「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4521: 匿名さん]

>>4520 匿名さん
原始規約と現行規約の比較表が不足している。
現行規約は原始規約に規約の設定、変更、廃止が含まれている。
それ等を設定したり、変更したり廃止したり、した経緯を、各期の総会案（細則）とその議事録を検証した現行規約説明が必要です。
これ等を無視した管理会社、管理組合、コンサル等の作成した現行規約は無効である。

[4522: 匿名さん]

規約や細則の全面改正をするときは、議案書を
参考にすればいいんです。
それに、規約や細則の改正がすべて記載されて
いますから。
現行規約の中に、改正された規約や細則をすべて
網羅しておくのです。
そうすれば原始規約と現行規約の比較表は必要
なくなりますので。

[4523: 匿名さん]

基本的なルールは法律に書いてあるが民法はもともと市民社会での一般的ルールを集めたものなので特殊な環境では当てはまらないこともある。そこで区分所有法３０条１項で特殊なマンションでは自分たち独自のルールを規約という形で定めてもよいとしている。
例えば、屋外の駐車場は民法でいうところの共有物でありながら区分所有法に規定する共用部分には当たらずその使用に関しては持分に応じた使用（無償平等使用）が原則なのだが特殊ルールつまり抽選で当選した組合員だけが使用料と引き換えに使うこと（有償独占使用）を規約で定めればそちらが有効になる。

[4524: 匿名さん]

>>4522 匿名さん
原始規約は分譲当時売買契約前に規約を承認して買主全員に
契約書と共に配付されている、
全面改正をするには原始規約と議案書及び議事録を添付して
現行規約を作成して比較表を作成しなければなりません。
現行規約だけを作成しての比較表だけではその規約案は無効である。
特に原始規約において議事録を各組合員に配付する規定があ
りながら配付されていない場合はなおのこと無効である。

[4525: 匿名さん]

>>4522 匿名さん
管理組合・管理会社・コンサル等が作成した全面改正の規約案に
対する現行規約が分譲当時の各期の総会の議案書・議事録が全て
網羅されているといった証拠にはならないので、
あくまで原始管理規約があるのであるから現行管理規約を任意で
作成したものを原本としての規約の改正は無効である。

[4526: 匿名さん]

しかし何でもかんでも規約化できるわけではない。区分所有法の強行規定は規約では変更できないし規約の内容が社会通念からみて非常識な場合にはその効力は否定される。例えば、５階以下の居住者は原則として階段を使用することとか玄関ポーチに私有物を一切置かないこととか仮に総会で議決されても効力はない。
逆に規約細則に規定がないことでも法令を根拠に制約を受ける場合はある。例えば、早朝深夜のピアノ演奏は規約細則で禁止事項になっていると思うがたとえ日中であっても演奏しまくることはできない。マンションは居住用空間でありピアノの練習室ではないからだ。その時は区分所有法６条１項のお出ましとなる。

[4527: 匿名さん]

>>4526 匿名さん
区分所有法31条の強行規定を無視する管理組合や管理会社や
マンション管理士等が存在することも事実である。
どこかのスレでこの件の事件化を拝見したことがある。

[4528: 匿名さん]

そもそも現行規約は、今までに改定された規約や細則が
包含されているでしょう。
規約集にされていないのなら、全面改正をするときに、
議案書等を参考にしてプラスしておけばいいんですよ。
原始規約+改定分が現行規約となります。
そして左右対照表を作成していくのです。

[4529: 匿名さん]

>>4528 匿名さん
現行管理規約の作成の過程を証明するために
原始規約と議案書と議事録を添えて作成された
現行管理規約を原本として取り扱うのは正しい。

但し、原始規約と議案書と議事録を添えないで
管理会社等が作成した管理規約の設定、変更、
廃止の現行管理規約を原本とした管理規約の全
面改正は無効である。

[4530: 匿名さん]

何故規約や細則の全面改正をするのに
管理会社が絡むんですか。
規約の改正は組合員、専門委員会で
粛々と進めていけばいいんです。
当然専門委員会のメンバーには管理会社は
入らないでしょう。

[4531: 匿名さん]

私どものマンションでは、管理規約と各種細則の
全面改正は、１００％専門委員会で案を作成し、
理事会と総会で承認決議されて承認されましたよ。

[4532: 匿名さん]

>>4530 匿名さん
私もそう思います。
現行管理規約を原本として総会に提出されて管理規約案に対しては、
管理会社に有利な条項が多く含まれていましたので無効を主張して
いるのです。

例えば一例、原始管理規約の規約で総会で廃止されていない条文が
管理会社の作成した現行管理規約では廃止されているのです。
どさくさに紛れての管理会社に不利な条文等が原始管理規約にあり
ましたがことごとく廃止された現行管理規約が配付された。
したがって、原始管理規約に議案書と議事録を添えてくださいと主
張しているのです。
このような不正がまがいなことがまかり通るといけないので議案書
と議事録を添えなさいと言っているのです。

[4533: 匿名さん]

規約は作成が義務化されてるわけではない。大抵のことは法令に従って処理すれば問題はない。規約にあれもこれも盛り込んでも法令違反や常識外れの条項は効力がない。かえって規約のありがたみを失わせるだけだ。理事会の低レベルを組合員に周知することにもなりかねない。

[4534: 匿名さん]

現理事会の半数以上のメンバーは規約も区分所有法も読んだことがない
規約改正委員会に至っては立候補してきたのは頭も目も性格も悪い爺さんばかりだ
改正案文より先に彼らの戒名が決まることだろう

[4535: 匿名さん]

だから、規約改正の専門委員会を設立して最初から
作り直せばいいのです。
原始規約を基本として、それ以降改正のあった規約等を
プラスして現行規約にするのです。
過去の議案書をみれば改正分はわかるでしょう。それに記載
されていなければ総会の決議はないので無効とすればいいのです。
そして標準管理規約をひな形として改正をすればいいでしょう。
専門委員会には、組合員だけにして管理会社をいれなければ
いいでしょう。
規約等の全面改正をするのは意外と大変な作業が伴います。
時間と知識も必要です。だれか専門委員のメンバーがそれを
できればいいのですが、できなければマン管士に依頼すべき
でしょう。
しかし、マン管士も規約等の全面改正をした者はほとんどいません。
それがネックにはなるでしょうが。
私自身３回しか全面改正の経験はありません。２回は当マンション、１回は
近くのマンションの改正です。当然すべてボランティアでやりました。

[4536: 匿名さん]

そういうことをボランティアでやるからよくない。
ある程度は有償制にして、組合活動を活性化したほうがいい。

[4537: 匿名さん]

会社をリタイアして何かボランティアがやりたかったので、
身近なマンション管理についてのボランティアをしたんだけど
資格を取ったり、資料を作って住民に配布したりとパソコンの
インク代や用紙代とかにもかなりのお金も使ったね。
時間とお金はボランティアだから当然だと思っています。

[4538: 匿名さん]

敷地内に落ちてる犬のウンコの始末や管理員公休日の花壇の水やり程度はボランティアでもいいが、
規約改正案や長期修繕計画案の作成などの高度専門的な仕事はきちんと報酬を受け取るべき。

[4539: 匿名さん]

＞4537匿名さん
あなたは自己満足でそれでいいかもしれないけど、あなたがいなくなった時のことも考えておかないといけない。つまり、どうやって継承するかを。ボランティア前提なら誰もしない。

[4540: 匿名さん]

その場合は、専門委員会で経験のある組合員が
中心になってやればいいでしょうし、それでも
できなければ専門家に依頼すればいいでしょう。
しかし、現在までの管理規約と各種細則の全面改正
はできているので、今後大幅な改正は発生
しないとおもわれるので、当マンションの場合は
そんなに懸念することもないと思われます。

[4541: 匿名さん]

＞4540　匿名さん
つまり、理事長などの役員の報酬制度には反対という事なんですね。
＞、現在までの管理規約と各種細則の全面改正はできている
あなたの改正を良しとしない組合員もいる。
＞専門委員会で経験のある組合員が中心になってやればいいでしょう
そういう人物はいても、そんなお人好しはざらにはいない。
＞できなければ専門家に依頼すればいいでしょう。
組合員以外のものに組合費から多額の報酬を支払うという事ですね。

[4542: 匿名さん]

役員報酬については当マンションもやってますよ。
私たちが取り組んだ規約と細則の全面改正については、
当然総会で承認されています。
良しとしないのであれば、再改正を提案すればいいでしょう。
その場合は、どの条項が問題なのかを総会で提案すればいい
のではないですか。
規約の全面改正は標準管理規約をひな形にして、漏れている
条項等を中心に改正しているので、そんなに大幅な変更は
ないと思いますよ。六法全書どおりの書式になっていないとか
標準管理規約と条文、漢字等がちがっているというのは論外です。
外部のマン管士に依頼するのであれば報酬を支払うのは
当たり前のことでしょう。
但し、当マンションでは必要ないということです。

[4543: 匿名さん]

それはあなたがお人好しだからです。
あなたのマンションの組合員がお人好しばかりだとは限らない。
あなたが無報酬なのはいいが、他人まで巻き込むのはどうかと思う。

[4544: 匿名さん]

しかし、もう済んだことですよ。

[4545: 匿名さん]

ボランティアでやってくれるものがいるマンションは
いいでしょうが、いないとこが殆どですからね。

[4546: 匿名さん]

ボランティアはスポットでしょうから、
居住者（組合員）でしてくれる方がいたら利用された方が良いでしょう。

[4547: 匿名さん]

当然専門委員会で行うわけですから
応募者を募ればいいでしょうね。

[4548: 匿名さん]

当マンションでも規約や各種細則の全面改正の
話はありますが、現行規約でも十分対応できる
と思いますので、今後は大規模修繕工事の取り組み
をしていきたいと思います。
大規模修繕工事の進め方については、当マンション
に基づいた進め方を研究してきましたので、少しでも
皆さんのお役に立てればと思っています。

[4549: 匿名さん]

大規模修繕工事をやるときは、設計監理方式が
一番いいと思っています。
同じ条件で相見積もりが取れるようにすることが
大切ですから。

[4550: 匿名さん]

う～ん！やはりそれしかないかな。

[4551: 匿名さん]

いやいや

[4552: 匿名さん]

規約改正委員への応募者がバカな場合にはどうすりゃ委員会
理事会メンバー自体が低偏差値の年もあるし

[4553: 匿名さん]

そのときには延期すればよし

[4554: 匿名さん]

立候補してきた修繕委員が揃いも揃ってアホの時は理事会は困るよな

[4555: 匿名さん]

＞4554　匿名さん
それは運命共同体といって一蓮托生だわな。
そのぐらいの覚悟がないとマンションを買う資格はない。
＞居住者（組合員）でしてくれる方がいたら利用された方が良いでしょう
こういう心ない害虫がいるからマンションは病巣の窟となる。
いないのじゃなくて、したくないだけの話。

[4556: 匿名さん]

>>4554さん
会社でもいわれているでしょう。
ヘッドさえしっかりしていれば、後は雑魚でもいいと。
理事長か専門委員長がしっかりしていれば、後は誰でも
いいんですよ。

[4557: 匿名さん]

やればしっかりとやれる能力はあるのにやりたがらない。
そこが問題。

[4558: 匿名さん]

大規模修繕工事や規約の全面改正の専門委員は簡単には
できませんよ。
特に、ヘッドになる人材はそんなにいません。
高学歴の人材はたくさんいるでしょうが、マンション管理
に関する知識については、勉強していませんからね。
それに時間も関心ももたない組合員が殆どですから。
だから、その一人のヘッドを見つけることが必要なのです。
大規模マンションであれば、一人ぐらいは、マンションのために
といって勉強する者もいるでしょう。

[4559: 匿名さん]

>>4556 匿名さん
その雑魚を管理会社や雑魚の代表が共謀して組合を牛耳る。
これ等に雑魚のマンション管理士等が加われば無敵である。
雑魚の方が多いのがマンション管理の厄介なところです。

[4560: 匿名さん]

＞特に、ヘッドになる人材はそんなにいません。
いないのではなく、なりたがらないだけ。
＞その一人のヘッドを見つけることが必要なのです。
なりたがらない以上、見つけるのは無理な話。机上の空論。
＞一人ぐらいは、マンションのためにといって勉強する者もいるでしょう。
そんな方はいない。
いれば偶然だと思って間違いない。

[4561: 匿名さん]

役員報酬かボランティア（無償）かのお話がありましたが。

>>4556 匿名さん
組合員のやる気を引き出す誘因の最たるものは「お金」というのが
私の観察結果です。
管理規約上、理事や監事、専門委員には月数千円の報酬が出ますが、
特に専門委員は細則にて「委員会にかかった費用は組合が負担する」
との条文があったのを見つけました。
そこで費目と金額と各委員の定額報酬以外の報酬の有無を問うたら、
１人の組合員を残して全員辞任してしまいました。理由は完全黙秘。

このような時に実態を明らかにする手立てがまったくない管理組合。
そもそも明らかにする気もなく、管理会社の指南にほぼ全員で団結。
管理費も修繕積立金も大半の人にとっては「捨て金」みたいな緩さ。

これを直そうという人には管理会社が組合を通じて攻撃してきます。

[4562: デベにお勤めさん]

規約上の報酬はなくても工事業者からお礼が出る
だから修繕委員になったジジイはいつまでもやめないし、新規委員募集を嫌がる

[4563: 匿名さん]

そんな管理組合が本当にあるんですか。
マンションの住民もそんなつまらない者ばかりではないでしょう。
工事業者が謝礼金を専門委員にだすという話は眉唾物です。
専門委員に対する報酬は、総会での議案書に予算案として計上
されるのが普通ですよ。
そんな基本的なことをしてないから、管理会社や業者に付け込まれる
のです。
それに、もし謝礼金を渡すとしても業者は専門委員の全員に手当を支給
することはしません。それこそヘッドだけでいいでしょう。
人数が多いとそれが住民に知れ渡る可能性が高くなりますからね。

[4564: 匿名さん]

あたりまえのことを当たり前に基本通りやるという
感覚が欠如しないようにシステムを改める必要があります。
一番の悪の枢軸は管理会社ということになるのでしょうか。
一般の管理組合では、管理会社にとって管理組合はお客様
ですので、どちらかといと管理組合の方が強い立場なんですが、
それが逆転しているということは、いかに組合員に問題がある
かということになるのではないでしょうか。

[4565: 匿名さん]

顔役と組むのが管理会社の常識でしょう
その顔役が悪徳の場合に管理会社はそれに従う。
どんな組合員が役員活動をしているかが問題でしょう。
顔役が善良で知識があれば上等でしょう。

[4566: 匿名さん]

管理規約に理事の任期を明確にしておくべきです。
２年を限度としておけばいいでしょう。
立候補する場合は、理事退任後最低３年の期間を
空けるとかの規定をいれておくべきでしょう。
顔役と組むとかそんな付き合いをするような管理会社は
いずれ淘汰されますよ。

[4567: 匿名さん]

>>4566 匿名さん
淘汰どころかますます盛んです。
悪い奴ほどよく食べるです。次から次に同じところを
繰り返し繰り返し工事をしている。
例えば、
排水管の工事を手抜きすればあちらこちらでトラブルが出ます。
保険で工事をすれば文句は出ませんが、組合の保険料は割高に
なりました。

[4568: 匿名さん]

専有部分の給排水管の工事をやられたんですか。
１戸あたり５０万円はかかりますよね。
それとも継手部分だけの交換だったんですか。
管財は塩ビ管ですか。それだったら継手部分だけ
でいいんですが、鋼鉄だったら全交換が必要になります。

[4569: 匿名さん]

保険料が高くなったり、給排水管の工事を
しなければならないということは、築３０年以上
経過したマンションなんでしょうね。

[4570: 匿名さん]

>>4568 匿名さん
給排水管とは言っていない。