「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4601: 匿名さん]

長期修繕計画書を作成するのに多額の費用は
かかりませんよ。
適正修繕積立金の額は、修繕積立金だけでなく、
駐車場使用料の積立金への充当分を合わせた金額
をいうのです。
当然使用料の積立金への充当分が大きければ、修繕
積立金の徴収額は小さくなります。
積立金の管理は、適正化法に則り厳格に保管口座で
どこのマンションも管理されています。
管理会社もこのお金に手を出すことはできません。

[4602: 匿名さん]

>>4601 匿名さん
過去の投稿を見ていると長期修繕計画書を作成するために
コンサル等に依頼する等のことがよく投稿されております。
私のマンションでは管理規約に5年おきに見直して計画書
を管理会社に作成されるようにルールを決めています。
管理委託費に含まれておりますので新たな費用は発生しま
せん。
私はコンサル等への費用は費やす必要性ないと言っている
のです。
ただし、大規模修繕等はまたその時になると組合員の総意
をまとめる必要はあります。
1回目の大規模は責任施工方式で実施しました。
管理会社は一切介入はできないシステムで行いました。
管理会社の見積もりと同仕様で節約が３億円くらいの節約を
致しました。

[4603: 匿名さん]

３億円節約はすごい。役員は成功報酬として３割くらいもらってもいいだろう。

[4604: 匿名さん]

>>4602さん
５年置きにやる管理会社が作成する長期修繕計画書は、
パソコンソフトに大まかなデータを打ち込んで作成するものです。
当然すべての工事は含まれていません。これについては
建築の知識のないフロントがただ数値を打ち込むだけで誰でも
作成できるものです。費用がかからないのも当然でしょう。

責任施工方式で工事をやられたとのことですが、その業者は
だれが選んだんですか。そして何を基準に。価格だけですか？
管理会社との見積が同仕様で３億円も節約できたとのことですが、
同じ修繕個所、同じ平米数、同じ材料での比較はされなかったと思われます。
これをやるには、要綱書を作成し、金抜がき計算書（同じ修繕個所、
同じ平米数、同じ材料を示して単価を各社が入れるやり方）を作成
しなければなりませんが、これは専門家でないとできませんから。

[4605: 匿名さん]

>>4603 匿名さん
完成祝いは住民有志の主催で住民全員への招待をして
盛大に行いました。外部の出席者は責任施工業者の大手
ゼネコンのメンバーがお祝い金を持参していました。
主催者の幹事の住民が経費は祝い金で賄えたとの報告が
ありました。
出席者の組合員からはこの際自主管理にしたらどうかと
の意見がありましたので、あなたがしてくださいと返答
を投げ返しました。

[4606: 匿名さん]

ちなみに建築士が作成した長期修繕計画書は、鏡である
長期修繕計画書に続き、概算設計書、数量調書で約１００ページ
ぐらいその鏡である数字の根拠となる計算書が事細かく数字が
羅列されています。
修繕個所ごとに平米数や単価を計算して数字がだされています。

[4607: 匿名さん]

>>4605さん
それはすべて工事費に含まれていますよ。
１社に絞って工事ができたんですから、業者にとっては
こんなにありがたいことはありませんよ。

[4608: 匿名さん]

>>4603 匿名さん
コンサルや管理会社の中抜き分の節約で３億円が浮いたので、
祝いの席上でこの浮いた資金を次の理事は有効に費やすよう
具体例を示した。資産価値の向上には十分寄与する案です。

[4609: 匿名さん]

次期理事会はマンションの集会室でやるのではなくて一流料亭で芸者付きでやれるな
芸者のお酌でうまい料理を食ってるといいアイデアが浮かぶものだ

[4610: 匿名さん]

浮いた分を使っていいの？

[4611: 匿名さん]

>>4610 匿名さん
使ったとは言っていない。よく読みましょう。
願望を言ったまででしょう。

[4612: 匿名さん]

大阪では少しくらいはええねん

[4613: 匿名さん]

>>4612 匿名さん
コロナには気を付けてください。

[4614: 名無しさん]

先日マンションを購入して入居したのですが、引き渡し後に配られている総会議案書が我が家に届かなかったため、問い合わせたところ、「引き渡し一ヶ月過ぎた方を対象に配っている。欲しかったら渡す。同じ時期に引き渡し受けた人には全員配ってない」と言われました。
これは適切なのでしょうか？

[4615: 匿名さん]

入居後に組合総会があったのなら、事前に配布して総会決議に
参加する権利があります。
それより、管理規約と使用細則は配布されているのですか。
それが配布されなければ、規約違反とか細則違反とかも分からない
でしょうからね。

[4616: 匿名さん]

そもそも新築であれば、分譲時の契約時に第１回総会の議案書
（１回目は期間が短い）
と規約集が配布されて各人が署名押印している筈だけどね。

[4617: 匿名さん]

>>4615 匿名さん>>4616 匿名さん
適正化法施行（平成13年8月1日施行）以降に
お二人とも新築の購入経験がありませんね。

[4618: 匿名さん]

>4617
現在はどうなっているんですか。
指摘するだけでなく、それを書き込まなくちゃ。
だからＰＡＲＴ２は人気がなくなったんですよ。

[4619: 匿名さん]

誰にも知らないことや間違っていることがいいっぱい
あります。
それをみんなで助け合っていくのがスレの良さです。
足の引っ張り合いや、批判はここでは必要ありません。
皆さんに役に立つ情報を提供していきましょう。

[4620: 匿名さん]

ここのスレがマンションの住民の皆さんの
手助けになればいいですね。

[4621: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

[4622: 匿名さん]

現在全国的に地震が発生しています。
関東、中南海地震の前触れだろうか。
マンションでも地震対策を検討しておくことが大切です。

[4623: 匿名さん]

自信はこわいですね。

[4624: 匿名さん]

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。
　　そこで、長期修繕計画の見直しを行い、全てを網羅した中で工事の内訳表までを含めた綿密な
　計画表を作成して、それを基に、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出しておく必要があります。

[4625: 匿名さん]

修繕積立金が適正価格あるマンションはいいですね。
やらなければならない修繕個所がすべてやれればいいですね。

[4626: 匿名さん]

管理費はできるだけ安く、修繕積立金は自分たちの
積立金だから必要な額の確保を。

[4627: 匿名さん]

マンション管理業者による下記の行為は禁止されています。
　　　１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
　　　２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
　　　３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
　　※収支報告書が、毎月交付されていなければ、管理会社に請求をしてください。そして、事務所に
　　　ただ置いておくだけでなく、理事全員に配布して、理事会で現状を把握するようにして下さい。

[4628: 周辺住民さん]

＞4627　匿名さん
私の所有マンションは4627さんが指摘する管理会社の禁止事項をすべて運営実行しています。
１）管理組合の預貯金を自らの裁量で払い出すこと。
２）キャッシュカードの保管やパスワードの保持等をもって、管理組合の預貯金を払い出すこと。
３）管理業者の通帳と印鑑の同時保管の禁止。
現在、これらの禁止事項に対して、管理会社による管理組合の私物化で揉めています。
いわゆる、管理組合内に理事長が存在せず、管理会社が理事長代行の名目で管理会社の禁止3事項を堂々と運営実行しています。
これらの禁止事項は具合的に、どの法律の第何条にあたるのか教えていただけないでしょうか。

[4629: 匿名さん]

マンション管理適正化法（平成１３年国交省令第百十号）
　財産の分別管理（改正）
　　法第７６条２項、３項、4項、５項６項

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[4630: 匿名さん]

自分のとこのマンションがどの方式で管理されているかを
知るには、毎年更新され配布されています、重要事項説明書を
みればそこにイ、ロ、ハの管理方式が記載されているでしょう。

[4631: 匿名さん]

そして違法が行われているのなら、国交省の地方整備局か
マンション管理業協会に相談されればすぐに解決しますよ。

[4632: 匿名さん]

もっとわかりやすくいいますと、法律は「マンションの管理の適正化の
推進に関する法律施行規則」です。
その中の財産の分別管理の項目です。
　第８７条①～⑥項です。

[4633: 匿名さん]

詳しい方に質問です。
そろそろ建替えの話題が出てきた築古マンションの住人です。
私は建替えを機に売却して郷里に戻る予定なので建替えには大賛成です。
建替えには区分所有者の５分の４以上の賛成で決議され、決議反対者は区分所有権の買い取り請求を受け売却という流れらしいです。
近隣の噂では決議にギリギリじゃないのか？ということらしいのですが、建替え決議に賛成してしまったら買い取ってもらえなくなるのでしょうか？下手に反対して否決されてしまうのも困るので悩んでいます。
決議前に売却するというのもありかとは思うのですが、建替え間近の物件の価値なんてどうなんでしょうか？
よろしくお願いいたします。

[4634: 匿名さん]

建て替え決議が成立すれば、買い取り請求権が発生しまして
デペロッパーが買い取ってくれます。
しかし、建て替えに関しては、建て替え決議にもっていくまでに
相当な期間が必要となります。
又、成立しても建物を取り壊し、新しく建て替えるまでには約３年
かかるといわれています。
その間、引っ越してアパート住まいをしなければなりません。
建て替えするには各人の負担金はおそらく１，０００万円から２，０００万円
は別途徴収しなければならなくなります。
そういうことを考えた場合、建て替えはほとんど不可能でしょう。
建て替えができるマンションとしては、容積率が大きくて、現在の
戸数を大幅に上回ることが必要です。そういうマンションであれば
余分の戸数を売却してみんなの支払い分に充当できますので。
建て替えをするには、相当な知識が必要となります。現実的では
ありません。
５分の４以上の賛成はまず不可能です。

[4635: 匿名さん]

皆さんにお聞きしたい。
書面による議決権行使についてです。
ガイドラインでは
【書面による議決権の行使とは、総会には出席しないで、総会の開催前に各議案ごと
の賛否を記載した書面（いわゆる「議決権行使書」）を総会の招集者に提出することで
ある。】
先日の総会に組合員として出席し、出席されていない方の各議案の賛否結果を示す賛否票の開示を求めたところ、理事長代理から「弁護士同伴でないと見せられない」と断られました。
そんなことってあるのかと思いつつ、国交省の前記のガイドラインを読むと、【総会の招集者】と書いています。
この場合の【総会の招集者】とは、一組合員でしかない総会の出席者である私は【総会の招集者】にはあたらないのでしょうか。
一組合員に結果だけしか知らされないようでは、議決権行使結果に対して不信感ばかりが募っています。
つまり、理事長代理が悪意の下で議決権行使結果の改竄をやろうと思えば簡単にできるからです。

[4636: 匿名さん]

理事長代理はバカ

[4637: 匿名さん]

建て替え決議が成立すれば、買い取り請求権が発生しまして
デペロッパーが買い取ってくれます。

プッ

[4638: 匿名さん]

>>デペロッパーが買い取ってくれます
アホやｗ

[4639: 匿名さん]

又批判だけですか。
知っていればそれを書いて皆さんに教えてやれば
いいんですけどね。

[4640: 匿名さん]

>>4635 匿名さん
組合の運営委員会を理事会とは別の組織を作るべきでしょう。
例えば、総会において、成立要件、議案の賛否、等々の集計
を担当させる機関です。

[4641: 匿名さん]

プッ（再）

[4642: 周辺住民さん]

＞4640　匿名さん
＞4635です。
ご意見ありがとうございます。
当組合において理事会は存在しません。
管理者管理方式といって、理事長代理を第三者が管理者として組合運営する方式です。
さらに悪いことに、この第三者の役目を管理会社が運営しているところです。
議案の発案や議決権行使の運営も、管理会社が理事長代理として運営しています。
総会の出席者は少なく、議案の賛否採決も書面による議決権行使による採決結果がすべてを決するといって過言ではないです。
そのすべてを決する書面による採決結果を、一組合員は弁護士同伴でなければ見ることができず、すべては管理会社主導の中で運営されています。
管理会社に不利な採決結果でも、採決結果監視を排除した管理会社の改竄で有利な採決結果に容易に偽装できます。
＞4635はそういうこと（組合員を排除した組合運営）に関する組合運営の是非を皆さんにお伺いしたわけです。
法律でそういったことが許されるのなら、マンション管理運営において大きな問題だといえます。

[4643: 匿名さん]

管理会社が理事長代理をしているということは
理事長はいるんですね。
組合員が管理会社との脱却を図るために、管理会社を
替えるということに取り組まなければこの問題は解決
しないね。
それを組合員ができるかということです。

[4644: 匿名さん]

＞4643　匿名さん
理事長は不明です。
そのことを管理会社に問い合わせても何の返答もありません。
管理組合管理方式ではなく、管理者管理方式ですから、理事長役の管理者は存在すると思います。
その管理者が管理会社だと言う訳です。
私が勝手に分かりやすいように管理者を理事長代理（仮称）といっているだけです。
したがって、理事会は存在しませんし、管理規約においても理事会に関する規約はありません。
平成28年には理事会があり、理事長も存在しているようです。
それ以降、何らかの事情で理事会はなくなり、管理規約も書き換えられたみたいです。
そのあたりのいきさつを管理者に問い合わせても何も答えてくれません。
何か都合の悪いことでもあるのでしょう。

[4645: 匿名さん]

管理規約が書き換えられたといっていますが、総会の議案書
があるのではないですか。
規約の変更は区分所有者の４分の３以上が必要な特別決議ですよ。
それをしないで変更しているのであれば、その規約は無効です。
何らかの事情で理事会がなくなったとのことですが、不可解ですね。
マンションは自分たちのものであり、管理会社のものではないのですよ。
マンション管理、あなたが動かず誰が動くですよ。
マンション管理に関心があり、自分たちのマンションをよくしていく
ためには、誰かが動かなければならないのです。
管理規約はあるんでしょう。それにいろいろ規定されているのではないですか。

[4646: 匿名さん]

管理会社に日常の管理業務を委託させ、外部の理事長（マン管士等）
に依頼するのはいいのですが、そのチェック機能を管理会社に
やってもらえばいいと思います。
管理会社と外部の理事長が一緒だとチェック機能がなくなり
ますので絶対これはやめるべきです。

[4647: 匿名さん]

>>4642 周辺住民さん
直近の総会議案書、議事録、重要事項説明書、管理委託契約書、
管理規約等は手元にありますか。

[4648: 匿名さん]

特に、重説と管理委託契約書、それがなければ適正化法違反です。

[4649: 匿名さん]

>>4644 匿名さん
投稿文だけでは内容を理解するのが難しいです。
重要事項説明書で管理会社名と管理業務主任者名の記名押印と登録番号。
管理委託契約書で組合の理事長名と管理会社名と代表者名と記名押印。
監査報告書では議長（理事長？）と議事録署名人2名以上の記名押印
等々を確認してください。
この記名押印した氏名から区分所有者かどうかを確認してください。
管理会社や管理会社関係の人物と同一人物が理事長であるときは管理会
社関係者がマンションの管理をしている証拠になります。
但し、その者がそのマンションの区分所有権を保有しているときは少々
法令違反を証明することにはならない可能性があります。
まずは、最寄りのマンション管理士に相談してみてください。

お宅のマンションの区分所有者名簿から、管理会社関係者が区分所有権
を保有していないことが明らかなときは重大な法令違反の可能性があり
ます。

[4650: 匿名さん]

プロの方の意見を教えてください
一般的なファミリー向けマンションでは共有廊下の私物放置についてどのように対処するものですか？

私の所は管理人が注意してくれず、チラシの掲示と、たまに来る管理会社の担当者がやんわりと注意するだけなので私物放置がなくなりません。今日のような雨天時だと必ず5?10軒のお宅が玄関ドアの新聞受けに傘を掛けます。ひどい家は共有廊下に毎日子供のおもちゃを置きっぱなしです

管理人に注意して欲しいと伝えた所、「管理人には注意する権限がない、研修で習っていない」、
管理会社の担当者は「注意したが直らない家がある。週1回は巡回して注意する。巡回の日以外に出してる家庭はどうしようもない」と言われました
私としては毎日管理人が巡回をする、その都度、放置私物に注意メモを貼る、住人に注意する、最終的に撤去して管理人室で保管するなどの対応をして欲しいのですが、「そこまでギスギスにするのもねぇ」と言われました

私の考えが厳しいんでしょうか？
何のために管理規約があるのか、何のために他の住人が守っているのか分からなくなります。大手の管理会社なのにこの対応は非常に残念で…

[4651: 匿名さん]

>>4650 匿名さん
貴方は正しいです。但し、慎重にしたほうが良いでしょう。
賃貸マンションと異なりほとんどが区分とはいえ所有権を
持った住民です。
おいおい私の体験談を公開しましょう。
私のマンションは管理会社TC管理の大型物件です。
８９３、窃盗団事務所、不動産屋の保護司が893を仲介、、指定ゴミ袋を使用しない不法投棄する少年補導員、空いている駐車場に勝手に来訪者を駐車させる男妾の自治会長、管理会社と共謀して誕生する男妾の愛人区分所有者の女理事長、空き部屋から８９３の討ち入りで警報発報、警察を中途退職した理事長、町世話人、理事長を歴任している規約違反の常習者の現在公民館長、上階の共用廊下に生ごみを放置してカラスがくわえてマンション中にまき散らす精神異常の女性。等々きりがないのでおいおい投稿します。管理会社任せは正義はつぶされます。乱文で失礼します。

[4652: 周辺住民さん]

＞4644です。皆さん、いろいろとご意見ありがとうございます。
4645 匿名さん
＞総会の議案書があるのではないですか。
同意見です。管理会社に直近5年間の通常総会議案書と議事録の提出をお願いしているのですが見当たらないの一点張りです。
＞管理規約はあるんでしょう。
その管理規約も疑わしく思っています。
理事会に関する規約事項がないからです。
それと、現在所有している規約の中の単語ですが、規約のことを気役と表現しています。
【管理者の権利義務は、区分所有法、本気役及び使用細則に定める】と意味不明な単語となっています。
＞4646 匿名さん
＞管理会社と外部の理事長が一緒だとチェック機能がなくなりますので絶対これはやめるべきです。
まったく同意見です。
＞4647 匿名さん
＞直近の総会議案書、議事録、重要事項説明書、管理委託契約書、管理規約等は手元にありますか。
私の手元にないので提出をお願いしているのですが、見当たらないの一点張りです。
＞4648 匿名さん
＞特に、重説と管理委託契約書、それがなければ適正化法違反です。
重説の写しはもらいましたが、2年前のいかがわしい内容のものです。
管理委託契約書は双方の印鑑がない、契約書の体をなしていないひな形らしきものです。
現に効力のある管理委託契約書はいただいていません。
＞4649　匿名さん
＞投稿文だけでは内容を理解するのが難しいです
マンション管理運営に関する知識も浅く、現マンションの問題点も多いことから、自分自身の中で整理がつかず右往左往しています。
少しづつ整理しながら問題解決に向かえればと思っています。
＞重要事項説明書で管理会社名・・・等々を確認してください。
同意見です。
肝心の効力のあるそれらの書類の提出を求めても、管理会社側は見当たらないの一点張りです。
何か知られたくない事実でもあるのでしょうか。

[4653: 匿名さん]

>>4652 周辺住民さん
貴方のマンションの新築当時購入者に引き渡された年月日が平成13年8月1日以降のマンションでしたらマンション管理適正化法の施工後のマンションですので法令により総会の議案書・議事録・重説・管理委託契約書等を管理組合と管理会社双方に保管義務が課されています。
これらがないとは許されませんので地域のマンション管理士に相談してみてください。
それとも国土交通省へ連絡して話してみてください。これが本当であれば分譲マンションの管理に関する重大事件になるでしょう。
おそらくあなたが知識があるとみれば管理会社も何らかの手を打ってくるでしょう。
これが事実なら大変な悪徳管理会社です。国土交通省はある程度把握しているかもしれません。

但し、平成13年8月1日以前の引き渡しのマンションには保管義務は強制ではありませんので要注意です。
しかし、組合には永久保存されているマンションもあります。
私のマンションがそれ以前の引き渡しマンションで証拠をつかむのに１０年以上かかりました。相当勉強になります。頑張ってください。

[4654: 匿名さん]

直近５年間の総会の議案書だったら、組合員全員に
配布されている筈ですがね。
組合員に働きかければどなたか保管している方が
おられると思いますよ。
管理委託契約書に印鑑がなければ無効です。
重説は毎年更新されているでしょう。
全員に配布しなければならないんですけどね。
とにかく適正化法違反のオンパレードです。
国交省の地方整備局もしくはマンション管理業協会に
連絡すれば対応してくれますよ。
あなたのマンションについては、個人で動くのは難しいと
思われますので、国家権力（地方整備局）に任せた方が
問題なく早く解決すると思います。

[4655: 匿名さん]

>>4651 匿名さん
コメントありがとうございます。慎重にした方がいいというのは管理人や管理会社に対してでしょうか？
私としては上にあげた対応策を管理会社や管理人に取って欲しいだけなのです。引き渡しから一年も経っていないのにこの有様なので、早急に対応してほしいと思っています。
でないと将来的に傘だけでなく、いろんな私物が放置され、資産価値の低下や住民のモラル低下に繋がるのではと懸念しています。。

管理会社の担当者や管理人、理事会役員が改善に向けて対応しない場合はどうしたらいいのでしょうか？
通常理事会の議事録も公開されておりませんし、そもそも理事会がいつ開催されるかも公開されておらず、誰が理事長かも知られておりません。管理体制に疑問を感じています

[4656: 匿名さん]

>>4655 匿名さん
そうです、取り上げてくれてもマナーの問題はなかなかすぐには
治りません。
私はルール（管理規約等）は最低のマナーと心得ております。
貴方のマンションの住民の民度を知りませんので何とも言えません。
>>4651 匿名さん 。の投稿のマンションは尋常なマンションでは
ありません。
貴方のマンションは引き渡し後1年未満ですから、まだ、住民間の
コミュニティーも形成されていないでしょう。
これからのマンションですから最初が肝心です。管理人や担当とは
紳士的に対応して理事長になられてからいろいろな仕事をされるよ
うに心がけてください。
私はそのようになってから４６５１の悪人たちと10年戦いましたが
反省きりですが、これでよかったと思います。

[4657: 匿名さん]

新しいマンションであれば、まず理事会をしっかりと
確立させるべきです。
そして、組合員全員が参加できる、関心のもてる組合に
していくべきでしょう。
分譲当初は、管理会社から与えられた規約・細則になって
いますから、できるだけ早く専門委員会を設置して規約
各種細則の全面改正に取り組むべきです。
基本をしっかりさせておかないと、後々後悔を産むことに
なりますので。
管理規約は標準管理規約を参考にすればいいのですが、各種
細則については、他のマンションのを参考にすればいいと
思います。
どなたか知り合いのマンションの住民から規約集を借りる
なりしたらいいと思います。

[4658: 匿名さん]

>>4651 匿名さん
の結末で終わらないためにも
>>4657 匿名さん
の意見は尊重して実行できるマンションを目指してください。

※民意の高いマンションでしたら始め良ければ終わり吉です。
　つくづくそう思います。人材でしょうね。

[4659: 匿名さん]

全国のほとんどのマンションは、普通のマンション管理が
できています。
やはりしっかりした規約、つまり理事の選出とか任期の
規定を明確にして、同じものが長いこと理事長とかができない
システム作りが必要でしょう。

[4660: 匿名さん]

その普通のマンションになるのが難しい。
管理がうまくいかないマンションが普通のマンション
になるのはかなりの努力をしても難しい。
半面うまくいっているマンションは更に良い管理を
普通の努力で簡単にできる。

[4661: 匿名さん]

>>4651 匿名さん
このマンションを普通のマンションにしたい願望があった。
精一杯努力して相当改善はしたが、それを維持するのに大変である。
住んでいる人間はあまり変わらない。
経済的ゆとりのある良い人は買い替えて退去します。

[4662: 匿名さん]

マンション管理は継続性が大切です。
一人の人間がいくら頑張ってもその力はしれています。
いかにできるだけ多くの組合員がマンション管理に関心
をもつようになるかでしょう。
大規模マンションなら人材は豊富でしょうが、小規模マンション
となると人材は限られてきます。
そこで、マンション管理はヘッドさえしっかりしていれば
後は雑魚でもいいというわけではありませんが、毎期それなりの
しっかりした人材を理事長に据えられるといいのですが。

[4663: 匿名さん]

>>4662 匿名さん
１０００戸超のマンションですが。
大型だから、小型だから等で人材の件を揶揄しますが、
あまり変わらないのではないでしょうか、
大型はそれは人材は良いにしろ悪いにしろ豊富です。
小型はそれは人材は良いにしろ悪いにしろ豊富ではありません。

[4664: 匿名さん]

そうですよね、小規模マンションは人数が少ない分
人材が少なくなるのは当然です。
優秀な人材がいても、マンション管理に関心がなかったり
仕事が忙しくて時間がない方もおられます。
比率からいえば人数が多い方が人材というかマンション管理に
傾注してくれる方は多くなるでしょう。

[4665: 匿名さん]

築年数が経過するとともに、高齢化が進み理事の成り手不足
が生じてきます。
大規模マンションであれば、輪番制にすれば全くその順番が
回ってこないぐらい人数だけはいます。
勿論１，０００戸とかのマンションであれば理事の人数も
３０人以上はいるとは思いますが、それでも全戸にいきわたる
ことは難しいでしょう。
おまけに、任期が長かったり、立候補制があればなおさらです。

[4666: マンション掲示板さん]

大手デベのマンションなら大丈夫かと思っていた自分が甘かったようです
戸建てに住めば良かったのかと思いますが、戸建ては戸建てでデメリットがありますよね。賃貸の方が良かったのかなぁ。でも賃貸は賃貸で不安もあるなぁ。はぁ。。

[4667: 匿名さん]

>>4666 マンション掲示板さん
私は一戸建て～マンションに住まいを変えました。
性格が無精者ですから一戸建ては庭の手入れや清掃等を考えると
管理費等を支払うと綺麗にしてくれるし計画的に修繕をしてくれるし
自治会費を払いこんでいれば会の行事に出る必要はないし、
人間関係もめんどくさくないし、と呑気です。
マンションの方が生活のレベルは高くなるし。安くで住めることに
気が付きました。

[4668: マンション掲示板さん]

>>4667 匿名さん
管理がいいマンションなんでしょうか？それならマンションが良いですよね

新築物件の場合は管理会社の体制や対応をどうやって確認すればいいんですかね？中古マンションにして管理が行き届いているかを確認すれば良かったなと後悔してます

[4669: 匿名さん]

>>4668 マンション掲示板さん
マンションの管理の良し悪しはその人その人の好みでしょう。
管理会社や組合役員が余計なことをしないほうが良いでしょう。
シンプルが一番いいです。
管理人や清掃員が住民を見るたびにぺこぺこしているマンションは
あまりいいとは思いません・
私のマンションは清掃員や管理人は共用部分で会うときなどは軽い
会釈位が好ましいです。

[4670: 匿名さん]

マンションは、年を取ってきたら、１戸建てから
マンションに引っ越してくればいいですよ。
やはり高齢になると庭の手入れや家の手入れ等
が大変ですから。
鍵一つで外出もできますし、病院や買い物、交通の
便もマンションはいいですから。

[4671: 匿名さん]

>>4668 マンション掲示板さん
分譲の管理は住んでみないと解りません。
マンションは管理を買えなんて言っているが、
理解していっているのかね。笑っちゃうよ。
ほとんど予算とにらめっこして立地を考えて買うでしょう。

[4672: 匿名さん]

マンションを買うときに、管理会社はどことか、
管理規約はどうなっているかとかは関心を示さない。
むしろ管理費や修繕積立金の金額の方が気になる。

[4673: 匿名さん]

>>4672 匿名さん
そうじゃないよ、
一、自分に合った立地（主要駅「公営鉄道」）から徒歩圏内
二、住環境
三、間取り等建築及び設備関係の精査
四、外観等
五、ルール（契約前に宅建士より重要事項の説明時に質問等）
六、登記後に徹底的に売主と管理会社等の管理手法の確認
七、管理費等の件はどうしてこのような割合になったかの説明
　　を受けながら、一覧表を手に入れること
　　

※　五、六、は微妙な駆け引きのもとに精査されるため宅建士、管理
　　業務主任者双方に徹底的な質問攻めをする。
　　五、六、の質問内容によっては登記前にするとせっかく気に入っ
　　た物件を買えなくなる危険性がある。良質物件には購入者が殺到
　　している。このような物件は売主は非常に強い。宅建業法では売
　　主や仲介業者の行き過ぎた行為は禁止されているので低姿勢で対
　　応していることを考慮して対応するべし。良質不動産は売る側が
　　強いです。

[4674: 匿名さん]

最終的に一番大切なことは、金額と立地では
ないでしょうか。

[4675: 匿名さん]

>>4674 匿名さん
忘れていました金額は立地と同じくらい重要です。
訂正＝二に立地を挿入してください。以下同順　　( ´艸｀)

[4676: 匿名さん]

私の場合は、マンション購入時の条件は、最上階東南角部屋の
ルーバル付きでした。
そのチラシをみてすぐ申し込みまして、数日後の抽選で当たりました。

[4677: 匿名さん]

「マンションは管理を買え」なんて言われてもボケ老人の輪番役員とＦラン大卒のフロントだからなｗ

[4678: 匿名さん]

>>管理会社や組合役員が余計なことをしないほうが良いでしょう。
>>シンプルが一番いいです。

賛成。あれダメそれダメのローカルルール新設や出入り業者の利益のための新規事業とか、うっとうしい。

[4679: 匿名さん]

管理会社と管理組合は共存共栄です。
管理会社は適正利潤でいかなければならないでしょう。

[4680: 匿名さん]

>>4679 匿名さん
小規模マンションは清掃と組合費の保管業務をしてくれる管理会社以外ははいりません。

[4681: 匿名さん]

小修繕や点検も管理会社に依頼しますよね。
それとも、そういったものは理事会が動くのですか。
いわゆる部分管理ということですね。

[4682: 匿名さん]

>>4677さん
管理会社のフロントの方が東大や京大卒の方であれば
いい管理をしてくれるんですか。
フロントにはそういうレベルの方は必要ないでしょう。
マンション管理に限定した仕事ですから、まじめに取り組んで
くれる方の方がいいと思いますよ。

[4683: 匿名さん]

>>4681 匿名さん
小修繕や点検を管理会社にさせるといった規定はない。
委託盟約に盛り込んでいるのでしょう。

管理会社にさせて良い修繕や点検を役員が吟味すればいいでしょう。
理事会が肉体的に動くのではなく知恵を使う気働きをすればいい。
相当安くでいい管理ができますよ。

[4684: 匿名さん]

理事長が点検や修理等に関与し、相見積もり
までチェックできればいいですね。

[4685: 匿名さん]

>>4684 匿名さん
理事長が出来るに越したことはないですが、役員でもいいでしょう。
ただ難点は後継者問題でしょう。
私のところは組合員の承諾を得て、
難問題解決するまでは管理組合法人の雇用でプロを採用した。
雇用契約は問題解決までの雇用とした。
解決後理事は2名を留任させて他は後退してプロの業務は終了とした。
その間管理会社は難問題解決等の理事会には出席禁止とした。

[4686: 匿名さん]

理事会に管理会社を出席させないぐらいの力が
あれば、管理組合主導で管理ができるのでは。
管理会社は管理組合がお金を払って使っているん
ですけどね。

[4687: 匿名さん]

>>4686 匿名さん
優秀な役員がいるうちはできます。
組合は永続性があり一貫性がないといけません。
採用したプロはその基礎を作りたいとの提案で
有志であれこれ議論しました。
幸い大型マンションですからそれなりのメリット
もありますがその逆も考えらrます。
問題がほぼ解決した時の皆の意見は組合費の出納
と保管方法に自信がなく完全自主管理は危険であ
るとの結論に至り辞めることにしました。

[4688: 周辺住民さん]

＞管理会社と管理組合は共存共栄です
確かにその通りだと思います。
しかし、管理組合の利益が損なわれるような管理会社に限っては適用されず、単なる詭弁でしかない。
管理会社に関しては、管理会社の能力次第で共存共栄は適用されるということです。

[4689: 匿名さん]

そんな問題のある管理会社をなぜ代えないんですか？
替えない理由もあるんでしょうね。
全ての住民が管理会社を拒否しているのではないの
かもしれませんよ。

[4690: 匿名さん]

>>4689 匿名さん
ペーパーマンカン士の優等回答。

[4691: 匿名さん]

何事も片方の意見だけを聞いていてはいい解決策は
見出せません。
いわゆるマンションにとって悪徳管理会社であるならば
お客様である管理組合が管理会社をリプレイスすること
はそんなに難しいことではないでしょう。
何故できないのかといいますと、管理会社との一部住民の
癒着や理事の任期、やる気のない理事（つまり何もしないで
任期を済ませたい）、規約改正能力のなさ等が影響している
のだと思います。

[4692: 匿名さん]

管理会社をリプレイスするには相当な努力が必要です。
知識を知恵に代えて、どうやったらそれができるかを
考え、行動に移さなければ問題点は解決しません。

[4693: eマンションさん]

>>4692 匿名さん
コンサルに依頼すれば努力が少なくて済みますよ。
ただの経費削減屋だと後々問題が出るので、見極めは必要ですが、全て理事会で行うより確実に楽です。

[4694: 周辺住民さん]

＞4689　匿名さん
>全ての住民が管理会社を拒否しているのではないのかもしれませんよ。
その通りです。
能力のない管理会社が管理組合に不利益を与えていることに気づかない組合員もいて不思議ではないです。
そのことと、能力のない管理会社が管理組合に不利益を与えていることとは別問題です。
能力のない管理会社が管理組合の管理者になれば、尚更、事態は泥沼です。
管理会社を首にするまとめ役も首にされる管理会社が兼任しているからです。

[4695: 匿名さん]

管理会社をリプレイスするときは、マン管士等の
コンサルに依頼する方がいいでしょうね。

[4696: 匿名さん]

理事会ではいつも顔を合わせているフロントの
こともあり、気まずいですから。

[4697: 匿名さん]

管理会社変更の事案に対する組合員の打ち合わせに管理会社関係が
いつも同席するのはいかが4なものでしょう。相手にも無礼な話です。
知恵のある役員ならそうするでしょう。
出来レースなら同席させると良いでしょう。

[4698: 周辺住民さん]

＞4694です。
理事会が存在せず、管理会社が管理者となっている場合、役員でもない一組合員が組合の費用を使って能力のない管理会社を首にするためにコンサルと相談することは可能ですか。
その方法や知恵を教えていただきたい。

[4699: 匿名さん]

まず管理組合主導体制を確立することです。
そのためには、管理者を組合員側からだすことでしょう。
理事長が管理者になるべきです。
組合員有志が臨時総会を開催し、理事会を立ち上げ、管理者
を管理会社から取り返すべきです。
そこまでの経費はチラシづくりだけで済みますのでそんなに
経費は掛かりません。
コンサルを採用するのはそれからでいいでしょう。
事前に新たな管理会社やコンサルとは話を進めていっても
いいのではないでしょうか。
経費については、所謂成功報酬というやつですね。

[4700: 周辺住民さん]

＞まず管理組合主導体制を確立することです。
同意見です。
＞そのためには、管理者を組合員側からだすことでしょう。
困ったことに、現規約では理事会に関する規約はなく、管理者としての規約しかありません。
理事会や理事長の権限は現管理規約に定めはなく、その存在すら認められてはいません。
仮に、現規約を無視して理事会を設立しても、現管理規約上の権限は理事会に対しては与えられていないため、効力を発することができません。
現管理規約を改定すれば解決しますが、管理規約の改定条件である総会の開催と、3/4の同意は厳しいものがあります。
投資型マンションであるため、大部分のオーナーが当マンションに住んでおらず、遠隔地からの書類による決議となるからです。
仮に、決議による賛同者が3/4以上となったとしても、集開票権限は管理会社側にあり、一組合員はその集開票に立ち会わさせてもらえません。
ですから、管理会社側から嘘の開票結果の報告を受けても、その真偽を確認できません。
強制的に求めるとなると、弁護士同伴でないと見せられないと断られました。
第三者によらないマンション管理者管理方式は悪法でしかありません。
管理会社は管理組合にとっては利益を相反する当事者であり、第三者などと解釈することに無理があります。

[4701: 匿名さん]

投資型マンションなんですね。
管理会社との委託契約書をまず精査してみたらいかがでしょうか。
自分たちのマンションなのに、規約を改正したり、理事会を設置
したりするのができないとはおかしいですよね。
管理会社がすべて管理を委託しているので、工事や点検等も自由に
できますね。
ところで、管理会社にすべて管理を委託していて何か不都合がある
んですか。それが分かりませんので。

[4702: 匿名さん]

>>4701 匿名さん
分譲時からの売買契約書、宅地建物取引士による重要事項説明書、
承認して売主から渡された管理規約、第一回の定期総会と議事録、
管理業務主任者による重要事項説明書（平成13年8月1日以降の引
渡しマンション、それ以前は義務化されていません）、管理委託契約書、
等々を見させていただかないと回答のしようがありません。

※平成13年8月1日以降の分譲かそうでないかによって対応方法が
解りませんのでその旨をご投稿ください。私は４６９０、４７０１
さんとは別人です。

[4703: 周辺住民さん]

＞4701　匿名さん
＞ところで、管理会社にすべて管理を委託していて何か不都合があるんですか。それが分かりませんので。
そうですか、そんなに難しい事柄ですか。
例えば、賃貸マンションで、あなたが賃借人であなたの預金通帳と印鑑を賃貸人に預けたとしたら何か不都合でもありますか。
さらに、その通帳の中身も見せてもらえず、入金だけを催促されたとしたら何か不都合でもありますか。

＞4701　匿名さん
＞平成13年8月1日以降の分譲かそうでないか
以前の分譲住宅です。
現管理規約と竣工時の管理規約はいただきました。
それ以外の書類は見当たらないの一点ばりで、2か月経過しています。
管理会社に、一定期間、重要書類の保管義務はないのか、不思議に思っています。
そういう法律がなくても、まさに、管理会社としての能力不足でもあり、管理組合に対して不利益を与えていますので、契約解除を考えています。

[4704: 周辺住民さん]

補足説明
＞管理会社に、一定期間、重要書類の保管義務はないのか、不思議に思っています。
ここでいう管理会社とは、理事長権限を併せ持つ管理者としての管理会社のことです。

[4705: 匿名さん]

平成１３年以前のマンションであっても、管理会社とは
毎年契約が更新されているんでしょう。
その時には重説の配布が必要でしょう。
分譲時にはそういう法律はなかったとしても、現在はその
法律は適用されますよ。
その重説に契約内容は記載されているでしょう。
勿論細かいことは、契約内容をみないと判りませんが。
契約書がないというんであれば、新たに契約書を作れば
いいでしょう。

[4706: 匿名さん]

古い重説は関係ないでしょう。一番最新の重説が現状の
契約書ですから。
委託契約書については、細かい内容が規定されているでしょうが、
それがないというんなら、新に契約し直せばいいでしょう。

[4707: 匿名さん]

>>4704 周辺住民さん
適正化法施行以前の分譲だから保管義務はありませんので、責任追及はできません。
しかし、分譲時に直接宅地建物取引業者から直接購入しているのであれば、宅地建物取引業法に拘束される。

適正化法施行後に仲介により購入した場合は、媒介契約書、売買契約書、取引に関する宅地建物取引士による重要事項の説明は法的義務が生じるので、仲介業者の販売担当と事の事情を聴いてください。

適正化法施行後に各マンションで生じた問題等（総会議案書・議事録・重要事項説明書・）は保管義務が生じます。まず、ここら辺を勉強されて追及してください。
もちろん売主と仲介業者の問題も学習してください。

[4708: 匿名さん]

管理会社が行う重説は、原則として管理組合の管理者（理事長）
及び区分所有者全員に対して行う必要がありますが、管理委託契約
の内容に変更がない場合や管理組合にとって不利になる変更が
含まれない場合には重説の説明会の開催は省略することが可能です。
但し、この場合であっても、理事長への説明と区分所有者全員への
重要事項説明書の交付は必要であると適正化法できめられています。

[4709: 匿名さん]

管理会社との契約の破棄は、理由は必要としません。
極端にいえば気に食わないので解約するといってもいいんです。
但し、３ヶ月前までに文書で通知することが必要です。
勿論、個人で契約破棄はできませんので、総会の普通決議は
必要となります。
普通決議は議決権行使書や委任状、総会への直接出席者を含めて
過半数以上の出席で半数以上の承認があれば成立します。
つまり、１００戸の場合、５０人以上の出席でその半数といえば
最低２５戸以上の賛成で承認されることになります。

[4710: 匿名さん]

１００戸の過半数は５１戸
議決は出席者の半数ではなくて過半数で決する（賛成が半数の場合は否決になる）のが一般的

[4711: 匿名さん]

>>4710 匿名さん
お宅のマンションの規約ではそうなっているのでしょうか。
私のマンションの規約では、総会の議案は理事会の出席理事の半数以上
で決する。
総会においては、組合員の出席者（出席通知書の提出者、委任状、議決
権行使書を含む。）の議決権の過半数で決するとなっています。

※マンション戸数１００戸で理事の定数１０名の場合
理事会は5名以上出席すれば成立し、その半数以上で総会案は成立する。総会は、出席議決権数（出席者、委任状、議決権行使書含む。）の過半
数で決する。とあります。

従いまして、理事会は、理事の5名が出席すれば成立し、
総会は、組合員の議決権の51名が出席すれば成立する、
その過半数の26名の賛成で管理会社の変更案は成立します。

[4712: 匿名さん]

理事会は理事の半数以上の出席で成立するが、議決は出席理事の半数以上ではなく過半数で決するのが一般的

[4713: 匿名さん]

だから>>4709の最後の２行が間違いだってことなんだろｗｗ

[4714: 匿名さん]

過半数と半数はどっちだったか正確ではなかったけど
大した問題ではないし、その時はそこの組合が確認
するだろうから問題視することでもないと思い確認も
しなかったけど、やはり追及してくるものはいるんだね。

[4715: 匿名さん]

>>4711の、理事会の議事を出席理事の半数以上で決する、つまり賛成反対同数の時は原案可決になるというのも珍しいかもｗ

[4716: 匿名さん]

いいんですよ、所詮は素人レベルの書き込みなんだから。

[4717: 匿名さん]

そんなことより４７０４さんの質問に対してどうするのが
一番いいのかをみんなで検討しましょうよ。
単なる揚げ足取りだけでは問題は解決しません。

[4718: 匿名さん]

>>4715 匿名さん
理事の可否同数の場合は理事長が決する。これは常識です。
過半数の場合は適用しない。

[4719: 匿名さん]

>>4709 匿名さん
総会は議決権の過半数ですから25名では否決でしょう。（普通決議）

[4720: 匿名さん]

>>4718さん
分かっていますよ。

[4721: 匿名さん]

理事の可否同数の場合は否決。これが常識ですね。
理事の可否同数の場合は理事長が決するというマンションでは
理事長は採決に参加しないルールなのでしょう。
最初から理事長が採決に参加（投票）して可否同数の時に改めて
理事長の判断で決めるのであれば、同じ理事の中で理事長だけが
２票持つことになって不公平なのです。

[4722: 匿名さん]

>>4721 匿名さん
だったらそのように規約に規定すればいいでしょう。理事の可否同数
との取り決めで理事長が云々といった規定がなければ理事長が決して
も構いません。

[4723: 匿名さん]

>>4716 匿名さん
よってよくないのですよ。以上
>>4704 周辺住民さん >>4703 周辺住民さん >>4702 匿名さん
の件に説明してください。

[4724: 匿名さん]

うちの規約では、
　普通決議の場合、総会の議事は、出席組合員の議決権の
　過半数で決し、可否同数の場合は否決とするとなっています。
　理事長は組合員ですから当然決議に参加します。
　総会の会議は、議決権総数の半数以上を有する組合員が出席
　しなければならないとなっています。

[4725: 匿名さん]

採決して可否同数の時に理事長が決めるという規定（それ自体石器時代的規定だが）がなければ理事長が決していいわけないだろｗｗ

[4726: 匿名さん]

可否同数の時は議長や理事長が決するという規定は、
かなり以前に標準規約から削除されてますね。

[4727: 匿名さん]

理論的には>>4721 匿名さんの言う通りなのだが、実際問題として賛否同数のように組合員の意見が真っ二つに分かれてる問題について議長や理事長が決するとなると、人によってはプレッシャーを感じて役員退任後も精神を病んでしまう恐れがあるということだ。
その点、>>4724 匿名さんのマンションのように最初から理事長も一人の組合員の立場で投票しておくと、仮に一票差で可決されても理事長の心理的重圧は和らぐだろう。

[4728: 匿名さん]

>>4727 匿名さん
標準管理規約は標準で会って私のマンションは可否同数のときは理事長が決するとあるのです。今後規約を改正するかどうかは当方の事由です。
この件は区分所有法の強行規定ではないので当マンションの規約優先です。

話を元に戻してください。管理会社が管理者になっているマンションの運営をサポートしましょう。
分譲は適正化法施行以前のマンションであることは解りました。
投稿者は分譲時（新築時）にこのマンションを購入されたのですか、それとも適正化法施行後に購入されたのでしょうか。

[4729: 周辺住民さん]

>4705 匿名さん
現在有効な管理委託契約書は見当たらないとの理由でいただいてはいません。
重要事項説明書に関しても同じです。
以前、印鑑の座っていない、胡散臭い書類は貰っていますが、契約期間は3年となっています。この3年契約が本物の有効な契約書ではないので信用はしていません。
本物の契約書の提出を求めていますが、見当たらないの一点張りです。
探しているの一点張りです。
誰かの真似をしているのでしょう。

＞4706　匿名さん
＞それがないというんなら、新に契約し直せばいいでしょう。
契約の相手先と契約者が同一の場合、どういった契約書の形になるんでしょうか。
当マンションの場合、契約依頼者である管理会社が管理する管理組合と、契約相手先である管理会社が契約することになります。
しかも同一組織です。
世にもおかしな契約書ですね。

＞4704　匿名さん
つまり、平成13年以前の竣工マンションであれば、直近5年間の管理組合総会議事録等の重要書類についても管理組合並びに管理会社双方に保管義務はないと言う訳でしょうか。
どうしてそういう無茶な法律ができたのですか。
平成13年以前の書類を要求しているわけではありません。
どの法律の何条に明記されているのか、ご存知でしたら教えてもらえないでしょうか。
＞適正化法施行後に【各マンション】で生じた問題等（総会議案書・議事録・重要事項説明書・）は保管義務が生じます。
ここでいう【各マンション】とは適正化以前のマンションも含まれますか。
そうであれば、直前の私の質問は単なる私の早とちりとなります。

＞4708　匿名さん
＞重要事項説明書の交付は必要であると適正化法できめられています。
ところが、現在有効な重要事項説明書を見当たらないの一点張りでいただいていません。
胡散臭い書類はいただいてはいますが、ちんぷんかんぷんです。

＞4709　匿名さん
組合員の過半数が遠隔地にいるため、総会への直接出席は難しいものがあります。
書面も交えての決議となりますが、総会開催は理事長代理である管理会社抜きでも有効となりますか。

皆さん、真剣な議論ありがとうございます。

[4730: 匿名さん]

だから、>>4722が、「理事の可否同数との取り決めで理事長が云々といった規定が『なければ』理事長が決しても構いません。」と言ってるのがデタラメということだな。規定があれば理事長が決めていいわけだ。

[4731: 匿名さん]

管理組合や管理会社には総会理事会の議事録の保管義務はない。
ただし、管理組合法人の集会の議事録については議長（管理者がなることが多い）に法令上の作成義務と保管義務があるから、管理組合の規約に同じような規定を設ければよい。
管理会社には議事録の保管義務はないが、管理組合と管理会社との契約で義務を負わせることは可能。しかし、議事録は管理組合自身がきちんと保管するのが本来の姿だと思う。
なお、保管期間については法律にも規定がない。常識で考えて消防設備の点検日誌と違い総会議事録という重要文書だから永年保管でいいだろう。

[4732: 匿名さん]

区分所有法４２条５項は同法３３条（規約の保管および閲覧）を準用していますから、
管理組合でも議事録の保管義務がありますよ。
マンション適正化法の制定前とか後とかは関係ないです。
ただし、保存期間は規定がないので管理組合で文書保存のルールを作ってそれに従って
保存や廃棄をすればＯＫです。
管理会社には管理組合の総会議事録等の文書を保存する法律上の義務はありません。

[4733: 匿名さん]

適正化法施行後は重要事項の説明と配付の規制ができたので組合員に説明会等や組合員へ配付しないと行政処分の対象にはなるでしょう。

[4734: 匿名さん]

>>4729 周辺住民さんの悩みというかモヤモヤを一発で解決する方法がある。引越しだ。

[4735: 匿名さん]

>>4734 匿名さん
引っ越すのは簡単でしょうが、マンションの事情を推測すると処分が困難なのではないでしょうか。
この事情を知ってしまえば不動産屋も仲介を躊躇するでしょう。

[4736: 匿名さん]

黙ってたらええねん

[4737: 周辺住民さん]

＞4734　匿名さん
別に問題マンションに住んでいるわけでもありません。
管理者管理方式という特殊な管理組合形態において、あまりに理不尽な思いが発生し、現法律の中でなんとか解決できないのだろうかと皆さんの知恵をお借りしている次第です。
売却したところで、この理不尽な思いが解決できるわけでもないですよ。

＞4735　匿名さん
管理会社と仲介業者は同じグループ会社なので躊躇することはないと思います。
それよりか、管理費等を実際より低い金額で表示し、不当表示広告を堂々と行っているほどです。
一度、苦情を言ったのですが、間違いを認めようとはしません。

[4738: 匿名さん]

>>4734　匿名さん
別に問題マンションに住んでいるわけでもありません。
管理者管理方式という特殊な管理組合形態において、あまりに理不尽な思いが発生し、現法律の中でなんとか解決できないのだろうかと皆さんの知恵をお借りしている次第です。
売却したところで、この理不尽な思いが解決できるわけでもないですよ。
※その通りです。
>>4735　匿名さん
管理会社と仲介業者は同じグループ会社なので躊躇することはないと思います。
それよりか、管理費等を実際より低い金額で表示し、不当表示広告を堂々と行っているほどです。
一度、苦情を言ったのですが、間違いを認めようとはしません。
※宅地建物取引業法に触れています。お近くに宅地建物取引業協会に相談
してみて下さい
　管理費等を実際より低い金額での表示は、若しかしたら区分所有法又は
　規約に抵触する可能性が高いです。チラシ等は証拠になります。

[4739: 周辺住民さん]

＞4738　匿名さん
チラシではなく、ネットによる物件紹介欄です。
修繕積立金は3月の総会で1500円から3000円に値上げされています。
現在の物件紹介欄では1500円のままです。
紹介している不動産会社と管理会社は同じグループ企業です。
不当表示して早く売りさばきたいのでしょう。
苦情先として消費者庁なんかはどうでしょうか。

[4740: 匿名さん]

修繕積立金が僅か３，０００円ですか？
そんな少ない金額で大規模修繕工事や大型設備の
工事ができますか。

[4741: 匿名さん]

法３条に規定されているとおり、管理者は「置くことができる」機関だから、
これが不都合だと思ったら、規約改正または集会決議によって管理者を廃止し
区分所有者全員参加による共同管理方式をとればよい。
あるいは複数名の理事がいる管理組合を設立して集団管理方式をとるのもよい。
一般的には理事の中の一人が理事長になって管理者としての職務を行うのだが、
ほかの理事が監視役となって適正なマンション運営をサポートする。

[4742: 匿名さん]

管理者が不正な行為を行ったとかあまりにも不誠実で管理者として失格であると
判断するのであれば、裁判所に解任を請求することもできる。
この場合は、規約改正や集会決議の手続きは不要。思い立ったが吉日でやれる。

[4743: 匿名さん]

投資用マンションでは総会出席や役員就任を面倒と感じてる区分所有者様が少なくありません。
そうゆうお客様のために販売会社とつるんだ管理会社が管理者としてマンション管理を適当、もとい適切に行うことは有意義なことです。

[4744: 匿名さん]

投資型マンションやリゾートマンションの管理は通常の
マンション管理とはちがいますからね。
これについての知識は、マン管士や弁護士でも知識はないでしょう。
一番詳しいのは、管理会社に勤務しいるマン管保有のフロントか
リゾートや投資型マンションの顧問弁護士でしょう。

[4745: 匿名さん]

つまり投資型マンションでは管理者管理方式が妥当で周辺住民氏は泣き寝入りということだな

[4746: 匿名さん]

>>4745 匿名さん
管理者管理方式は管理組合の普通決議で承認すれば合法的と言われていますが、管理会社管理方式はどうかの話じゃなかったのですか。？
いつの間に、管理者管理方式に話がそれるのですか。？
管理会社が管理者になって行う分譲マンションの管理は、違法性があり、
管理者管理方式とは性格が、かなりずれていますが。？

[4747: 匿名さん]

管理会社が管理者となる一方でマンションの管理業務を受託すればいわゆる利益相反の問題は生じるが、法令上は管理会社が管理者になることは禁止されていないから、区分所有者が集会でその管理会社にやってもらうと決議すればそれで特に問題はない。利益相反が問題だと区分所有者が考えるならば、その管理会社を管理者として選任しなければいいだけだ。
管理者であろうと管理組合理事長であろうと、区分所有者が自分自身で管理しないで他人に任せるわけだから、それなりのリスクはある。結局は区分所有者次第なのだ。

[4748: 匿名さん]

>>4747 匿名さん
管理会社が管理者になっている経緯が、分譲時の規約での承認か、
そののちの総会で決めたのかが、不明です。
議案書、議事録、委託契約書、等が管理会社が不明だと言ってい
るみたいですが、
標準管理規約の第三者管理者方式に反対するものですが、
一番危惧する事案なので注目しているのです。

[4749: 匿名さん]

>管理会社が管理者になっている経緯が、分譲時の規約での承認か、
>そののちの総会で決めたのかが、不明です。
どちらでもいいと思う。区分所有者が納得して購入または決議したことだから。

>議案書、議事録、委託契約書、等が管理会社が不明だと言っている
管理者としての管理会社は集会（総会）では議長を務めるであろうから、議事録（ふつうはこれに議案書も付いてるわな）を作成して保管する義務があるので、不明というのはおかしな話だ。
委託契約書も契約当事者として当然保管してるはずなので、これらの文書が行方不明というのは管理者としての職責を果たしているとはいいがたい。解任されても仕方ないレベルだ。
ただし、解任するかどうかは区分所有者の判断である。区分所有者がそんなことは気にしないよと言うのであれば、それでいいのだ。

[4750: 周辺住民さん]

＞4740　匿名さん
＞そんな少ない金額で大規模修繕工事や大型設備の工事ができますか。
3000円÷15.3㎡＝196円/㎡です。
この金額が少ないかどうかは分かりませんが、国交省の標準ガイドラインの金額です。
＞4740匿名さんのマンションは㎡当たりいくら払っているのですか。

＞4741　匿名さん
＞管理者は「置くことができる」機関だから
その前に、第三者によるという条件があります。
管理会社は当事者であって第三者ではないと確信しています。
この枕条件の解釈問題を解決しないと、それ以降の解釈を云々言われても空論にしか聞こえません。

＞4742　匿名さん
＞裁判所に解任を請求することもできる。
そんな法律があるのですか。
そこまでやらなくても、雇用主と被雇用者の関係ですから、大義があれば雇用主のほうからいつでも首にできると思っています。
その大義を探っているところです。

＞4743　匿名さん
＞もとい適切に行うことは有意義なことです。
同意見です。
適切に行われるのであればひとつの形だと思います。
残念なことに、すべての権限を手に入れると、不適切になるのが世の習わしです。
三権分立ってそういう背景があるんですよね。

＞4746　匿名さん
よくぞ本質を突いてくれました。
管理会社管理方式の相談であって、第三者による管理者管理方式とは内容が違うということを念頭に置いて議論してほしいですね。
最初からこういう表現しとけば誤解されずに済んだかもです。

＞4747　匿名さん
＞法令上は管理会社が管理者になることは禁止されていないから
逆に、許可もされていない。
あとは、常識的な話になる。
組合員の財産である特別会計の通帳と印鑑を管理会社が両方とも所有することが許されていいのかどうかという話になる。
＞その管理会社を管理者として選任しなければいいだけだ。
選任はしたくないが管理者として居座っている。
そこで具体的にどうするかの知恵をお借りしたい。

＞4748　匿名さん
平成28年までは理事長が存在し、それ以降、理事会がなくなったみたいです。
その経緯を調べていますが、管理会社のほうは書類が見当たらないの一点張りです。
つまり、管理規約もその時点で改定されたと思われるのですが、どこかに、管理会社の策略を感じます。

＞4749　匿名さん
＞区分所有者がそんなことは気にしないよと言うのであれば、それでいいのだ。
私も区分所有者当事者です。
だからそれではいけないと思い、改善の道を探っています。

[4751: 匿名さん]

＞4748　匿名さん
平成28年までは理事長が存在し、それ以降、理事会がなくなったみたいです。
その経緯を調べていますが、管理会社のほうは書類が見当たらないの一点張りです。
つまり、管理規約もその時点で改定されたと思われるのですが、どこかに、管理会社の策略を感じます。

平成28年度の理事長に話を聞けないのですか。

[4752: 周辺住民さん]

＞4751　匿名さん
当時の理事長は当マンションを売却し、連絡が取れない状態です。
登記簿記録から、住所は判明しました。
あとは、当時の理事長が真実の話をしてくれるかどうかです。
投資マンションを売却した裏には何かいわくがありそうです。
あくまで想像ですけどね。

[4753: 匿名さん]

>>4752 周辺住民さん
売主や管理会社関係者等が専有部分を所有している
区分所有権者がいるのではないでしょうか。

[4754: 匿名さん]

インチキ管理者を解任する方法は、上のほうに模範解答が出てただろ。
区分所有法第25条第1項は総会決議が必要で解任される管理者が総会招集するとは
考えにくいから解任を提案する組合員が賛同者を一定数集めて自力で総会開催して
管理者をクビにする。
第2項は組合員個人の立場で裁判所に管理者解任を請求するが管理者が不正な行為など
管理者としてふさわしくない行いをしていることが条件になる。それを裁判官の前で
証拠とともに説明できれば組合員の勝ち。

[4755: 匿名さん]

管理者解任に賛同する一定数の組合員を集められない、管理者不適格行為の証拠を
見つけられない・集められないのであれば、泣き寝入り。これが大人の社会。

[4756: 匿名さん]

てゆうか、いかに金が余ってて不用意に投資型マンションに手を出したといっても
こんなインチキ管理者が担当してるクソ物件をよく引き当てたな。
3年連続で年末ジャンボの一等を当てるより難しいぞ。

[4757: 周辺住民さん]

＞4753　匿名さん
＞売主や管理会社関係者等が専有部分を所有している区分所有権者がいるのではないでしょうか。
まさにその通りです。
当マンションの一部屋ですが管理会社のグループ会社が所有しています。
管理会社管理方式と何か関係があるのでしょうか。

＞4754、＞4755、＞4756　匿名さん
裁判所はお金もかかるし、時間もかかる。
不適格行為を見つけて組合員の賛同を得て首にする、そういう方向がいいかなと思っています。
クソ物件なら手放せば問題は解決する。
今回はそういう問題ではない。
目の前の理不尽さにどう対処すべきか迷っている次第です。

[4758: 周辺住民さん]

＞こんなインチキ管理者が担当してるクソ物件をよく引き当てたな。
確かにその通りです。
不動産取引の場合、取引形態の表示義務がある。
管理形態も表示義務化してくれるとクソ物件を引き当てる確率は少なくなるし、管理会社管理物件に飛びつく方は皆無だと思う。
自分たちの財産である積立預金を管理会社が好き勝手に使うシステムだからね。

[4759: 周辺住民さん]

＞当マンションの一部屋ですが管理会社のグループ会社が所有しています。
余談ですが、今年の４月ごろはグループ会社の所有部屋も含めて8部屋の入居募集をしていたが、現在はグループ会社所有の部屋を除く７部屋が相変わらず空き室のままです。
この辺りも、グループ会社のズル賢さが見られます。
そして、他の空き室オーナーは使ってもいない定額水道料金を支払わされています。
他のオーナーはこの事実を知らないと思います。
早く、この理不尽さに気づいてくれるといいのですが。

[4760: 周辺住民さん]

定額水道料金の件ですが、当然のことながら、実質水道料金と強制集金された定額水道料金とは大きくかけ離れています。
実質水道料金は強制集金された定額水道料金の約半分ぐらいです。
余った水道料金を特別会計に回せばいいのですが、一般会計に回して、一般会計の収支はむしろ赤字が発生しているぐらいです。
つまり、水道料金の剰余金を一般会計に刷り込ませ、他物件より高い表面の管理費を安く見せかけています。
水道料金剰余金も含めると、実質管理費は490円/㎡にもなります。

[4761: 周辺住民さん]

＞余った水道料金を特別会計に回せばいいのですが、一般会計に回して、
ここでいう特別会計とは修繕積立金のことであり、一般会計とは管理費のことです。

[4762: 匿名さん]

>>4757 周辺住民さん
このマンションの一部屋を管理会社のグループ会社が区分所有者ですね。
なぜ聞きたいかといいますと適正化法施行以前は分譲マンションの管理は誰でも出来ましたが施工後は国土交通省に登録を必要となりました。
適正化法施行前は売主でも管理会社でも建設会社でも不動産屋でも自由に人が居住とする分譲マンションや、リゾートマンションや、投資型マンション等をに管理できたのです。
貴方もお解りだと思いますがこの状態を野放しをすると問題が発生することは自明の理ですよね、
しかるに分譲マンションで人の居住に供するマンションの管理を国への登録制とした法律がマンション管理適正化法です。
色々罰則規定が設けられております。管理会社が組合員でその管理会社が国の登録を受けた管理業者であることは適正化法施行以前はありましたのでそのような業者は慌てて適正化法に従うために分譲マンションの管理を登録したのです。
施行後も施行以前の管理業者が登録をしただけの管理会社は存在している
ようです。
投資型や、リゾート型はこのような管理形態は多いように思います。

例えば一例ですが、１００戸のマンションで管理会社が２６戸を所有して
いる場合、
理事の定員が5名とすると3名が理事会に出席して3名が総会議案に賛成すれば総会に案として提出されます。
総会は議決権の過半数が出席すれば成立してその出席者の過半数で可決成立します。
貴方のマンションには管理会社の関連会社が一人所有者ですからどうにかなりますが、
法律を見るとひとりでも、いないのといるのでは雲泥の差があります。
今後はこの組合員が一人のみであるかをに気を配る必要がありそうです。
これは戦争なのです。
こういった問題の管理会社は大手だからと言って関係ありません。
勝てないとみると組合員の弱みに付け込んで組合員を始末する管理会社
TCもいますからご用心です。

[4763: 匿名さん]

>>4762 匿名さん です。
訂正です＝理事の定員が5名の場合3名が出席すれば理事会は成立し、総会案はその出席理事3名の半数以上の賛成2名で可決成立されます。
追加
普通決議＝欠席者はカウントされない。
特別決議事項＝欠席者はカウントされる。

[4764: 匿名さん]

>>4759 周辺住民さん
この推測は当たりだと思います。
それを証明するために、議案書・議事録・重説。管理規約・管理委託契約書・等々（分譲当時のものも含む。）を調べる必要があります。
敵はそれらを公表されるとどんなことになりかを百も承知しているのでしょう。
貴方が理事長になれば前進はします。

[4765: 周辺住民さん]

＞4762　匿名さん
＞勝てないとみると組合員の弱みに付け込んで組合員を始末する管理会社
投資型マンションの所有者は所有物件に入居者を募り、その家賃収入から利益を得る目的の方が多数だと思います。
管理会社が宅建業も兼ねて入居者の仲介をしている場合、ある意味、投資型マンションの所有者は管理会社に弱みを握られている面もあります。
管理会社の印象が良くないと、入居者を後回しされるか、故意に入居者を紹介しないかの圧力も考えられます。
何年も空室のままにして、挙句の果てに売却の話を持ち掛けると思います。
それも、相手の弱みにつけ込んで法外に安価な値段を提示してくると思います。

[4766: 周辺住民さん]

＞4764　匿名さん
＞貴方が理事長になれば前進はします。
理事会が管理規約に制定されていない以上、勝手に理事会を作っても無効となります。
理事会の役割を保証した管理規約の改定が必要です。
その時は、理事長になって改善はしたいと思っています。

[4767: 匿名さん]

>>4765 周辺住民さん
これは確証を得ています。この方法の方が法的不正を隠せますから、
私の場合は内容証明が出てきましたので、
証拠がそろっているとみられています。
このような被害者を出さないために公開を試みているのです。
余談です。聞き流してください。以上。

[4768: 匿名さん]

何か違う方向にこのスレがかじ取りされているようだ。
こういった特殊な問題のある投資型マンションはほんの一部の者しか
関心がないだろうから。

[4769: 匿名さん]

>>4768 匿名さん
特殊ではない。
貴方のマンションの一室が投資家によって賃貸等に利用されているようであればそれはもうすでに投資型マンションですよ。

[4770: 匿名さん]

３００戸のマンションで１０戸程度の賃貸がされていればそれが投資型
マンションですか。
通常は、管理者は区分所有者の理事長ですし、理事会も健全に行われ、
規約や各種細則、管理会社との委託契約等もすべて整っています。
それが標準的なマンションの事例でしょう。
投資型マンションであれば、そのマンション１棟を買い取ることを前提に
動きますよ。
マンションに売りがでればすぐ買い取りますが、それを賃貸に出すことは
しません。すべて買い取った後に解体して建て替えをするのが投資家の狙いです。
空きが多くなれば、管理が行き届かなくなり売却を考える者がでてきます。
それをねらっているんですよ。
規約を改正しようにも、管理会社や不動産会社がその戸数を増やせば改定も
できなくなるんです。大規模修繕工事もできなくなります。
それを狙っているんです。そうすればどんどん売却する者が増えますので。

[4771: 匿名さん]

そういう投資家に狙われるマンションというのは、理事会が弱く
築年数の経過したマンションで、立地が良く容積率の高いマンション
ですよ。
当然修繕積立金も少ないので大規模修繕工事や大型設備の工事は
できません。

[4772: 匿名さん]

>>4770 匿名さん
投資型マンションも色々な形態があります。
質問者の相談に乗ってください。マンション管理士等さんに
お願いいたします。できればマンション管理士を希望。

[4773: 匿名さん]

単に個人の投資によるマンションであれば、管理とかには
あまり関心はなく、できるだり安定した家賃が回収できれば
いいだけのことでしょう。
個人にしてみれば、管理費や修繕積立金はできるだけ安くて
我々の手を煩わせない管理を期待しますよね。
だったら管理会社等には余計な口出しはするなといいたいですよね。
マン管士であっても投資型マンションやリゾートマンションのように
理事会や住民不在の管理には経験がないから無理ですよ。

[4774: 匿名さん]

でわそろそろ過半数と半数の違いについてはっきりさせましょう。

[4775: 匿名さん]

工事や点検をする場合は、管理会社と良く
話し合って納得した上でやるべきです。

[4776: 周辺住民さん]

＞4773　匿名さん
マンション管理における管理会社管理方式はこのスレでは特殊なのは百も承知です。
特殊な物件故、幅広い意見を伺いたかっただけです。
マン管士さんのスレでもありますので、豊富な基礎知識からのご意見が目当てでした。
もう飽きたというのであれば退散することも厭いません。
私個人のレスでもないですからね。
そろそろ、潮時なのでしょうね。
色々と親切なご意見ありがとうございました。

[4777: 匿名さん]

エレベーターのロープ150万を総会の独立した議案化せず事業計画の一つとして議案化するのはありですか？植栽業者と年間契約するのは総会に上程する必要ありますか？（勝手に予算化するだけで大丈夫でしょうか？）

[4778: 匿名さん]

>>4776 周辺住民さん
真実を捻じ曲げようとするマンション管理士等が存在するのも事実。
怯むことなく真実を公開することに意義があるのです。
第三者管理者管理方式と相まって知識を深めて悪徳管理会社や悪徳
マンション管理士等を見分ける知識を身につけましょう。

[4779: 匿名さん]

マンション管理士に相談している管理組合はまだまだ少ないですよね。
それはマン管士の実力不足というか実務経験不足がその要因と思われます。
又、管理会社にはマン管の有資格者が多数います。その者たちは、会社内の
研修、情報、フロントとしての実務経験等があります。
マン管士に期待されるのは、マンションに住み、理事や専門委員会の役員を
経験していることが最低条件でしょう。
それがなければ、管理会社の有資格者のフロントには太刀打ちできません。
一番いいのは、マンションの理事長とかの経験のあるマン管の資格保有者で、
会社をリタイアして時間の余裕のあるボランティア活動としてのマンション
管理の勉強を常に行っている者がいいんでしょうが、そういうものは中々
いませんね。
報酬とかで生活をするとなると、現状のマン管士では難しいと思われます。
だからといってボランティアといってもそういった人材は見つかりません。
問題点はここにあるのではないでしょうか。

[4780: 匿名さん]

>>4779 匿名さん
理事長経験者でもいろいろだから、
管理会社任せの理事長は何もできないでしょう。
内の理事長などは犬の館内散歩は抱きかかえる規定になっているのに、
ロビーで放し飼いして遊んでいる。理事長だから住民は注意しきれない。

[4781: 匿名さん]

マンション管理士の資格をもった理事長のことを
いっているんですよ。

[4782: eマンションさん]

>>4779 匿名さん
私の所はマン管資格保有者のコンサルに管理費見直しを依頼しています。
仕事を見ていて思う事は、資格より実経験の豊富さが重要という事です。
同じくマン管保有のフロント相手に、良くやってもらってます。

[4783: 匿名さん]

管理費の見直しをするのは、理事会で対応するより
第三者をいれた方がいいでしょうね。
ただ、値段だけを落とすのではなく、その内容も
検討しなければならないでしょう。
管理費のそれぞれの項目の概算価格については、全国の
相場を調べれば理事でもできますよ。
特に管理会社が新規開拓をするときは、価格については
現状より確実に安く提案してきますからね。

[4784: eマンションさん]

>>4783 匿名さん
もちろん質を保ったまま見直し中です。
知識を付けた上で手間と時間をかけて管理組合で行うか、お金で第三者を入れて行うかは事情によると思います。
現役世代が多い築浅マンションの場合、コンサル入れる方法がハードル低いです。

[4785: 匿名さん]

>>4780 匿名さん
マンション管理士資格を保有する理事長なら
こんなみっともない行動はしないでしょう。

[4786: 匿名さん]

マンション管理の知識は、ただ勉強するよりも
資格を取るために勉強した方がずっと効果的です。
それに有資格者になれば、その資格があるゆえに
自己研鑽に努めます。それが資格の力なんです。

[4787: 匿名さん]

>>4786 匿名さん
まあ、つべこべ言う前にまず合格してから御託を並べることだ。
内のマンションの理事長は毎年受験したり管理員の試験を受けているが、
いつも不合格している。
合格者を前にして理事長になるにはマンション管理士の資格など必要な
いといつも知人に漏らしている。
管理員などは誰でもなれると管理員を前でほざきながら本人はなかなか
管理員に管理会社が採用してくれない。
最近は、あきらめて警備員に応募しているようだが不採用みたいです。

[4788: 匿名さん]

理事長がマン管の有資格者であることにこしたことは
ありませんが、マン管試験を何回も受験しているという
ことはそれなりの知識はついていると思うので、それは
それで有効でしょうね。

[4789: 匿名さん]

>>4788 匿名さん
それはいいことです。頑張ってもらいたいです。

[4790: 匿名さん]

>>4788さん
私はマン管の資格はもっていますよ。
管業の方は、合格しただけで登録はしていませんだけが。
合格はしないが、何回も受験している理事長さんは立派
だと思いますよ。
合格者と不合格者の点数の差が僅か１～２点であれば、
そんなに実力の差はないと思います。

[4791: 匿名さん]

マンカンの試験問題を見るとそんなに難しいとは思わせない問題が多く。
素人には優しいと思われるので挑戦するのですが、
不合格を重ねると深読みが度を過ぎて訳が解らなくなる受験者が多いよ
うです。
受験者の添削をしていて、永久に合格しない受験生は意外と多いです。
そんな人間の最高得点は大体27点から脱落していきます。
意外と優しいようで難しい試験です。
知能指数の高い人間には簡単に一発で合格する国家資格です。

[4792: 匿名さん]

試験はどれも同じですが、効率のいい勉強法は、基本書は各１冊
で十分です。
後は問題集を徹底して繰り返し繰り返しやることです。
最初は答えをみてもいいですが、なぜ正解なのか、なぜ間違って
いるのかを理解することが一番の勉強方法です。
以外と同じ問題集でも、１～２ヶ月後に頑張って取り組んだもの
でも１００％は取れませんよ。
基本書は、１回目は分からなくてもとにかく最後まで読む。
２回目、３回目も同じように最後まで読む。
それを繰り返していけば、最初は理解していなかったものが、
どんどん分かるようになってきます。

[4793: 匿名さん]

勉強は要領の良さで大きく変わります。
この問題集の重要性を認識した者が栄冠を
勝ち取ります。　　若き血より

[4794: 匿名さん]

>?4792 匿名さん
試験はどれも同じではないよ。

[4795: 匿名さん]

勉強の効率のいいやり方は、大学受験でも資格試験でも
同じですよ。
例えば高校で大学受験勉強をする際、問題集に重点を置いた
勉強法を身につけていればいい大学に入学できていますよ。
問題集の１問ごとに、なぜそれが正しいのか、また間違って
いるのかを理解できれば全然ちがってきますよ。
講義中心や基本書、教科書中心の勉強では力はつきません。

[4796: 匿名さん]

皆さん是非こういった勉強方法で試験に
対応してください。
子供さんにも是非伝授を。

[4797: 匿名さん]

資格で合格率が１０％を下回るものは、
何回受けても合格できないそうです。
繰り返し何回も受験すれば合格できるというのは、
合格率が高い資格といわれています。

[4798: 匿名さん]

大規模修繕工事のとき、何か月前ぐらいから
専門委員会を設けていますか。

[4799: 匿名さん]

経年劣化による屋上からの漏水については
保険は適用されませんが、その屋上部分の経費は管理組合
で行いますが、専有部分の工事費、壁紙の張替えは
当然管理組合負担なんでしょうか。

[4800: 匿名さん]

屋上防水の耐用年数は、ウレタン防水の場合
１０年から１２年、塩ビシート防水の場合は
１３年前後といわれています。
耐用年数前であれば、保険の適用があると思います。