「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[41: 匿名さん]

保険は築１５年を経過すると大幅に保険料が引き上げられます。
配管の更新工事を長期修繕計画に入れると保険料は安くなります。
何故保険料が築年数の経過とともに引き上げられるかといいますと
漏水がその大きな要因なのです。
頻繁に漏水がおこれば保険会社も大変ですからね。

[42: 匿名さん]

大手の損保会社の場合、築２０年で５年契約をすれば
それまでの２倍前後の大幅値上げとなる。

[43: 匿名さん]

築２０年経過したマンションが、今までと同じ内容で
契約するとなると、２倍前後の大幅値上げになるのは
間違いないですよ。
三井住友、損保ジャバン、東海上の比較です。

[44: 匿名さん]

資産価値の高いマンションを保つには
　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけを考慮するものではなく、将
　　　来的に売却を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

[45: 匿名さん]

マンションは、周期的に大規模修繕工事をしていく必要があります。
それ以外に大型設備の更新工事をやらなければなりませんが、特に
配管については、専有部分も含めてやれるマンションだけが資産価値のある
マンションとして生き続けていきます。
それができないマンションは築３０年以降はスラム化します。

[46: 匿名さん]

ただ、専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるには
規約の改正や修繕積立金の値上、先行工事者に対するフォローを
しなければなりません。

[47: 匿名さん]

限界マンションにならないようにしなければね。
そのためには住民がマンション管理に関心をもつことです。

[48: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分については各人でやることになっています。
台風でガラスが割れた場合の保険適用の保存行為はかってにやっても
いいんですか。

[49: 匿名さん]

理事長が確認しなければだめじゃん

[50: 匿名さん]

マンションの外壁が剥がれたり、ひび割れたりしてトラブルになるケースが増えている。住宅紛争を扱う団体には、２０１６年度に約１６０件の相談があり、約１０年間で３・５倍に急増。コストを抑えるための工程簡略化などが原因とみられ、築年数の浅い物件で、住人が業者相手に訴訟を起こすことも多い。過去には外壁落下で死亡事故も起きており、専門家は「早めの対策が必要」と指摘する。

[51: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期として、第１回目は１３年前後でやらなければ
だめだね。
瑕疵担保責任は１０年だしね。

[52: 匿名さん]

以前はマンコミュに参加する者がおおかったんだが、最近は何故少なく
なったかを考えてみたんだけど、法律問題なら、司法試験崩れの者等が
積極的に参加して法律見解を自慢しあっていたけど、それが殆ど解決されると
今度は大規模修繕工事とかに話題が集中してきた。
工事関係については、業者や建築士が得意とする分野ではあるが、工事の
オールマイティではなかったんですね。
建築士でいえば、設計に携わっている者、設計監理に携わっている者がいるけど
そのものは、法律やマンション管理に疎かったんですね。
そういったこともあり、どんどんマンコミュ離れが目立つようになってきたんだと
思います。

[53: 匿名さん]

要するに工事関係は幅が広いということでしょう。
それぞれで専門性が要求されますからね。

[54: 匿名さん]

工事業者は専門分野が限られますからね。
建築士でも通常の建築士では、マンションの大規模修繕工事の
設計コンサルタントはできませんからね。
医者や弁護士同様、建築士も専門家していますから。

[55: 匿名さん]

管理会社主導で工事や点検業者が決められているマンションでは
さわらぬ神に祟りなしだね。

[56: 匿名さん]

自分たちでやろうとしても、やり方も知識も時間もないからね。
お金で済む問題だから、管理会社任せでもいいと思うんだろうね。

[57: 匿名さん]

しかし、値上げは反対者が多いからね。

[58: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分については、専用使用権を有する者の責任と
負担で行いますが、インターホン、熱感知器、メールボックスの鍵の交換、
玄関ドアの蝶つがいの交換やサッシの滑車の交換等の場合は、各戸の
責任と負担で行わなければなりませんが、そうなっていますか。

[59: 匿名さん]

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

[60: 匿名さん]

管理員の役割としては、総会や理事会時の会場づくりや
出欠確認もあります。