「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4641: 匿名さん]

プッ（再）

[4642: 周辺住民さん]

＞4640　匿名さん
＞4635です。
ご意見ありがとうございます。
当組合において理事会は存在しません。
管理者管理方式といって、理事長代理を第三者が管理者として組合運営する方式です。
さらに悪いことに、この第三者の役目を管理会社が運営しているところです。
議案の発案や議決権行使の運営も、管理会社が理事長代理として運営しています。
総会の出席者は少なく、議案の賛否採決も書面による議決権行使による採決結果がすべてを決するといって過言ではないです。
そのすべてを決する書面による採決結果を、一組合員は弁護士同伴でなければ見ることができず、すべては管理会社主導の中で運営されています。
管理会社に不利な採決結果でも、採決結果監視を排除した管理会社の改竄で有利な採決結果に容易に偽装できます。
＞4635はそういうこと（組合員を排除した組合運営）に関する組合運営の是非を皆さんにお伺いしたわけです。
法律でそういったことが許されるのなら、マンション管理運営において大きな問題だといえます。

[4643: 匿名さん]

管理会社が理事長代理をしているということは
理事長はいるんですね。
組合員が管理会社との脱却を図るために、管理会社を
替えるということに取り組まなければこの問題は解決
しないね。
それを組合員ができるかということです。

[4644: 匿名さん]

＞4643　匿名さん
理事長は不明です。
そのことを管理会社に問い合わせても何の返答もありません。
管理組合管理方式ではなく、管理者管理方式ですから、理事長役の管理者は存在すると思います。
その管理者が管理会社だと言う訳です。
私が勝手に分かりやすいように管理者を理事長代理（仮称）といっているだけです。
したがって、理事会は存在しませんし、管理規約においても理事会に関する規約はありません。
平成28年には理事会があり、理事長も存在しているようです。
それ以降、何らかの事情で理事会はなくなり、管理規約も書き換えられたみたいです。
そのあたりのいきさつを管理者に問い合わせても何も答えてくれません。
何か都合の悪いことでもあるのでしょう。

[4645: 匿名さん]

管理規約が書き換えられたといっていますが、総会の議案書
があるのではないですか。
規約の変更は区分所有者の４分の３以上が必要な特別決議ですよ。
それをしないで変更しているのであれば、その規約は無効です。
何らかの事情で理事会がなくなったとのことですが、不可解ですね。
マンションは自分たちのものであり、管理会社のものではないのですよ。
マンション管理、あなたが動かず誰が動くですよ。
マンション管理に関心があり、自分たちのマンションをよくしていく
ためには、誰かが動かなければならないのです。
管理規約はあるんでしょう。それにいろいろ規定されているのではないですか。

[4646: 匿名さん]

管理会社に日常の管理業務を委託させ、外部の理事長（マン管士等）
に依頼するのはいいのですが、そのチェック機能を管理会社に
やってもらえばいいと思います。
管理会社と外部の理事長が一緒だとチェック機能がなくなり
ますので絶対これはやめるべきです。

[4647: 匿名さん]

>>4642 周辺住民さん
直近の総会議案書、議事録、重要事項説明書、管理委託契約書、
管理規約等は手元にありますか。

[4648: 匿名さん]

特に、重説と管理委託契約書、それがなければ適正化法違反です。

[4649: 匿名さん]

>>4644 匿名さん
投稿文だけでは内容を理解するのが難しいです。
重要事項説明書で管理会社名と管理業務主任者名の記名押印と登録番号。
管理委託契約書で組合の理事長名と管理会社名と代表者名と記名押印。
監査報告書では議長（理事長？）と議事録署名人2名以上の記名押印
等々を確認してください。
この記名押印した氏名から区分所有者かどうかを確認してください。
管理会社や管理会社関係の人物と同一人物が理事長であるときは管理会
社関係者がマンションの管理をしている証拠になります。
但し、その者がそのマンションの区分所有権を保有しているときは少々
法令違反を証明することにはならない可能性があります。
まずは、最寄りのマンション管理士に相談してみてください。

お宅のマンションの区分所有者名簿から、管理会社関係者が区分所有権
を保有していないことが明らかなときは重大な法令違反の可能性があり
ます。

[4650: 匿名さん]

プロの方の意見を教えてください
一般的なファミリー向けマンションでは共有廊下の私物放置についてどのように対処するものですか？

私の所は管理人が注意してくれず、チラシの掲示と、たまに来る管理会社の担当者がやんわりと注意するだけなので私物放置がなくなりません。今日のような雨天時だと必ず5?10軒のお宅が玄関ドアの新聞受けに傘を掛けます。ひどい家は共有廊下に毎日子供のおもちゃを置きっぱなしです

管理人に注意して欲しいと伝えた所、「管理人には注意する権限がない、研修で習っていない」、
管理会社の担当者は「注意したが直らない家がある。週1回は巡回して注意する。巡回の日以外に出してる家庭はどうしようもない」と言われました
私としては毎日管理人が巡回をする、その都度、放置私物に注意メモを貼る、住人に注意する、最終的に撤去して管理人室で保管するなどの対応をして欲しいのですが、「そこまでギスギスにするのもねぇ」と言われました

私の考えが厳しいんでしょうか？
何のために管理規約があるのか、何のために他の住人が守っているのか分からなくなります。大手の管理会社なのにこの対応は非常に残念で…

[4651: 匿名さん]

>>4650 匿名さん
貴方は正しいです。但し、慎重にしたほうが良いでしょう。
賃貸マンションと異なりほとんどが区分とはいえ所有権を
持った住民です。
おいおい私の体験談を公開しましょう。
私のマンションは管理会社TC管理の大型物件です。
８９３、窃盗団事務所、不動産屋の保護司が893を仲介、、指定ゴミ袋を使用しない不法投棄する少年補導員、空いている駐車場に勝手に来訪者を駐車させる男妾の自治会長、管理会社と共謀して誕生する男妾の愛人区分所有者の女理事長、空き部屋から８９３の討ち入りで警報発報、警察を中途退職した理事長、町世話人、理事長を歴任している規約違反の常習者の現在公民館長、上階の共用廊下に生ごみを放置してカラスがくわえてマンション中にまき散らす精神異常の女性。等々きりがないのでおいおい投稿します。管理会社任せは正義はつぶされます。乱文で失礼します。

[4652: 周辺住民さん]

＞4644です。皆さん、いろいろとご意見ありがとうございます。
4645 匿名さん
＞総会の議案書があるのではないですか。
同意見です。管理会社に直近5年間の通常総会議案書と議事録の提出をお願いしているのですが見当たらないの一点張りです。
＞管理規約はあるんでしょう。
その管理規約も疑わしく思っています。
理事会に関する規約事項がないからです。
それと、現在所有している規約の中の単語ですが、規約のことを気役と表現しています。
【管理者の権利義務は、区分所有法、本気役及び使用細則に定める】と意味不明な単語となっています。
＞4646 匿名さん
＞管理会社と外部の理事長が一緒だとチェック機能がなくなりますので絶対これはやめるべきです。
まったく同意見です。
＞4647 匿名さん
＞直近の総会議案書、議事録、重要事項説明書、管理委託契約書、管理規約等は手元にありますか。
私の手元にないので提出をお願いしているのですが、見当たらないの一点張りです。
＞4648 匿名さん
＞特に、重説と管理委託契約書、それがなければ適正化法違反です。
重説の写しはもらいましたが、2年前のいかがわしい内容のものです。
管理委託契約書は双方の印鑑がない、契約書の体をなしていないひな形らしきものです。
現に効力のある管理委託契約書はいただいていません。
＞4649　匿名さん
＞投稿文だけでは内容を理解するのが難しいです
マンション管理運営に関する知識も浅く、現マンションの問題点も多いことから、自分自身の中で整理がつかず右往左往しています。
少しづつ整理しながら問題解決に向かえればと思っています。
＞重要事項説明書で管理会社名・・・等々を確認してください。
同意見です。
肝心の効力のあるそれらの書類の提出を求めても、管理会社側は見当たらないの一点張りです。
何か知られたくない事実でもあるのでしょうか。

[4653: 匿名さん]

>>4652 周辺住民さん
貴方のマンションの新築当時購入者に引き渡された年月日が平成13年8月1日以降のマンションでしたらマンション管理適正化法の施工後のマンションですので法令により総会の議案書・議事録・重説・管理委託契約書等を管理組合と管理会社双方に保管義務が課されています。
これらがないとは許されませんので地域のマンション管理士に相談してみてください。
それとも国土交通省へ連絡して話してみてください。これが本当であれば分譲マンションの管理に関する重大事件になるでしょう。
おそらくあなたが知識があるとみれば管理会社も何らかの手を打ってくるでしょう。
これが事実なら大変な悪徳管理会社です。国土交通省はある程度把握しているかもしれません。

但し、平成13年8月1日以前の引き渡しのマンションには保管義務は強制ではありませんので要注意です。
しかし、組合には永久保存されているマンションもあります。
私のマンションがそれ以前の引き渡しマンションで証拠をつかむのに１０年以上かかりました。相当勉強になります。頑張ってください。

[4654: 匿名さん]

直近５年間の総会の議案書だったら、組合員全員に
配布されている筈ですがね。
組合員に働きかければどなたか保管している方が
おられると思いますよ。
管理委託契約書に印鑑がなければ無効です。
重説は毎年更新されているでしょう。
全員に配布しなければならないんですけどね。
とにかく適正化法違反のオンパレードです。
国交省の地方整備局もしくはマンション管理業協会に
連絡すれば対応してくれますよ。
あなたのマンションについては、個人で動くのは難しいと
思われますので、国家権力（地方整備局）に任せた方が
問題なく早く解決すると思います。

[4655: 匿名さん]

>>4651 匿名さん
コメントありがとうございます。慎重にした方がいいというのは管理人や管理会社に対してでしょうか？
私としては上にあげた対応策を管理会社や管理人に取って欲しいだけなのです。引き渡しから一年も経っていないのにこの有様なので、早急に対応してほしいと思っています。
でないと将来的に傘だけでなく、いろんな私物が放置され、資産価値の低下や住民のモラル低下に繋がるのではと懸念しています。。

管理会社の担当者や管理人、理事会役員が改善に向けて対応しない場合はどうしたらいいのでしょうか？
通常理事会の議事録も公開されておりませんし、そもそも理事会がいつ開催されるかも公開されておらず、誰が理事長かも知られておりません。管理体制に疑問を感じています

[4656: 匿名さん]

>>4655 匿名さん
そうです、取り上げてくれてもマナーの問題はなかなかすぐには
治りません。
私はルール（管理規約等）は最低のマナーと心得ております。
貴方のマンションの住民の民度を知りませんので何とも言えません。
>>4651 匿名さん 。の投稿のマンションは尋常なマンションでは
ありません。
貴方のマンションは引き渡し後1年未満ですから、まだ、住民間の
コミュニティーも形成されていないでしょう。
これからのマンションですから最初が肝心です。管理人や担当とは
紳士的に対応して理事長になられてからいろいろな仕事をされるよ
うに心がけてください。
私はそのようになってから４６５１の悪人たちと10年戦いましたが
反省きりですが、これでよかったと思います。

[4657: 匿名さん]

新しいマンションであれば、まず理事会をしっかりと
確立させるべきです。
そして、組合員全員が参加できる、関心のもてる組合に
していくべきでしょう。
分譲当初は、管理会社から与えられた規約・細則になって
いますから、できるだけ早く専門委員会を設置して規約
各種細則の全面改正に取り組むべきです。
基本をしっかりさせておかないと、後々後悔を産むことに
なりますので。
管理規約は標準管理規約を参考にすればいいのですが、各種
細則については、他のマンションのを参考にすればいいと
思います。
どなたか知り合いのマンションの住民から規約集を借りる
なりしたらいいと思います。

[4658: 匿名さん]

>>4651 匿名さん
の結末で終わらないためにも
>>4657 匿名さん
の意見は尊重して実行できるマンションを目指してください。

※民意の高いマンションでしたら始め良ければ終わり吉です。
　つくづくそう思います。人材でしょうね。

[4659: 匿名さん]

全国のほとんどのマンションは、普通のマンション管理が
できています。
やはりしっかりした規約、つまり理事の選出とか任期の
規定を明確にして、同じものが長いこと理事長とかができない
システム作りが必要でしょう。

[4660: 匿名さん]

その普通のマンションになるのが難しい。
管理がうまくいかないマンションが普通のマンション
になるのはかなりの努力をしても難しい。
半面うまくいっているマンションは更に良い管理を
普通の努力で簡単にできる。