「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4761: 周辺住民さん]

＞余った水道料金を特別会計に回せばいいのですが、一般会計に回して、
ここでいう特別会計とは修繕積立金のことであり、一般会計とは管理費のことです。

[4762: 匿名さん]

>>4757 周辺住民さん
このマンションの一部屋を管理会社のグループ会社が区分所有者ですね。
なぜ聞きたいかといいますと適正化法施行以前は分譲マンションの管理は誰でも出来ましたが施工後は国土交通省に登録を必要となりました。
適正化法施行前は売主でも管理会社でも建設会社でも不動産屋でも自由に人が居住とする分譲マンションや、リゾートマンションや、投資型マンション等をに管理できたのです。
貴方もお解りだと思いますがこの状態を野放しをすると問題が発生することは自明の理ですよね、
しかるに分譲マンションで人の居住に供するマンションの管理を国への登録制とした法律がマンション管理適正化法です。
色々罰則規定が設けられております。管理会社が組合員でその管理会社が国の登録を受けた管理業者であることは適正化法施行以前はありましたのでそのような業者は慌てて適正化法に従うために分譲マンションの管理を登録したのです。
施行後も施行以前の管理業者が登録をしただけの管理会社は存在している
ようです。
投資型や、リゾート型はこのような管理形態は多いように思います。

例えば一例ですが、１００戸のマンションで管理会社が２６戸を所有して
いる場合、
理事の定員が5名とすると3名が理事会に出席して3名が総会議案に賛成すれば総会に案として提出されます。
総会は議決権の過半数が出席すれば成立してその出席者の過半数で可決成立します。
貴方のマンションには管理会社の関連会社が一人所有者ですからどうにかなりますが、
法律を見るとひとりでも、いないのといるのでは雲泥の差があります。
今後はこの組合員が一人のみであるかをに気を配る必要がありそうです。
これは戦争なのです。
こういった問題の管理会社は大手だからと言って関係ありません。
勝てないとみると組合員の弱みに付け込んで組合員を始末する管理会社
TCもいますからご用心です。

[4763: 匿名さん]

>>4762 匿名さん です。
訂正です＝理事の定員が5名の場合3名が出席すれば理事会は成立し、総会案はその出席理事3名の半数以上の賛成2名で可決成立されます。
追加
普通決議＝欠席者はカウントされない。
特別決議事項＝欠席者はカウントされる。

[4764: 匿名さん]

>>4759 周辺住民さん
この推測は当たりだと思います。
それを証明するために、議案書・議事録・重説。管理規約・管理委託契約書・等々（分譲当時のものも含む。）を調べる必要があります。
敵はそれらを公表されるとどんなことになりかを百も承知しているのでしょう。
貴方が理事長になれば前進はします。

[4765: 周辺住民さん]

＞4762　匿名さん
＞勝てないとみると組合員の弱みに付け込んで組合員を始末する管理会社
投資型マンションの所有者は所有物件に入居者を募り、その家賃収入から利益を得る目的の方が多数だと思います。
管理会社が宅建業も兼ねて入居者の仲介をしている場合、ある意味、投資型マンションの所有者は管理会社に弱みを握られている面もあります。
管理会社の印象が良くないと、入居者を後回しされるか、故意に入居者を紹介しないかの圧力も考えられます。
何年も空室のままにして、挙句の果てに売却の話を持ち掛けると思います。
それも、相手の弱みにつけ込んで法外に安価な値段を提示してくると思います。

[4766: 周辺住民さん]

＞4764　匿名さん
＞貴方が理事長になれば前進はします。
理事会が管理規約に制定されていない以上、勝手に理事会を作っても無効となります。
理事会の役割を保証した管理規約の改定が必要です。
その時は、理事長になって改善はしたいと思っています。

[4767: 匿名さん]

>>4765 周辺住民さん
これは確証を得ています。この方法の方が法的不正を隠せますから、
私の場合は内容証明が出てきましたので、
証拠がそろっているとみられています。
このような被害者を出さないために公開を試みているのです。
余談です。聞き流してください。以上。

[4768: 匿名さん]

何か違う方向にこのスレがかじ取りされているようだ。
こういった特殊な問題のある投資型マンションはほんの一部の者しか
関心がないだろうから。

[4769: 匿名さん]

>>4768 匿名さん
特殊ではない。
貴方のマンションの一室が投資家によって賃貸等に利用されているようであればそれはもうすでに投資型マンションですよ。

[4770: 匿名さん]

３００戸のマンションで１０戸程度の賃貸がされていればそれが投資型
マンションですか。
通常は、管理者は区分所有者の理事長ですし、理事会も健全に行われ、
規約や各種細則、管理会社との委託契約等もすべて整っています。
それが標準的なマンションの事例でしょう。
投資型マンションであれば、そのマンション１棟を買い取ることを前提に
動きますよ。
マンションに売りがでればすぐ買い取りますが、それを賃貸に出すことは
しません。すべて買い取った後に解体して建て替えをするのが投資家の狙いです。
空きが多くなれば、管理が行き届かなくなり売却を考える者がでてきます。
それをねらっているんですよ。
規約を改正しようにも、管理会社や不動産会社がその戸数を増やせば改定も
できなくなるんです。大規模修繕工事もできなくなります。
それを狙っているんです。そうすればどんどん売却する者が増えますので。

[4771: 匿名さん]

そういう投資家に狙われるマンションというのは、理事会が弱く
築年数の経過したマンションで、立地が良く容積率の高いマンション
ですよ。
当然修繕積立金も少ないので大規模修繕工事や大型設備の工事は
できません。

[4772: 匿名さん]

>>4770 匿名さん
投資型マンションも色々な形態があります。
質問者の相談に乗ってください。マンション管理士等さんに
お願いいたします。できればマンション管理士を希望。

[4773: 匿名さん]

単に個人の投資によるマンションであれば、管理とかには
あまり関心はなく、できるだり安定した家賃が回収できれば
いいだけのことでしょう。
個人にしてみれば、管理費や修繕積立金はできるだけ安くて
我々の手を煩わせない管理を期待しますよね。
だったら管理会社等には余計な口出しはするなといいたいですよね。
マン管士であっても投資型マンションやリゾートマンションのように
理事会や住民不在の管理には経験がないから無理ですよ。

[4774: 匿名さん]

でわそろそろ過半数と半数の違いについてはっきりさせましょう。

[4775: 匿名さん]

工事や点検をする場合は、管理会社と良く
話し合って納得した上でやるべきです。

[4776: 周辺住民さん]

＞4773　匿名さん
マンション管理における管理会社管理方式はこのスレでは特殊なのは百も承知です。
特殊な物件故、幅広い意見を伺いたかっただけです。
マン管士さんのスレでもありますので、豊富な基礎知識からのご意見が目当てでした。
もう飽きたというのであれば退散することも厭いません。
私個人のレスでもないですからね。
そろそろ、潮時なのでしょうね。
色々と親切なご意見ありがとうございました。

[4777: 匿名さん]

エレベーターのロープ150万を総会の独立した議案化せず事業計画の一つとして議案化するのはありですか？植栽業者と年間契約するのは総会に上程する必要ありますか？（勝手に予算化するだけで大丈夫でしょうか？）

[4778: 匿名さん]

>>4776 周辺住民さん
真実を捻じ曲げようとするマンション管理士等が存在するのも事実。
怯むことなく真実を公開することに意義があるのです。
第三者管理者管理方式と相まって知識を深めて悪徳管理会社や悪徳
マンション管理士等を見分ける知識を身につけましょう。

[4779: 匿名さん]

マンション管理士に相談している管理組合はまだまだ少ないですよね。
それはマン管士の実力不足というか実務経験不足がその要因と思われます。
又、管理会社にはマン管の有資格者が多数います。その者たちは、会社内の
研修、情報、フロントとしての実務経験等があります。
マン管士に期待されるのは、マンションに住み、理事や専門委員会の役員を
経験していることが最低条件でしょう。
それがなければ、管理会社の有資格者のフロントには太刀打ちできません。
一番いいのは、マンションの理事長とかの経験のあるマン管の資格保有者で、
会社をリタイアして時間の余裕のあるボランティア活動としてのマンション
管理の勉強を常に行っている者がいいんでしょうが、そういうものは中々
いませんね。
報酬とかで生活をするとなると、現状のマン管士では難しいと思われます。
だからといってボランティアといってもそういった人材は見つかりません。
問題点はここにあるのではないでしょうか。

[4780: 匿名さん]

>>4779 匿名さん
理事長経験者でもいろいろだから、
管理会社任せの理事長は何もできないでしょう。
内の理事長などは犬の館内散歩は抱きかかえる規定になっているのに、
ロビーで放し飼いして遊んでいる。理事長だから住民は注意しきれない。