「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4501: 匿名さん]

アーモンドアイ負けたな
理事会どころじゃないぞ

[4502: 匿名さん]

>>4495 口コミ知りたいさん
理事長の落ち度とはどんなことでしょう。

[4503: 匿名さん]

管理会社のフロントにとっては、担当になるマンションや
理事によって苦労の差があります。
勿論、問題のない大型マンションの担当になるフロントは
エリートクラスが配置されますが。

[4504: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）
問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。

[4505: 匿名さん]

ＡＥＤはあっても使えないよね。
ステータスだといって備えているマンションもあるしね。

[4506: 匿名さん]

ないのとあるのでは、精神にも違いますよ。
学歴、資格、お金等ないよりあった方がいいですよね。
あっても邪魔にはならないし。

[4507: 匿名さん]

ＡＥＤはあってもなかなかいざというときには使えない。
いかに繰り返し訓練をして全員がつかえるようにしておか
ないとだめだね。
しかし、それは難しい。

[4508: 匿名さん]

＊大規模修繕工事業者の方式
　　１）設計・監理方式
　　　　設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。
　　２）責任施行方式
　　　　設計・監理と施工を一括発注する方式
　　　　見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。
　　　　チェックは管理組合が行わなければなりません。
　　　　この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　３）管理会社発注方式
　　　　工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。
　　　　デべ系マンションに多いのが特徴です。

[4509: 匿名さん]

やはり設計監理方式が一番いいんでしょうね。
但し、大手デベ系の管理会社はこの方式は採用
しない。

[4510: 匿名さん]

同じ条件での相見積もりをされると親会社が
困るからね。
金額的には問題がなくても、親会社に工事が
いかないと困るし。

[4511: 匿名さん]

デベ系の管理会社のフロントは大変ですね。

[4512: 匿名さん]

大規模修繕工事に関しては、みなさんあまり
興味はないようですね。
しかし、マンションの住民であり、理事をしている
皆さんにとっては関心がある筈なんですけどね。
ここには、そういう方はおられないんでしょうね。

[4513: 匿名さん]

やはり専有部分内の私物を共用部分にする規約改正に
興味がありますね。

[4514: 匿名さん]

専有部分を共用部分にすることはできないでしょう。
ただ、専有部分を管理組合として工事をするときに
工事費を拠出するのは規約できめればいいでしょうが。

[4515: 匿名さん]

それだったら規約できめればいいですね。

[4516: 匿名さん]

>>4513 匿名さん
興味を持ったほうが良いですよ。
安心して住めるし、安心して賃貸に出せるし、
住民間のトラブルも少なくなるし、対外的にも信用される。
規約に共用部分にして修繕計画の項目に入れて、
組合費用で計画的に修繕や更新を行う。個人負担も少なくなります。

[4517: 匿名さん]

だから共用部分にしなくて、組合費用で
修繕をするというように規約で決めれば
いいんですよ。
標準管理規約にもその規定はありますよ。
ただ、費用の負担は明確にされていないので
その分を規約化すればいい。

[4518: 匿名さん]

規約はマンション内での私的な法律。
民法や区分所有法等の公的な法律には叶わない。
何でも規約化できると思ったら大間違い。

[4519: 匿名さん]

>>4518 匿名さん
なんでも規約化できるとは誰も言っていません。

[4520: 匿名さん]

管理規約と各種細則の全面改正のやり方（例）
＊最初に現行規約を全て第１条から順に左側に打ち込みます。保管して別に同じものを作成
　　　現行規約には、今までの総会の議案書を見て全て含めます。
＊現行規約と標準管理規約を照らし合わせ、変更しなければならない条項だけを
　　改正規約案側に打ち込む。改正の必要のない条項は削除します。
＊改正規約案については左側の現行規約と対照して打ち込む。比較しやすいように。
＊新設分については、現行規約との比較がないので改正規約案に書き込むが左側
　は空けておく。例、改正規約案の第１８条の左側には現行規約はないので空欄となる。
＊改正規約案については、基本的には標準管理規約を参考にして作成する。
＊現行規約と標準管理規約が殆ど変らないものは現行規約を活用する。
＊この左右対照表を誰が作成するかがポイントです。
＊左右対称表をまず最初に一人で完成させてそれを専門委員会で検討していく。
　　　左右対照表案ができれば８０％以上達成できたことになります。
＊専門委員会は７回～１０回程度で検討する。細則も含めて（１回２時間程度）
＊検討するのは細則の方が時間がかかります。細則は他組合分を参考に検討していく。
＊このできあがった左右対照表を理事会と総会で配布して承認を得る。
＊総会承認後、第１条から作成し校正後印刷に。左右対照作成者が作成。

[4521: 匿名さん]

>>4520 匿名さん
原始規約と現行規約の比較表が不足している。
現行規約は原始規約に規約の設定、変更、廃止が含まれている。
それ等を設定したり、変更したり廃止したり、した経緯を、各期の総会案（細則）とその議事録を検証した現行規約説明が必要です。
これ等を無視した管理会社、管理組合、コンサル等の作成した現行規約は無効である。

[4522: 匿名さん]

規約や細則の全面改正をするときは、議案書を
参考にすればいいんです。
それに、規約や細則の改正がすべて記載されて
いますから。
現行規約の中に、改正された規約や細則をすべて
網羅しておくのです。
そうすれば原始規約と現行規約の比較表は必要
なくなりますので。

[4523: 匿名さん]

基本的なルールは法律に書いてあるが民法はもともと市民社会での一般的ルールを集めたものなので特殊な環境では当てはまらないこともある。そこで区分所有法３０条１項で特殊なマンションでは自分たち独自のルールを規約という形で定めてもよいとしている。
例えば、屋外の駐車場は民法でいうところの共有物でありながら区分所有法に規定する共用部分には当たらずその使用に関しては持分に応じた使用（無償平等使用）が原則なのだが特殊ルールつまり抽選で当選した組合員だけが使用料と引き換えに使うこと（有償独占使用）を規約で定めればそちらが有効になる。

[4524: 匿名さん]

>>4522 匿名さん
原始規約は分譲当時売買契約前に規約を承認して買主全員に
契約書と共に配付されている、
全面改正をするには原始規約と議案書及び議事録を添付して
現行規約を作成して比較表を作成しなければなりません。
現行規約だけを作成しての比較表だけではその規約案は無効である。
特に原始規約において議事録を各組合員に配付する規定があ
りながら配付されていない場合はなおのこと無効である。

[4525: 匿名さん]

>>4522 匿名さん
管理組合・管理会社・コンサル等が作成した全面改正の規約案に
対する現行規約が分譲当時の各期の総会の議案書・議事録が全て
網羅されているといった証拠にはならないので、
あくまで原始管理規約があるのであるから現行管理規約を任意で
作成したものを原本としての規約の改正は無効である。

[4526: 匿名さん]

しかし何でもかんでも規約化できるわけではない。区分所有法の強行規定は規約では変更できないし規約の内容が社会通念からみて非常識な場合にはその効力は否定される。例えば、５階以下の居住者は原則として階段を使用することとか玄関ポーチに私有物を一切置かないこととか仮に総会で議決されても効力はない。
逆に規約細則に規定がないことでも法令を根拠に制約を受ける場合はある。例えば、早朝深夜のピアノ演奏は規約細則で禁止事項になっていると思うがたとえ日中であっても演奏しまくることはできない。マンションは居住用空間でありピアノの練習室ではないからだ。その時は区分所有法６条１項のお出ましとなる。

[4527: 匿名さん]

>>4526 匿名さん
区分所有法31条の強行規定を無視する管理組合や管理会社や
マンション管理士等が存在することも事実である。
どこかのスレでこの件の事件化を拝見したことがある。

[4528: 匿名さん]

そもそも現行規約は、今までに改定された規約や細則が
包含されているでしょう。
規約集にされていないのなら、全面改正をするときに、
議案書等を参考にしてプラスしておけばいいんですよ。
原始規約+改定分が現行規約となります。
そして左右対照表を作成していくのです。

[4529: 匿名さん]

>>4528 匿名さん
現行管理規約の作成の過程を証明するために
原始規約と議案書と議事録を添えて作成された
現行管理規約を原本として取り扱うのは正しい。

但し、原始規約と議案書と議事録を添えないで
管理会社等が作成した管理規約の設定、変更、
廃止の現行管理規約を原本とした管理規約の全
面改正は無効である。

[4530: 匿名さん]

何故規約や細則の全面改正をするのに
管理会社が絡むんですか。
規約の改正は組合員、専門委員会で
粛々と進めていけばいいんです。
当然専門委員会のメンバーには管理会社は
入らないでしょう。

[4531: 匿名さん]

私どものマンションでは、管理規約と各種細則の
全面改正は、１００％専門委員会で案を作成し、
理事会と総会で承認決議されて承認されましたよ。

[4532: 匿名さん]

>>4530 匿名さん
私もそう思います。
現行管理規約を原本として総会に提出されて管理規約案に対しては、
管理会社に有利な条項が多く含まれていましたので無効を主張して
いるのです。

例えば一例、原始管理規約の規約で総会で廃止されていない条文が
管理会社の作成した現行管理規約では廃止されているのです。
どさくさに紛れての管理会社に不利な条文等が原始管理規約にあり
ましたがことごとく廃止された現行管理規約が配付された。
したがって、原始管理規約に議案書と議事録を添えてくださいと主
張しているのです。
このような不正がまがいなことがまかり通るといけないので議案書
と議事録を添えなさいと言っているのです。

[4533: 匿名さん]

規約は作成が義務化されてるわけではない。大抵のことは法令に従って処理すれば問題はない。規約にあれもこれも盛り込んでも法令違反や常識外れの条項は効力がない。かえって規約のありがたみを失わせるだけだ。理事会の低レベルを組合員に周知することにもなりかねない。

[4534: 匿名さん]

現理事会の半数以上のメンバーは規約も区分所有法も読んだことがない
規約改正委員会に至っては立候補してきたのは頭も目も性格も悪い爺さんばかりだ
改正案文より先に彼らの戒名が決まることだろう

[4535: 匿名さん]

だから、規約改正の専門委員会を設立して最初から
作り直せばいいのです。
原始規約を基本として、それ以降改正のあった規約等を
プラスして現行規約にするのです。
過去の議案書をみれば改正分はわかるでしょう。それに記載
されていなければ総会の決議はないので無効とすればいいのです。
そして標準管理規約をひな形として改正をすればいいでしょう。
専門委員会には、組合員だけにして管理会社をいれなければ
いいでしょう。
規約等の全面改正をするのは意外と大変な作業が伴います。
時間と知識も必要です。だれか専門委員のメンバーがそれを
できればいいのですが、できなければマン管士に依頼すべき
でしょう。
しかし、マン管士も規約等の全面改正をした者はほとんどいません。
それがネックにはなるでしょうが。
私自身３回しか全面改正の経験はありません。２回は当マンション、１回は
近くのマンションの改正です。当然すべてボランティアでやりました。

[4536: 匿名さん]

そういうことをボランティアでやるからよくない。
ある程度は有償制にして、組合活動を活性化したほうがいい。

[4537: 匿名さん]

会社をリタイアして何かボランティアがやりたかったので、
身近なマンション管理についてのボランティアをしたんだけど
資格を取ったり、資料を作って住民に配布したりとパソコンの
インク代や用紙代とかにもかなりのお金も使ったね。
時間とお金はボランティアだから当然だと思っています。

[4538: 匿名さん]

敷地内に落ちてる犬のウンコの始末や管理員公休日の花壇の水やり程度はボランティアでもいいが、
規約改正案や長期修繕計画案の作成などの高度専門的な仕事はきちんと報酬を受け取るべき。

[4539: 匿名さん]

＞4537匿名さん
あなたは自己満足でそれでいいかもしれないけど、あなたがいなくなった時のことも考えておかないといけない。つまり、どうやって継承するかを。ボランティア前提なら誰もしない。

[4540: 匿名さん]

その場合は、専門委員会で経験のある組合員が
中心になってやればいいでしょうし、それでも
できなければ専門家に依頼すればいいでしょう。
しかし、現在までの管理規約と各種細則の全面改正
はできているので、今後大幅な改正は発生
しないとおもわれるので、当マンションの場合は
そんなに懸念することもないと思われます。

[4541: 匿名さん]

＞4540　匿名さん
つまり、理事長などの役員の報酬制度には反対という事なんですね。
＞、現在までの管理規約と各種細則の全面改正はできている
あなたの改正を良しとしない組合員もいる。
＞専門委員会で経験のある組合員が中心になってやればいいでしょう
そういう人物はいても、そんなお人好しはざらにはいない。
＞できなければ専門家に依頼すればいいでしょう。
組合員以外のものに組合費から多額の報酬を支払うという事ですね。

[4542: 匿名さん]

役員報酬については当マンションもやってますよ。
私たちが取り組んだ規約と細則の全面改正については、
当然総会で承認されています。
良しとしないのであれば、再改正を提案すればいいでしょう。
その場合は、どの条項が問題なのかを総会で提案すればいい
のではないですか。
規約の全面改正は標準管理規約をひな形にして、漏れている
条項等を中心に改正しているので、そんなに大幅な変更は
ないと思いますよ。六法全書どおりの書式になっていないとか
標準管理規約と条文、漢字等がちがっているというのは論外です。
外部のマン管士に依頼するのであれば報酬を支払うのは
当たり前のことでしょう。
但し、当マンションでは必要ないということです。

[4543: 匿名さん]

それはあなたがお人好しだからです。
あなたのマンションの組合員がお人好しばかりだとは限らない。
あなたが無報酬なのはいいが、他人まで巻き込むのはどうかと思う。

[4544: 匿名さん]

しかし、もう済んだことですよ。

[4545: 匿名さん]

ボランティアでやってくれるものがいるマンションは
いいでしょうが、いないとこが殆どですからね。

[4546: 匿名さん]

ボランティアはスポットでしょうから、
居住者（組合員）でしてくれる方がいたら利用された方が良いでしょう。

[4547: 匿名さん]

当然専門委員会で行うわけですから
応募者を募ればいいでしょうね。

[4548: 匿名さん]

当マンションでも規約や各種細則の全面改正の
話はありますが、現行規約でも十分対応できる
と思いますので、今後は大規模修繕工事の取り組み
をしていきたいと思います。
大規模修繕工事の進め方については、当マンション
に基づいた進め方を研究してきましたので、少しでも
皆さんのお役に立てればと思っています。

[4549: 匿名さん]

大規模修繕工事をやるときは、設計監理方式が
一番いいと思っています。
同じ条件で相見積もりが取れるようにすることが
大切ですから。

[4550: 匿名さん]

う～ん！やはりそれしかないかな。