「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4441: 匿名さん]

数年前に大手損保会社が築年数の経過したマンションに対しては
契約を結ばないとのことでしたが、行政からの指導により契約は
結ばなければならなくなりました。
但し、保険料についてはそのマンションの建物設備の維持保全状況
等で大きく変動するようになりました。
例えば漏水が頻発するマンションの保険料は大幅に引き上げられて
います。２倍以上になっています。
給排水管の工事を拒否した組合員に対しては、それが原因で階下の
住民が損害を被って保険が適用されないのであれば、被害者が加害者
に対して損害賠償をすればいいと思います。
保険の契約を拒否することはできませんので、これに関しては
マンション管理センターとか行政に相談されてはいかがでしょうか。

[4442: 匿名さん]

私どものマンションでも保険料の大幅値上げ（約２倍）の見積書が
大手損保会社３社から提案されました。
そこで、マンションの管理状況に合わせて保険料を決める
という「日新火災のマンションドクター保険」の審査を
うけました。その結果、最高の評価を頂きまして、大手３社の
損保会社の見積額の半額程度の保険料になりました。また、
今までの保険料よりも若干安くなりました。いままでは大手損保
会社の５年の総合保険でした。
長期修繕計画書や修繕積立金、マンション管理等に自信のあるマンション
はこの保険を推奨します。

[4443: 匿名さん]

　今までは築年数の経過したマンションについては新規の契約は結ばないという保険会社が殆ど
でしたが、行政の指導により契約は結ばざるをえなくなりました。
　築年数だけで保険料が定型的に決められるというのは、しっかりした建物設備の維持管理や修繕
積立金の確保、長期修繕計画や理事会運営がされているマンションとそうでないマンションが同じ
扱いというのはどうしても腑に落ちないという考えをもっていました。
　そういう時に日新火災海上保険が「ドクター保険」の商品を売り出しました。
　マンション管理士会と提携し、日新火災から要請のあったマンションに対してマンション管理士が
そこの理事長と話し合いその結果を日新火災に報告をし、それを基に評価され保険料が決められ
というものです。
この評価項目としましては、管理規約・各種細則、長期修繕計画、総会議事録、管理委託契約書、
工事報告書、消防用設備点検報告書、理事会資料、過去の保険金請求書等の調査と聞き取りが
ありましたがこれらの評価が優れていたとの判断がされました。評価はＳＳ評価でした。
　特に、築年数の経過したマンションで保険料に大きく影響を及ぼす配管類特に専有部分の配管工
事を管理組合として計画しているというのが高い評価をいただきました。

[4444: 匿名さん]

築年数が２０年経過したマンションの保険料は
２倍ぐらいになります。

[4445: 匿名さん]

一度騙されたと思って、日新火災海上のドクター保険
を調査してみてください。

[4446: 匿名さん]

いいマンションの管理がされている所は
保険料が大幅に安くなります。

[4447: 匿名さん]

ドクター保険については興味も関心も
皆さんはもたれないようですね。

[4448: 匿名さん]

分譲マンションの保険は大きな事故、事件に備えるものであるからして、
保険料が高いか安いかでは決められない。
保険金の請求等の事務が適切に行う能力のある代理店をとうすか、信用
等が十分あるかを判断して加入することが肝心でしょう。

[4449: 匿名さん]

保険料の請求は管理会社が代理店をしているから
そんなことは心配しなくていいですよ。
それに地震保険は全国共通だしね。
そもそも損保会社に信用のないとこってあるの？

[4450: 匿名さん]

私どものマンションではドクター保険に切り替えたけど
漏水等の保険請求は今までと何ら変わりませんよ。

[4451: 匿名さん]

被害がでればすべて代理店である管理会社が
対応してくれます。

[4452: 匿名さん]

管理会社は損保の代理店収入が魅力なのです。
保険料が高額なマンションは高額な代理店収入が入ります。しっかり仕事してもらいましょう。

[4453: 匿名さん]

>>4452 匿名さん
代理店収入はたいしたことないよ。
それより漏水等による独占的補修工事がとれる。
凄いよう。意外と知られていない。管理員はみた。

[4454: 匿名さん]

漏水といったって一部の壁紙の張替え程度だから
たいしたことはないよ。
それに、漏水の工事を管理会社には依頼しないからね。

[4455: 匿名さん]

但し、加害者の部屋の賠償は保険は
適用されない。

[4456: 匿名さん]

>>4454 匿名さん
管理を知らなさすぎる。管理会社は保険代理をして専有部もサービス業務でこんさるもします。
建設業や宅建業もしています。専有部分のリフォーム等の専門部があります。
分譲マンションの管理の他に取引や雑用みたいな修理等もうけおいます。

[4457: 匿名さん]

>>4454 匿名さん
分譲マンションの管理業は不動産の総合商社みたいなものでしょう。
工事一つとっても管理組合が管理会社を抜きにして単独で工事を発注し施工を請け負わせていると仮定しても裏ではチャッカリ５パーセントの手数料みたいなものが渡っている。
そこら辺を理解している管理組合は、管理組合の出納以外は管理委託していない組合も出てきた。
実例としては組合内部の情報は努めて管理会社には渡しません。
管理会社社員の理事会や総会の出席義務を契約書から削除したり、
管理員業務を廃止してその余った費用を清掃業務に費やしたり、
建物や設備の点検は専門業者に委託したりして組合員の負担を極力抑えて組合運営をしていれば、おのずと相当の金額が積み立てられる。
賢いおかみさんを抱えるご家庭はそれ相当の貯えを持っているのと同じです。
賢い組合員がいればお互いに協力して組合運営を行えば少ない金額で効率良い管理はできます。コンサル等を入れてろくなことはありません。

[4458: 匿名さん]

最近、管理会社そのものに大きな疑惑を抱いています。本来は組合員の利益優先でマンション管理がなされるべきものなのですが、本来の目的を逸脱し、管理会社優先で組合員の利益などは無視され、管理会社の利益優先で管理されているのが実情のようです。そこに理事長等の組合員が居ればまだましですが、第三者管理方式で管理会社が理事長代理をしている組合は最悪です。すべてが管理会社の利益優先の下で組合管理がなされています。組合員の通帳と印鑑を両方とも所有しているのですから怖いもの知らずです。最近購入した私のマンションがまさにそれで、困っているところです。

[4459: 匿名さん]

>>4458さん
それは適正化法違反ですよ。
地方整備局に通報してください。
その通帳と印鑑を両方保管しているのは、管理会社の
口座ではないんですよね。それだったら当然のことですが。

[4460: 匿名さん]

>>4456さん
専有部分の修繕等をやるのはそこの区分所有者がするんでしょう。
例えば、キッチンやトイレ、浴槽の交換、壁紙や畳の交換、カーテン
等の交換をする場合は、そこの住民が電気店とかにいって購入し
設置してもらうでしょう。
それを管理会社に依頼するんですか？
中には管理会社に任せるものもいるんでしょうが、殆どは自分で
専門店に行き、価格交渉をして取付るでしょう。
同じ商品、例えばトイレの交換をするとしてやまだ電機やビッグカメラ
より安くしてくれればそれでもいいと思いますが、そんなことはまず
ないでしょうしね。