「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4381: 匿名さん]

30数年前のピンポンを共有にすれば取り換えたくても取り替えられないのでは。
やっぱり、専有物が正解です。
これからは、スマートドアホンの時代。

[4382: 匿名さん]

＞4366です。
マンション管理委託契約書と重要事項説明書とどちらが先かご存知の管理士はいないようですね。

[4383: 匿名さん]

しってれば自分で答えればいいんじゃないの。

[4384: 匿名さん]

>>4380 匿名さん
漏水による漏電発報もあるマンションもあります。
その他の発報もある。インターホンの故障は危険信号を
遮断することもある。
よって管理組合の管理対象部分とした方が安心でしょう。

[4385: 匿名さん]

インターホンで入室せずに玄関で消防点検ができるし、
管理員との通話もできるし、全戸への案内放送もできるから
便利だよね。
外来者の履歴や映像、音声、時間も確認できる。
戸内のインターホンや熱感知器が故障すれば消防点検も
できないからね。やはり管理組合負担で修理すべき。

[4386: 匿名さん]

マンションにより状況も違うので決める方に無理がある。

[4387: 匿名さん]

インターホンの重要性は意外と理解されていません。
新築のうちは問題ない事でも古くなるといろいろ問題も出る。
火災の警報などが遅れて手遅れといった事態もあります。
ここら辺の仕事は管理会社を通しておいた方が賢明ですが、
理事長が知識がなく組合直で安いといった理由で業者に工事
を依頼したら、トラブルがあり管理会社も手が付けられなく
なり理事長は責任を追及されています。

[4388: 匿名さん]

インターホンは重要な役割を担っていますよね。
いざという時は、非常ボタンを押せばいいですし、
消防点検も居室内に入らずにできますし、館内放送も
できます。
当然インターホンの専有部分以外は共用部分でしょうが、
専有部分内にあるインターホンや熱感知器も管理組合が
管理するように規約で規定すればいいと思います。
管理組合としてやろうが個人でやろうが同じ組合員から
のお金であることには変わらないのですから。

[4389: 匿名さん]

インターホンの非常釦が使えなくて管理会社にクレームを入れたら、
インターホンの交換工事は組合が単独で工事をしたのでインターホン
によるトラブルは管理会社としては対応できかねると断られたケース
もあります。
分譲マンションは築古になると専有部分等の工事を管理規約等を知ら
ない組合員が勝手に工事をして後々大変なことが生じる。

極端な例でいえば二戸一とかです。実際にあります。組合が機能不全
です。

[4390: 匿名さん]

インターホンの修理なら管理員にいって業者の手配を
してもらい修理してもらえばいいでしょう。
それぐらいもやらない管理会社ならリプレイスすべきです。
ただ、インターホンの非常釦が使えないといって管理会社に
クレームをいうことではないでしょうが。

[4391: 匿名さん]

消防点検をまだ居室内でやっているマンションは
あるのかな。
多分すくなくなってはいると思うけど。
現在はほとんどが居室内に入らず玄関のモニターの
ところでやっているのが多いと思う。

[4392: 匿名さん]

>>4391 匿名さん
この間理事長が管理会社抜きでインターホンをモニター付けを4000万かけて交換した武勇伝を聞かされた。
ところが消防設備点検時に点検員が居室内に入らないとできない仕様のインターホンであることが判明した。。
理由を聞くとこのマンションにはこの使用は取り付けられないとの業者の回答だったそうです。
後日管理会社に聞いたら提案はしたが取り入れられなかったそうです。

今後問題になりそうである。

[4393: 匿名さん]

消防点検を居室内に入らずやるためには、
熱感知器と一緒にやらなければならないのです。
当然熱感知器の交換費用等が発生します。
消防点検を居室内に入らずできるというのは
知らない理事が多いと思いますよ。

[4394: 匿名さん]

ただ、総会では従来通りの工事での承認を
得ているんですよね。
だったら問題にはならないと思いますよ。

[4395: 匿名さん]

インターホンと連動している専有部分内にある消防設備の熱感知器
を年二回点検をするのに、
専有部分内に入らずに点検できるインターホンがあることを理事長
はじめ他の理事も知らないで管理会社のこの機器を提案したにも関
わらず、これ等を無視して交換した。
年二回の消防設備点検費用が半額以下になることも知らなかった、
当然責任は追及されるが、
組合員に不利な組合費の使用を認めるような議案は普通決議で可し
ているので真の責任追及は問うことはできないが、
知識があると、無いとの差は組合費の節約もできるといった証明に
はなる。
塵も積もれば山となる。マンションは優秀な管理者がこれ等の知識
を保有して組合員のために運営されるようにしてほしいです。

[4396: 匿名さん]

肝心のマンション管理士がいなくて、ミーハー通しのスレなんだ。
がっかりだな。

[4397: 匿名さん]

消防設備点検は玄関先のインタホンをコチョコチョやるより部屋に入ってキチンとやってほしいと考える組合員が多数派だったらそれでいい。何が何でも費用節減したらいいというのは間違い。

[4398: 匿名さん]

インターホンで熱感知器を消防点検するときは、
消防署がインターホンや熱感知器を交換したときに
立ち入り調査をして承認後に玄関での点検が認められる
ので居室内での点検と同じだよ。

[4399: 匿名さん]

インターホンの交換時期が近づいてたマンションの
皆さんは、一度熱感知器と抱き合わせて交換し、消防
点検を居室外でできる方法を検討されたらいかがですか。
価格等を知りたい方がおられましたら、私どもの経験を
元に提供してもいいですよ。

[4400: 匿名さん]

ここのスレにはマンションの理事たちは
殆どいませんからね。
管理会社の方は多いようですが。

[4401: 匿名さん]

消防点検を居室内に入らずできれば
煩わしさや在宅が全く関係なくなります。
消防点検費もかなり安くなりますし。

[4402: 匿名さん]

今の新築はインターホンで消防点検をします。
室内に入ることはありません。
交換時はこのシステムを注文したほうが賢明です。
価格は少し高いだけです。

[4403: 匿名さん]

室内で点検員さんと会話したい孤独老人も多い。

[4404: 通りがかりさん]

>>4400 匿名さん
書き込んではいませんが理事長です。
参考にさせて貰っていました。
うちのマンションではコンサルと契約し、時間と手間をお金で解決しましたが。

[4405: 匿名さん]

>>4404さん
理事長さんも参加されている方がおられるんですね。
私の書き込みはマンションの住民の皆さんや理事の皆さん方に
対して役に立つ情報等を書き込んでいるのですが、是非参考に
して頂いて、もし間違っていたり疑問点がある場合は再質問なりを
してください。
私が知らなかったりした質問に対しては、全国の優秀な皆さん方が
答えてくれることを願っています。
決して批判とかするのではなく、前向きに対応してくださることを
期待しています。

[4406: 匿名さん]

　ロ．「修繕積立金の値上について」

　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

[4407: 匿名さん]

インターホンも進化し続けている。2,3年後はスマートドアホンの時代がやってくる。柔軟に対応できない機種を選ぶと10年後は時代遅れとなる。消防点検にしてもしかり。4,5年後にはインターホンに頼らない消防点検のシステムもできるかもしれない。インターホンを共用設備とすることは未来の技術革新を無視した目先だけの人間がやることだ。

[4408: 匿名さん]

インターホンの進化をいっていても、現在は分譲時以来
そのままの状態になっているのではないですか。
又、インターホンに頼らない消防点検のシステムができる
かもしれないといっていますが、それを待っていたらいつまで
たっても不便は解消できません。
いつできるかもわからないものに期待していても現実の不便さ
は解消できませんよ。
いつやるのですか？

[4409: 匿名さん]

専有部分のカメラで管理人室や理事会や総会や共用部分
（駐車場・自転車「バイク」置き場。ゴミ置場）等をモニター
しようと思えばできるシステムがあると聞きましたが本当で
しょうか。
少なくともAIロボットに管理人業務はできるでしょう。

[4410: 匿名さん]

＞4408
言いたいのは、つまらないどうでもいいシステムで住民の手足を縛るのは愚策だという事。利益を得るのは住民じゃなくて消防設備業者。必死な姿勢が伺える。インターホンは住民が自由に取替できる専有部分とすべき。それなら住民の意思で最新の技術を取り入れることができる。

[4411: 匿名さん]

年２回法律で義務づけられている消防点検が、その度に
居室内に入り、それも全部屋点検されるというのは主婦
にとっては大変なんですよ。
片付けもしないといけませんしね。
消防点検業者は点検料が安くなるので利益的にはマイナス
になります。
インターホンは専有部分は自由に取り換えできるといっても、
機種やメーカーを勝手に変えるわけにはいきませんからね。
当然総会で最新のものを導入することはできます。

[4412: 匿名さん]

大変なのは４４１１だけ。高い消防設備を売りつければ喜ぶのは消防設備業者。年2回なんて大したことない。週2回来る宅配業者相手することに比べればかるーい。

[4413: 匿名さん]

給排水管の枝管部分は専有部分内にあるのではなく、専有部分の床下にあるのだから
「当然専有部分です」とはならない。共用部分と認めた裁判例もある。
ま、枝管が部屋の床上を通っているマンションでは「当然専有部分です」けどね。

[4414: 匿名さん]

この間4000万円を修繕積立金を取り崩して全戸交換した。
ところがインターホンと連動している感知器を消防点検時
に居室に入ってした。
役員の特に理事長はバカだから管理会社に相談しないで
他の業者にさせたのである。あいた口が塞がりません。

よくこの理事長から相談を受けていたが話していると、
少し足りないのではないかと思い関係を避けていた私も
責任を感じる。何でもかんでも管理会社を抜いて工事をすれ
ばいいと思っているバカです。
マンション管理士試験も7から8回受けたがいつも不合格です。
理事長をしたいならこれくらいの試験は合格してほしいです。

[4415: 匿名さん]

室内に設置されてるインターホンや熱感知器を規約共用部分とする一方で、床下や天井裏にある排水管枝管を専有部分にするのは偏差値２５レベルの理事長だから辞めさせたほうがよい

[4416: 匿名さん]

排水管枝管を専有部分とする場合、枝管がスラブの上下どちらを通っているかで判定する考え方がある。これに従うと、スラブの下（下階の部屋の天井裏）を通っている枝管で漏水が発生した場合は、漏水箇所は下階の専有部分だから、漏れてくるウンコは上階の組合員が垂れたものだが、後始末は下階の組合員がやることになって、住民間にしこりが残る。

[4417: 匿名さん]

だからといって、スラブ下の枝管を上階の専有部分にすると、専有部分を管理修繕するという大義名分で上階の区分所有者が下階の部屋へ出入りできることになり、これも下階の区分所有者はたまったものではない。
結局、排水管枝管は共用部分にして管理組合が本管と一緒に管理するのが一番良い。

[4418: 匿名さん]

>>4415 匿名さん
室内に設置されているインターホンや熱感知器を規約共用部分に
するのがなぜいけないのでしょう。

[4419: 匿名さん]

規約共用部分は、その旨の登記をしなければ第三者に対抗できません。
インターホンと熱感知器が規約共用部分として登記されているか確認しましょう。

[4420: 匿名さん]

>>4419 匿名さん　インターホンと熱感知器が規約共用部分として登記されているか確認しましょう。

熱感知器はどこに設置すべきかも確認しましょう。
自治体（消防本部）：寝室+台所（設置が望ましい）　によって違いがあるようです。

[4421: 匿名さん]

利益（お金）が絡むとスレも関係者によって粘っこくなるね。
規約共用部分が増えるとなると、その分、住民も手足を縛られることになる。
規約共用部分は増やさない方が賢明な住民の選択肢。

[4422: 匿名さん]

熱感知器をどこに設置すべきとかいう問題ではなく、
分譲時に各部屋に取り付けてあるでしょう。
うちの場合は４ＬＤＫだから、４部屋とリビングに２つ、計
６か所に設置されています。
ダイニングにはガス警報器が設置されています。

[4423: 匿名さん]

専有部分内のインターホンや熱感知器を規約共用部分に
するかどうかというのではなく、それらの補修については
管理組合で行うと規約に決めるだけでいいんですよ。
専有部分の給排水管の工事も同じことです。
標準管理規約にも規定されているでしょう。専有部分である
設備で共用部分に属する他の設備と構造上一体となったものは
その管理は管理組合が共用部分と一体として行うことができる
となっています。ただ、この場合の経費の負担は明記されていないので
各マンションで管理規約に経費の規定をすればいいだけのことです。

[4424: 匿名さん]

インターホンの登記は法務局に申請するのですか？

[4425: 匿名さん]

必要ありません。

[4426: 匿名さん]

登記をしなければ第三者に対抗できないといいますが、
インターホンの登記をして何のプラスがありますか。
登記をしていなかったら何のデメリットがでてくるんですか。
マンションを売却するときに、インターホンの登記がされている
かどうかで購入者が判断しますか？それによって売却価格が
変わりますか？なんの関係もないでしょう。

[4427: 匿名さん]

そもそもインターホンや熱感知器は登記できないのでは？（笑

[4428: 匿名さん]

共用部分の範囲として建物の附属物、防災設備、給排水設備等は
規約で共用部分とされています。というより、専有部分以外は
全て共用部分ということです。
ただ、専有部分内にある、防災設備や給排水管等は専有部分のこと
ですから当然規約化されていません。
専有部分の設備で共用部分に属する他の設備と構造上一体となった
ものは、何の規定もなければ各戸での管理となりますが、規約に規定
すれば管理組合が行うことができるとなっているだけです。実際
標準管理規約ではそうなっています。
ただ、経費に関してはどちらが負担するかは明確化されてませんので、
規約で管理組合が負担すると決めておけばいいだけのことです。
登記とは関係ないでしょう。

[4429: 匿名さん]

区分所有法４条２項で規約共用部分にすることができるのは「建物の部分」と「附属の建物」だから、室内にあるインターホンや熱感知器を規約共用部分にすることはできないのでは？

[4430: 匿名さん]

細かく考える必要はありません。
私たち凡人は経験をしないと理解できないのです。
経験しても理解できないこともありますが、
私は26年前にオール電化マンションの魅力にひかれて購入しました。
専有部分のど真ん中に温水器が設置されているのを格好いいと思い
ました。深夜電力（午後11時から翌朝６時まで通電）で電気代も
深夜電力で安いのも魅力でした。
それが早朝3時ごろに悲劇が起こりました。経験しない方は想像して
ください。これ等の事故もインターホンと火災報知器の連動で被害を
最小限に防ぐことになります。この事件以降管理人の経験等を聞いて
規約の見直しが行われました。