「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[461: マンション検討中さん]

いい歳した大人が借りて来た猫の様にフロントマンの話を聞いてるだけでしょ、大体のマンションは。予知なく小難しい資料いきなり配られて機転のみで吟味した協議なんか出来る訳がない。卑怯だわね

[462: 匿名さん]

>>461さん
そんなに管理会社は信用ないんですか。
そんな管理会社しか経験がないマンションは可哀そうですね。

[463: 匿名さん]

分譲時の最初の理事はこれからの理事会の礎となりますので、
その道標をしっかりと作っておく必要があります。
管理会社だけからの意見だけでなく、他の管理組合やネットで
検索して基礎を固めていきましょう。

[464: 匿名さん]

しかし、知識がなければそれは不可能です。
分譲時の理事は会社での現役が中心であり、時間がないので
マンション管理にあまり関心がないのが欠点です。
そのため管理会社主導で物事が進められていきます。

[465: マンション検討中さん]

マンションの寄生虫みたいなもんです。

[466: 匿名さん]

分譲時のマンションは管理会社にとってはうま味はありません。
補修工事は殆どありませんからね。
この時に理事会がしっかりした規約や細則、管理会社との委託契約等で
主導権を取るべきですね。

[467: 匿名さん]

良い役員が一所懸命マンにョンに貢献しても、そのうち悪徳組合員や管理会社が支配できないような方法は無いか？

[468: マンション検討中さん]

>>466 匿名さん

おっしゃる通り。事態の深刻さが具現化するのが筑後10年以上してからでしょうね。

[469: 匿名さん]

いい役員が一所懸命マンションに貢献してもと書き込んでありますが、
貢献してないから後々管理会社に支配されることになるのです。
分譲後の管理会社が力を入れていない時に、補修工事発注のやり方等や
業者選定方法を確立させておくべきなんです。
例えば、工事費１００万円以上に関しては理事が相見積業者を選定するとか。
業者については、５社程度を選んでおけばいいでしょう。
大規模修繕工事もスーパーゼネコンや地元の大手建設会社からの相見積を
取ればいいでしょうしね。
補修工事をやる業者は大概の工事はできますからね。

[470: 匿名さん]

但し、分譲当初の理事の面々ではしっかりした管理組合主導での
規約や細則を作成するのは難しいでしょうから、マン管士やＮＰＯ
とかに相談するといいですよ。
管理会社と相談するのはだめでしょうね。

[471: 匿名さん]

マンションの住民でマンション管理に関心がある者は少ないでしょうね。
しかし誰かがやらなければならないんですよ。
仕方なく嫌々やれば、それこそ管理会社主導でやるしかないですね。
管理費等が多少高くなっても、それこそお金で済む問題として片づけることも
できますが。
管理組合の仕事はやりたくない、しかし値上げもだめでは無理があります。

[472: 匿名さん]

管理費は通常の管理に要するもの、積立金はみんなの積立金なんだが、
ごっちゃに考えている者も多いようである。

[473: 匿名さん]

＊施工業者の選定について
１）設計・監理方式
　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　　　見積もり合わせによる業者の選定
　　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単である。
　　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性がある。
　　　　　見積もりの開封や業者選定条件は事前に決定しておくことが、トラブル防止になる。
２）責任施行方式・・・随意契約による業者選定
　　　信頼のおける業者に、設計・監理と工事を一括で発注するやり方。
　　　チェックは管理組合が行うことになる。
　　　数社に業者責任による見積もり依頼をし、金額面で検討し発注するやり方
　　　　　但し、見積もり内容に統一性がないため分かりにくい。
　　　いかなる発注方式であっても、設計図は必要です。
　　　工事着工前に、業者に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　　役員による自主検査は必ず実施しなければなりません。
３）管理会社発注方式
　　　建物を日常からよく把握している管理会社が、計画修繕を行っていくのは、理想的
　　ではあるが、計画に妥当性はあるか、工事の費用に競争原理が働いているかをチェ
　　ックする必要がある。
　　　若干割高になる傾向があります。

[474: 匿名さん]

業者選定は全て管理会社がやってくれるんじゃないの。
面倒くさいことには係らない方がいいね。

[475: 匿名さん]

一番高いのが随意
施工後に問題があっても全然対応しない

[476: マンション検討中さん]

いい加減な工事しますよ。仕上げからは分からない様に塗装などは特に。それでいて市場より三割前後高い。だから修繕積立金が上がる。

[477: 匿名さん]

安物買いの銭失いでもないんですね。
所謂丸投げの随意契約だからしかたないでしょう。
安いのか高いのかも分らず、手抜きされても分からない。
それが随意契約たからね。相手を信用するだけではだめですね。

[478: 匿名さん]

随意契約の工事費が高いとかいっても、それさえ分からないのでは。
工事費は随意だからね。

[479: 匿名さん]

塗装やシーリングはいくらでも手抜きはできますからね。
塗装で３回塗りを２回にするとかしても全く分らないし。
窓枠のシーリングでも前のを除去しないでその上から直接
やられたら分らない。

[480: 匿名さん]

塗装工事でケレン作業をせずに直接塗装するのも
分らない。
手抜き工事をすればいくらでもできる。
工事費が安いからというだけではねえ。

[481: 匿名さん]

マンションの住民に建物設備に詳しい者はいないよ。

[482: 匿名さん]

手抜きとは工事代が高いので手抜きができる。安くで手抜きをすると鶏がらになり大変な事になる。
工事代をボッタ食って、手を抜く。これが常套手段でしょう。

[483: 匿名さん]

こちらに投稿、申し訳ありません。

別のレス、なりすまし投稿はやめて下さい。

[484: 匿名さん]

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

[485: 匿名さん]

配管は共用部分も専有部分も同じ管材を使用しています。
当然劣化も同じように進んでいきます。
できることなら一緒に更新工事を行い、工事費の削減や
在宅という負担の軽減を図っていくべきです。
管理組合としてやらなければ、やれるものとやれない者が
必ずでてきます。
そして、経年劣化は間違いなく訪れてきます。

[486: 匿名さん]

マンションの住民でも殆どの者は、配管の更新工事とかはかんがえて
いないでしょう。ましていわんや専有部分の配管の交換とかはそれこそ
考えられないし気にもかけていない。
しかし、築３０年もすれば漏水があちこちから頻出してくる。
その時になって、専有部分も含め配管の交換をしなければと思っても
肝心の積立金がない。借り入れをすれば大幅な値上げをしなければなら
なくなるので、結局そのまま放置されることになる。
そして、そのマンションは限界マンションとなりスラム化がすすんでいく。

[487: 匿名さん]

漏水があった場合、下階の損害補償は保険で対応できたとしても、
補修工事期間の在宅や大事なものや思い出になるものが濡れた場合の
補償は難しい。
やはり漏水がないようにしないと住民間のトラブルになる可能性が高くなる。

[488: 匿名さん]

経年劣化による配管そのものの交換は保険ではして
くれません。
勿論特約契約をしていれば別ですが、普通はそこまでの
特約は結びません。

[489: 匿名さん]

自分たちのマンションは自分たちの力で管理していくという
考えをもった中で理事会を運営していく気概がなければ、管理会社
主導でマンションは管理されていくことになります。
その基本は規約であり、細則であり、管理会社との委託契約です。
その内容をしっかり把握した中で規定とかを作成しなければならない
のですが、それを考える者が果たしているかどうかということになります。
仕事が忙しい、関心がない、時間がないでは管理会社に流されてしまい
ます。

[490: 匿名さん]

しかしそのためには知識と時間が必要になる。
それにひとりではできないしね。

[491: 匿名さん]

たかがマンション管理、されどマンション管理ですか。

[492: マンション検討中さん]

管理会社に不当に修繕金を巻き上げられる。結果、分譲価格より2000万くらい高い買い物したと思うより仕方ないんじゃ？

[493: 匿名さん]

修繕積立金が管理会社に巻き上げられるというその発想そのものが
分りません。
しかし、そういう管理会社主導のマンションも実際あるんでしょうね。
管理会社と一緒になってやっていく理事長を成敗することですね。

[494: マンション検討中さん]

8.9割のマンションが無駄使いを強いられている現状でしょう。自社利益が大きく絡む案件しか管理会社は積極的に提案して来ません。それに加えて面倒なことには関わりたくないという役員が大勢となれば自分たちの財産は自然と蝕まれていくのが成り行きでしょう。

[495: 匿名さん]

>>494さん
８～９割というのはちょっとオーバーでしょうね。
しかし、良く考えてみてください。管理会社と管理組合は
管理組合はお客様であり、管理会社との委託契約は自由に
できるんですからね。
これに関しては完全に管理組合に主導権があるんです。
それが何故管理組合は管理会社に牛耳られるのでしょうか。
その大きな要因は、理事のやる気、知識のなさ、時間のなさが
あげられます。
そしてずるずると管理会社主導になっていくのです。

[496: 匿名さん]

一度管理会社に主導権を握られると
もう元に戻すことはできない。

[497: 匿名さん]

そうかもしれませんね。

[498: マンション検討中さん]

>>495 匿名さん
そんな簡単な理屈で解決しないことくらい誰しもが感じていることだと思います。

[499: 匿名さん]

実際そんな単純なことから管理会社対理事会の構図が
構築されるものですよ。

[500: 匿名さん]

管理会社も悪いところばかりではありません。
みなさんは、管理会社に勤務していたら悪いことをしますか。
毎日ずっと仕事をしていくのに、そういう気持ちでやる者は
いないでしょう。
ただ、やり方に問題があるだけなんです。

[501: 匿名さん]

滞納金で裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。
その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。
地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。
　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　但し、その情報は確認していなければなりません。

[502: マンション検討中さん]

>>500 匿名さん

ここのスレッドだけでもどれだけ管理会社の悪口書かれていると思ってるんだよ、業界全体の悪慣習を知った上で住民が並大抵ではない努力勉強をして対抗して行かない限り売りのカラクリから脱却出来ない仕組みになっている、大概のテベ係は。

[503: 匿名さん]

>>502さん
本当に管理会社のスタッフは悪人なんですか？
一生懸命マンション管理をやっているんではないですか。
誰も悪いことをするために仕事はしていないでしょう。
ただちょっと管理会社の利益を重視することはあるかも
しれませんが、それは当たり前のことではないですか。

[504: 匿名さん]

管理会社の悪口をいっているのは理事ではなく、一般組合員じゃ
ないですか。
工事費が毟り取られているとかが多いようですが、実際その工事費が
高いか安いかの判断が理事でない者が判るんですか？
工事費にはいろんな要素が加味されて算出されます。
材料は勿論その工法や仕様、修繕個所、平米数等で工事費が違ってきます。
工事費の高い安井の判断はそういった資料、見積書をみなければ判断
できません。
ただ、工事の周期の早い遅いだけは問題があるかもしれませんが。

[505: 匿名さん]

管理会社のフロントは理事会のいうことは良く聞いてくれるでしょう。
無理難題も聞いてくれますよ。

[506: 匿名さん]

マンション管理士も同じでしょう。顧問料がほしくて何でも聞いてくれます。
法律や規約違反も組合員がら指摘されても裁判までは持ち込めないと見ると
同意するでしょう。
相手がマンション管理士だと違反行為が後々問題化しそうだと引くでしょう。

顧問料で生計を立てているマンション管理士は気をつけましょう。

[507: 匿名さん]

>>506さん
マンション管理士を活用しているマンションもあるんですね。
殆どは理事や住民が資格を保有してボランティアとしてやって
いると思いましたけど。
営業活動をしているマンション管理士の役割は何をしているん
でしょうね。
外部委託のマン管や建築士も同じことでしょうね。

[508: 検討板ユーザーさん]

管理会社は信用しない、これ基本。
管理会社が持ち込んた見積書は一切受け付けない。
外注業務は極力直接契約とする。

[509: 匿名さん]

>>508さん
管理会社を信用しないといっていますが、管理会社にも同じ条件で
相見積をだしてもらえばいいでしょう。
同じ条件の見積もりをとる場合は、まず１社と使用材料や修繕個所、
平米数とかを話し合い、見積をだしてもらいます。
そしてその見積もりの単価欄を消してから他の会社から相見積をとれば
いいでしょう。
それをやれば管理会社云々は関係ないと思いますよ。

[510: 匿名さん]

相見積の取り方や業者選定の方法が判らなければ
どうしようもないのですが、業者はネットで調べれば
いいと思いますよ。

[511: 検討板ユーザーさん]

>>509 匿名さん

貴方が何者かは存じ上げませんが
なぜマンション管理士などという国家資格の制度が誕生したのか、その理由を考えていただければ世にはびこる問題が少しはご理解頂けると思います。

[512: 検討板ユーザーさん]

>>510 匿名さん

これは完全に人を小馬鹿にした投稿に受け取れますね、今時それをしない方が果たしてどれほど居られるでしょうか。

[513: 匿名さん]

>>512さん
相見積の取り方を５０９に記載されたようにやっているマンションが
どれほどありますか。
もし、それをやっているのなら管理会社云々はいわれないでしょう。

[514: 通りがかりさん]

>>509さんが正しい。
管理会社を上手く使う１つの方法である。
相見積りを取るにしても共通仕様を提示しなければ比較が出来ない。

[515: 匿名さん]

>514さん
単体での補修工事の場合は、５０９の要領でできますが、これが
大規模修繕工事となると素人ではできません。
そのために設計コンサルタントを採用することになりますが、その
採用の仕方が大切です。
まず公募をします。そして設計事務所をネットで捜します。それから
他所のマンションから設計監理業者を紹介してもらいます。
そして業務内容を統一して相見積を取り、業者説明会を行い専門委員が
評価をしてどこにするかを決定します。
その場合、管理会社推薦の設計監理業者も入れていいと思います。
説明会の時にも同じ課題での説明会にすれば評価しやすいと思います。

[516: 匿名さん]

そういうことができないように管理会社に牛耳られている
マンションの場合は、改善するのは難しいでしょうね。
管理会社のフロントにしても実績のある仕事を他所に取られない
ように努力はするでしょうから。

[517: 匿名さん]

管理会社とうまくいっていないマンションはかわいそうですね。
やはり信じ信じられる関係でなければだめですよ。

[518: 匿名さん]

まず
>同じ条件の見積もりをとる場合は、まず１社と使用材料や修繕個所、
>平米数とかを話し合い、見積をだしてもらいます。
>そしてその見積もりの単価欄を消してから他の会社から相見積をとれば
>いいでしょう。

上記の相見積を取ることをやってみたらいいと思いますよ。

[519: 匿名さん]

管理会社がそんなことは認めないのでは？

[520: 匿名さん]

518のやり方は理に適っている。

[521: 匿名さん]

建物診断を行うメリット 　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[522: 匿名さん]

建物診断だけでは意味がありません。
共通仕様書を作るさいの数値や工事費の概算金額も
出してもらうことが必要です。

[523: 匿名さん]

管理会社対管理組合の構図は工事に関するものが
殆どです。
やはり利益やお金に絡む問題がお互いに大切なんでしょうね。
適正利潤、共存共栄の精神でお互いが望めばいいんですけど。

[524: 匿名さん]

デベ系の管理会社に管理を委託するからだめなんじゃないの。
しかし、マンションを建設すれば系列の管理会社に管理を委託
させるのは自然の理かな。

[525: 通りがかり]

52戸のマンションです。

一般会計のプール金はどれぐらいあればよいと考えられますか？

[526: 匿名さん]

管理費の予備費は５０戸程度なら１００万円程度でいいでしょう。
もし、管理費残が毎年増えていっているのならどこかの時点で
修繕積立金へ振り替えるといいでしょう。

[527: 通りがかり]

>>526 匿名さん
ありがとうございます。
毎年溜まっていった場合、管理費の値下げをした方がいいでしょうか？

それとも貯蓄として貯めていった方がよいでしょうか？

[528: 匿名さん]

>>527さん
私どものマンションでも毎年３００万円程度ずつ管理費の収支残が
増えていっています。
これは駐車場使用料の管理費充当分が多いからなんです。
現在検討しているのは、駐車場使用料の修繕積立金への充当分を
もっと増やすか、それとも一定年数ごとに予備費（次期繰越金）が
増えてきた時点で積立金へ移し替えをするかで迷っています。
管理費があまっているからといって管理費の値下げは絶対にだめ
ですよ。値上げするのは大変ですから。
修繕積立金はいくらあっても余ることはないですから。
積立金に余裕があれば、専有部分の配管を管理組合として共用部分
と一緒にやったり、玄関扉、サッシの交換も積立金があれば交換が
できますから。

[529: 匿名さん]

管理費は毎年収入も支出も殆ど変化はありません。
ただ、雑排水管の高圧洗浄は２年に１回なら不要の年も
あります。
又、消費税の値上も考慮しておく必要がありますが、これは
管理費の２％（次期繰越金は除く）見ておくことです。
補修費についてはその年度によってバラツキはありますが、過去
５年間の平均と一番多く使った金額を考慮してみておくべきです。
そういうことを検討して、それ以上余るのであればその金額を
積立金へ毎年予算化すればいいでしょう。
標準管理規約では、使用料はその管理に充当するほか、余ったものは
積立金へ振り返ることが望ましいとなっています。

[530: されるがままのマンションの住民]

>523
>管理会社対管理組合の構図は工事に関するものが
>殆どです。

工事であれ何であれ、「会社対組合」の構図なら組合で契約先を変えるとか、希少だが自力でやるとかで即解決できるでしょう。本当にモメているケースは「会社＆組合　対　組合員１～数名」の構図で対立が起きているはずです。権限の集中する理事会がどちら（会社or組合員１～数名）につくか、が焦点になりやすいですが、通常は会社の手練手管（テレンテクダ）に対する免疫を備えた管理組合理事会など存在しません。

>524
>マンションを建設すれば系列の管理会社に管理を委託
>させるのは自然の理かな。

経済的利益を追求する会社にとっての「自然」でしょう。当該物件の購入者、管理組合員の中には「不自然」に感じる人がいてよいし、極端かもしれませんがそう感じる人が皆無というマンションもありえますね。本来は組合内における割合がどうであれ、「不自然」に思う人の権利や資格は保障され保護されなければならないはずですが、現実にはそれが幻想に過ぎないと思い知って泣き寝入りするしかない展開が多いでしょう。
　管理会社の契約相手はあくまで管理組合という団体だと言い張って、組合員という個人は契約相手の「内部の問題」として会社は簡単に突き放せます。「不自然」に思う人の権利や資格が尊重されない原因には、団体（組織・集団）が構成員（個人）より重視される社会常識もあるのでしょう。会社は上記のように突き放す一方で、法的関係が問われないかに見える深層のレベルでは理事長を始めとする理事会、総会、専門委員会等の管理組合の仕組みを駆使してなるべく契約先の変更が起きないようにいろいろな手を打ってきます。会議に同席して助言したり、事前事後の事務（資料の編集、議事録案の作成）をやったり、管理規約や細則の改廃を指南したりして役員と接触し干渉するのはビジネスとしてです。

>528
>管理費があまっているからといって管理費の値下げは絶対にだめ
>ですよ。値上げするのは大変ですから。
>修繕積立金はいくらあっても余ることはないですから。

管理会社的思考、あるいはそれに魅了された住民（元役員）の主張にすぎないと思われます。少なくとも管理費や修繕積立金等を毎月納めさせられるだけで意思決定に実質の関与ができない一般組合員多数の声（意見）ではないでしょう。

[531: 匿名さん]

マンションを購入する者の殆どは初めての経験だと思います。
そういう者にとって管理組合とか管理会社とかに関心がある者は
殆どいません。
その中で行われている通常の管理についてはそういうものだと
おもっているでしょう。
管理費については、全国平均とそんな違わないと思います。だから
管理費については分譲時から値上げは殆どされていないでしょう。
積立金は別物で個人の積立金ですからね。
それから本当に揉めているケースは会社対組合対組合員１～２名の構図とかいってますが、その１～２名が住民からしたら浮いた存在になっているからでしょう。
具体的な事例が記されていないので一般論を書き込みました。

[532: 検討板ユーザーさん]

おかしいなと気付いたら投げ売りしてでも早目に売るべし。

[533: 匿名さん]

投げ売りはだめ
よく調べましょう

[534: 名無しさん]

>>531
そのパターン多いですよね、
よく研究していい事を言う人はいるけど
そういう人は唯我独尊になりがち。
丁寧に説明して同調者を集めるのがヘタ。
ややもすると理解出来ない住民を
バカ呼ばわりしたりして恨みを買ってしまう。

[535: 名無しさん]

>>531
積立金は個人の積立金…
それはおかしいですね。同意しません。

[536: 匿名さん]

積立金は読んで字の如く積立金です。
誰のための積立金ですか？
区分所有者のため＝個人のためです。
マンションを解体したり建て替えをやるときは、それに参加
しない者には、積立金が返済されます。

[537: 検討板ユーザーさん]

個人の積立金なら個人の意思で自由に引き出せるはず。

[538: 匿名さん]

>>537さん
積立金の取り崩しは総会の決議が必要なんです。
管理費はそれがないでしょう。
要するに積立金は各区分所有者が積み立てているお金です。
使うものも限定されています。
そして、管理費と修繕積立金は分離して管理することになっています。
但し、個人で自由に使うことはできません。

[539: 匿名さん]

修繕積立金は、集金の仕方、使いみち、使う時の条件等を
取り決めて積み立てるものです。
そして全員が使う又は関係のある共用部分に対しての支出
しかつかえません。

[540: 検討板ユーザーさん]

>>538 匿名さん

だから、アナタの書込みが可笑しいですという意味です。個人のお金ではなく、公共のお金です。

[541: 名無しさん]

>>536
解体建て替えは管理組合が解散するんだから返金するのは当たり前。
それをもって個人のお金という解釈は間違い。
売りに出した時に返金する事はないし、売りに出した滞納金があれば次の所有者に債務は継承される。

[542: 匿名さん]

理屈はどうであれ、各人が積み立てたものにはまちがいはない。
そして、そのお金の使いみちはきめられており、各人の多数決による
承認が必要ということ。

[543: 匿名さん]

積立金が区分所有者のお金でなかったら誰のものなの？
共用部分は各区分所有者に持ち分があり、それを管理するために
積立金を使うんだよ。

[544: 匿名さん]

管理組合が権利能力なき社団である場合、積立金は管理組合（区分所有者全員）の総有財産であり、持分の観念はない。

[545: 匿名さん]

つまり税金みたいなものという訳ですか。
しかし、区分所有者の持分である共用部分の管理だけにしか
使えないですよ。それも総会の決議を得て。

[546: 匿名さん]

税金は個人の意見は関係なくあらゆる分野に使用されますが、
積立金は使途が限られ、個人の意見も反映されますからね。
それに管理組合を清算するときは返却されます。

[547: 匿名さん]

清算するときに組合員に積立金を返却するということは
やはり個人の積立金ということでしょう。

[548: 匿名さん]

権利能力なき社団の財産は構成員に潜在的な持分もないからこそ、社団消滅時の財産の帰属を合意しておくことが必要である。
この点から規約に定めているのであって、当然に個人に帰属するというわけではない。

[549: 匿名さん]

構成員に潜在的な持分はあるでしょう。
だから精算時には各人に積立金が配分されるのですから。
通常時は個人に当然に帰属する訳ではありませんが。
それに間接的には個人の持分である共用部分のために積立金を
使うのですよ。

[550: 匿名さん]

権利能力なき社団
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
【財産の帰属】
権利能力なき社団それ自体は権利能力を有しておらず、権利・義務の主体にはならない。したがって、実質的に権利能力なき社団が権利・義務となっている外観がある場合は、権利・義務の帰属は社団の構成員に解消されなくてはならない。この場合の法的性質をどのように理解するかが学説上争われている。

この点に関して、判例はこれを総有であると理解している。総有とは、財産の共同所有形態の一種であり、団体の構成員は財産の使用収益権を持つが、団体的拘束が強いために、個々の構成員の持分権の大きさを観念することが困難であり、個々の構成員が共有財産の分割請求や自己の持分の処分をすることができないものという（最判 昭和32年11月14日民集11巻12号1943頁）。共有持分権の大きさを観念できないため、業務執行方法の決定には、結果的に構成員全員の合意が必要となる。実際には、全員の合意によって定款が設けられ、定款に基づいて業務執行がなされるため、個々の事項について構成員全員の意向が確認されることは、ほとんどない。

[551: 匿名さん]

>>550さん
その通りですよ。
何か問題がありますか。
積立金が個人に帰属し、自由に個人に帰属するとはいっていませんけど。

[552: 匿名さん]

>業務執行方法の決定には、結果的に構成員全員の合意が必要となる。実際には、全員の合>意によって定款が設けられ、定款に基づいて業務執行がなされるため、個々の事項につい>て構成員全員の意向が確認されることは、ほとんどない

積立金の処分には全員の合意が必要だが、通常の取り崩しについては集会の
普通決議でオーケーです。
例えば土地の処分に関してとか、管理費の処分については全員の承諾が必要
となりますけどね。

[553: 匿名さん]

管理費等の処分というのは、滞納金を免除するということです。
これは全員の承諾が必要となります。

[554: 匿名さん]

入居・退去時の確認しておきたい項目
　＊入居時
　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　＊退去時
　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

[555: 匿名さん]

途中で入居してくる者や賃借人に対してもしっかり細則やマナーを
守ってもらうには、最初が肝心です。

[556: 匿名さん]

特にゴミの分別については、引っ越ししてこられた方は
その地域によって分別方法が違いますので、注意が必要です。

[557: 匿名さん]

そういう基本的なことを理事会はやらなければだめですね。
点検や補修工事だけが理事会の仕事ではない。
地味な嫌なことも理事会はやらなければだめですね。
細則違反者には注意をするとか。

[558: 匿名さん]

５５３さん、管理費等の処分というのは、滞納金を免除すると言う事です。
はよくわかりやすい説明です。うちなどは、曰くつきの住民の滞納金を普通決議で免除しています。
当時の各理事長に確認しましたら管理会社の指導だそうです。滞納者の専有部分の入退去の履歴を
調べたら反社会的人物であることが判明しています。管理会社と当時の担当はそのうち公表します。

[559: されるがままのマンションの住民]

>531
>それから本当に揉めているケースは会社対組合対組合員１～２名の構図
>とかいってますが、その１～２名が住民からしたら浮いた存在になって
>いるからでしょう。

マンションの管理組合のお金（管理費、修繕積立金等）が何らかの形で自分の収入になっている人、なっていた人が、上記のような「浮いた存在」といった見方と論理を多用して「組合員１～数名」のことを再び悪く言ってさらにおとしめます（下記引用の>534もその典型）。

なぜこのようにかみ合わない議論になるのでしょうか。
私のマンションにおける対立の構図は「管理会社＆管理組合　対　組合員１名」と見てよいと思いますが、そもそもの構図を「会社対組合」とした投稿５２３（>523）に明記された「共存共栄」の観点から言えば、当マンションの管理組合と管理会社の関係は”共存共栄そのもの”なのです。この関係に不服を感じる少数の組合員からすれば、（理事会を中心にした）組合と会社とが勝手に仲良く手を結んでいるように見える、ということです。だから、組合員の大多数と管理会社（及び会社経由で仕事と収入をもらう関連業者）にとって「不服を感じる少数の組合員」は徹底的に悪く言うに値する存在となるわけです。少なくとも、できるだけ多くの共存共栄「賛成」型組合員（戸数）で当該物件が埋まることに経済的メリットがある、とは言えるでしょう。

>534
>よく研究していい事を言う人はいるけどそういう人は唯我独尊になりがち。
>丁寧に説明して同調者を集めるのがヘタ。
>ややもすると理解出来ない住民をバカ呼ばわりしたりして恨みを買ってしまう。

冒頭の「浮いた存在」も、上記引用の投稿５３４の「唯我独尊」も、”共存共栄”に加わらない組合員の協調性の無さを不快に思う者の言葉だと考えられますが、実際のマンションの現場では、批判精神を有し実践する少数の組合員が自らそうなったと言うよりは、そうなるように会社と組合に仕組まれた、と言うべき実態が散見され報告されています。
　例えば、「話し合い」という善良なる言葉の悪用です。私が出席した理事会、専門委員会、総会、懇談会などでは管理会社の社員と組合の多数派とが事前に打ち合わせし、結論を先に決めておいてから、「話し合いに来い」と私を誘うのです。出席すればカモ同然にされて会社と組合の共存共栄の正当化に加担させられてしまいますし、欠席すれば「話し合いを拒んだ」と議事録等に書かれて半永久的に悪者扱いされます。
　このように、標的にされたら右を選んでも左を選んでも必ず敗北するような手法が分譲マンションの管理業界では確立され用いられています。全国の管理組合員、マンション居住者の大多数が内外において発言せずに沈黙している主な原因はこれです。ネット等での発言者・発信者は千人に１人、万人に１人くらいの圧倒的少数者で、非常に稀有な存在でしょう。

[560: 匿名さん]

>私のマンションにおける対立の構図は「管理会社＆管理組合　対　組合員１名」と見てよ>いと思いますが、そもそもの構図を「会社対組合」とした投稿５２３（>523）に明記され>た「共存共栄」の観点から言えば、当マンションの管理組合と管理会社の関係は”共存共>栄そのもの”なのです。
>マンションの管理組合のお金（管理費、修繕積立金等）が何らかの形で自分の収入になっ>ている人、なっていた人が、上記のような「浮いた存在」といった見方と論理を多用して>「組合員１～数名」のことを再び悪く言ってさらにおとしめます

たった１名を除いて理事会のメンバーやその他の組合員がその１名に同調しないのは
理解、同調できる根拠や説得力がないからでしょう。
だったら、まずそれを打開することを考えていくべきです。知識を知恵に変える必要
があります。
まず相手の懐に飛び込んでいくことから始めなければなりません。時間はかかりますが
それしか方法はないような気がします。
あなた自身が理事になり、仲間を募り同調者を増やすことですね。
マンションのお金が何らかの形で懐に入っていっているというのなら、それを証明する
にはその組織の中に入って解明しなければ無理でしょう。