「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4301: 匿名さん]

>>4299 匿名さん
そんなことは今どきどこでも行っています。
時代遅れです。もっと先を見て管理しましょう。

[4302: 匿名さん]

どこでもやっているといってますが、各種管理や工事費、
補修費、点検費等の相場はわかっているんですか。
滞納金はゼロなんですか。
共用部分に私物が放置されてませんか。
ペットを飼っている者はいませんか。
しっかりした建築士と打ち合わせて作成した長期修繕計画書がありますか。

[4303: 匿名さん]

修繕は大事だが建て替えも大事

[4304: 匿名さん]

建て替え手続きについては非常に複雑なので、別スレを
立ててやらないと無理ですよ。

[4305: 匿名さん]

実際建て替えを経験した者はここのスレには
いませんし、管理会社のフロントも経験した
ことはないでしょう。

[4306: 匿名さん]

>>4305 匿名さん
貴方の神通力は？？？？

[4307: 通りがかりさん]

>>4302 匿名さん
管理会社との契約はご縁であり、運の比重が大きいです。確実に言えるのは、良し悪しは管理会社ではなく担当者、フロントマンの人柄と質です。プレゼンで説明するのは受託担当者でフロント担当ではないことは、積極的な管理組合さんなら知っていますよね。財閥系や大手といわれる管理会社だからといっても何も安心できません。大所帯の高コストを管理、保守、工事のいずれかで回収しますから。管理組合は管理会社しか選べないですから。失礼な言い方になりますが中小企業にも等しく当たりの担当者はいますよ。

[4308: 匿名さん]

>>4307さん
あなたはＰＡＲＴ２での書き込み者じゃないですか。
だったら答えません。

[4309: 匿名さん]

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[4310: 匿名さん]

　　共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易
　に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。

　　しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、
　漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

[4311: 匿名さん]

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され
ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。

[4312: 匿名さん]

　上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水
管の更新とかには適用されません。

　上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て
出てくることも予想できます。
　工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条）
　しかし、裁判までして争うのは大変なことです。

[4313: 通りがかりさん]

>>4308 匿名さん
自意識過剰サンですか？（笑）

[4314: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

[4315: 匿名さん]

専有部分の給排水管、特に継手部分の交換は
必要でしょうね。

[4316: 匿名さん]

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要
　となってきます。

[4317: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[4318: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[4319: 匿名さん]

専有部分の給排水管の工事を管理組合としてやるには
いろんなことをやらなければならないのです。
理事にそれをやるパワーがあるかどうかが問題となります。

[4320: 匿名さん]

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

　＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸
　　への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。

[4321: 匿名さん]

>>4319 匿名さん
実入りが少ないのではなく、ないので役員は避けています。
やったとしても横領したとか、賄賂をもらったとか、着服したとか、雑魚の噂話が絶えない。
私は大規模修繕当時理事長でしたが新築のマンションを子供のために買いましたら大変な噂が流れておうじょうしています。

[4322: 匿名さん]

今時建設会社もそんなに悪いことはしませんよ。
理事長に対してそんなに批判する者もいないんじゃ
ないですか。

[4323: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[4324: 匿名さん]

給排水管の補修工事をしなければ
漏水が発生し、住民同士のトラブルの要因と
なります。

[4325: 匿名さん]

やっぱり金貯めてるやつが勝つ
今回のコロナ騒動でわかったろう
管理組合も修繕積立金は積んどけよ

[4326: 匿名さん]

そうですね。
マンションにとって修繕積立金のあるなしは重要な問題です。
将来スラム化するか、資産価値のあるマンションとして存続
するかは、その積立金の額にかかっています。

[4327: 匿名さん]

やはり長期修繕計画書のしっかりしたのを
作成することからスタートすべきです。

[4328: 匿名さん]

大規模修繕工事については、建築業者は
虎視眈々とねらっているからね。

[4329: 匿名さん]

大規模修繕工事で大切なことは、いかにして建築業者を
適正に選定できるかでしょう。
なかなか難しいからね。

[4330: 匿名さん]

ベランダにあるドレンの交換はどうしていますか。
ベランダは専用使用権のある共用部分ですよね。

[4331: 匿名さん]

インターホンの修理さえ管理組合がやっているマンション
もあるしね。

[4332: 匿名さん]

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

[4333: 匿名さん]

専有部分の給排水管の補修工事は、本来は各区分所有者が
やるのが本筋ですが、やれるものとやれない者がでてきますので
管理組合としてやる方がいいと思います。
どちらにしても各組合員の負担であることには変わりないのですから。

[4334: 匿名さん]

しかし給排水管の補修工事を管理組合として
やるにはかなりの労力がいりますからね。
当然マンション管理の知識や時間が必要です。
それができる人材が管理組合にいるかどうかですね。

[4335: 匿名さん]

やはり上階から漏水があると下階の住民は
迷惑しますよね。

[4336: 匿名さん]

あたりまえだろ
だから上階は分譲価格が高い

[4337: 匿名さん]

上階は停電で給水が停止したりエレベーターが停止する。

[4338: 匿名さん]

１階は植木鉢や猫除けのペットボトルが落ちてきて災難もあるが、女物の下着が舞い落ちてきてラッキーなこともある

[4339: 匿名さん]

うちのマンションでも１階の専用庭に
ペットボトル等が投げ捨てられていて
注意喚起をしている。

[4340: 匿名さん]

マンションの設計によったら上階と下階とどちらが良いかは個人によって異なるので吟味して購入したほうが良いでしょう。

[4341: 匿名さん]

うちは最上階、東南角部屋。
漏水の心配はないけど、下階への騒音はちょっとは
気にしている。

[4342: 匿名さん]

漏水があると後処理が大変だしね。

[4343: 匿名さん]

排水管の本管（縦管）は共用部分、枝管は専有部分と割り切って考える役員がいるが、枝管といっても室内に敷設されているわけではなく、床下（下の部屋から言えば天井裏）にあるのだから、その部屋の区分所有者が勝手に修繕できる代物ではない
標準管理規約２１条２項を根拠にして本管と一緒に枝管の管理（修繕）を管理組合が「行うことができる」というより、そもそも枝管は専有部分ではなく共用部分でありその管理は管理組合の責任と費用で「行わなければならない」とするほうが現実的解決策だろう

[4344: 匿名さん]

あなたはＰＡＲＴ２の書き込み者ですよね。
ここにきてもだめですよ。

[4345: 匿名さん]

専有部分の床下に設置されている排水管（枝管）は共用部分であると判断した裁判例がありますね。

[4346: 匿名さん]

最上階に住んでいるけど、棟にエレベーターが1基しかないので混んでいるときは各駅停車で困ります。
エレベーターがもう1基有ればいいのにと悔やまれます。節約したんでしょう。

[4347: 匿名さん]

エレベーターは早く移動したい人のためではなく、時間がかかってもいいから
安全に移動したい人のために設置されている設備だから、各駅停車で困る人は
階段を使えばよい。階段はノンストップだ。
大規模修繕のときにエレベーターを増設するよう準備工作を進めるのもよい。

[4348: 匿名さん]

うちはエレベータが３基あるので朝夕の通勤通学時間帯以外は１基を休ませて２基で運用して電気代を節約しています。でも、どれだけの節約になってるのか誰も知らない。

[4349: 匿名さん]

マンション管理士の先生方にこのコロナショック後の
分譲マンションの管理手法等がどのような方向に向かうのか、
どうすればいいかをご教授をお願いいたします。

[4350: 匿名さん]

漏水を伝ってコロナ菌が拡大しないように水回りは早めに修繕計画に盛り込むべきでしょう。