関としての扱いになります。
当然理事会の諮問機関ですから、理事だけでメンバーを構成
する訳にはいかないでしょう。
勿論委員会をスムーズに運営していくためには、理事長等数名が
委員に入っていた方がいいと思います。
専門委員のメンバーは公募とか推薦できめるのが一般的です。

[5140: 匿名さん]

>>5137 匿名さん
そうです、わかっていただきありがとうございます。
基幹事務は委託していますので自主管理ではありません。

[5141: マンション修繕初心者さん]

＞＞5139さん
ありがとうございます。どうやらうちのマンションでは通常の管理において修繕委員は存在しておらず理事会がその役割を担っているようです（小規模だからかも？）
今回は大規模修繕工事にあたり居住者に有志の修繕委員を募り私が立候補した次第です。ですのでこれが一般的な専門委員会に当たるのでしょうかね。メンバーの一部には現理事会のメンバーもいます。

[5142: 匿名さん]

>>5141 マンション修繕初心者さん
それも適切と思います。

[5143: 匿名さん]

自主管理というか部分管理なんですね。
基幹事務だけを管理会社に委託しているということは
自主管理に近いんですね。

[5144: 匿名さん]

●自主管理とは？
自主管理とは、分譲マンションの共用部分や敷地の管理業務を、管理会社へ委託せずに、マンションの住人自らの手で行う管理方法です。このようなマンションには、住居購入者が加入するマンション管理組合が存在しています。その居住者を中心とした管理組合が、自分たちで設備のメンテナンスや予算管理までを行います

[5145: 匿名さん]

自主管理とは、分譲マンションの敷地及び共用部分の管理について、管理組合が管理業務を管理会社に委託せず、全て自らの手で行う管理方法のことをいいます。 分譲マンションは「区分所有建物」として「建物の区分所有等に関する法律」（いわゆる、区分所有法）の適用を受けます。

[5146: 匿名さん]

>>5143 匿名さん
自主管理という部分管理とはどんな管理ですか。？

[5147: 匿名さん]

>>5143 匿名さん
金融機関が分譲マンションの管理業の登録をしてくれるといいのですが、どんなもんでしょうか。？

[5148: 匿名さん]

理事長名で地元の金融機関にマンションの管理費等の収納代行をしてもらいたいと申し入れたところ断られました。

[5149: 匿名さん]

自主管理に近いといっているんだけどね。

[5150: 匿名さん]

基幹事務だけを管理会社に管理を委託しているんでしょう。
基幹事務はこれだけしかないからね。
　管理組合の会計の収入および支出の調整
　出納
　マンションの維持または修繕に関する企画又は実施の調整

[5151: 匿名さん]

最寄りの金融機関が分譲マンションの管理費等の収納と支払を代行してくれたら自主管理できるのだが、と思い、支店長に膝ずめ談判をしたが聞き入れてもらえなかった。

[5152: 匿名さん]

口座引落の手続は、毎月誰かがやらなければならない。
会計は収納等と一緒に管理会社に依頼した方が楽だし
組合員の負担が軽くなる。
貸借対照表や収支報告書の作成は、毎日の収支の結果
作成できるものだから、会計担当にその役割をさせたら
誰もやる者はいなくなる。
自主管理のところは、会計担当に毎月２０万円程度の
報酬を支給しなければならなくなるので、結局は管理会社
に委託した方がいいでしょうね。

[5153: 匿名さん]

理事が手分けして各組合員宅を回って集金したらええのや
暇なジジババの運動不足解消にもなって一石二鳥や

[5154: 匿名さん]

ひざ詰め談判て、手ぶらで行ってもアカンで
支店長さんがうなるほどのお土産が必要でっせ

[5155: 匿名さん]

それはいい提案だね。全員で交代でやるよう
提案してみよう。

[5156: 匿名さん]

>>5153 匿名さん
運動不足を解消はできるが、着服をされると困るので、やはり国土度交通省の登録業者でマンション管理業協会の保証機構に加盟している管理業者の方が安心ではありませんか、いかがでしょう。

[5157: 匿名さん]

そもそも役員の中に怪しげな奴がいるからな。
ジジイ役員は着服が発覚したら認知症のふりをしかねない。

[5158: 匿名さん]

>>5157
マンションの理事の選出は、殆どが輪番制を執っており
若者も、年配者もいるんではないの。
悪いことをするのは、年齢に関係ない。
それが分からないということは、あなたはマンションには
住んでいないんでは。
理事とかしたことないだろう。
マンションを購入するには、東京でいえば、５，０００万円
以上の資金がいるからね。

[5159: 匿名さん]

>>5158 匿名さん
この方は大規模マンションの管理経験がない方と見た。
マンションによったら５０００万位は小遣い銭ですよ。
だから役員選任方法で悩ましいです。

[5160: 匿名さん]

おもしろい人。

[5161: 匿名さん]

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

[5162: 匿名さん]

＊管理組合の会計の収入及び支出の調整とは
　　管理会社が、管理組合の予算・決算について、その素案を作成して管理組合に提出する
　　こと。収支報告書含む。

＊出納とは
　　管理費等の徴収等の出し入れ、管理費等未収金の督促

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

[5163: 匿名さん]

>>5161 匿名さん
保存行為は区分所有法でそのように決められてはいるが、
各マンションの規約では、
これと異なる決まりが設定されていな場合は危険である
からいち早く規約を制定することを提案します。
私のマンションでは、裏ボスと思われる組合員が過去に
この保存行為を規約に期待がないことを悪用して工事を
デッチあげていた。

[5164: 匿名さん]

>>5163 匿名さん
期待は　規定に　訂正　　失礼しました。

[5165: 匿名さん]

やはり保存行為はある程度は規約で規制
しておく必要がありそうです。

[5166: 匿名さん]

>>5165 匿名さん
デッチ上げ工事などはめったにないことですが、
管理会社でもそれに似たような工事も多々見受けられる
ことがあります。
組合の保険を使ったデッチ上げ工事も合法的な言い訳を
付けて工事をしている大手の管理会社もあります。
組合員はそう言った金遣いを他人の金みたいな感覚だか
ら収支報告での質問は皆無ですよね。
一人でも総会等で収支報告の件を細かく問い詰められる
実力のある組合員がいると解ると管理会社は気を引き締
めるけどね。
しかし、この組合員が役員になることをあの手この手で
阻止するのも管理会社ＴＣの手口です。

[5167: 匿名さん]

共用部分の工事を緊急を要するからといって
住民が勝手に工事をされると困るよね。

[5168: 匿名さん]

>>5167 匿名さん
困りますよ。勝手に住民の知り合いの業者に工事をさせて代金を建て替えたと言って費用を要求されていたのです。
それが保存行為に関する規約がないので区分所有法の規定を持ち出してきて請求されると無制限にこの連中に利用される危険性を感じました。
しかも自治関係の役員とか、過去の理事長経験者とかが利用しているのです。

[5169: 匿名さん]

区分所有法では、各人が勝手に工事をすることが
可能となっていますので、それを防ぐために緊急を
要するものは理事長権限にする規定にすべきです。
又、専有部分内の共用部分については、ガラスや
網戸の交換は各区分所有者でいいと思います。

[5170: 匿名さん]

保存行為は規約で集会決議事項又は理事会決議事項にするのがまともなマンション
各組合員を放し飼いにしてるマンションは住まないほうが良い

[5171: 匿名さん]

輪番制の役員なんかいくらでも辞退できる。
結局出てくるのは暇で馬鹿なジジババだが、
よほど変な運営をしない限り問題はない。

[5172: 匿名さん]

保存行為は建物の維持保全のためのものであり、
緊急を要するものは理事会を開催する時間は
ありません。
だから、規約で理事長権限にすればいいんです。

[5173: 匿名さん]

保存行為をもたもたして事故が発生したら理事の個人責任
だから理事なんかやってられないｗ

[5174: 匿名さん]

理事でも設備理事は責任を問われて賠償金を払わされるが
会計理事は平然としていられる
理事をやるなら会計理事がおすすめ

[5175: 匿名さん]

理事が責任を取られることはありません。
組合員全員で責任を負うことになります。

[5176: 匿名さん]

理事全員の連帯責任や。
半ボケ理事長と一連托生はキツイ。

[5177: 匿名さん]

コロナ退散の子供会の踊りを奉納しました

[5178: 匿名さん]

余裕があっていいね。

[5179: 匿名さん]

刑事事件でもない限り、理事だけが責任を取らされる
ことはありません。
マンション管理の責任は各分所有者全員で追うことに
なっていますよ。

[5180: 匿名さん]

中庭で暴れまくる子供が増えたので北東の方角に小さな祠を作る計画が浮上。

[5181: 匿名さん]

マンション管理に役に立つ書き込みがないね。

[5182: 匿名さん]

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

[5183: 匿名さん]

マンション管理は管理会社によって大きく左右されます。
しかし、管理会社を変えることは輪番制の理事では難しい。
面倒なことは先送りしようとしますからね。

[5184: 匿名さん]

>>5183 匿名さん
内は順番性の理事が理事長になり、先送りした悪事の数々を過
去に遡って、管理会社ＴＣと悪徳組合員を10年かけて暴き出し
て改善した。
これ以上はできないところまで改善されている。、
今は資産価値も相場に戻っている。皆さんに公開したいくらい
ですが、法律の壁がありますのでご想像にお任せします。
今はこの優秀な理事長はしりぞき後任が順番で管理している、
悪徳組合員も組合員の知れ渡る羽目になり静かにしている。
管理はやればやるほどやりがいがいがあります。順番管理も
捨てたものではありません。

[5185: 匿名さん]

マンション管理の基本は、全員で順番に理事をやり
管理していくことです。

[5186: 匿名さん]

理事が務まらないようなバカは賃貸に住み続けるべきです

[5187: 匿名さん]

なんでも批判したいんだね。
会社ではみんなとうまくいってるのかな？

[5188: 匿名さん]

自分のとこの管理組合が管理を委託している管理会社との
各部門ごとの費用は相場と比べて高いか安いかの資料ぐらい
は把握しておく必要はありますね。

[5189: 匿名さん]

例えばエレベーターの保守点検費とか
雑排水管の高圧洗浄費とか。

[5190: 匿名さん]

そういったことはお宅のマンションで現場
を見ないと投稿できませんよ。

[5191: 匿名さん]

結局は住民の「質」になる。悪ければ、管理会社の暴走や放置を
招くし、逆に理事側の暴走も有り得る訳で。
　そもそもマナーが遵守されていれば、総会もシャンシャンで
終わるでしょう。
　管理会社の委託費、修繕費用は数社から取り寄せ審議する位の
力量は求められる。内部や管理会社と揉めた際にこそ、マンション
管理士のサポートが必要かと思う。
　私は結局転売し、今は快適に戸建派になりました。
結局は戸建てそうですが「住民ガチャ」なので当りが悪い事もあるね。

[5192: 匿名さん]

ここはプロへの質問でしょう。

[5193: 匿名さん]

>>5190さん
全国の相場はわかりませんか。

[5194: 匿名さん]

>>5192さん
プロは報酬を得てやるものですよ。
つまり職業人ですから、ここでは報酬は支払われませんので
プロとしての書き込みはないでしょう。

[5195: 匿名さん]

>>5191さん
現在は逆に会社をリタイアしたら戸建てからマンションへ
移ってくる傾向にありますよ。
老人になってから、庭の手入れ等をするのは体力がありません。
それに、病院や買い物、娯楽施設、交通の便のいいマンションの
方が便利ですから。

[5196: 匿名さん]

>5193 匿名さん

あるコンサルタント業者の目安金額が参考になるかもしれない。

管理会社に毎月払っている業務委託費の金額に目安はある？
https://diamond.jp/articles/-/238257

図表４３　管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）

管理員人件費（通勤方式）　１名当たり月額　２７万円
　通勤で週４０時間勤務の場合

管理員人件費（巡回方式）　１名当たり週４日・３時間勤務での月額　９万円
　清掃を主な目的とし、ゴミ収集日時に合わせて出勤

２４時間遠隔監視費（機械警備）　月額　３万円
　火災警報・非常通報・貯水槽の満水減水警報等を対象とした機械警備料

事務管理業務費　１戸当たり月額　１５００円
　一般管理費と管理報酬という項目がある場合はその合計

エレベーター保守点検費　１基当たり月額　４万円
　フルメンテナンス契約、月１回の保守点検、１４階建てまでの場合。高層は金額が高くなる

機械式駐車場保守点検費　１パレット当たり１回金額　２５００円
　２段または３段ピット式で２０パレット以上の場合。年間委託費を年間保守回数で割り、さらにパレット数で割った単価。保守回数は年４回～６回が一般的。

消防設備点検費　１戸当たり年額　４０００円
　年２回実施。ガス感知器の有無など点検箇所により幅がある。地下駐車場に泡消火装置やハロン消火設備があると、目安金額は１戸当たり１万円を超える

建築設備点検費　１戸当たり年額　１５００円
　年１回実施。５０戸のマンションで１戸当たり目安。戸数が多ければ安くなる

雑排水管清掃費　１戸当たり１回金額　４０００円
　２年に１回実施するのが一般的。管理費会計ではなく修繕積立金会計に計上されることもある

設備巡回点検費　１回当たり金額　２万円
　給水ポンプの点検など。実施回数はマンションにより異なる

※マンションの規模、立地等によって幅がある

割高な項目を見つけて値下げ交渉する

（本原稿は、ソーシャルジャジメントシステム編、廣田晃崇著『マンション管理はこうして見直しなさい[新版]』からの抜粋です）

発行年月：2020年06月
ダイヤモンド社

[5197: 匿名さん]

>>5195さん
　ありがとうございます。家と共に朽ちる所存です（笑）
　ガーデニングにはまり過ぎて売却。タイミングが良く
　売却益が結構ありました♪

[5198: 匿名さん]

>>5197 匿名さん
私などは配偶者を失い子供の誘いで郊外の家を売却して
現在地下鉄徒歩２分以内で徒歩圏内に金融機関、スーパ
ー、コンビニ数店、レストラン、病院、等々と恵まれた
マンションの一室に住んでいますが、話し相手がいなく
て困ります。
時々以前住んでいた隣人が遊びに来る程度で退屈です。
最近は前の家を買い戻したくなりました。
前の家に住み続けた方がよかったように思いますが、
このまま朽ち果てるのでしょう。
マスコミに踊らされないように気を付けましょう。

[5199: 匿名さん]

>5196さん
ご親切に教えていただきありがとうございます。
多いに参考にさせていただきます。

[5200: 匿名さん]

特に年をとって一人になり、体も弱くなってきたとき、
買い物や病院、役所等に行く場合、戸建てはきついものが
あるのではないだろうか。
やはり近くにスーパーや病院がないと大変だと思う。
大きなマンションであれば、いろんなサークルもあるし、
老人クラブ等もあるので、友達はできやすいしね。
何かあれば管理人室に電話すればかけつけてくれるし。