「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4181: 匿名さん]

解放廊下の床シートは大規模修繕工事では
交換していますか。

[4182: 匿名さん]

床シートは１５年以上経過すると、継ぎ目が顕著に
なったり、めくれたりしますからね。
ただ、工事のときは剥がす時がうるさいですが。

[4183: 匿名さん]

規約細則に書けば何をやっても構わない、文句があれば裁判したらいいだろ、
弁護士費用は、相手は個人持ちだが、こっちは組合持ちだから全然平気。
こんな考えでマンション運営をする人もいますが、非常識ですね。

[4184: 匿名さん]

元請業者の公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

[4185: 匿名さん]

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

[4186: 匿名さん]

ところで、ようやくコロナ拡大が収まりそうです。
総会準備をお願いします。３密防止と手際よい進行が必要です。

[4187: マンション検討中さん]

↑4186,4183,4178.4177・・
このpart3ではずっと前から大規模修繕工事の進め方をやっている。コロナとか輪番制役員の話はpart2で議論しているのだから、なんでわざわざこっちのスレに来るのかな？　はっきり言って邪魔！

[4188: 匿名さん]

総会でよく見かけるのが「俺は納得できない」ジジイと
「ここをこのように修正してほしい」ババアです。
納得できないなら反対票を投じたらいいだけのこと、
修正してほしけりゃ総会議案を理事会で決議する前に
要望したらいいだけのことです。
適当にいなして採決に進みましょう。

[4189: 匿名さん]

なんでＰＡＲＴ２の者がこちらにくるかというと、
ＰＡＲＴ２では一人しか書き込み者がいないので
構ってくれるＰＡＲＴ３にくるんだろう。

[4190: 匿名さん]

　「元請業者選定方法」

　　　①総合評価落札方式で選定する方法 　　　評価点と入札価格で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
　　　

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[4191: 匿名さん]

Part2のレスはクソ真面目というかスキがない。堅すぎる。
こちらはためになる話だけではなくてボケも勘違いも独りよがりもあって人間臭くていい。
人気スレだからこれからも楽しい意見交換を望む。

[4192: 匿名さん]

>>4191 匿名さん
だったらマンションの事情を吉本のネタにして貰ったら良い鴨、

[4193: 匿名さん]

これからもこのスレは工事、大規模修繕工事、点検等を
繰り返し書き込みをします。
間違っていたらごめんなさい、その時は是非教えてください。

[4194: 匿名さん]

俺が理事のとき大規模修繕やったけど、施工業者との第１回定例打合せ会議で「御社が前受金を受け取って工事をせずに倒産する恐れはないか？」としつこく聞いてた修繕委員がいたな。しかも２人！
てゆうか、そんなアブナイ会社だったら最初から理事会へ上申するなよ、今更手遅れだろ、って思ったけど、１年半何やってたんだろうね。素人の修繕委員（しかも立候補）ほど怖いものはないな。

[4195: 匿名さん]

>>4191 匿名さん
>>Part2のレスはクソ真面目というかスキがない。堅すぎる。
>>こちらはためになる話だけではなくてボケも勘違いも独りよがりもあって人間臭くていい。

Part2のクソ真面目というかスキがない のと　ボケも勘違いも独りよがりで、
たまにためになる話があるPart3を読み比べると役に立つ。

[4196: 匿名さん]

これが総合評価方式の計算式です。

※元請業者選定説明会の評価ポイント
＊入札評価の計算方法
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000

[4197: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[4198: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[4199: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

[4200: 匿名さん]

　　　※マンションの長期修繕計画表から洩れやすい修繕部分
　　　　
　　　　　玄関扉、共用部分のドア、自動ドア、窓サッシ、面格子、網戸、シャッターの交換
　　 　　屋上フェンス、パイプスペースの扉、バルコニー手摺、金物類の交換
　　　　　自家用発電設備、自走式駐車場（建替え）、避雷針、インターホン・熱感知器の交換
　　　　　煙探知器交換、駐輪場更新工事、給水設備の交換、開放廊下の床シートの交換
　　　　　給排水管・給湯管・ガス管・汚水管更新工事（専有部分）

[4201: 匿名さん]

やらなければならない工事はすべて計画化しておく必要があります。
こういった個所も必ず経年劣化していきます。
マンションの資産価値を落とさないためにも、また快適なマンションライフ
を送るためにも是非計画化しておいてください。

[4202: 匿名さん]

へえ。なるほどね。

[4203: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、ベランダの整理をお願いするのもいいですよ。
倉庫があったり、ベランダで特に西日を避けるために造作がされていたり、
網戸の色が極端に違っていたり、サッシが結露防止のために作り替えされ
たりしていたりしています。

[4204: 匿名さん]

私どものマンションでの大規模修繕工事のときは、
ベランダにおいてあるものについては、この際できるだけ
捨ててくださいとお願いしました。
そういった物は、マンションの一角に集めてもらい、無償で
建築業者に捨ててもらいました。
結構多かったですよ。車で数台分すてましたから。

[4205: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

[4206: 匿名さん]

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

[4207: 匿名さん]

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[4208: 匿名さん]

保険の査定は対応策を考えていないと補償額が
少なくなりますね。

[4209: 匿名さん]

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

[4210: 匿名さん]

管理組合のカネと時間でやること？
ヘルメットや非常食・飲料水を住民全員数日分備蓄しておくんですか？

[4211: 匿名さん]

地域避難場所というと広い公園や指定避難場所から漏れた学校のグランドなどが
思い浮かびますが、マンションの敷地も申請すれば認定されるんですか？
認定されたら近隣の木造アパートの住民さんがやってきて混雑しないかしら？

[4212: 匿名さん]

防災グッズでもヘルメットの全員分の準備まではしないでしょう。
飲料水は私どものマンションでは準備してますよ。
勿論これはコカコーラさんの災害用自販機との絡みがあり、各戸５本分
がいざという時のために準備されています。

[4213: 匿名さん]

私どものマンションでは、マンションの前の敷地を行政に
公園として寄贈してますので広場はあります。
又、エントランスがかなり広いので、いざという時はそこに
集まってお互いを支援することもできます。
そのエントランスに救援物資を届けてもらう手続きをすればいいと仙台の
講演者がいっていました。しかし、まだ私どもは手続きはして
いません。

[4214: 匿名さん]

コカコーラさんの救援支援用の自販機はいいですよね。
マンション内のエントランスにおいてもいいし、価格も利益を
取らなければ安い価格で住民に提供できますから。
それに各戸５本（大瓶）の備蓄も準備してくれますし、賞味期限が
くれば無償交換してくれます。また、その前の備蓄分については
マンションで自由に処分できますし、いざという時は、自販機の
飲料水も自由に使っていいとのことで鍵も保管しています。
是非皆さん方のマンションも検討されてみとはいかがですか。

[4215: 匿名さん]

追記
自販機の設置費用は当然不要です。
又、電気料金についてもコカコーラ社負担です。

[4216: 匿名さん]

当面の飲料水が確保できるのはメリット大きいですね

[4217: 匿名さん]

全国規模でコカコーラさんが取り組んでおられますので
申し込めばすぐきてくれるのではないでしょうか。
但し、敷地内に設置しますので、組合員の承認は必要に
なるとは思います。
理事会だけでできるかもしれませんが。
経費は一切かかりませんし、皆さんのメリットが大きいので
事後報告として広報活動をすればいいのかもしれません。

[4218: 匿名さん]

このスレにはマンションの住民は少ないのではないかな。
というのは、コカコーラさんの自販機の問題が書き込まれて
いますが、マンションの住民ならもっと関心をもってもいいと
思うんですが。

[4219: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

[4220: 匿名さん]

飲み水の確保は重要だが、排下水の確保も重要。
地震によって万一ウ〇コ排水管が破損したときには
理事長はウ〇コ禁止を緊急宣言する必要がある。
専有部分の床下部分の排水管も共用部分つまり
管理組合に保守義務ありとする考え方は根強い。
居住者名簿による安否確認と並行して水漏れ確認も
やっておこう。

[4221: 匿名さん]

うちのマンションの第１回大規模修繕工事の内容
外壁再塗装、外壁ひび割れ補修、屋上防水シート張替え、外廊下・ベランダの防水シートは傷みが激しい部分だけを張替えまたは再コーティング、ベランダの間仕切り再塗装
２棟１５０戸で約１億２千万円だった

次回の大規模修繕工事（予想）
外壁再塗装、外壁ひび割れ補修、屋上・外廊下・ベランダの防水シート張替え、エントランスや中庭のタイル（台車、スケボー、デブ住民のせいで半分以上にひび割れ）交換、中庭のウッドデッキ、木製ベンチ（一部腐っていてデブは使用禁止状態）交換または撤去、中庭の噴水型オブジェ（悪趣味、気のせいか少し傾いてる）の撤去・更地化
１億５千万円くらいか？

[4222: 匿名さん]

第１回目工事中に当初想定していた以上に外壁タイルの張替えが必要なことが判明したが、これは施工会社がサービスで（追加費用なしで）やってくれた！理事長以下感激して「次回も〇〇株式会社さんに落札してもらうように」と引継ぎを書いているが、しかし、元の値段１億２千万円で思いのほか儲かったので、少しくらいサービスしてやるか、だったのかもしれない
理事会の中に一人だけ建設会社の技術者の人がいた（総会での説明ぶりから分かった）けど、彼以外は理事会も修繕委員会も全員素人だったと思う

[4223: 匿名さん]

大規模修繕工事の基本的なものです。
直接仮設工事（足場、養生費等）、屋上防水、バルコニー防水、
共用通路防水（塩ビシート貼り、下地処理等）、外部階段防水、
庇防水、躯体補修、シーリング、タイル工事、外壁塗装面改修、
上裏塗装改修、鉄部塗装（ドア、スティール建具、竪樋等）、
金もの等（障壁交換、物干し、面格子等）、窓枠シーリング、
集会場、ごみ置き場、電気設備、メールボックス等
これに共通費として一般管理費とか現場管理費、諸経費が必要です。
設計監理費（総工事費の３％から１２％・・・工事費の規模で変化します。

[4224: 匿名さん]

ああ、そうですね、鉄部塗装もやってもらったぞ
ただし、外廊下とベランダに貫通してる雨水用のタテ管だけで、玄関ドアや面格子などの建具類や機械式駐車場や駐輪場の支柱部分はやらなかった
修繕委員会の多数派は緊縮予算を主張し必要最小限の工事個所に絞ったようで、それに不満だった修繕委員長は、工事開始後の業者との連絡会議はすべて欠席だった

[4225: 匿名さん]

玄関扉や面格子もやるときれいになりますよ。
修繕委員長が欠席はいただけませんね。
機械式駐車場はメンテナンスが大変でしょう。
会計は独立しているんですか。

[4226: 匿名さん]

うちのマンションは修繕積立金は棟別にも施設別にも分かれていないので会計処理上わかりやすいと言えばわかりやすいが問題もある
駐車場使用料収入が多いのに駐車場会計を独立させていないから、使用料収入のかなりの部分は管理費会計に計上され一般経費で支出されてる（使用料収入のおかげで管理費負担が少なくて済んでる）現状です
修繕積立金会計もマンション全体で一本だから、言葉は悪いが早い者勝ちになる
駐車場の全面改装より先に第２回目の大規模修繕が来るから修繕積立金はそこでかなり使うだろう
長期修繕計画上は管理費修繕積立金の適時の値上げで資金ショートは発生しないことになっているが、結局、駐車場のためにはもう一度ドカンと金集めすることになるだろう

[4227: 匿名さん]

機械式駐車場については、修繕積立金とは別会計にした方が
いいと思います。
メンテナンス費用が大きいでから。
それから、機械式駐車場の建て替えは現実的には不可能です。
例え資金的には確保できたとしても、実際解体し建設するまでには
かなりの月数がかかります。
その間仮の駐車場の確保がまず無理でしょう。
最終的には、機械式駐車場はメンテナンスができなくなった時点で
その役目はおわるでしょう。

[4228: 口コミ知りたいさん]

重説を4月上旬に終わり、委託契約の期間満了が5月末日となります。5月上旬の総会がコロナで流れました。会社が暫定契約を結ぶようにと言われています。
国交省にきいたら、理事会を開いて、重説をして全住戸に配布と言われました。
コロナで理事会は開ける雰囲気ではありません。どう対処すれば良いでしょうか？

[4229: 匿名さん]

>>4428さん
国交省に質問したんですか。
そこはどこの部署ですか？
教えてください。

[4230: 口コミ知りたいさん]

マンション管理業です。

[4231: 匿名さん]

そういうひっかけの質問には答えられません。

[4232: 匿名さん]

　※必要修繕積立金の額とは

　　平成２５年のマンション総合調査（国交省）では、駐車場使用料等からの充当分を含む望ま
　れる修繕積立金の額は、１戸当り月１７，５１５円となっています。
　又、国交省から修繕積立金に関するガイドラインが発表されましたが、１５階未満の専有面積
当たりの平均値は、平米当り１７８円/月と示されています。

[4233: 匿名さん]

そんなに払わなくてはならんのか
うちは築１x年だが１５０戸で年１８百万円弱だから月平均１万円に届いていないぞ
まあマンション業界の雄であるＨ工グループの施工・管理だから大丈夫かな

[4234: 匿名さん]

どう考えても月１万円程度では無理でしょう。
そのままの状態であれば、修繕個所は限定されてくるので
どこかの時点で劣化がすすんできます。
それから積立金の額は、どの時点で値上げをしたかによって
大きく違ってきます。
早く値上げすればするほど効果は上がります。
国交省が提案している望まれる積立金の額には、大型設備分が
ふくまれている数字です。
国交省が指針としています２５年間（大規模修繕工事２回分）の
工事費にはそれ以降発生する大型設備（玄関扉、給排水管、ＥＶ等
の大型設備分が含まれていない数字となっているからです。
早めに値上げを検討されたらいかがでしょうか。

[4235: 匿名さん]

管理費等の各専有部分のタイプ別負担割合は各マンションの規模によって異なるので一概には定められないでしょう。

[4236: 匿名さん]

あくまで一般論をいっているんですよ。
小規模マンションより大規模マンションの方が工事費が
安くなるのは当然のことですが、あくまで平均的な規模
１００戸程度でしょうか、それを基本価格としています。

[4237: 匿名さん]

単なる大規模修繕工事だけでは大型設備分の工事費が
足りませんよということです。
必要な工事費はすべてやらなければならないですからね。

[4238: 匿名さん]

理事をやってた時のファイルの中から管理会社作成の資金繰り表みたいな資料が出てきた
そういえば理事長が管理会社の担当者にゴテゴテ言って作らせてたな、ただし説明受けた記憶はない
それによると再来年に修繕積立金を５割アップ、その後は５年ごとに３割アップを２回やって、その後はその時の状況を踏まえて考えることになってるけど、そんな引継ぎやってないだろ
５割アップにすると金額的には>>4232さんの水準に近づくから安泰かと思えば、第２回目の大規模修繕をやったら修繕積立金残高は数百万円、首の皮一枚状態だ
なかなかいい資料だが、半ボケのジジババやフツーのオトン・オカンにはチト難しいかも

[4239: 匿名さん]

三回目の大規模修繕時には分譲当時の組合員は一割に満たない状態。
１３年おきに大規模修繕で３９年目になります。想像すると身の毛が
よだつ。

[4240: 匿名さん]

Part2スレでも大規模修繕工事特集やってますから参考にしてください。

[4241: 匿名さん]

Part2スレ
国交省が平成２３年４月に策定した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、新築時の計画期間を３０年間としているので、給排水管（取替周期３０年）とＥＶ（取替周期３０年）の取替工事は計画に含まれている。

[4242: 匿名さん]

適正化法で拘束を受けて真面目に分譲マンションの管理に
取り組んでいる管理会社と管理組合の間に入り込んで大切
な組合費を食い物にするコンサル業は必要はありません。
管理組合も自主的に管理をしてください。
管理組合員が賢くなり組合費の費用対効果を真剣に考えてください。
標準的考えはマンション管理士試験の解答であり、
参考程度でいいのです。

[4243: 匿名さん]

>>4238さん
１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出するには、すべてを網羅
したしっかりした長期修繕計画表を建築士と一緒に作成し、その
総工事費から修繕積立金の額を弾きだす必要があります。
そうすれば、値上げ時期によって積立金が足りるのか足りないのかが
よくわかると思いますので。

[4244: 匿名さん]

私の知っているマンションで築３５年以上経過したところが
ありますが、修繕積立金が少なくて殆ど工事ができていません。
もうすでにスラム化しています。
屋上防水も雨漏りがしだしたのでやむなく初めてやったそうですが、
積立金がなく別途に積立金の値上げを月１，０００円の値上げを
したそうですが、それでもやっとのことで値上げが成立したそうです。
高齢者が多く値上げもままならないとのことです。
こうなってしまうと、スラム化に拍車がかかってきて、空き部屋が
目立つようになり、売却も賃貸もできなくなります。
こうならないように、早めの値上げが必要です。

[4245: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。

　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

[4246: 匿名さん]

長期修繕計画３０年の場合（それ以降の大型設備分は含まれません。）
※修繕積立金の額の目安
　　　　　１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月

　　　　　２）計画書がない場合
　　　　　　　　専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。

[4247: 匿名さん]

>>4246 匿名さん
それは標準的考えです。そんなにいりません。
最高額でも修繕積立金１００円/㎡、管理費１００/㎡　で充分．．．
（駐車場使用料を除く。）駐車場使用料を含めれば各７５円/㎡で充分

[4248: 匿名さん]

国交省が全国のマンションにアンケートを取った
結果の数字ですよ。
いつから１戸平均１４，０００円になったかも問題です。
１０年間は１戸平均月３，０００円しかなかったマンション
が１１年目に１４，０００円に値上げしても積立金は全然
足りません。
だからすべてを網羅した長期修繕計画を作成して総工事費から
月の積立金の額を算出しなければならないのです。

[4249: 匿名さん]

分譲当時はデべも管理費等を安く設定します。
私のマンションは引き渡し後１年目に管理費等を値上げしました。
それ以後管理費等は４２４７で十分事足りています。
４２４７さんの１０年間３．０００円は寂しいでしょう。

[4250: 匿名さん]

>>4249さん
管理費等には、管理費、修繕積立金、使用料の３つがあります。
そのうち修繕積立金はマンションを売りやすくする為に最初は
安く設定し、段階的に値上げをしていくマンションが多いようです。
しかし、管理費については、毎年必要な金額ですから、最初から必要額が
設定されており、よほどのことがない限り値上げは行われません。
私どものマンションも管理費の値上げは全くされていません。
１０年間３，０００円は例えばということですよ。

[4251: 匿名さん]

>>4249 匿名さん
４７４７さんの１０年間を４７４８さんの１０年間に訂正します。

[4252: 匿名さん]

管理委託契約書において、
管理組合の経費の支払いについて、

管理組合が、領収書等に基づき、その支払いの請求を行い、
管理会社が領収書等に記載された金額と同一の金額の支払いをした
業務については、
管理会社はその責めを負わない。

この一文は私を不安にさせます。どうでしょうか。

[4253: 匿名さん]

>>4252さん
私はＰＡＲＴ２は全くみていませんし、今後も見ることは
絶対といってないでしょう。
あなたはＰＡＲＴ２でのことをここで書き込みされている
のではないですか。
だから答えません。

[4254: 匿名さん]

修繕積立金は余裕がある方がいいですよ。
自分の部屋で考えてみてください。
畳や壁紙、ふすまや障子、カーテンや照明器具、トイレや浴槽、
ガス器具等早めに交換する方が、故障してから交換するよりずっと
快適ですよ。
特に畳や壁紙の交換はいくら悪くなっても交換しない方もおられますよね。

[4255: 匿名さん]

修繕積立金が正常に使われるのであれば
工事の早い遅いはありますが、そのマンション
にとってはプラスになるのでは。

[4256: 匿名さん]

大規模修繕工事前のマンションは、ボロいが修繕積立金が積み上がっているから、その価値は、
（ボロマンションとしての査定額）プラス（豊富な修繕積立金残高）・・・①
になり、工事後のマンションは、綺麗になった代わりに修繕積立金が大幅減だから、その価値は、
（綺麗なマンションとしての査定額）プラス（わずかな修繕積立金残高）・・・②
になる。よほどの悪徳工事業者でない限り修繕積立金はマンションの査定価格上昇分に形を変えるので①と②で差分はないはずだが、綺麗かどうかの査定額しか見ない不動産屋や区分所有者も多い。
こうゆう連中を相手に大規模修繕工事前のボロマンションを安く買って工事直後に高値で売ると確実に儲かる。マンションを買うときに管理組合の財務諸表や修繕計画を見せてもらうのは、そのためである。

[4257: 匿名さん]

管理費の値上げは必要ないけど、修繕積立金に
関しては、必要額を値上げをしなければ補修
工事ができないからね。

[4258: 匿名さん]

管理会社がパソコンで作成した長期修繕計画以外に
管理組合が建築士と一緒に作成した計画書がありますか。

[4259: 匿名さん]

１戸当たり月の必要修繕積立金の額がいくら必要
なのかを知ることが大切です。
現在の積立金の額がいくらだからいいというもの
ではありません。
その額がいつ値上げされたかによって状況が大きく
違ってくるからです。
だからやらなければならない工事のすべてを含めて
長期修繕計画を作成しなければならないのです。
そして総工事費から１戸当たりの必要修繕積立金の
額を算出すべきです。

[4260: 匿名さん]

殆どの管理組合の長期修繕計画は、管理会社がソフトをが使ってフロントが
データを打ち込んで作成した簡単なものしかないからね。

[4261: 匿名さん]

長期修繕計画は大切だね。

[4262: 匿名さん]

マンションの管理、理事会や総会には関心がないけど
大規模修繕工事には住民は大いに関心があるんだとさ。

[4263: 匿名さん]

役員になって犬のウンコや子供の騒音やオッサンのゲロの後始末するより
修繕委員になってタイルの色とかインタホンの機種選びしてるほうが楽。

[4264: 通りがかりさん]

>>4259 匿名さん
わかってないなぁ、知ってどうする？経年マンションの工事費用は、組合員が貯めてどうこうなる額じゃないことに気づいて。新築マンションでスタート時に均等積み立てを採用したら修繕積立金は戸当たり5万超えるよ。それだけ莫大な工事を事前を知っててもしらなくても選択肢は工事せず！か借り入れしかないから。耐震調査だって耐震工事の額を知らずに調査して既存不適合を有料で知っただけの管理組合と同じで知りたいやりたいで先に進めてもマンションの場合、大概絶望なんだからゆっくりやりなよ。

[4265: 匿名さん]

　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　　　来的に売却や賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

[4266: 匿名さん]

>>4265 匿名さん

読みやすく願います

[4267: 匿名さん]

マンションは建物の維持保全を行い、計画的に行わなければ
劣化していきます。

[4268: 匿名さん]

建物設備は必ずいつかは経年劣化していきます。
それを防止するためには補修工事が必要となります。
それを的確に行うには修繕積立金が必要となります。
積立金の値上げはだめ、しかし劣化はさせたらダメ、
こういう矛盾がまかり通っているのが、住民のエゴ。

[4269: 匿名さん]

　＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[4270: 匿名さん]

マンションの資産価値をおとさないようにするには、定期的な
建物設備の管理をする必要があります。
何故そうするかといいますと、住んでいるときは快適なマンションライフ
をおくるため、売却や賃貸に出すときにはできるだけ価値を保つためです。
子供に相続するときも、資産価値があった方がいいでしょう。

[4271: 匿名さん]

やはり自分が住んでいるマンションは資産価値が
高い方がいいですからね。

[4272: 匿名さん]

>>4270 匿名さん

資産価値は立地が９０％です。
修繕などを検討する素人の購入者は９０％の人は能力はありません。
マンションは管理を買えといった標語には管理会社名位でしょう。
４２７３さんの言っていることを購入者が真剣に取り組めば間違いなくマンションは良くなるでしょう。
現実はそんなに甘くはありません。

[4273: 匿名さん]

>>4272さん
同じ築年数でもしっかりした建物設備の維持保全がされているマンション
とそうでないマンションの差は歴然としてますよ。
当然同じ地区のマンションであってもですね。
中古物件を買うときの価格の相場は、不動産会社がにぎっています。
不動産会社は不動産に対しては価格も含めてプロですからね。

[4274: 匿名さん]

実際例として、同じ地区で同じ築年数のマンションでも
私どものマンションは不動産会社から売却する場合は当社
へお願いしますとの案内状が頻繁にきています。
半面近くのマンションではなかなか売れず、価格もかなり
安いようです。
きちんと補修工事をしている当マンションと大規模修繕工事
も最低限しかしていないマンションとでは、見た目にも違い
がはっきりわかりますからね。

[4275: 匿名さん]

>>4274 匿名さん
素人にはわかりません。
不動産屋は管理の内容まではわかっていない。
見えるところの説明はできますが、ほとんど理解はしていない。

[4276: 匿名さん]

不動産屋はマンション内に入ってくるから分かるんですよ。
売却や賃貸では必ずマンション内、つまり居室内にも入って
点検しているから、価値観の比較は簡単にできますよ。
当然管理費や修繕積立金の額までね。

[4277: 匿名さん]

不動産屋は売却や賃貸の依頼がくれば
顧客にメリット・デメリット等を詳しく
説明する必要がありますから。

[4278: 匿名さん]

一番いいのはそのマンションの総会資料や各戸配布物・掲示物を見せてもらうこと
総会資料の会計データや総会理事会要旨を見ればそのマンションの財政状態や住民レベルがわかる
掲示物も「敷地内はペットの小便禁止」「スロープでのスケボー禁止」とか当たり前のことをわざわざ掲示してるマンションはヤバい

[4279: 匿名さん]

>>4278 匿名さん
それ等が資産価値には反映されない。反映されるのは１０％位。
９０％はマンションの立地で決まる。
取引の実務は管理とは別物、売主が反映する力量があれば別。

[4280: 匿名さん]

隣り合った同じような間取りのマンションで１０％の価格差があるときは、その原因は敷地内のペット糞尿の有無というわけだな。