「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4421: 匿名さん]

利益（お金）が絡むとスレも関係者によって粘っこくなるね。
規約共用部分が増えるとなると、その分、住民も手足を縛られることになる。
規約共用部分は増やさない方が賢明な住民の選択肢。

[4422: 匿名さん]

熱感知器をどこに設置すべきとかいう問題ではなく、
分譲時に各部屋に取り付けてあるでしょう。
うちの場合は４ＬＤＫだから、４部屋とリビングに２つ、計
６か所に設置されています。
ダイニングにはガス警報器が設置されています。

[4423: 匿名さん]

専有部分内のインターホンや熱感知器を規約共用部分に
するかどうかというのではなく、それらの補修については
管理組合で行うと規約に決めるだけでいいんですよ。
専有部分の給排水管の工事も同じことです。
標準管理規約にも規定されているでしょう。専有部分である
設備で共用部分に属する他の設備と構造上一体となったものは
その管理は管理組合が共用部分と一体として行うことができる
となっています。ただ、この場合の経費の負担は明記されていないので
各マンションで管理規約に経費の規定をすればいいだけのことです。

[4424: 匿名さん]

インターホンの登記は法務局に申請するのですか？

[4425: 匿名さん]

必要ありません。

[4426: 匿名さん]

登記をしなければ第三者に対抗できないといいますが、
インターホンの登記をして何のプラスがありますか。
登記をしていなかったら何のデメリットがでてくるんですか。
マンションを売却するときに、インターホンの登記がされている
かどうかで購入者が判断しますか？それによって売却価格が
変わりますか？なんの関係もないでしょう。

[4427: 匿名さん]

そもそもインターホンや熱感知器は登記できないのでは？（笑

[4428: 匿名さん]

共用部分の範囲として建物の附属物、防災設備、給排水設備等は
規約で共用部分とされています。というより、専有部分以外は
全て共用部分ということです。
ただ、専有部分内にある、防災設備や給排水管等は専有部分のこと
ですから当然規約化されていません。
専有部分の設備で共用部分に属する他の設備と構造上一体となった
ものは、何の規定もなければ各戸での管理となりますが、規約に規定
すれば管理組合が行うことができるとなっているだけです。実際
標準管理規約ではそうなっています。
ただ、経費に関してはどちらが負担するかは明確化されてませんので、
規約で管理組合が負担すると決めておけばいいだけのことです。
登記とは関係ないでしょう。

[4429: 匿名さん]

区分所有法４条２項で規約共用部分にすることができるのは「建物の部分」と「附属の建物」だから、室内にあるインターホンや熱感知器を規約共用部分にすることはできないのでは？

[4430: 匿名さん]

細かく考える必要はありません。
私たち凡人は経験をしないと理解できないのです。
経験しても理解できないこともありますが、
私は26年前にオール電化マンションの魅力にひかれて購入しました。
専有部分のど真ん中に温水器が設置されているのを格好いいと思い
ました。深夜電力（午後11時から翌朝６時まで通電）で電気代も
深夜電力で安いのも魅力でした。
それが早朝3時ごろに悲劇が起こりました。経験しない方は想像して
ください。これ等の事故もインターホンと火災報知器の連動で被害を
最小限に防ぐことになります。この事件以降管理人の経験等を聞いて
規約の見直しが行われました。

[4431: 匿名さん]

組合員は法令違反の規約細則には従わなくてもかまいません。
特に自分に不利益がないのであれば従ってもかまいません。

[4432: 匿名さん]

>>4431 匿名さん
給排水管の交換工事に反対して交換しなかった組合員はいた。
つまり、お宅の言う、法令違反だから従わないと言っていました。
組合としては放置している。居室内への入室拒否です。
後はどうなるかは各自考えてください。
規約には給排水管の交換工事の施工と費用は組合負担と規定。
長期修繕計画にも記載されて、組合員の承諾は得ている。

[4433: 匿名さん]

4431さんではないのですが、法令違反であれば規約は
無効となりますので従う必要はありません。
但し、区分所有法でも強行規定でなければ管理規約で
決めることはできますし、その場合は法より規約が優先
されることになります。
規約優先でいいのではないですか。

[4434: 匿名さん]

>>4433 匿名さん >>4431 匿名さん
４４３３です。
規約が有効だとすると拒否した組合員の専有部分から給排水管のトラブル
が原因で事故が発生して、
調査の結果加害元は法令違反を理由に給排水管の交換を拒否した組合員だ
ったら、
被害組合員の損害について加害組合は管理組合に火災保険は加入していな
いので組合の保険を使って被害組合員の損害金を保険を使ってほしい旨の
申し出がありましたら、管理組合はどう対応すればいいでしょうか。

組合は火災保険の特約で個人賠償の特約には加入しております。

[4435: 匿名さん]

保険は使えばいいでしょう。

[4436: 匿名さん]

専有部分内の私物を共用部分にしたがる理事や排水管取替工事に協力しない組合員が住んでるマンションには近づかないことが一番です。

[4437: 匿名さん]

使用料滞納者に駐車場使用を禁止する細則は有効だが、管理費滞納者に廊下通行を禁止する細則は違法。

[4438: 匿名さん]

>>4435
その都度組合保険で対応しましたが、ついに5回目にして、
保険会社から支払い拒否と、来期からの保険加入の断りが
保険代理店を通じてきました。
この対応にどうすれば良いでしょうか。
組合員からは給排水管の交換をさせなかった組合員を共同
の利益に反するとして損害賠償の請求をとの意見が数件あ
ります。
それよりも来期の保険会社をどうすれば良いかが心配です。
加入できるかどうかが心配ですし、
加入できるとしても保険料が高くなるでしょう。

[4439: 匿名さん]

質の悪いマンションとしてブラックリスト入り？

[4440: 匿名さん]

それでもそこそこ高値で売れますので買い替えようとするのですが、
高くて手が出ません。
お金がないと嫌でもここに住まなければいけないと思うと鬱陶しいです。

[4441: 匿名さん]

数年前に大手損保会社が築年数の経過したマンションに対しては
契約を結ばないとのことでしたが、行政からの指導により契約は
結ばなければならなくなりました。
但し、保険料についてはそのマンションの建物設備の維持保全状況
等で大きく変動するようになりました。
例えば漏水が頻発するマンションの保険料は大幅に引き上げられて
います。２倍以上になっています。
給排水管の工事を拒否した組合員に対しては、それが原因で階下の
住民が損害を被って保険が適用されないのであれば、被害者が加害者
に対して損害賠償をすればいいと思います。
保険の契約を拒否することはできませんので、これに関しては
マンション管理センターとか行政に相談されてはいかがでしょうか。

[4442: 匿名さん]

私どものマンションでも保険料の大幅値上げ（約２倍）の見積書が
大手損保会社３社から提案されました。
そこで、マンションの管理状況に合わせて保険料を決める
という「日新火災のマンションドクター保険」の審査を
うけました。その結果、最高の評価を頂きまして、大手３社の
損保会社の見積額の半額程度の保険料になりました。また、
今までの保険料よりも若干安くなりました。いままでは大手損保
会社の５年の総合保険でした。
長期修繕計画書や修繕積立金、マンション管理等に自信のあるマンション
はこの保険を推奨します。

[4443: 匿名さん]

　今までは築年数の経過したマンションについては新規の契約は結ばないという保険会社が殆ど
でしたが、行政の指導により契約は結ばざるをえなくなりました。
　築年数だけで保険料が定型的に決められるというのは、しっかりした建物設備の維持管理や修繕
積立金の確保、長期修繕計画や理事会運営がされているマンションとそうでないマンションが同じ
扱いというのはどうしても腑に落ちないという考えをもっていました。
　そういう時に日新火災海上保険が「ドクター保険」の商品を売り出しました。
　マンション管理士会と提携し、日新火災から要請のあったマンションに対してマンション管理士が
そこの理事長と話し合いその結果を日新火災に報告をし、それを基に評価され保険料が決められ
というものです。
この評価項目としましては、管理規約・各種細則、長期修繕計画、総会議事録、管理委託契約書、
工事報告書、消防用設備点検報告書、理事会資料、過去の保険金請求書等の調査と聞き取りが
ありましたがこれらの評価が優れていたとの判断がされました。評価はＳＳ評価でした。
　特に、築年数の経過したマンションで保険料に大きく影響を及ぼす配管類特に専有部分の配管工
事を管理組合として計画しているというのが高い評価をいただきました。

[4444: 匿名さん]

築年数が２０年経過したマンションの保険料は
２倍ぐらいになります。

[4445: 匿名さん]

一度騙されたと思って、日新火災海上のドクター保険
を調査してみてください。

[4446: 匿名さん]

いいマンションの管理がされている所は
保険料が大幅に安くなります。

[4447: 匿名さん]

ドクター保険については興味も関心も
皆さんはもたれないようですね。

[4448: 匿名さん]

分譲マンションの保険は大きな事故、事件に備えるものであるからして、
保険料が高いか安いかでは決められない。
保険金の請求等の事務が適切に行う能力のある代理店をとうすか、信用
等が十分あるかを判断して加入することが肝心でしょう。

[4449: 匿名さん]

保険料の請求は管理会社が代理店をしているから
そんなことは心配しなくていいですよ。
それに地震保険は全国共通だしね。
そもそも損保会社に信用のないとこってあるの？

[4450: 匿名さん]

私どものマンションではドクター保険に切り替えたけど
漏水等の保険請求は今までと何ら変わりませんよ。

[4451: 匿名さん]

被害がでればすべて代理店である管理会社が
対応してくれます。

[4452: 匿名さん]

管理会社は損保の代理店収入が魅力なのです。
保険料が高額なマンションは高額な代理店収入が入ります。しっかり仕事してもらいましょう。

[4453: 匿名さん]

>>4452 匿名さん
代理店収入はたいしたことないよ。
それより漏水等による独占的補修工事がとれる。
凄いよう。意外と知られていない。管理員はみた。

[4454: 匿名さん]

漏水といったって一部の壁紙の張替え程度だから
たいしたことはないよ。
それに、漏水の工事を管理会社には依頼しないからね。

[4455: 匿名さん]

但し、加害者の部屋の賠償は保険は
適用されない。

[4456: 匿名さん]

>>4454 匿名さん
管理を知らなさすぎる。管理会社は保険代理をして専有部もサービス業務でこんさるもします。
建設業や宅建業もしています。専有部分のリフォーム等の専門部があります。
分譲マンションの管理の他に取引や雑用みたいな修理等もうけおいます。

[4457: 匿名さん]

>>4454 匿名さん
分譲マンションの管理業は不動産の総合商社みたいなものでしょう。
工事一つとっても管理組合が管理会社を抜きにして単独で工事を発注し施工を請け負わせていると仮定しても裏ではチャッカリ５パーセントの手数料みたいなものが渡っている。
そこら辺を理解している管理組合は、管理組合の出納以外は管理委託していない組合も出てきた。
実例としては組合内部の情報は努めて管理会社には渡しません。
管理会社社員の理事会や総会の出席義務を契約書から削除したり、
管理員業務を廃止してその余った費用を清掃業務に費やしたり、
建物や設備の点検は専門業者に委託したりして組合員の負担を極力抑えて組合運営をしていれば、おのずと相当の金額が積み立てられる。
賢いおかみさんを抱えるご家庭はそれ相当の貯えを持っているのと同じです。
賢い組合員がいればお互いに協力して組合運営を行えば少ない金額で効率良い管理はできます。コンサル等を入れてろくなことはありません。

[4458: 匿名さん]

最近、管理会社そのものに大きな疑惑を抱いています。本来は組合員の利益優先でマンション管理がなされるべきものなのですが、本来の目的を逸脱し、管理会社優先で組合員の利益などは無視され、管理会社の利益優先で管理されているのが実情のようです。そこに理事長等の組合員が居ればまだましですが、第三者管理方式で管理会社が理事長代理をしている組合は最悪です。すべてが管理会社の利益優先の下で組合管理がなされています。組合員の通帳と印鑑を両方とも所有しているのですから怖いもの知らずです。最近購入した私のマンションがまさにそれで、困っているところです。

[4459: 匿名さん]

>>4458さん
それは適正化法違反ですよ。
地方整備局に通報してください。
その通帳と印鑑を両方保管しているのは、管理会社の
口座ではないんですよね。それだったら当然のことですが。

[4460: 匿名さん]

>>4456さん
専有部分の修繕等をやるのはそこの区分所有者がするんでしょう。
例えば、キッチンやトイレ、浴槽の交換、壁紙や畳の交換、カーテン
等の交換をする場合は、そこの住民が電気店とかにいって購入し
設置してもらうでしょう。
それを管理会社に依頼するんですか？
中には管理会社に任せるものもいるんでしょうが、殆どは自分で
専門店に行き、価格交渉をして取付るでしょう。
同じ商品、例えばトイレの交換をするとしてやまだ電機やビッグカメラ
より安くしてくれればそれでもいいと思いますが、そんなことはまず
ないでしょうしね。

[4461: 匿名さん]

＞4460さん、
分譲型マンションでも2種類ある。自ら居住を目的とする居住型と、自ら居住しないで家賃収入を目的とする投資型だ。居住型であれば4460さんの言うことが正しいし、自ら居住しないで遠距離で投資しているオーナーにとれば＞4456さんのいうことが理にかなっている。用心しないといけないのは、遠く離れてオーナーとなっている投資型マンションのオーナーだ。管理会社の都合のいい餌になりかねない。

[4462: 匿名さん]

>>4460 匿名さん
それはあなたの言っていることも事実です。
だから、それらを含めて分譲マンションの管理業社はすべてを取り仕切る知識と資金を兼ね備えているのです。
それ等を利用するか、利用されるかは、、組合員でありその代表である役員でしょう。
能力のないものが集まっているからコンサルや管理会社を必要として無駄な組合費を費やすことになる。
組合員自らが優秀な管理者を擁立して、その者に協力して自己のマンションの維持管理をするように規約等を制定すれば良いでしょう。

[4463: 匿名さん]

リゾートマンションについての書き込みは遠慮します。
私は通常の分譲マンションについての書き込みしか
関心がありませんので。
リゾートマンションについての書き込みはそれに関係している
方の書き込みに期待してください。

[4464: 匿名さん]

>>4463 匿名さん
リゾートマンションの書き込みがありましたか。

[4465: 匿名さん]

賃貸マンションもリゾートマンションも同じ
ようなものでしょう。

[4466: 匿名さん]

>>4465 匿名さん
おい、おい、ここはマンション管理士等に質問する。ですが、
賃貸マンション＝リゾートマンションとの回答をしていいのでしょうか。
同じようなものではないとおこいますが、

[4467: 匿名さん]

マンション管理士ではなくてマンション管理士「等」だから万年受験生もいるから桶

[4468: 匿名さん]

リゾートマンションと賃貸マンションの違いを理解しない
マンション管理士がいるとは、ビックリこきました。
日本のマンションとは何ぞやを説明できないでマンション
管理士を名乗ってはいないでしょうね。

[4469: 匿名さん]

又つまらないことを書き込む輩がでてきたね。
ここはＰＡＲＴ３だよ。

[4470: 匿名さん]

まともな管理士さんはＰＡＲＴ２で意見交換してください。