「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4701: 匿名さん]

投資型マンションなんですね。
管理会社との委託契約書をまず精査してみたらいかがでしょうか。
自分たちのマンションなのに、規約を改正したり、理事会を設置
したりするのができないとはおかしいですよね。
管理会社がすべて管理を委託しているので、工事や点検等も自由に
できますね。
ところで、管理会社にすべて管理を委託していて何か不都合がある
んですか。それが分かりませんので。

[4702: 匿名さん]

>>4701 匿名さん
分譲時からの売買契約書、宅地建物取引士による重要事項説明書、
承認して売主から渡された管理規約、第一回の定期総会と議事録、
管理業務主任者による重要事項説明書（平成13年8月1日以降の引
渡しマンション、それ以前は義務化されていません）、管理委託契約書、
等々を見させていただかないと回答のしようがありません。

※平成13年8月1日以降の分譲かそうでないかによって対応方法が
解りませんのでその旨をご投稿ください。私は４６９０、４７０１
さんとは別人です。

[4703: 周辺住民さん]

＞4701　匿名さん
＞ところで、管理会社にすべて管理を委託していて何か不都合があるんですか。それが分かりませんので。
そうですか、そんなに難しい事柄ですか。
例えば、賃貸マンションで、あなたが賃借人であなたの預金通帳と印鑑を賃貸人に預けたとしたら何か不都合でもありますか。
さらに、その通帳の中身も見せてもらえず、入金だけを催促されたとしたら何か不都合でもありますか。

＞4701　匿名さん
＞平成13年8月1日以降の分譲かそうでないか
以前の分譲住宅です。
現管理規約と竣工時の管理規約はいただきました。
それ以外の書類は見当たらないの一点ばりで、2か月経過しています。
管理会社に、一定期間、重要書類の保管義務はないのか、不思議に思っています。
そういう法律がなくても、まさに、管理会社としての能力不足でもあり、管理組合に対して不利益を与えていますので、契約解除を考えています。

[4704: 周辺住民さん]

補足説明
＞管理会社に、一定期間、重要書類の保管義務はないのか、不思議に思っています。
ここでいう管理会社とは、理事長権限を併せ持つ管理者としての管理会社のことです。

[4705: 匿名さん]

平成１３年以前のマンションであっても、管理会社とは
毎年契約が更新されているんでしょう。
その時には重説の配布が必要でしょう。
分譲時にはそういう法律はなかったとしても、現在はその
法律は適用されますよ。
その重説に契約内容は記載されているでしょう。
勿論細かいことは、契約内容をみないと判りませんが。
契約書がないというんであれば、新たに契約書を作れば
いいでしょう。

[4706: 匿名さん]

古い重説は関係ないでしょう。一番最新の重説が現状の
契約書ですから。
委託契約書については、細かい内容が規定されているでしょうが、
それがないというんなら、新に契約し直せばいいでしょう。

[4707: 匿名さん]

>>4704 周辺住民さん
適正化法施行以前の分譲だから保管義務はありませんので、責任追及はできません。
しかし、分譲時に直接宅地建物取引業者から直接購入しているのであれば、宅地建物取引業法に拘束される。

適正化法施行後に仲介により購入した場合は、媒介契約書、売買契約書、取引に関する宅地建物取引士による重要事項の説明は法的義務が生じるので、仲介業者の販売担当と事の事情を聴いてください。

適正化法施行後に各マンションで生じた問題等（総会議案書・議事録・重要事項説明書・）は保管義務が生じます。まず、ここら辺を勉強されて追及してください。
もちろん売主と仲介業者の問題も学習してください。

[4708: 匿名さん]

管理会社が行う重説は、原則として管理組合の管理者（理事長）
及び区分所有者全員に対して行う必要がありますが、管理委託契約
の内容に変更がない場合や管理組合にとって不利になる変更が
含まれない場合には重説の説明会の開催は省略することが可能です。
但し、この場合であっても、理事長への説明と区分所有者全員への
重要事項説明書の交付は必要であると適正化法できめられています。

[4709: 匿名さん]

管理会社との契約の破棄は、理由は必要としません。
極端にいえば気に食わないので解約するといってもいいんです。
但し、３ヶ月前までに文書で通知することが必要です。
勿論、個人で契約破棄はできませんので、総会の普通決議は
必要となります。
普通決議は議決権行使書や委任状、総会への直接出席者を含めて
過半数以上の出席で半数以上の承認があれば成立します。
つまり、１００戸の場合、５０人以上の出席でその半数といえば
最低２５戸以上の賛成で承認されることになります。

[4710: 匿名さん]

１００戸の過半数は５１戸
議決は出席者の半数ではなくて過半数で決する（賛成が半数の場合は否決になる）のが一般的

[4711: 匿名さん]

>>4710 匿名さん
お宅のマンションの規約ではそうなっているのでしょうか。
私のマンションの規約では、総会の議案は理事会の出席理事の半数以上
で決する。
総会においては、組合員の出席者（出席通知書の提出者、委任状、議決
権行使書を含む。）の議決権の過半数で決するとなっています。

※マンション戸数１００戸で理事の定数１０名の場合
理事会は5名以上出席すれば成立し、その半数以上で総会案は成立する。総会は、出席議決権数（出席者、委任状、議決権行使書含む。）の過半
数で決する。とあります。

従いまして、理事会は、理事の5名が出席すれば成立し、
総会は、組合員の議決権の51名が出席すれば成立する、
その過半数の26名の賛成で管理会社の変更案は成立します。

[4712: 匿名さん]

理事会は理事の半数以上の出席で成立するが、議決は出席理事の半数以上ではなく過半数で決するのが一般的

[4713: 匿名さん]

だから>>4709の最後の２行が間違いだってことなんだろｗｗ

[4714: 匿名さん]

過半数と半数はどっちだったか正確ではなかったけど
大した問題ではないし、その時はそこの組合が確認
するだろうから問題視することでもないと思い確認も
しなかったけど、やはり追及してくるものはいるんだね。

[4715: 匿名さん]

>>4711の、理事会の議事を出席理事の半数以上で決する、つまり賛成反対同数の時は原案可決になるというのも珍しいかもｗ

[4716: 匿名さん]

いいんですよ、所詮は素人レベルの書き込みなんだから。

[4717: 匿名さん]

そんなことより４７０４さんの質問に対してどうするのが
一番いいのかをみんなで検討しましょうよ。
単なる揚げ足取りだけでは問題は解決しません。

[4718: 匿名さん]

>>4715 匿名さん
理事の可否同数の場合は理事長が決する。これは常識です。
過半数の場合は適用しない。

[4719: 匿名さん]

>>4709 匿名さん
総会は議決権の過半数ですから25名では否決でしょう。（普通決議）

[4720: 匿名さん]

>>4718さん
分かっていますよ。