「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4651: 匿名さん]

>>4650 匿名さん
貴方は正しいです。但し、慎重にしたほうが良いでしょう。
賃貸マンションと異なりほとんどが区分とはいえ所有権を
持った住民です。
おいおい私の体験談を公開しましょう。
私のマンションは管理会社TC管理の大型物件です。
８９３、窃盗団事務所、不動産屋の保護司が893を仲介、、指定ゴミ袋を使用しない不法投棄する少年補導員、空いている駐車場に勝手に来訪者を駐車させる男妾の自治会長、管理会社と共謀して誕生する男妾の愛人区分所有者の女理事長、空き部屋から８９３の討ち入りで警報発報、警察を中途退職した理事長、町世話人、理事長を歴任している規約違反の常習者の現在公民館長、上階の共用廊下に生ごみを放置してカラスがくわえてマンション中にまき散らす精神異常の女性。等々きりがないのでおいおい投稿します。管理会社任せは正義はつぶされます。乱文で失礼します。

[4652: 周辺住民さん]

＞4644です。皆さん、いろいろとご意見ありがとうございます。
4645 匿名さん
＞総会の議案書があるのではないですか。
同意見です。管理会社に直近5年間の通常総会議案書と議事録の提出をお願いしているのですが見当たらないの一点張りです。
＞管理規約はあるんでしょう。
その管理規約も疑わしく思っています。
理事会に関する規約事項がないからです。
それと、現在所有している規約の中の単語ですが、規約のことを気役と表現しています。
【管理者の権利義務は、区分所有法、本気役及び使用細則に定める】と意味不明な単語となっています。
＞4646 匿名さん
＞管理会社と外部の理事長が一緒だとチェック機能がなくなりますので絶対これはやめるべきです。
まったく同意見です。
＞4647 匿名さん
＞直近の総会議案書、議事録、重要事項説明書、管理委託契約書、管理規約等は手元にありますか。
私の手元にないので提出をお願いしているのですが、見当たらないの一点張りです。
＞4648 匿名さん
＞特に、重説と管理委託契約書、それがなければ適正化法違反です。
重説の写しはもらいましたが、2年前のいかがわしい内容のものです。
管理委託契約書は双方の印鑑がない、契約書の体をなしていないひな形らしきものです。
現に効力のある管理委託契約書はいただいていません。
＞4649　匿名さん
＞投稿文だけでは内容を理解するのが難しいです
マンション管理運営に関する知識も浅く、現マンションの問題点も多いことから、自分自身の中で整理がつかず右往左往しています。
少しづつ整理しながら問題解決に向かえればと思っています。
＞重要事項説明書で管理会社名・・・等々を確認してください。
同意見です。
肝心の効力のあるそれらの書類の提出を求めても、管理会社側は見当たらないの一点張りです。
何か知られたくない事実でもあるのでしょうか。

[4653: 匿名さん]

>>4652 周辺住民さん
貴方のマンションの新築当時購入者に引き渡された年月日が平成13年8月1日以降のマンションでしたらマンション管理適正化法の施工後のマンションですので法令により総会の議案書・議事録・重説・管理委託契約書等を管理組合と管理会社双方に保管義務が課されています。
これらがないとは許されませんので地域のマンション管理士に相談してみてください。
それとも国土交通省へ連絡して話してみてください。これが本当であれば分譲マンションの管理に関する重大事件になるでしょう。
おそらくあなたが知識があるとみれば管理会社も何らかの手を打ってくるでしょう。
これが事実なら大変な悪徳管理会社です。国土交通省はある程度把握しているかもしれません。

但し、平成13年8月1日以前の引き渡しのマンションには保管義務は強制ではありませんので要注意です。
しかし、組合には永久保存されているマンションもあります。
私のマンションがそれ以前の引き渡しマンションで証拠をつかむのに１０年以上かかりました。相当勉強になります。頑張ってください。

[4654: 匿名さん]

直近５年間の総会の議案書だったら、組合員全員に
配布されている筈ですがね。
組合員に働きかければどなたか保管している方が
おられると思いますよ。
管理委託契約書に印鑑がなければ無効です。
重説は毎年更新されているでしょう。
全員に配布しなければならないんですけどね。
とにかく適正化法違反のオンパレードです。
国交省の地方整備局もしくはマンション管理業協会に
連絡すれば対応してくれますよ。
あなたのマンションについては、個人で動くのは難しいと
思われますので、国家権力（地方整備局）に任せた方が
問題なく早く解決すると思います。

[4655: 匿名さん]

>>4651 匿名さん
コメントありがとうございます。慎重にした方がいいというのは管理人や管理会社に対してでしょうか？
私としては上にあげた対応策を管理会社や管理人に取って欲しいだけなのです。引き渡しから一年も経っていないのにこの有様なので、早急に対応してほしいと思っています。
でないと将来的に傘だけでなく、いろんな私物が放置され、資産価値の低下や住民のモラル低下に繋がるのではと懸念しています。。

管理会社の担当者や管理人、理事会役員が改善に向けて対応しない場合はどうしたらいいのでしょうか？
通常理事会の議事録も公開されておりませんし、そもそも理事会がいつ開催されるかも公開されておらず、誰が理事長かも知られておりません。管理体制に疑問を感じています

[4656: 匿名さん]

>>4655 匿名さん
そうです、取り上げてくれてもマナーの問題はなかなかすぐには
治りません。
私はルール（管理規約等）は最低のマナーと心得ております。
貴方のマンションの住民の民度を知りませんので何とも言えません。
>>4651 匿名さん 。の投稿のマンションは尋常なマンションでは
ありません。
貴方のマンションは引き渡し後1年未満ですから、まだ、住民間の
コミュニティーも形成されていないでしょう。
これからのマンションですから最初が肝心です。管理人や担当とは
紳士的に対応して理事長になられてからいろいろな仕事をされるよ
うに心がけてください。
私はそのようになってから４６５１の悪人たちと10年戦いましたが
反省きりですが、これでよかったと思います。

[4657: 匿名さん]

新しいマンションであれば、まず理事会をしっかりと
確立させるべきです。
そして、組合員全員が参加できる、関心のもてる組合に
していくべきでしょう。
分譲当初は、管理会社から与えられた規約・細則になって
いますから、できるだけ早く専門委員会を設置して規約
各種細則の全面改正に取り組むべきです。
基本をしっかりさせておかないと、後々後悔を産むことに
なりますので。
管理規約は標準管理規約を参考にすればいいのですが、各種
細則については、他のマンションのを参考にすればいいと
思います。
どなたか知り合いのマンションの住民から規約集を借りる
なりしたらいいと思います。

[4658: 匿名さん]

>>4651 匿名さん
の結末で終わらないためにも
>>4657 匿名さん
の意見は尊重して実行できるマンションを目指してください。

※民意の高いマンションでしたら始め良ければ終わり吉です。
　つくづくそう思います。人材でしょうね。

[4659: 匿名さん]

全国のほとんどのマンションは、普通のマンション管理が
できています。
やはりしっかりした規約、つまり理事の選出とか任期の
規定を明確にして、同じものが長いこと理事長とかができない
システム作りが必要でしょう。

[4660: 匿名さん]

その普通のマンションになるのが難しい。
管理がうまくいかないマンションが普通のマンション
になるのはかなりの努力をしても難しい。
半面うまくいっているマンションは更に良い管理を
普通の努力で簡単にできる。

[4661: 匿名さん]

>>4651 匿名さん
このマンションを普通のマンションにしたい願望があった。
精一杯努力して相当改善はしたが、それを維持するのに大変である。
住んでいる人間はあまり変わらない。
経済的ゆとりのある良い人は買い替えて退去します。

[4662: 匿名さん]

マンション管理は継続性が大切です。
一人の人間がいくら頑張ってもその力はしれています。
いかにできるだけ多くの組合員がマンション管理に関心
をもつようになるかでしょう。
大規模マンションなら人材は豊富でしょうが、小規模マンション
となると人材は限られてきます。
そこで、マンション管理はヘッドさえしっかりしていれば
後は雑魚でもいいというわけではありませんが、毎期それなりの
しっかりした人材を理事長に据えられるといいのですが。

[4663: 匿名さん]

>>4662 匿名さん
１０００戸超のマンションですが。
大型だから、小型だから等で人材の件を揶揄しますが、
あまり変わらないのではないでしょうか、
大型はそれは人材は良いにしろ悪いにしろ豊富です。
小型はそれは人材は良いにしろ悪いにしろ豊富ではありません。

[4664: 匿名さん]

そうですよね、小規模マンションは人数が少ない分
人材が少なくなるのは当然です。
優秀な人材がいても、マンション管理に関心がなかったり
仕事が忙しくて時間がない方もおられます。
比率からいえば人数が多い方が人材というかマンション管理に
傾注してくれる方は多くなるでしょう。

[4665: 匿名さん]

築年数が経過するとともに、高齢化が進み理事の成り手不足
が生じてきます。
大規模マンションであれば、輪番制にすれば全くその順番が
回ってこないぐらい人数だけはいます。
勿論１，０００戸とかのマンションであれば理事の人数も
３０人以上はいるとは思いますが、それでも全戸にいきわたる
ことは難しいでしょう。
おまけに、任期が長かったり、立候補制があればなおさらです。

[4666: マンション掲示板さん]

大手デベのマンションなら大丈夫かと思っていた自分が甘かったようです
戸建てに住めば良かったのかと思いますが、戸建ては戸建てでデメリットがありますよね。賃貸の方が良かったのかなぁ。でも賃貸は賃貸で不安もあるなぁ。はぁ。。

[4667: 匿名さん]

>>4666 マンション掲示板さん
私は一戸建て～マンションに住まいを変えました。
性格が無精者ですから一戸建ては庭の手入れや清掃等を考えると
管理費等を支払うと綺麗にしてくれるし計画的に修繕をしてくれるし
自治会費を払いこんでいれば会の行事に出る必要はないし、
人間関係もめんどくさくないし、と呑気です。
マンションの方が生活のレベルは高くなるし。安くで住めることに
気が付きました。

[4668: マンション掲示板さん]

>>4667 匿名さん
管理がいいマンションなんでしょうか？それならマンションが良いですよね

新築物件の場合は管理会社の体制や対応をどうやって確認すればいいんですかね？中古マンションにして管理が行き届いているかを確認すれば良かったなと後悔してます

[4669: 匿名さん]

>>4668 マンション掲示板さん
マンションの管理の良し悪しはその人その人の好みでしょう。
管理会社や組合役員が余計なことをしないほうが良いでしょう。
シンプルが一番いいです。
管理人や清掃員が住民を見るたびにぺこぺこしているマンションは
あまりいいとは思いません・
私のマンションは清掃員や管理人は共用部分で会うときなどは軽い
会釈位が好ましいです。

[4670: 匿名さん]

マンションは、年を取ってきたら、１戸建てから
マンションに引っ越してくればいいですよ。
やはり高齢になると庭の手入れや家の手入れ等
が大変ですから。
鍵一つで外出もできますし、病院や買い物、交通の
便もマンションはいいですから。

[4671: 匿名さん]

>>4668 マンション掲示板さん
分譲の管理は住んでみないと解りません。
マンションは管理を買えなんて言っているが、
理解していっているのかね。笑っちゃうよ。
ほとんど予算とにらめっこして立地を考えて買うでしょう。

[4672: 匿名さん]

マンションを買うときに、管理会社はどことか、
管理規約はどうなっているかとかは関心を示さない。
むしろ管理費や修繕積立金の金額の方が気になる。

[4673: 匿名さん]

>>4672 匿名さん
そうじゃないよ、
一、自分に合った立地（主要駅「公営鉄道」）から徒歩圏内
二、住環境
三、間取り等建築及び設備関係の精査
四、外観等
五、ルール（契約前に宅建士より重要事項の説明時に質問等）
六、登記後に徹底的に売主と管理会社等の管理手法の確認
七、管理費等の件はどうしてこのような割合になったかの説明
　　を受けながら、一覧表を手に入れること
　　

※　五、六、は微妙な駆け引きのもとに精査されるため宅建士、管理
　　業務主任者双方に徹底的な質問攻めをする。
　　五、六、の質問内容によっては登記前にするとせっかく気に入っ
　　た物件を買えなくなる危険性がある。良質物件には購入者が殺到
　　している。このような物件は売主は非常に強い。宅建業法では売
　　主や仲介業者の行き過ぎた行為は禁止されているので低姿勢で対
　　応していることを考慮して対応するべし。良質不動産は売る側が
　　強いです。

[4674: 匿名さん]

最終的に一番大切なことは、金額と立地では
ないでしょうか。

[4675: 匿名さん]

>>4674 匿名さん
忘れていました金額は立地と同じくらい重要です。
訂正＝二に立地を挿入してください。以下同順　　( ´艸｀)

[4676: 匿名さん]

私の場合は、マンション購入時の条件は、最上階東南角部屋の
ルーバル付きでした。
そのチラシをみてすぐ申し込みまして、数日後の抽選で当たりました。

[4677: 匿名さん]

「マンションは管理を買え」なんて言われてもボケ老人の輪番役員とＦラン大卒のフロントだからなｗ

[4678: 匿名さん]

>>管理会社や組合役員が余計なことをしないほうが良いでしょう。
>>シンプルが一番いいです。

賛成。あれダメそれダメのローカルルール新設や出入り業者の利益のための新規事業とか、うっとうしい。

[4679: 匿名さん]

管理会社と管理組合は共存共栄です。
管理会社は適正利潤でいかなければならないでしょう。

[4680: 匿名さん]

>>4679 匿名さん
小規模マンションは清掃と組合費の保管業務をしてくれる管理会社以外ははいりません。

[4681: 匿名さん]

小修繕や点検も管理会社に依頼しますよね。
それとも、そういったものは理事会が動くのですか。
いわゆる部分管理ということですね。

[4682: 匿名さん]

>>4677さん
管理会社のフロントの方が東大や京大卒の方であれば
いい管理をしてくれるんですか。
フロントにはそういうレベルの方は必要ないでしょう。
マンション管理に限定した仕事ですから、まじめに取り組んで
くれる方の方がいいと思いますよ。

[4683: 匿名さん]

>>4681 匿名さん
小修繕や点検を管理会社にさせるといった規定はない。
委託盟約に盛り込んでいるのでしょう。

管理会社にさせて良い修繕や点検を役員が吟味すればいいでしょう。
理事会が肉体的に動くのではなく知恵を使う気働きをすればいい。
相当安くでいい管理ができますよ。

[4684: 匿名さん]

理事長が点検や修理等に関与し、相見積もり
までチェックできればいいですね。

[4685: 匿名さん]

>>4684 匿名さん
理事長が出来るに越したことはないですが、役員でもいいでしょう。
ただ難点は後継者問題でしょう。
私のところは組合員の承諾を得て、
難問題解決するまでは管理組合法人の雇用でプロを採用した。
雇用契約は問題解決までの雇用とした。
解決後理事は2名を留任させて他は後退してプロの業務は終了とした。
その間管理会社は難問題解決等の理事会には出席禁止とした。

[4686: 匿名さん]

理事会に管理会社を出席させないぐらいの力が
あれば、管理組合主導で管理ができるのでは。
管理会社は管理組合がお金を払って使っているん
ですけどね。

[4687: 匿名さん]

>>4686 匿名さん
優秀な役員がいるうちはできます。
組合は永続性があり一貫性がないといけません。
採用したプロはその基礎を作りたいとの提案で
有志であれこれ議論しました。
幸い大型マンションですからそれなりのメリット
もありますがその逆も考えらrます。
問題がほぼ解決した時の皆の意見は組合費の出納
と保管方法に自信がなく完全自主管理は危険であ
るとの結論に至り辞めることにしました。

[4688: 周辺住民さん]

＞管理会社と管理組合は共存共栄です
確かにその通りだと思います。
しかし、管理組合の利益が損なわれるような管理会社に限っては適用されず、単なる詭弁でしかない。
管理会社に関しては、管理会社の能力次第で共存共栄は適用されるということです。

[4689: 匿名さん]

そんな問題のある管理会社をなぜ代えないんですか？
替えない理由もあるんでしょうね。
全ての住民が管理会社を拒否しているのではないの
かもしれませんよ。

[4690: 匿名さん]

>>4689 匿名さん
ペーパーマンカン士の優等回答。

[4691: 匿名さん]

何事も片方の意見だけを聞いていてはいい解決策は
見出せません。
いわゆるマンションにとって悪徳管理会社であるならば
お客様である管理組合が管理会社をリプレイスすること
はそんなに難しいことではないでしょう。
何故できないのかといいますと、管理会社との一部住民の
癒着や理事の任期、やる気のない理事（つまり何もしないで
任期を済ませたい）、規約改正能力のなさ等が影響している
のだと思います。

[4692: 匿名さん]

管理会社をリプレイスするには相当な努力が必要です。
知識を知恵に代えて、どうやったらそれができるかを
考え、行動に移さなければ問題点は解決しません。

[4693: eマンションさん]

>>4692 匿名さん
コンサルに依頼すれば努力が少なくて済みますよ。
ただの経費削減屋だと後々問題が出るので、見極めは必要ですが、全て理事会で行うより確実に楽です。

[4694: 周辺住民さん]

＞4689　匿名さん
>全ての住民が管理会社を拒否しているのではないのかもしれませんよ。
その通りです。
能力のない管理会社が管理組合に不利益を与えていることに気づかない組合員もいて不思議ではないです。
そのことと、能力のない管理会社が管理組合に不利益を与えていることとは別問題です。
能力のない管理会社が管理組合の管理者になれば、尚更、事態は泥沼です。
管理会社を首にするまとめ役も首にされる管理会社が兼任しているからです。

[4695: 匿名さん]

管理会社をリプレイスするときは、マン管士等の
コンサルに依頼する方がいいでしょうね。

[4696: 匿名さん]

理事会ではいつも顔を合わせているフロントの
こともあり、気まずいですから。

[4697: 匿名さん]

管理会社変更の事案に対する組合員の打ち合わせに管理会社関係が
いつも同席するのはいかが4なものでしょう。相手にも無礼な話です。
知恵のある役員ならそうするでしょう。
出来レースなら同席させると良いでしょう。

[4698: 周辺住民さん]

＞4694です。
理事会が存在せず、管理会社が管理者となっている場合、役員でもない一組合員が組合の費用を使って能力のない管理会社を首にするためにコンサルと相談することは可能ですか。
その方法や知恵を教えていただきたい。

[4699: 匿名さん]

まず管理組合主導体制を確立することです。
そのためには、管理者を組合員側からだすことでしょう。
理事長が管理者になるべきです。
組合員有志が臨時総会を開催し、理事会を立ち上げ、管理者
を管理会社から取り返すべきです。
そこまでの経費はチラシづくりだけで済みますのでそんなに
経費は掛かりません。
コンサルを採用するのはそれからでいいでしょう。
事前に新たな管理会社やコンサルとは話を進めていっても
いいのではないでしょうか。
経費については、所謂成功報酬というやつですね。

[4700: 周辺住民さん]

＞まず管理組合主導体制を確立することです。
同意見です。
＞そのためには、管理者を組合員側からだすことでしょう。
困ったことに、現規約では理事会に関する規約はなく、管理者としての規約しかありません。
理事会や理事長の権限は現管理規約に定めはなく、その存在すら認められてはいません。
仮に、現規約を無視して理事会を設立しても、現管理規約上の権限は理事会に対しては与えられていないため、効力を発することができません。
現管理規約を改定すれば解決しますが、管理規約の改定条件である総会の開催と、3/4の同意は厳しいものがあります。
投資型マンションであるため、大部分のオーナーが当マンションに住んでおらず、遠隔地からの書類による決議となるからです。
仮に、決議による賛同者が3/4以上となったとしても、集開票権限は管理会社側にあり、一組合員はその集開票に立ち会わさせてもらえません。
ですから、管理会社側から嘘の開票結果の報告を受けても、その真偽を確認できません。
強制的に求めるとなると、弁護士同伴でないと見せられないと断られました。
第三者によらないマンション管理者管理方式は悪法でしかありません。
管理会社は管理組合にとっては利益を相反する当事者であり、第三者などと解釈することに無理があります。

[4701: 匿名さん]

投資型マンションなんですね。
管理会社との委託契約書をまず精査してみたらいかがでしょうか。
自分たちのマンションなのに、規約を改正したり、理事会を設置
したりするのができないとはおかしいですよね。
管理会社がすべて管理を委託しているので、工事や点検等も自由に
できますね。
ところで、管理会社にすべて管理を委託していて何か不都合がある
んですか。それが分かりませんので。

[4702: 匿名さん]

>>4701 匿名さん
分譲時からの売買契約書、宅地建物取引士による重要事項説明書、
承認して売主から渡された管理規約、第一回の定期総会と議事録、
管理業務主任者による重要事項説明書（平成13年8月1日以降の引
渡しマンション、それ以前は義務化されていません）、管理委託契約書、
等々を見させていただかないと回答のしようがありません。

※平成13年8月1日以降の分譲かそうでないかによって対応方法が
解りませんのでその旨をご投稿ください。私は４６９０、４７０１
さんとは別人です。

[4703: 周辺住民さん]

＞4701　匿名さん
＞ところで、管理会社にすべて管理を委託していて何か不都合があるんですか。それが分かりませんので。
そうですか、そんなに難しい事柄ですか。
例えば、賃貸マンションで、あなたが賃借人であなたの預金通帳と印鑑を賃貸人に預けたとしたら何か不都合でもありますか。
さらに、その通帳の中身も見せてもらえず、入金だけを催促されたとしたら何か不都合でもありますか。

＞4701　匿名さん
＞平成13年8月1日以降の分譲かそうでないか
以前の分譲住宅です。
現管理規約と竣工時の管理規約はいただきました。
それ以外の書類は見当たらないの一点ばりで、2か月経過しています。
管理会社に、一定期間、重要書類の保管義務はないのか、不思議に思っています。
そういう法律がなくても、まさに、管理会社としての能力不足でもあり、管理組合に対して不利益を与えていますので、契約解除を考えています。

[4704: 周辺住民さん]

補足説明
＞管理会社に、一定期間、重要書類の保管義務はないのか、不思議に思っています。
ここでいう管理会社とは、理事長権限を併せ持つ管理者としての管理会社のことです。

[4705: 匿名さん]

平成１３年以前のマンションであっても、管理会社とは
毎年契約が更新されているんでしょう。
その時には重説の配布が必要でしょう。
分譲時にはそういう法律はなかったとしても、現在はその
法律は適用されますよ。
その重説に契約内容は記載されているでしょう。
勿論細かいことは、契約内容をみないと判りませんが。
契約書がないというんであれば、新たに契約書を作れば
いいでしょう。

[4706: 匿名さん]

古い重説は関係ないでしょう。一番最新の重説が現状の
契約書ですから。
委託契約書については、細かい内容が規定されているでしょうが、
それがないというんなら、新に契約し直せばいいでしょう。

[4707: 匿名さん]

>>4704 周辺住民さん
適正化法施行以前の分譲だから保管義務はありませんので、責任追及はできません。
しかし、分譲時に直接宅地建物取引業者から直接購入しているのであれば、宅地建物取引業法に拘束される。

適正化法施行後に仲介により購入した場合は、媒介契約書、売買契約書、取引に関する宅地建物取引士による重要事項の説明は法的義務が生じるので、仲介業者の販売担当と事の事情を聴いてください。

適正化法施行後に各マンションで生じた問題等（総会議案書・議事録・重要事項説明書・）は保管義務が生じます。まず、ここら辺を勉強されて追及してください。
もちろん売主と仲介業者の問題も学習してください。

[4708: 匿名さん]

管理会社が行う重説は、原則として管理組合の管理者（理事長）
及び区分所有者全員に対して行う必要がありますが、管理委託契約
の内容に変更がない場合や管理組合にとって不利になる変更が
含まれない場合には重説の説明会の開催は省略することが可能です。
但し、この場合であっても、理事長への説明と区分所有者全員への
重要事項説明書の交付は必要であると適正化法できめられています。

[4709: 匿名さん]

管理会社との契約の破棄は、理由は必要としません。
極端にいえば気に食わないので解約するといってもいいんです。
但し、３ヶ月前までに文書で通知することが必要です。
勿論、個人で契約破棄はできませんので、総会の普通決議は
必要となります。
普通決議は議決権行使書や委任状、総会への直接出席者を含めて
過半数以上の出席で半数以上の承認があれば成立します。
つまり、１００戸の場合、５０人以上の出席でその半数といえば
最低２５戸以上の賛成で承認されることになります。

[4710: 匿名さん]

１００戸の過半数は５１戸
議決は出席者の半数ではなくて過半数で決する（賛成が半数の場合は否決になる）のが一般的

[4711: 匿名さん]

>>4710 匿名さん
お宅のマンションの規約ではそうなっているのでしょうか。
私のマンションの規約では、総会の議案は理事会の出席理事の半数以上
で決する。
総会においては、組合員の出席者（出席通知書の提出者、委任状、議決
権行使書を含む。）の議決権の過半数で決するとなっています。

※マンション戸数１００戸で理事の定数１０名の場合
理事会は5名以上出席すれば成立し、その半数以上で総会案は成立する。総会は、出席議決権数（出席者、委任状、議決権行使書含む。）の過半
数で決する。とあります。

従いまして、理事会は、理事の5名が出席すれば成立し、
総会は、組合員の議決権の51名が出席すれば成立する、
その過半数の26名の賛成で管理会社の変更案は成立します。

[4712: 匿名さん]

理事会は理事の半数以上の出席で成立するが、議決は出席理事の半数以上ではなく過半数で決するのが一般的

[4713: 匿名さん]

だから>>4709の最後の２行が間違いだってことなんだろｗｗ

[4714: 匿名さん]

過半数と半数はどっちだったか正確ではなかったけど
大した問題ではないし、その時はそこの組合が確認
するだろうから問題視することでもないと思い確認も
しなかったけど、やはり追及してくるものはいるんだね。

[4715: 匿名さん]

>>4711の、理事会の議事を出席理事の半数以上で決する、つまり賛成反対同数の時は原案可決になるというのも珍しいかもｗ

[4716: 匿名さん]

いいんですよ、所詮は素人レベルの書き込みなんだから。

[4717: 匿名さん]

そんなことより４７０４さんの質問に対してどうするのが
一番いいのかをみんなで検討しましょうよ。
単なる揚げ足取りだけでは問題は解決しません。

[4718: 匿名さん]

>>4715 匿名さん
理事の可否同数の場合は理事長が決する。これは常識です。
過半数の場合は適用しない。

[4719: 匿名さん]

>>4709 匿名さん
総会は議決権の過半数ですから25名では否決でしょう。（普通決議）

[4720: 匿名さん]

>>4718さん
分かっていますよ。

[4721: 匿名さん]

理事の可否同数の場合は否決。これが常識ですね。
理事の可否同数の場合は理事長が決するというマンションでは
理事長は採決に参加しないルールなのでしょう。
最初から理事長が採決に参加（投票）して可否同数の時に改めて
理事長の判断で決めるのであれば、同じ理事の中で理事長だけが
２票持つことになって不公平なのです。

[4722: 匿名さん]

>>4721 匿名さん
だったらそのように規約に規定すればいいでしょう。理事の可否同数
との取り決めで理事長が云々といった規定がなければ理事長が決して
も構いません。

[4723: 匿名さん]

>>4716 匿名さん
よってよくないのですよ。以上
>>4704 周辺住民さん >>4703 周辺住民さん >>4702 匿名さん
の件に説明してください。

[4724: 匿名さん]

うちの規約では、
　普通決議の場合、総会の議事は、出席組合員の議決権の
　過半数で決し、可否同数の場合は否決とするとなっています。
　理事長は組合員ですから当然決議に参加します。
　総会の会議は、議決権総数の半数以上を有する組合員が出席
　しなければならないとなっています。

[4725: 匿名さん]

採決して可否同数の時に理事長が決めるという規定（それ自体石器時代的規定だが）がなければ理事長が決していいわけないだろｗｗ

[4726: 匿名さん]

可否同数の時は議長や理事長が決するという規定は、
かなり以前に標準規約から削除されてますね。

[4727: 匿名さん]

理論的には>>4721 匿名さんの言う通りなのだが、実際問題として賛否同数のように組合員の意見が真っ二つに分かれてる問題について議長や理事長が決するとなると、人によってはプレッシャーを感じて役員退任後も精神を病んでしまう恐れがあるということだ。
その点、>>4724 匿名さんのマンションのように最初から理事長も一人の組合員の立場で投票しておくと、仮に一票差で可決されても理事長の心理的重圧は和らぐだろう。

[4728: 匿名さん]

>>4727 匿名さん
標準管理規約は標準で会って私のマンションは可否同数のときは理事長が決するとあるのです。今後規約を改正するかどうかは当方の事由です。
この件は区分所有法の強行規定ではないので当マンションの規約優先です。

話を元に戻してください。管理会社が管理者になっているマンションの運営をサポートしましょう。
分譲は適正化法施行以前のマンションであることは解りました。
投稿者は分譲時（新築時）にこのマンションを購入されたのですか、それとも適正化法施行後に購入されたのでしょうか。

[4729: 周辺住民さん]

>4705 匿名さん
現在有効な管理委託契約書は見当たらないとの理由でいただいてはいません。
重要事項説明書に関しても同じです。
以前、印鑑の座っていない、胡散臭い書類は貰っていますが、契約期間は3年となっています。この3年契約が本物の有効な契約書ではないので信用はしていません。
本物の契約書の提出を求めていますが、見当たらないの一点張りです。
探しているの一点張りです。
誰かの真似をしているのでしょう。

＞4706　匿名さん
＞それがないというんなら、新に契約し直せばいいでしょう。
契約の相手先と契約者が同一の場合、どういった契約書の形になるんでしょうか。
当マンションの場合、契約依頼者である管理会社が管理する管理組合と、契約相手先である管理会社が契約することになります。
しかも同一組織です。
世にもおかしな契約書ですね。

＞4704　匿名さん
つまり、平成13年以前の竣工マンションであれば、直近5年間の管理組合総会議事録等の重要書類についても管理組合並びに管理会社双方に保管義務はないと言う訳でしょうか。
どうしてそういう無茶な法律ができたのですか。
平成13年以前の書類を要求しているわけではありません。
どの法律の何条に明記されているのか、ご存知でしたら教えてもらえないでしょうか。
＞適正化法施行後に【各マンション】で生じた問題等（総会議案書・議事録・重要事項説明書・）は保管義務が生じます。
ここでいう【各マンション】とは適正化以前のマンションも含まれますか。
そうであれば、直前の私の質問は単なる私の早とちりとなります。

＞4708　匿名さん
＞重要事項説明書の交付は必要であると適正化法できめられています。
ところが、現在有効な重要事項説明書を見当たらないの一点張りでいただいていません。
胡散臭い書類はいただいてはいますが、ちんぷんかんぷんです。

＞4709　匿名さん
組合員の過半数が遠隔地にいるため、総会への直接出席は難しいものがあります。
書面も交えての決議となりますが、総会開催は理事長代理である管理会社抜きでも有効となりますか。

皆さん、真剣な議論ありがとうございます。

[4730: 匿名さん]

だから、>>4722が、「理事の可否同数との取り決めで理事長が云々といった規定が『なければ』理事長が決しても構いません。」と言ってるのがデタラメということだな。規定があれば理事長が決めていいわけだ。

[4731: 匿名さん]

管理組合や管理会社には総会理事会の議事録の保管義務はない。
ただし、管理組合法人の集会の議事録については議長（管理者がなることが多い）に法令上の作成義務と保管義務があるから、管理組合の規約に同じような規定を設ければよい。
管理会社には議事録の保管義務はないが、管理組合と管理会社との契約で義務を負わせることは可能。しかし、議事録は管理組合自身がきちんと保管するのが本来の姿だと思う。
なお、保管期間については法律にも規定がない。常識で考えて消防設備の点検日誌と違い総会議事録という重要文書だから永年保管でいいだろう。

[4732: 匿名さん]

区分所有法４２条５項は同法３３条（規約の保管および閲覧）を準用していますから、
管理組合でも議事録の保管義務がありますよ。
マンション適正化法の制定前とか後とかは関係ないです。
ただし、保存期間は規定がないので管理組合で文書保存のルールを作ってそれに従って
保存や廃棄をすればＯＫです。
管理会社には管理組合の総会議事録等の文書を保存する法律上の義務はありません。

[4733: 匿名さん]

適正化法施行後は重要事項の説明と配付の規制ができたので組合員に説明会等や組合員へ配付しないと行政処分の対象にはなるでしょう。

[4734: 匿名さん]

>>4729 周辺住民さんの悩みというかモヤモヤを一発で解決する方法がある。引越しだ。

[4735: 匿名さん]

>>4734 匿名さん
引っ越すのは簡単でしょうが、マンションの事情を推測すると処分が困難なのではないでしょうか。
この事情を知ってしまえば不動産屋も仲介を躊躇するでしょう。

[4736: 匿名さん]

黙ってたらええねん

[4737: 周辺住民さん]

＞4734　匿名さん
別に問題マンションに住んでいるわけでもありません。
管理者管理方式という特殊な管理組合形態において、あまりに理不尽な思いが発生し、現法律の中でなんとか解決できないのだろうかと皆さんの知恵をお借りしている次第です。
売却したところで、この理不尽な思いが解決できるわけでもないですよ。

＞4735　匿名さん
管理会社と仲介業者は同じグループ会社なので躊躇することはないと思います。
それよりか、管理費等を実際より低い金額で表示し、不当表示広告を堂々と行っているほどです。
一度、苦情を言ったのですが、間違いを認めようとはしません。

[4738: 匿名さん]

>>4734　匿名さん
別に問題マンションに住んでいるわけでもありません。
管理者管理方式という特殊な管理組合形態において、あまりに理不尽な思いが発生し、現法律の中でなんとか解決できないのだろうかと皆さんの知恵をお借りしている次第です。
売却したところで、この理不尽な思いが解決できるわけでもないですよ。
※その通りです。
>>4735　匿名さん
管理会社と仲介業者は同じグループ会社なので躊躇することはないと思います。
それよりか、管理費等を実際より低い金額で表示し、不当表示広告を堂々と行っているほどです。
一度、苦情を言ったのですが、間違いを認めようとはしません。
※宅地建物取引業法に触れています。お近くに宅地建物取引業協会に相談
してみて下さい
　管理費等を実際より低い金額での表示は、若しかしたら区分所有法又は
　規約に抵触する可能性が高いです。チラシ等は証拠になります。

[4739: 周辺住民さん]

＞4738　匿名さん
チラシではなく、ネットによる物件紹介欄です。
修繕積立金は3月の総会で1500円から3000円に値上げされています。
現在の物件紹介欄では1500円のままです。
紹介している不動産会社と管理会社は同じグループ企業です。
不当表示して早く売りさばきたいのでしょう。
苦情先として消費者庁なんかはどうでしょうか。

[4740: 匿名さん]

修繕積立金が僅か３，０００円ですか？
そんな少ない金額で大規模修繕工事や大型設備の
工事ができますか。

[4741: 匿名さん]

法３条に規定されているとおり、管理者は「置くことができる」機関だから、
これが不都合だと思ったら、規約改正または集会決議によって管理者を廃止し
区分所有者全員参加による共同管理方式をとればよい。
あるいは複数名の理事がいる管理組合を設立して集団管理方式をとるのもよい。
一般的には理事の中の一人が理事長になって管理者としての職務を行うのだが、
ほかの理事が監視役となって適正なマンション運営をサポートする。

[4742: 匿名さん]

管理者が不正な行為を行ったとかあまりにも不誠実で管理者として失格であると
判断するのであれば、裁判所に解任を請求することもできる。
この場合は、規約改正や集会決議の手続きは不要。思い立ったが吉日でやれる。

[4743: 匿名さん]

投資用マンションでは総会出席や役員就任を面倒と感じてる区分所有者様が少なくありません。
そうゆうお客様のために販売会社とつるんだ管理会社が管理者としてマンション管理を適当、もとい適切に行うことは有意義なことです。

[4744: 匿名さん]

投資型マンションやリゾートマンションの管理は通常の
マンション管理とはちがいますからね。
これについての知識は、マン管士や弁護士でも知識はないでしょう。
一番詳しいのは、管理会社に勤務しいるマン管保有のフロントか
リゾートや投資型マンションの顧問弁護士でしょう。

[4745: 匿名さん]

つまり投資型マンションでは管理者管理方式が妥当で周辺住民氏は泣き寝入りということだな

[4746: 匿名さん]

>>4745 匿名さん
管理者管理方式は管理組合の普通決議で承認すれば合法的と言われていますが、管理会社管理方式はどうかの話じゃなかったのですか。？
いつの間に、管理者管理方式に話がそれるのですか。？
管理会社が管理者になって行う分譲マンションの管理は、違法性があり、
管理者管理方式とは性格が、かなりずれていますが。？

[4747: 匿名さん]

管理会社が管理者となる一方でマンションの管理業務を受託すればいわゆる利益相反の問題は生じるが、法令上は管理会社が管理者になることは禁止されていないから、区分所有者が集会でその管理会社にやってもらうと決議すればそれで特に問題はない。利益相反が問題だと区分所有者が考えるならば、その管理会社を管理者として選任しなければいいだけだ。
管理者であろうと管理組合理事長であろうと、区分所有者が自分自身で管理しないで他人に任せるわけだから、それなりのリスクはある。結局は区分所有者次第なのだ。

[4748: 匿名さん]

>>4747 匿名さん
管理会社が管理者になっている経緯が、分譲時の規約での承認か、
そののちの総会で決めたのかが、不明です。
議案書、議事録、委託契約書、等が管理会社が不明だと言ってい
るみたいですが、
標準管理規約の第三者管理者方式に反対するものですが、
一番危惧する事案なので注目しているのです。

[4749: 匿名さん]

>管理会社が管理者になっている経緯が、分譲時の規約での承認か、
>そののちの総会で決めたのかが、不明です。
どちらでもいいと思う。区分所有者が納得して購入または決議したことだから。

>議案書、議事録、委託契約書、等が管理会社が不明だと言っている
管理者としての管理会社は集会（総会）では議長を務めるであろうから、議事録（ふつうはこれに議案書も付いてるわな）を作成して保管する義務があるので、不明というのはおかしな話だ。
委託契約書も契約当事者として当然保管してるはずなので、これらの文書が行方不明というのは管理者としての職責を果たしているとはいいがたい。解任されても仕方ないレベルだ。
ただし、解任するかどうかは区分所有者の判断である。区分所有者がそんなことは気にしないよと言うのであれば、それでいいのだ。

[4750: 周辺住民さん]

＞4740　匿名さん
＞そんな少ない金額で大規模修繕工事や大型設備の工事ができますか。
3000円÷15.3㎡＝196円/㎡です。
この金額が少ないかどうかは分かりませんが、国交省の標準ガイドラインの金額です。
＞4740匿名さんのマンションは㎡当たりいくら払っているのですか。

＞4741　匿名さん
＞管理者は「置くことができる」機関だから
その前に、第三者によるという条件があります。
管理会社は当事者であって第三者ではないと確信しています。
この枕条件の解釈問題を解決しないと、それ以降の解釈を云々言われても空論にしか聞こえません。

＞4742　匿名さん
＞裁判所に解任を請求することもできる。
そんな法律があるのですか。
そこまでやらなくても、雇用主と被雇用者の関係ですから、大義があれば雇用主のほうからいつでも首にできると思っています。
その大義を探っているところです。

＞4743　匿名さん
＞もとい適切に行うことは有意義なことです。
同意見です。
適切に行われるのであればひとつの形だと思います。
残念なことに、すべての権限を手に入れると、不適切になるのが世の習わしです。
三権分立ってそういう背景があるんですよね。

＞4746　匿名さん
よくぞ本質を突いてくれました。
管理会社管理方式の相談であって、第三者による管理者管理方式とは内容が違うということを念頭に置いて議論してほしいですね。
最初からこういう表現しとけば誤解されずに済んだかもです。

＞4747　匿名さん
＞法令上は管理会社が管理者になることは禁止されていないから
逆に、許可もされていない。
あとは、常識的な話になる。
組合員の財産である特別会計の通帳と印鑑を管理会社が両方とも所有することが許されていいのかどうかという話になる。
＞その管理会社を管理者として選任しなければいいだけだ。
選任はしたくないが管理者として居座っている。
そこで具体的にどうするかの知恵をお借りしたい。

＞4748　匿名さん
平成28年までは理事長が存在し、それ以降、理事会がなくなったみたいです。
その経緯を調べていますが、管理会社のほうは書類が見当たらないの一点張りです。
つまり、管理規約もその時点で改定されたと思われるのですが、どこかに、管理会社の策略を感じます。

＞4749　匿名さん
＞区分所有者がそんなことは気にしないよと言うのであれば、それでいいのだ。
私も区分所有者当事者です。
だからそれではいけないと思い、改善の道を探っています。