「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4781: 匿名さん]

マンション管理士の資格をもった理事長のことを
いっているんですよ。

[4782: eマンションさん]

>>4779 匿名さん
私の所はマン管資格保有者のコンサルに管理費見直しを依頼しています。
仕事を見ていて思う事は、資格より実経験の豊富さが重要という事です。
同じくマン管保有のフロント相手に、良くやってもらってます。

[4783: 匿名さん]

管理費の見直しをするのは、理事会で対応するより
第三者をいれた方がいいでしょうね。
ただ、値段だけを落とすのではなく、その内容も
検討しなければならないでしょう。
管理費のそれぞれの項目の概算価格については、全国の
相場を調べれば理事でもできますよ。
特に管理会社が新規開拓をするときは、価格については
現状より確実に安く提案してきますからね。

[4784: eマンションさん]

>>4783 匿名さん
もちろん質を保ったまま見直し中です。
知識を付けた上で手間と時間をかけて管理組合で行うか、お金で第三者を入れて行うかは事情によると思います。
現役世代が多い築浅マンションの場合、コンサル入れる方法がハードル低いです。

[4785: 匿名さん]

>>4780 匿名さん
マンション管理士資格を保有する理事長なら
こんなみっともない行動はしないでしょう。

[4786: 匿名さん]

マンション管理の知識は、ただ勉強するよりも
資格を取るために勉強した方がずっと効果的です。
それに有資格者になれば、その資格があるゆえに
自己研鑽に努めます。それが資格の力なんです。

[4787: 匿名さん]

>>4786 匿名さん
まあ、つべこべ言う前にまず合格してから御託を並べることだ。
内のマンションの理事長は毎年受験したり管理員の試験を受けているが、
いつも不合格している。
合格者を前にして理事長になるにはマンション管理士の資格など必要な
いといつも知人に漏らしている。
管理員などは誰でもなれると管理員を前でほざきながら本人はなかなか
管理員に管理会社が採用してくれない。
最近は、あきらめて警備員に応募しているようだが不採用みたいです。

[4788: 匿名さん]

理事長がマン管の有資格者であることにこしたことは
ありませんが、マン管試験を何回も受験しているという
ことはそれなりの知識はついていると思うので、それは
それで有効でしょうね。

[4789: 匿名さん]

>>4788 匿名さん
それはいいことです。頑張ってもらいたいです。

[4790: 匿名さん]

>>4788さん
私はマン管の資格はもっていますよ。
管業の方は、合格しただけで登録はしていませんだけが。
合格はしないが、何回も受験している理事長さんは立派
だと思いますよ。
合格者と不合格者の点数の差が僅か１～２点であれば、
そんなに実力の差はないと思います。

[4791: 匿名さん]

マンカンの試験問題を見るとそんなに難しいとは思わせない問題が多く。
素人には優しいと思われるので挑戦するのですが、
不合格を重ねると深読みが度を過ぎて訳が解らなくなる受験者が多いよ
うです。
受験者の添削をしていて、永久に合格しない受験生は意外と多いです。
そんな人間の最高得点は大体27点から脱落していきます。
意外と優しいようで難しい試験です。
知能指数の高い人間には簡単に一発で合格する国家資格です。

[4792: 匿名さん]

試験はどれも同じですが、効率のいい勉強法は、基本書は各１冊
で十分です。
後は問題集を徹底して繰り返し繰り返しやることです。
最初は答えをみてもいいですが、なぜ正解なのか、なぜ間違って
いるのかを理解することが一番の勉強方法です。
以外と同じ問題集でも、１～２ヶ月後に頑張って取り組んだもの
でも１００％は取れませんよ。
基本書は、１回目は分からなくてもとにかく最後まで読む。
２回目、３回目も同じように最後まで読む。
それを繰り返していけば、最初は理解していなかったものが、
どんどん分かるようになってきます。

[4793: 匿名さん]

勉強は要領の良さで大きく変わります。
この問題集の重要性を認識した者が栄冠を
勝ち取ります。　　若き血より

[4794: 匿名さん]

>?4792 匿名さん
試験はどれも同じではないよ。

[4795: 匿名さん]

勉強の効率のいいやり方は、大学受験でも資格試験でも
同じですよ。
例えば高校で大学受験勉強をする際、問題集に重点を置いた
勉強法を身につけていればいい大学に入学できていますよ。
問題集の１問ごとに、なぜそれが正しいのか、また間違って
いるのかを理解できれば全然ちがってきますよ。
講義中心や基本書、教科書中心の勉強では力はつきません。

[4796: 匿名さん]

皆さん是非こういった勉強方法で試験に
対応してください。
子供さんにも是非伝授を。

[4797: 匿名さん]

資格で合格率が１０％を下回るものは、
何回受けても合格できないそうです。
繰り返し何回も受験すれば合格できるというのは、
合格率が高い資格といわれています。

[4798: 匿名さん]

大規模修繕工事のとき、何か月前ぐらいから
専門委員会を設けていますか。

[4799: 匿名さん]

経年劣化による屋上からの漏水については
保険は適用されませんが、その屋上部分の経費は管理組合
で行いますが、専有部分の工事費、壁紙の張替えは
当然管理組合負担なんでしょうか。

[4800: 匿名さん]

屋上防水の耐用年数は、ウレタン防水の場合
１０年から１２年、塩ビシート防水の場合は
１３年前後といわれています。
耐用年数前であれば、保険の適用があると思います。

[4801: 匿名さん]

漏水に関しては、保険会社もシビアだからね。

[4802: 匿名さん]

給排水管の耐用年数はどれぐらいですか。
塩ビ管であれば錆びることはないので交換は必要
ないといわれていますが、継手部分は、築年数の
経過や地震等でゆるみがでて、そこから漏水が
発生するといわれています。

[4803: 匿名さん]

>>4797 匿名さん
うちの理事長は不合格の連続でさらに禿んでいます。

[4804: 匿名さん]

その意欲は買いましょう。

[4805: 匿名さん]

なんでもそうですが、ヘッドになるのは大変です。
いいスタッフに恵まれるといいんですがね。

[4806: 匿名さん]

給排水管の更新工事は管理組合が専有部分まで
やってくれるんですか。

[4807: 匿名さん]

自分のことは自分ですべき。
しかし、規約に規定すれば、それは可能。
但し資金の確保は必要です。

[4808: 匿名さん]

やはり専有部分のことは自分で
すべきかもね。

[4809: 匿名さん]

大規模修繕工事を設計監理方式で計画していますが、
この方法はベストではないにしてもベターでしょうか。

[4810: 匿名さん]

責任施工方式もみなおされてきました。
特に小規模マンションであればそれがいいと
思います。

[4811: 匿名さん]

管理会社に全面的に任せる方法もある。

[4812: 匿名さん]

>>4811 匿名さん
管理会社任せのマンションが一番多いでしょう。
理事会では管理会社の責任施工方式の予定も進めていましたが、
組合員のマンション管理士有資格者が、事前に懇意にしている理事から相談を受けて仕様書付きの管理会社の見積書を基に知り合いの大手ゼネコン数社に相見積を依頼した、
その結果、管理会社の見積金額よりも同じ仕様で２億円も安いものでした。これを組合員からの提案として理事会に提出され九分九厘決定していた管理会社責任施工方式がご破算になった。

[4813: 匿名さん]

やはり責任施工方式であれば、工事費が高いとか安いとかの
判断ができません。
管理会社からの仕様書（金抜き計算書等）を参考にして同じ
条件（同じ工事個所、同じ材料、同じ平米数）で相見積もりを
取られた結果管理会社からの工事費が大幅に削減されたものと
思われます。
ただ、その修繕個所については、それでいいのかの判断は
建物診断をおこなってからの方がいいのではと思います。
その場合は、設計コンサルタントへの依頼も必要でしょう。
丸まる管理会社から２億円が削減できたとは思われませんが、
かなり削減できたのは事実だと思います。

[4814: 匿名さん]

責任施工は小規模マンションが良くやってますね。
修繕積立金の額が少ないのでそれは仕方ないことでしょうが。

[4815: 匿名さん]

>>4814 匿名さん
最近は大型マンションもマンション管理士等が組合員として
居住するようになった。
ので協力体制ができて知恵を出し合って責任施工方式を採用
するようになりました。
ほとんど大手ゼネコンに相見積もりを依頼します。

[4816: 匿名さん]

責任施工方式は、相見積もりを取らないやり方なんですよね。
相見積もりを取らなければ、その業者の工事費が高いとか安い
とかは分かりません。
それから、その業者は誰がどのようにして決めるのですか。
他の業者との比較はしないんですか。

[4817: 匿名さん]

マンション管理士の有資格者が組合員の中にいたとしても、
その有資格者が１社を選んで、それを専門委員会で決める
というのも無理があります。
やはり比較対象企業がなければそこがいいのか、工事費は
どうなのかが分からないでしょう。

[4818: 匿名さん]

>>4816 匿名さん
相見積もりを取らないとはどこのも書いていない。
相見積もりを取らないで組合の大切な費用を費やす工事をすることは考えられないので、相見積もりを取っての記載を省略した。

[4819: 匿名さん]

>>4817 匿名さん
一社とは書いていないでしょう
数社よりと書いているでしょう。
理事会で検討してとも書いていますが、よく読んでください。

[4820: 匿名さん]

>>4818さん
相見積もりを取る方法はどうやってやるんですか。
元々責任施工方式は、１社に絞って工事を依頼する
やり方なんですよ。

[4821: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[4822: 匿名さん]

>>4820 匿名さん
一社に絞ると言っているのは貴方でしょう。
私は相見積もり数社に提出依頼と言っています。
勿論総会案の可決は理事会にあります。
工事内容に共用部分の重大変更等がなければ普通決議で決する。
勿論数社の中から一社に絞り発注します。

[4823: 匿名さん]

責任施工方式というのを理解していますか。
理解されていないようでしたので、４８２１に書き込んだのですが。
責任施工方式は、１つの業者に丸投げの方法ですよ。
相見積もりをとるのとは違います。
最初から１社に絞って交渉をしていくやり方です。

[4824: 匿名さん]

一番いい方法は設計監理方式なんですが、
コンサルタント料が必要になります。

[4825: 匿名さん]

複数の業者から見積もりを提出させるが、本命は初めから決まっている。
仮に他社の見積価格が低くても、「総合的に判断して」理事長または修繕委員長の意中の業者に落とす。
理事長と修繕委員長との間でリベート分配がこじれるといつまでたっても決まらない。

[4826: 匿名さん]

概して修繕委員長は欲の皮が突っ張った老人が多く、理事長は1年交代で嫌々やってる若手だ。
しかし、年度によっては両ポストがそろって欲ボケジジイになることがあり、抜けた前歯の間から臭い唾液を噴射しての応酬となる。

[4827: 匿名さん]

>>4825さん
複数の業者から相見積もりを提出させるといっていますが、
同じ条件での見積もりは取れませんよね。
設計監理方式を採用すれば、同じ条件での相見積もりが取れます。
その方法は、総合評価方式を採用するからです。
それで決めれば個人の思惑は反映されず、専門委員のメンバー
がつけた評価点の合計で決定されることになります。
勿論設計コンサルタントも同じ条件で見積もりを取り、説明会を
聞き、専門委員の評価点で決めます。

[4828: 匿名さん]

>>4826さん
あなたの考えは性悪説なんですね。
悪いことをするものは、全国の理事にはほとんどいませんよ。

[4829: 匿名さん]

うちは臭い唾液を噴射する欲ボケ婆さん理事でした。
赤い戦闘服を着て愛人の爺さんとマンションの裏ボスに君臨する。
カマキリもカエルも土下座してハイハイしています。
スラム界の女王が誕生するが、その後継者には不足はしない。

[4830: 匿名さん]

特殊事例はここでは必要ありません。
一般的なマンションのことを書き込みましょう。