「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[401: 匿名さん]

　＜ＬＥＤ照明導入検討ポイント＞

　　　１．費用対効果と資産価値向上の観点からの検討が必要です。
　　　２．費用対効果のある部分から上手に使って、省エネを進めていくことが有効です。
白熱電球の多いマンション
蛍光灯長時間のマンションで効果が大きい。
駐車場、駐輪場等、蛍光灯を長時間つけているマンションも効果大です。
交換が難しいところを中心に導入していく。

[402: 匿名さん]

相変わらず、ＫＹＭＷＭ ですね。

[403: 匿名さん]

自転車置場・バイク置場の空スペースを利用して、居住者の私物保管用のレンタル倉庫を設置する提案が理事からあり、理事会で審議した結果、賛成多数で可決したので、理事長がリーダーとなりレンタル倉庫を推進することになりました。

これに関する、問題点を述べよ。

[404: 匿名さん]

だれが答えるのか分からないが、共用部分の重大変更だからね。

[405: 匿名さん]

>>403さん
そういう問題をだすのではなく、あなたの意見を書き込んでから
分らなければ質問すべきですよ。
そうしなければ誰も答えてくれませんよ。

[406: 匿名さん]

マンション管理業者に適正化法７２条違反があったからといって、そのことで管理委託契約が無効になるわけではない。
こんなことはマン管士でなくても誰でも知っている。

[407: 匿名さん]

>>403

そもそも何で私物保管のレンタル倉庫をマンション内に管理組合が造る必要があるのか？
管理用倉庫ならいざ知らず、私物保管なら外部のレンタル倉庫借りるのが筋だろう。

恐らく、理事が自分で利用したいために管理組合に金出させて倉庫造らせるのだろう。
理事長もグルだな。理事の背任の可能性が高い。
もし実施されたら、提案した理事とリーダーの理事長を背任容疑で刑事告訴したらいい。

ところで、仮に倉庫造るにしても住戸分の倉庫造るのか？相当な床面積が必要。
住戸分の倉庫を造らないと、一部の住民しか利用できず公平性に欠く。
しかもこの倉庫は延床で10㎡を軽く超えるので建築確認申請が必要になる。

あほな提案するのもほどほどに。

[408: 匿名さん]

理事会で倉庫をつくるという提案ならいいけど、総会では特別決議
だよね。
共用部分の重大変更になるからね。
もし、正規の手続きで総会で承認されて倉庫が完成したとして、それを
理事長が借りるのは全然問題はないと思うけどね。
容積率や建築確認については建築業者が考えてくれるけどね。

[409: 匿名さん]

全戸分のコンテナ倉庫設置できるだけの敷地に余裕あるの？

[410: 匿名さん]

全戸分の倉庫をつくる訳ないでしょう。
有料でしょうから借りる者は殆どいないでしょう。
あなただったら借りますか？
月１万円の倉庫料としたら。

[411: 匿名さん]

>>409
全戸分の倉庫など不可能で非現実的。
設置できるスペースに倉庫を複数設置し、中を共有持分割合に棚で区画し全戸分用意すればよい。
持分の大きい人は大きな区画、持分の小さい人は小さな区画。
こうすれば衡平性は確保できる。公平である必要はない、衡平であればいい。

[412: 匿名さん]

>>410
何で外部のレンタル倉庫借りないの？
個人の私物保管でしょ？
管理組合費を使って倉庫を造る正当な理由は何もない。

[413: されるがままのマンションの住民]

>387 >389　
要約：管理業者の悪を改めさせられない管理組合員が悪い

こうして被害者は加害者扱いされ、話の善悪は逆転する。
全員とは言わないが大半のマンション管理士はこの逆転に
加担して悪質企業の援護射撃をしてしまう。当マンション
内の支配グループと管理業者がマンション内外の「世論」
を味方につける時も同じやり方を使う。つまり、３８７と
３８９はそいつらの誘導に簡単に乗ってしまう人と同じ。

私は、管理士資格の供給源たる公益財団法人「マンション
管理センター」が大企業のやり放題的ビジネスに歯止めを
かけること（組合員の権利擁護等）ができる要素があれば
そもそも１９８５年に設立されなかったと批判的に見る。

>私にいわせれば、管理組合が雇用している管理員を何故思うように
>手足として使いこなせないのかが理解できません。
自分は素人だと思っている私ですら他の管理会社の物件で
そっくりの「管理人王国」を発見し、存続している実例を
知っている。そこの住民（マンション管理士）と面談した。

>啓蒙活動をやったのに、住民に受け入れられなかったということは、
>その内容に問題があったと思いませんか。
>あなたの必死の訴えも組合員には通じなかったんです。
>何故かを考えたことがありますか？
>まず第一に考えられるのは、その内容に住民が魅力を感じなかったからでしょう。
>知識や経験をひけらかしていては住民はついてきません。
>それを住民の無関心、さわらぬ神に祟りなしで片づけてはだめでしょう。
>いかに住民に受け入れられる文章になるかを考えるべきだったと思います。
当マンションの管理組合員が活字を読むレベルにあると考えるのは、
”買い被り”。２００人中で数名が読むも、文意をくみ取れているか。
何があろうと、企業グループに反旗を翻して立ち上がる者はいない。
知った、関心を持つようになったからといって無駄な抵抗はしない。

横浜の傾きマンションとそっくりの現象ではないかと勝手に考える。
当物件では建物ではなく会計中心にトラブルがあるのだが、それを
組合員の約１００％が売り主の大手不動産グループ（管理会社含む）
に対処と指導を頼むことで乗り越えようとする。
会計システムはその企業の設計だから企業に責任ありだが、住民は
その企業に助けてくれとオスガリして難局を乗り切る構図である。

マンション界も大会社が幅を利かすのは他業界と同じ。当面の結論。

[414: 匿名さん]

>当マンションの管理組合員が活字を読むレベルにあると考えるのは、
>”買い被り”。２００人中で数名が読むも、文意をくみ取れているか。

こういった考えで文章をつくっているものを、住民が理解や関心を示す訳が
ないでしょう。
やはりその文言に惹きつけられるもの、感銘を受けるものがなかったんでしょう。
７年もやり続けたんならいろんな訴求方法があったと思われます。
知識を知恵に変える力がなかったんでしょうね。

[415: 匿名さん]

自分が作成した文章の反応を主婦の方等に質問したことはありますか。
そしてどういう内容、文章なら読んでもらえるかとかの聞き取りをした
ことはありますか。
恐らくないでしょうね。
一方的な資料で高圧的なものであれば、誰も読んでくれませんよ。
それが判らなかったんでしょう。それが結果です。

[416: 匿名さん]

チラシは１枚に簡潔に分りやすくまとめる。
イラスト等も挿入し読んで楽しいものにする。
どうしても詳しく説明したいのを抑え要点をまとめることが大切です。
難しい用語や条文等はできるだけ使わない。

[417: 匿名さん]

管理会社主導で理事会が運営されているのは住民の責任です。
特にデベ系のマンションは工事に対する執着心は強いですからね。
それからマン管士を悪くいっているが、そもそもマン管士は管理会社
と相対する存在のものです。
それを管理会社管轄にしている理事会に大きな問題があるんです。
マン管士と管理会社の関係は、大規模修繕工事での元請会社と設計
コンサルタントと同じ関係でなければならないのです。
お互いにけん制し合って存在することに意義があるのです。

[418: 通りがかりさん]

分かる範囲で教えて下さい。
地方のマンションです。
8階建て54戸のマンションです。
エレベーターは1基
建築延床面積は5000㎡以下です。
貯水槽はなく、増圧ポンプで直接引き込んでおります。
平面駐車場です

他にどのような情報があればいいのか分からないのですが、修繕積立金は平米あたりいくらあればいいでしょうか？

ガイドラインに沿えば最低165円/㎡ですが、デベが出している長期修繕計画を均等にして平均するとおよそ130円/㎡で乖離がかなりあります。

このようなマンションでも最低165円/㎡は必要でしょうか？

[419: 匿名さん]

>>418さん
ガイドラインでは、５，０００㎡未満のマンションでは１㎡当たり月の積立金は
１６５円～２５０円（７０㎡とすれば１１，５００円～１７，５００円です。）
平均でみれば２００円となりますが、５０戸という規模であれば平均ぐらいでは
みておくことが必要ではないでしょうか。分譲時の一括積立金があればそれは勘案
しますが。
修繕積立金は大規模修繕工事だけでなく、これ以外に築年数が経過すればエレベーター、
消防設備、インターホン、配管、玄関扉、サッシ、熱感知器、メールボックス、避難ハッチ、
外構等の工事費が必要となってきます。
国交省のガイドラインでは、２回目以降の修繕積立金の額は１戸当り月１７，５００円が
望ましい額といっています。
まず、しっかりした全ての工事を網羅した長期修繕計画を、建築士と専門委員で検討して
それを基に総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出されたらいいのではない
かと思われます。
現在のデベ系試算の金額では不足するでしょうね。
必要な経費は早めに積み立てていけば、少ない金額で済みますが、その時になって慌てて
値上や借り入れをすれば大幅値上げをしなければならなくなります。

[420: 匿名さん]

消防設備は消防法で、エレベーターは命に係るものだし、メールボックスや
熱感知器、避難ハッチもやらない訳にはいかない。
給排水管はやらなければ漏水が発生する。
インターホンもあまり古くなると部品もなくなり、修理も難しくなる。
玄関扉は蝶つがいの交換を各人でやってもらえばいいし、サッシや網戸については
滑車の交換を各人でやってもらえばいい。
植栽や外構の工事はしなくてもいいかな。
大規模修繕工事だけ、１３年周期でしてればそんなにお金はかからないけどね。
ただ、快適なマンションライフが送れ資産価値をできるだけ落とさないためには
大型設備の更新工事も必要となります。

[421: 匿名さん]

修繕積立金は読んで字の如くみんなの積立金です。
多い方がいいですね。

[422: 匿名]

一般会計の年度剰余金を翌期の同会計に充当せずに、内部留保金として蓄積することは、管理規約違反にならないか？

（管理費等の過不足）
第６１条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌
年度における管理費に充当する。

[423: 匿名さん]

４１８さん、簡単に回答します、修繕積立金１００円／平方メートル、管理費１００円/㎡以下で充分でしょう。
長期修繕計画のガイドラインは参考にはなりません。お宅のマンションは管理のコストが安く済みます。
良いマンションだと思います。
エレベーター１基、増圧直圧給水システム、平面駐車場、５０戸前後、管理費等の保管だけは厳重にすれば、
マンション管理士の資格保有者で有れば一人で管理で来る規模のマンションでしょう。着服をされなければ、
これに加えて駐車場使用料の収入もありますからこれ以上増えるようでしたら管理費等が抜かれております
のでご注意ください。

私のマンションは築２８年ですが、３００戸の１２階の団地型で、簡易専用水道、エレベーター４基、各施設６か所、
の規模のマンションですが、組合員の管理費等８０円／㎡ですべての管理（大規模修膳含む）を行っております。

管理会社、マンション管理士等コンサル、工事業者には安すぎると批判をされますが組合員の中にマンション管理士等
が居住しておりボランテアーで管理してくれております

基幹事務だけは登録業者に委託して他の管理は専門業者に直接発注しております。

[424: 匿名]

>>422
うちは、毎年剰余金の中から一定額（数百万円）を翌期の管理費会計の収入に計上（充当）し、残りの微々たる金額を内部留保している。これを延々と続けてる。
でも考えてみれば、充当してもその金がまた剰余金として発生し翌期に回してるだけで、表面的に充当の規約を遵守してるだけに過ぎない。

[425: 匿名さん]

①管理費会計（一般会計ともいう、）＝管理費、駐車場使用料、自転車・バイク置場使用料、
　　　　　　　　　　　　　　　　　施設使用料（ゴルフ練習場・プール・アスレチック・
　　　　　　　　　　　　　　　　　バッチlング等）
②修繕積立金会計（特別会計ともいう）＝修繕積立金
③修繕積立基金会計　　　　　　　　　＝修繕積立基金

①に余剰が生じるので今期の剰余金は来期の②の保管口座へ繰り入れる事にしているが今期の会計報告では
②に駐車場使用料だけを繰り入れているので①が不足して②を取り崩して帳尻を合わせている。

理事長に質問したら管理会社のアドバイスだとの回答でした。管理会社の回答は有りません。ややこしくしている。

[426: 匿名さん]

>>423さん
管理費と修繕積立金を一緒に考えてはだめでしょう。
管理費は毎年必要経費が殆ど決まっているものですからね。
管理費と修繕積立金で８０/㎡で全ての管理をやっているとはどういう
ことですか。
築２８年ということは、エレベーターや消防設備、インターホン、熱感知器
等の更新こうじはまだされてないんでしょうね。
それに玄関扉やサッシ・網戸の補修並びに更新工事も。
それから配管はどうなっているんですか、現在は専有部分の配管も管理組合で
やろうというマンションが多くなっているご時世ですよ。
国交省が全国のマンションにアンケートをとった調査結果報告です。

大規模修繕工事だけの工事費です。１戸当り
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

[427: 匿名さん]

>>4233さん
築２８年ということは漏水が頻発しているでしょう。
保険料もかなり高額になっていると思います。
開放廊下の床はきれいですか？メールボックスは交換しましたか。
それだけ補修工事をつかわなければ、資産価値はかなり落ちているでしょう。
玄関扉の交換はしてありますか？

[428: 匿名さん]

>>424さん
それは単なる前期繰越金が増えただけのことではないですか。
収入-支出＝次期繰越金
内部留保にする必要はないのでは。
どうしても前期繰越金が多いのであれば、積立金会計に振り替え
ればいいでしょう。

[429: 匿名さん]

>>425さん
完全に管理費会計と修繕積立金会計をごっちゃにしてますね。
管理費に余剰が生じる場合は、前期繰越金として収入欄に、
支出欄には予備費として予算化しておけばいいでしょう。

[430: 匿名さん]

余剰金というか、予備費をいくらもつかでしょう。
少しは余裕がなければ管理費がオーバーしてしまう可能性も
ありますから。

[431: 匿名さん]

管理費は全て予算通りにいくとは限らないでしょう。
ある程度の予備費がなければ、管理費総体で支出が収入を上回ったら
臨時総会を開催しなければならなくなりますよ。

[432: マンション住民さん]

>>425
区分会計してる意味がないし、修繕積立金の取崩しはいちいち総会決議が必要。
うちは区分会計止めてドンブリ勘定にしてる。

[433: 匿名さん]

どんぶり勘定ねえ。
それもだめだね。

[434: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は別物だよ～ん。

[435: されるがままのマンションの住民]

>414 >415 >416 >417
これらの投稿は、起きている事実に反する。企業には都合がよい内容。

>そもそもマン管士は管理会社と相対する存在のものです。
>お互いにけん制し合って存在することに意義があるのです。
そういう人もいる、という程度のことでしょう。

[436: マンション住民さん]

>>433
だめなことはない。
規約改正し総会特別決議を採ればいい。
どんぶ勘定、やっぱ最高！

[437: 匿名さん]

>>435さん
そういう人もいるといんではなく、殆どがそう思っているし
そのように運営されているのですよ。
あなたのマンションが異常なんです。

[438: 匿名さん]

>>436さん
赤信号　みんなで渡れば　怖くないですね。

[439: 匿名さん]

通常の考えでいえば、管理会社対マン管士、設計コンサルタント対元請会社
この構図が常識的な考えでしょう。
これが普通の状態ですが、それを逸脱している一部のマンションがあるということです。
その要因は、管理会社主導で理事会が運営されているマンションです。
無関心、無知、時間、人材のなさがその要因として考えられます。

[440: 匿名さん]

しかし、世の中にはいろんなマンションがあるもんだ。
管理会社と管理組合が共存・共栄できればいいんだが。
それに管理会社が適正利潤で満足すればいいが。

[441: 匿名さん]

>>435さん
私は企業側に立った書き込みはしていませんよ。
あくまで中立論、一般論をかきこんでいます。

[442: 匿名さん]

マンション管理士は名称資格だから、名乗るのに資格がいるだけで、職業資格ではない。
だからタダで管理組合にコンサルすればいい。
コンサルで稼ごうとするから、稼ぎが多く取れるほうにマンション管理士は見方するのだよ。

[443: 匿名さん]

マン管の有資格者の殆どは自分のマンションの理事とかを
するのに取った者だよ。
それに管理会社のフロント。
それを職業にしている者はほんの僅かしかいないからね。

[444: 匿名さん]

マンション管理士はマンションの管理をしていく中で必須の資格では
ないが、ないよりあった方がずっといい。
理事はマンション管理の知識がなくてもやれないことはないが、やはり
あった方がずっといいしね。

[445: 匿名さん]

悪徳組合員のマンション管理士と悪徳管理会社が共謀してマンションの利権を食い物にする。
それ等を防止するには真面目なマンション管理士の組合員を役員に送り込めるかどうかがカギである。

[446: 匿名さん]

マンションの住民の中からマンション管理士が誕生するのが
一番いいことでしょうが。
なかなか現役の住民では時間もないし、仮に資格が取れたとしても
理事になれるかも分らないからね。

[447: 匿名さん]

>>446
必要性を感じないから資格取得しないのでしょう。
職業資格なら就業上必須ですから資格を取ります。
私の持ってる資格は全て職業資格で、名称資格などありません。
現在も有資格者として、会社が国に業の登録をし事務所で専任しています。

[448: 匿名さん]

しかし行政書士程度では生活できませんからね。
今は弁護士や税理士も新たに開業するのは難しい時代ですから。
なんとかやっていけてる事務所は、親からの引き継ぎで顧客を譲り
受けた者ぐらいですから。
弁護士事務所に勤務できたとしても、忙しいばかりで給料は大手
会社に勤務している者には到底及びません。
だからといって独立開業してもやっていけませんから。

[449: 匿名さん]

私の知り合いの弁護士で、今年弁護士になった者がいるんですが、
こんなに忙しくて給料も同じ年齢の者に比べれば少ないと嘆いて
いる者がいますが、その彼はこんなことなら公務員の道に進んだ
方が良かったと後悔しています。

[450: 匿名さん]

現在その彼は、行政の途中採用の仕事を検討しています。
折角苦労して取った資格ですけど、開業は全く考えてもいないようです。
現実を良く理解しているんでしょう。