「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4551: 匿名さん]

いやいや

[4552: 匿名さん]

規約改正委員への応募者がバカな場合にはどうすりゃ委員会
理事会メンバー自体が低偏差値の年もあるし

[4553: 匿名さん]

そのときには延期すればよし

[4554: 匿名さん]

立候補してきた修繕委員が揃いも揃ってアホの時は理事会は困るよな

[4555: 匿名さん]

＞4554　匿名さん
それは運命共同体といって一蓮托生だわな。
そのぐらいの覚悟がないとマンションを買う資格はない。
＞居住者（組合員）でしてくれる方がいたら利用された方が良いでしょう
こういう心ない害虫がいるからマンションは病巣の窟となる。
いないのじゃなくて、したくないだけの話。

[4556: 匿名さん]

>>4554さん
会社でもいわれているでしょう。
ヘッドさえしっかりしていれば、後は雑魚でもいいと。
理事長か専門委員長がしっかりしていれば、後は誰でも
いいんですよ。

[4557: 匿名さん]

やればしっかりとやれる能力はあるのにやりたがらない。
そこが問題。

[4558: 匿名さん]

大規模修繕工事や規約の全面改正の専門委員は簡単には
できませんよ。
特に、ヘッドになる人材はそんなにいません。
高学歴の人材はたくさんいるでしょうが、マンション管理
に関する知識については、勉強していませんからね。
それに時間も関心ももたない組合員が殆どですから。
だから、その一人のヘッドを見つけることが必要なのです。
大規模マンションであれば、一人ぐらいは、マンションのために
といって勉強する者もいるでしょう。

[4559: 匿名さん]

>>4556 匿名さん
その雑魚を管理会社や雑魚の代表が共謀して組合を牛耳る。
これ等に雑魚のマンション管理士等が加われば無敵である。
雑魚の方が多いのがマンション管理の厄介なところです。

[4560: 匿名さん]

＞特に、ヘッドになる人材はそんなにいません。
いないのではなく、なりたがらないだけ。
＞その一人のヘッドを見つけることが必要なのです。
なりたがらない以上、見つけるのは無理な話。机上の空論。
＞一人ぐらいは、マンションのためにといって勉強する者もいるでしょう。
そんな方はいない。
いれば偶然だと思って間違いない。

[4561: 匿名さん]

役員報酬かボランティア（無償）かのお話がありましたが。

>>4556 匿名さん
組合員のやる気を引き出す誘因の最たるものは「お金」というのが
私の観察結果です。
管理規約上、理事や監事、専門委員には月数千円の報酬が出ますが、
特に専門委員は細則にて「委員会にかかった費用は組合が負担する」
との条文があったのを見つけました。
そこで費目と金額と各委員の定額報酬以外の報酬の有無を問うたら、
１人の組合員を残して全員辞任してしまいました。理由は完全黙秘。

このような時に実態を明らかにする手立てがまったくない管理組合。
そもそも明らかにする気もなく、管理会社の指南にほぼ全員で団結。
管理費も修繕積立金も大半の人にとっては「捨て金」みたいな緩さ。

これを直そうという人には管理会社が組合を通じて攻撃してきます。

[4562: デベにお勤めさん]

規約上の報酬はなくても工事業者からお礼が出る
だから修繕委員になったジジイはいつまでもやめないし、新規委員募集を嫌がる

[4563: 匿名さん]

そんな管理組合が本当にあるんですか。
マンションの住民もそんなつまらない者ばかりではないでしょう。
工事業者が謝礼金を専門委員にだすという話は眉唾物です。
専門委員に対する報酬は、総会での議案書に予算案として計上
されるのが普通ですよ。
そんな基本的なことをしてないから、管理会社や業者に付け込まれる
のです。
それに、もし謝礼金を渡すとしても業者は専門委員の全員に手当を支給
することはしません。それこそヘッドだけでいいでしょう。
人数が多いとそれが住民に知れ渡る可能性が高くなりますからね。

[4564: 匿名さん]

あたりまえのことを当たり前に基本通りやるという
感覚が欠如しないようにシステムを改める必要があります。
一番の悪の枢軸は管理会社ということになるのでしょうか。
一般の管理組合では、管理会社にとって管理組合はお客様
ですので、どちらかといと管理組合の方が強い立場なんですが、
それが逆転しているということは、いかに組合員に問題がある
かということになるのではないでしょうか。

[4565: 匿名さん]

顔役と組むのが管理会社の常識でしょう
その顔役が悪徳の場合に管理会社はそれに従う。
どんな組合員が役員活動をしているかが問題でしょう。
顔役が善良で知識があれば上等でしょう。

[4566: 匿名さん]

管理規約に理事の任期を明確にしておくべきです。
２年を限度としておけばいいでしょう。
立候補する場合は、理事退任後最低３年の期間を
空けるとかの規定をいれておくべきでしょう。
顔役と組むとかそんな付き合いをするような管理会社は
いずれ淘汰されますよ。

[4567: 匿名さん]

>>4566 匿名さん
淘汰どころかますます盛んです。
悪い奴ほどよく食べるです。次から次に同じところを
繰り返し繰り返し工事をしている。
例えば、
排水管の工事を手抜きすればあちらこちらでトラブルが出ます。
保険で工事をすれば文句は出ませんが、組合の保険料は割高に
なりました。

[4568: 匿名さん]

専有部分の給排水管の工事をやられたんですか。
１戸あたり５０万円はかかりますよね。
それとも継手部分だけの交換だったんですか。
管財は塩ビ管ですか。それだったら継手部分だけ
でいいんですが、鋼鉄だったら全交換が必要になります。

[4569: 匿名さん]

保険料が高くなったり、給排水管の工事を
しなければならないということは、築３０年以上
経過したマンションなんでしょうね。

[4570: 匿名さん]

>>4568 匿名さん
給排水管とは言っていない。

[4571: 匿名さん]

排水管ですよね、それでも４０万円はかかりますよ。

[4572: 匿名さん]

>>4571 匿名さん
お金のことなど言っていないよ。
話をそらすな。

[4573: 匿名さん]

何をイライラしてんだろう。

[4574: 匿名さん]

外野が入って話をそらそうとするときは、一旦スルーすればいい。相手にすると相手の思うつぼ。

[4575: 匿名さん]

適切なアドバイスありがとうございます。

[4576: 匿名さん]

規約改正に５０万円の予算がついたぞ

[4577: 匿名さん]

管理会社が無料で作りました。
５００戸超のマンションです。

[4578: 匿名さん]

標準規約をベースにすれば自分たちでもできる。

[4579: 匿名さん]

だれが最後にまとまった改正案をまとめるんですか。
左右比較表を作成したり、ひとつずつできあっていく条項を
まとめて完成形にしなくてはいけませんよ。
だれかがパソコンで作成しなければ、いくら検討して条項が
できあがってもひとつの形にはなりません。
まず、現行規約をパソコンに打ち込み、その右側に改正案を、
そしてその隣に標準管理規約をもってきて対比表を作成します。
それから改正条項だけの比較表を作成します。
検討が終了すればそれをもとに理事会や総会で説明をしなければなりません。
そして承認されたら、今度は出来上がったものを規約集にする訳
ですが、それを専門委員のメンバーに配布して校正をします。
それができたら完成形を印刷所へまわすのです。
大変な作業量になりますよ。
標準管理規約を参考にすれば改正は簡単にできますが、それを
どうやってやるかが大変なのです。
それに各種細則はひな形があっても自分のマンションでの対応については
検討作業量が多くて大変です。

[4580: 匿名さん]

「左右対照表作成のポイントです。」
＊最初に現行規約を全て第１条から順に左側に打ち込みます。保管して別に同じものを作成
　　　現行規約には、今までの総会の議案書を見て全て含めます。
＊現行規約と標準管理規約を照らし合わせ、変更しなければならない条項だけを
　　改正規約案側に打ち込む。改正の必要のない条項は削除します。
＊改正規約案については左側の現行規約と対照して打ち込む。比較しやすいように。
＊新設分については、現行規約との比較がないので改正規約案に書き込むが左側
　は空けておく。例、改正規約案の第１８条の左側には現行規約はないので空欄となる。
＊改正規約案については、基本的には標準管理規約を参考にして作成する。
＊現行規約と標準管理規約が殆ど変らないものは現行規約を活用する。
＊この左右対照表を誰が作成するかがポイントです。
＊左右対称表をまず最初に一人で完成させてそれを専門委員会で検討していく。
　　　左右対照表案ができれば８０％以上達成できたことになります。
＊専門委員会は７回～１０回程度で検討する。細則も含めて（１回２時間程度）
＊検討するのは細則の方が時間がかかります。細則は他組合分を参考に検討していく。
＊このできあがった左右対照表を理事会と総会で配布して承認を得る。
＊総会承認後、第１条から作成し校正後印刷に。左右対照作成者が作成。

[4581: 匿名さん]

お聞きします
（使用料）についてです。現行規約と改正案の条文を投稿します。ご意見をお願いいたします。

現行
第００条　専用使用料その他敷地および共用部分等にかかわる使用　料は、第＊＊条の管理費に充当する。
改正案
第００条　駐車場使用料その他敷地および共用部分等に係る使用料は、第＊＊条に定める費用に充てる他、第△△条に定める修繕積立金として積み立てることができる。

[4582: 匿名さん]

私どもの管理組合の規約では、
専用使用料その他敷地及び使用料等に係る使用料は、それらの管理に
要する費用に充てるほか、管理費または修繕積立金として積み立てる
としています。
何故管理費にも積み立てるかといいますと、使用料が管理費口座に振り込まれ
そこからそれらの管理に要する費用に充当されるからです。
予算書の管理費会計の収入欄に使用料が計上され、支出としてそれらに
要する費用を差し引いた残額を修繕積立金として積み立てるのですが、全額
積立金へ振り替えることが手続き上難しいとおもわれたからです。
標準管理規約ではすべて修繕積立金へ振り替えるとなっていますが、それらの
管理に要する費用を予算化するのが大変ですからね。
又、それによって管理費の残額が大きくなった場合は、余った金額をどこかの
時点で積立金会計に別途振り替えればいいのではと思います。
どちらにしても、管理規約で決めればそれが優先されますので、それぞれの
マンションの実情に合わせて規定すればいいと思います。

[4583: 匿名さん]

駐車場収入は管理費会計の収入にして剰余金は修繕積立金に繰り入れた方が解りやすいでしょう。

[4584: 匿名さん]

使用料収入（の一部）を組合員に分配する選択肢もあると思いますから、皆の意向を確かめる。

建物の区分所有等に関する法律

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

[4585: 匿名さん]

>>4583さん
同じことなんですが、なぜ標準管理規約では、すべて修繕積立金に
積み立てるとしているのでしょうか。管理費会計の剰余金は、使用料
だけではないですからね。

[4586: 匿名さん]

>>4584さん
現実的には、修繕積立金の額が足りないマンションが殆ど
ですから、使用料からの利益を組合員に配布して、別途
積立金を徴収するというのはややこしいでしょう。
値上げをするのは、管理費でも積立金でも難しいですから。

[4587: 匿名さん]

>>4585 匿名さん
どうも不自然さを感じて＞＞4581 匿名さん で投稿しました。
過去の収支報告書を調べましたら駐車場収入は管理費会計（
一般l会計）に計上しているのになぜ規約の全面改正で変更をし
たのかを質問しましたら、
本人は規約案は管理会社任せで目すら通していない状態でした
ので、話しても無駄だと思ってやめました。

後から調べましたら中古の取引業者から買い手の依頼で、
住宅支援機構への借り入れの申し込みの際に、
マンションの大きな工事費を修繕積立金からの支出を理事長
の承認で支出されていることが、
決算書で判明して貸し出しを拒否された経緯がありました、
ので規約の改正でこの件を規約に盛り込んだとの報告を管理
会社から受けました。

わたしはわざわざ規約にまで盛り込む必要はないのではない
かと問題を投げかけました。やはり、今度は管理費会計（一
般会）が資金不足に怠り修繕積立金会計（特別会計）から取
り崩す必要が生じたのです。

規約に盛り込んでいなければ規約をいじくりまわすたびに総
会を招集して特別決議が必要になるのを避けられた旨を説明
しました。

この規約の全面改正は他にも不可解なことが表面化して問題
になりました。

計

[4588: 匿名さん]

なぜ使用料収入を修繕積立金に繰り入れるかというと、一種の副収入臨時収入であるから。
国や地方公共団体でも主な収入は税金で、各種手数料や資産の売却収入をあてにして予算を組むことはない。分譲マンションでは管理費・修繕積立金が税金（組合員が義務として払うお金）、使用料は住民票やパスポートの発行手数料みたいな位置づけになる。
したがって、たまたま使用料収入が増えたからといって単年度の管理経費でジャブジャブ使うことがないように、できるだけ積立金としてプールすることが望ましいとされている。

[4589: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の値上げがむつかしいという人がいるが、そんなことはない。
たいていのマンションでは規約の中に管理費・修繕積立金が不足したときには総会の議決なしで（組合員の同意なしで）持分に応じた金額を組合員から追加徴収できる（銀行口座から引き落とすことができる）条項が入っている。
仮にそのような条項が入っていなくても区分所有法１９条を根拠に組合員から追加徴収することはできる。
むしろ、管理費・修繕積立金の不足を使用料の値上げで穴埋めしようとするのが筋違いなのだが、そのようなインチキをやる役員（特に自分が駐車場や駐輪場をつかっていない連中）もいるから気をつけよう。

[4590: 匿名さん]

それは管理費が不足したときのことでしょう。
修繕積立金を取り崩すときは、総会の普通決議が
必要になりますよ。

[4591: 匿名さん]

マンション管理士が特定修理業者をYou Tubeで宣伝する時代になったなんて
しんどいな。本当にしんどい。

[4592: 匿名さん]

もともと使用料収入は組合員に分配することが原則であって、マンションの維持管理費用にすることは予定されていない。維持管理費用は持ち分に応じて組合員全員で負担することが基本である。
ところが駐車場のメンテナンスでは「受益者負担原則」が通用するらしく、使用料で維持管理費用をまかなうというやり方がすんなり通ることがある。

[4593: 匿名さん]

マンション業界には、駐車場駐輪場の使用料が無料のマンションよりも有料のマンション、それも使用料収入が多いマンションほど人気があってすぐに売れるという都市伝説がある。

[4594: 匿名さん]

駐車場使用料を無料にしても、修繕積立金が高くなれば
同じことでしょう。
使用料は規約で決めておけば、管理費でも修繕積立金に
でも使える。
現実問題として、使用料を分配しているマンションは
全国でみてもまずないでしょう。

[4595: 匿名さん]

>>4594 匿名さん
同じではない。

[4596: デベにお勤めさん]

駐車場の使用料が高い中古マンションは買い手がつきやすいというのは真実

[4597: 匿名さん]

>>4596 デベにお勤めさん

なんで？

[4598: 匿名さん]

使用料収入が多いと毎月の管理費や修繕積立金の徴収額が少なくて済むから。

[4599: 匿名さん]

高いか安いかは、しっかりした長期修繕計画のもとに
積立金が算出されているかどうかだね。
やすくて工事をしなければなんにもならない。

[4600: 匿名さん]

長期修繕計画書等に多額な組合費を費やす必要はない。
その分積み立てておく方が賢明です。
マンションによったら使用料収入は管理費や修繕積立金
をはるかに凌ぐものである。
修繕時期に備えて日常の管理を適切に行い貯えるのが一
番賢明な管理でしょう。
特に駐車場使用料などは着服等をされないように収入の
管理を怠ってはいけません・