「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4001: 匿名さん]

>書面決議については、区分所有法第45条第1項と第2項に定めがあります。

やはり区分所有者全員の承諾が必要のようですね。

[4002: 匿名さん]

>>4001 匿名さん
議決権行使書　委任状の提出による総会の決議事項は全員の合意がないと可決されないことになりますね。
普通決議事項及び特別決議事項もすべて全員が出席（委任状・議決権行使書なし。）でないと可否が問えないことになりますが、

[4003: 匿名さん]

これはあくまで総会を書面決議だけで行う場合です。
総会を開催すれば問題はないということになります。
だから総会は開催するが、今回は特殊事情があるので
できるだけ議決権行使書や委任状で参加してくださいと
お願いをするのです。
それでもなお総会に直接出席するという組合員に対しては
出席させなければならないでしょう。
書面決議は難しいと思います。全員の承諾が必要になりますから。

[4004: 匿名さん]

>>4003 匿名さん
どうしても総会に出席したいという組合員がいるときの総会は、
議決権行使書と委任状の書面は決議の可否には含められなくなるが。

[4005: 匿名さん]

区分所有者が３人くらいだったらいいけど１００人超えたら全員の承諾とるのは骨が折れるな

[4006: 匿名さん]

>>10431 匿名さん 13時間前
管理会社１０９なしでは飯が食えない哀れな人物です。
あらゆる面で管理会社１０９を擁護する投稿を繰り返しています。

[4007: 匿名さん]

どうもホッサ的に意味不明なレスをする奴がいるな
頭に虫でも沸いてるのか

[4008: 匿名さん]

10431 匿名さん 14時間前
>>10430　１０９爺さん

マンション管理士に期待などしていません。
いろいろなスレに支離滅裂な投稿をしているようですが、迷惑ですよ。

発作的な意味不明なスレ。

[4009: 匿名さん]

>>4007 匿名さん
これもホッサ的スレ、
あらゆるところに上から目線で、上位０格０名で支離滅裂な自作自演の
投稿を繰り返す０質０的投稿が多い人間です。
最近は無視されだしたので匿名さんで、まじめさを装って投稿している。
私は文章は苦手ですが、証拠を手のうちに準備しながら真実に近い案件
を投稿するように心がけています。ある意味支離滅裂な文章があること
は認めます。少なくとも自作自演はしたことはありません。

[4010: 匿名さん]

>>4004さん
総会に直接出席する者は議決権行使書や委任状を
提出する訳はないでしょう。
総会の決議をするときは、総会への直接出席者、議決権行使書で
出席する者、委任状で参加する者のどれかで決議をするんです。

>>4005さん
だからいっているでしょう。書面決議は法的にも全員の承諾が
必要なので難しいと。

ＰＡＲＴ２の関係者には答えません。それに私は現在はここのスレしか
書き込みをしていませんし、よそのスレはみてもいません。

[4011: 匿名さん]

総会の決議をするときは、総会への直接出席者、議決権行使書で
出席する者、委任状で出席する者の合計で決議が行われます。
分かりにくい書き込みをしましたので上記書き込みを訂正します。

[4012: 匿名さん]

思想両親の自由だからな

[4013: 匿名さん]

国交省は総会を延期するときは、理事会決議でできるといっている。
但し、その時は①役員の任期は新役員が決まるまでやる、②予算に
ついては現状を引き継ぐ（新規事業計画分はできない。）③管理会社
との委託契約については暫定契約を結ぶ。
そして１年以内に総会を開催することといっている。
１年以内だから来期の総会と一緒にやればいいことにはなるが、役員の
任期はそこまでやらなければならなくなる。

[4014: 匿名さん]

＞＞3984　
通常なら　工事全体の費用は　①＜②＜③の順になります。
設計監理費用の効果は施工会社の適正価格評価と手抜き工事の排除、より効果的施工です。
設計管理費用以上の削減ができるわけです。

管理会社への発注は楽ですし、一見安くても、隠れた利益と手抜きし放題が含まれていることをご存じですか。
ゼネコン系管理会社は工事で稼ぐために管理会社をしているのです。

ただし、まともな設計監理者に依頼することが不可欠です（工事会社から裏金とる事例が指摘されてます）。

[4015: 匿名さん]

一番いい方法は設計監理方式でしょうね。
しかし、この方法は管理会社特にゼネコン系の管理会社は
避けたいでしょうね。
正常な設計監理方式が採用されたら、管理会社系列の建設会社
が採用されないことが発生しますので。
設計監理方式を採用する一番のメリットは同じ修繕個所、同じ材料、
同じ平米数での相見積もりができるということです。
この要綱書で相見積もりがでてくれば、後は素人の専門委員でも
比較が簡単にできますから。

[4016: 匿名さん]

管理士part2も参考にしつつ判断してください。

[4017: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２は私が立てたスレですが、いやになったので
そのスレはもう１年以上一度もみたことはありません。
これからもそのスレを見ることはないでしょう。

[4018: 口コミ知りたいさん]

ペイオフ対策で決済性普通預金と定期預金を作るのですが定期預金をなぜ作るのですか？
決済性普通預金作ってから定期預金を作るらしいのですが？ペイオフ対策の口座の開設手順
を教えて下さい。

[4019: 匿名さん]

マンションでのコロナ対策はどうされていますか。
日常の共用部分の消毒、例えばＥＶやオートロックのボタン、
出入り口のドアノブ、ごみ置き場、集会室等の消毒や清掃等
誰がやるのか、どれぐらいの頻度でやるのか、大変な作業量に
なりますし、清掃員や管理人もその契約はしていないと思います。

又、感染者が出た場合の共用部分や感染者の部屋の消毒は誰が
やるのか等の取り決めもされていないと思います。
保健所はマンションとか戸建てについては消毒はしてくれません。

[4020: 匿名さん]

どうやら緊急事態宣言は全国で５月一杯まで延長になるらしい。
現在飲食店や居酒屋、クラブ、パチンコ。ゲームセンター等が
営業を自粛しているが、百貨店やスーパまで自粛している。
後１ヶ月も休業していれば倒産が増えるのは間違いないでしょう。
最初は専門家会議の副座長がここ１～２週間が山といっていたが、
それが５月６日までとなり、今度はまた延長となり、さらに収束しなければ
再延期となるといっている。
何故専門家会議のいいなりに政府はなっているんだろうか。専門家会議の
判断は慎重であり、もし緊急事態宣言を停止すればその後感染が拡大
すれば自分たちの責任が追及されるので１００％安全でなければ
宣言の解除はいわないと思う。
諮問機関もあるが１６名中１２名は専門会議のメンバーが重複している。
こんな機関ではなく、医師、危機管理者、経済関係者、政治家、学者等が
一緒になって検討対策を考えていかなければならないのでは。

[4021: 匿名さん]

マンションでのコロナ対策も考えておかないと、いざ
コロナ感染者が出た場合、だれが何をすればいいのかが
分からなくてパニクってしまうかもね。

[4022: 匿名さん]

余計なことでしょう。プライバシーの侵害になる可能性がある。
自治会の仕事である。自治会からの協力要請があれば協力する。

[4023: 匿名さん]

何号室の誰がコロナで誰がＨＩＶで誰が水虫とか大きなお世話だ

[4024: 匿名さん]

しかしコロナ感染が発生して、消毒も何もしないと
集団発生化するかもしれないからね。
組合に届ければ消毒費は管理組合が負担するとすれば
いいと思うけどね。
当然組合は個人情報は秘匿するとして。

[4025: 匿名さん]

>>4024 匿名さん
自主管理ならそうすればいいでしょう。
管理委託契約の緊急対応時の対応の範疇で管理会社と
交渉すればいいでしょう。
範疇でなければ臨時理事会（持ち回りでもよい）で決
めて管理会社に委託費を洗ってさせればいいだけの話
です。
頭を使えば住民のプライバシーの侵害をせずにできる。

うちの理事長などは色々でしゃっばってしたがりますが、
住民は陰口をたたくし、迷惑しているのを知らない。

[4026: 匿名さん]

全国のどこの管理会社もコロナウイルスに関しては
ノータッチですよ。
中には管理員を引き上げるところもあるぐらいですから。

[4027: 匿名さん]

>>4026 匿名さん
その方が管理組合も管理会社もまともです。
通常の緊急対応業務には含まれませんでしょう。

余談ですが（私は11階に住んでいる）
家内が洗濯物を干すためにベランダに出たところでスズメ蜂の襲われ
手で払おうとしたら指を刺されていたかったみたいです。
隣の部屋（監事の部屋）の排気口から蜂が出入りしている。
隣へ連絡したが留守なので管理室へ連絡、ここも留守なので仕方なく、
理事長に連絡した。
しばらくして理事長と副理事長が殺虫剤を持って現れた。何をするのかと
思ったら隣の住民の承諾も得ずにベランダをまたいで隣の部屋のベランダ
へ侵入した。
ところがベランダへ侵入したとたん蜂に顔を襲われた。慌てて逆戻りをし
て応急処置をしていたら、隣の監事が怒鳴り込んできた。都合が悪くて居
留守を決め込んでいたらしい、
私は散々怒られました。まさか、理事長と副理事長が蜂退治に来るとは予
想しませんでした。
（私は一応理事長に作業前に管理会社に連絡して業者の手配が先だと
説得したが制服組ですので、これを無視しての作業でした。）
後日理事長は鼻を刺されたらしくピエロみたいになりました。お跡が、
よろしいようで、＞＞＞
マンションのためにとやる気満々の理事長です。私は迷惑だと、ご両人を
説教しました。

[4028: 匿名さん]

ワニとかライオンならまだしも蜂くらいで役員に専有部分や専用使用権設定部分に立ち入られたら組合員の私的生活は台無しになるがな

[4029: 匿名さん]

過ぎたるは猶及ばざるが如し

[4030: 購入経験者さん]

>>4027 匿名です。
この排気口に巣み着いたスズメ蜂の巣は、１０日くらい放置された。
業者の手配が遅れたのです。
この１０日のあいだスズメ蜂がベランダの周辺をブンブン音を鳴ら
して飛来することになり生活に支障をきたしだした。
この前期監事は管理会社との共謀の証拠を基に組合員から規約と法
令違反で告訴されていることが判明し、
女房殿との関係が悪化して、管理会社系列の不動産屋へ売却を依頼
していた。
スズメ蜂はそのことをいいことに排気口に巣み着いたのである。

[4031: 匿名さん]

隣家のスズメバチが襲撃してきたときにハエたたきで張り倒すのは緊急避難ですよ。

[4032: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

[4033: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事 　　保全委員会の設置

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後
　　メールボックスの間口を広くしてメール宅配に対応できるようにする。

[4034: 匿名さん]

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

[4035: 匿名さん]

part2のほうが優秀だなと感じます。

[4036: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２がどんな内容の書き込みがあるのかわかりませんが、
ここのスレを意識しないでＰＡＲＴ２だけで進めていってください。
ＰＡＲＴ２への盛り上がりがないからＰＡＲＴ３が気になるのかも
しれませんが、是非ＰＡＲＴ２を盛り上げる努力をしていってください。
そこのスレが活況を制するようになれば、ＰＡＲＴ３のことは気にも
かかからなくなると思いますので。

[4037: 匿名さん]

修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの設定
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕箇所、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（塩ビシート、塗料の色決め、タイル等）
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会開催の準備　（修繕箇所、工事費概算、タイムスケジュール作成等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討
　　＊アフター点検の立ち会い
　　＊設計監理者に対する勤怠のチェック…前回は未実施

[4038: 匿名さん]

大規模修繕行使を計画しているマンションについては
役に立ちますよ。

[4039: 匿名さん]

長期修繕計画は１３年周期で計画されているマンションが
多いと思いますが、２回目までには大型設備の計画はされて
いないと思いますので、修繕積立金の額は、大型設備を考慮に
入れて計画すべきです。
殆どのマンションが積立金の額は足りないと思いますので、早めに
値上げをしておくと値上げ額が少なくて済みますので、是非検討
してみてください。

[4040: 匿名さん]

できれば長期修繕計画のしっかりしたのを
建築士と一緒に作成し、総工事費から１戸当たり月の
必要修繕積立金の額を算出すべきです。

[4041: 匿名さん]

大規模修繕工事を計画するときはまず専門委員を公募して
やる気のある人材を確保すべきです。
後は大規模修繕計画の進め方については、ネットで調べれば
大体のことは分かります。
技術的なことは、専門業者がそれぞれのいるわけですから
彼らを使えばいいわけです。

[4042: 匿名さん]

どこかのコマーシャルで、造ってきたから分かるんだ
マンションのことなら〇〇といっているが、大規模修繕工事は
単なる修繕工事なんですよね。
プロの建築業者ならどこでも修理ぐらいはできますよ。
別に物を作るんではないんですから。
建築業者を選ぶときには、そういうことは考えずに同じ条件で
相見積もりを取ればいいんです。

[4043: 匿名さん]

解体工事も同じようなものです。
解体費用はモノを作るわけではないので、材料等は
必要ありません。
殆どが人件費なのです。
だから業者の暇なときにやってくれてもいいのです。
そうすれば値段もかなり抑えられます。
戸建てであれば、１，０００万円の見積もあるでしょうし、
５００万円以下も当然あるのです。交渉次第でいくらでも
価格は変わります。
特に解体業者の場合は、手抜きとかもないわけですから。
ただ解体するだけで、どこに依頼しても同じですから。

[4044: 匿名さん]

マンションの資産価値を落とさないためには、定期的に
工事をしていくべきです。

[4045: 匿名さん]

コロナ対策もしなければならないけど、マンションの補修工事も
しなければならない。

[4046: 匿名さん]

>>4045 匿名さん
管理組合はコロナ対策をしなければならないわけではない。
勘違いしてはあいけません。

[4047: 匿名さん]

管理組合がコロナ対策をしなければ、共用部分の清掃や消毒はだれがするの？
まさか自治会がするというわけではないんでしょうね。
マンションでの子供に対する注意やマスクや手洗いの励行、感染者が出た場合の
注意事項等の広報活動も管理組合としてはやるべきです。
マンションの管理は管理組合がやらなければならないのです。
共用玄関やエレベーター内への消毒剤の設置とかも考えるべきです。
だれかがやらなければ、マンション内は取り残されてしまいます。

[4048: 匿名さん]

>>4047 匿名さん
騒ぐな、管理組合が清掃等をするのならすればいいでしょう。
管理会社に委託をしたければコロナ対策を契約書に盛り込んでいるので
あればそのように履行を見守ればいいのです。
盛り込んでいなければ契約の変更もしくは追加に当たりますので総会前に
管理業務主任者をして重要事項の説明会を開催して説明させなければいけ
ません。そののちに総会を開催して組合員の多数の合意を得なければなり
ません。（普通決議事項）
自治会が責任をもってコロナ危機対策をおこなう意思表示があり管理組合
に協力要請があれば協力するかどうかを組合理事会で賛否を問えばいいで
しょう。
その逆に、管理組合理事会から自治会（町内会等）へ協力を呼び掛けても
いいでしょう。

[4049: 匿名さん]

>>4048さん
あなたは自治会中心でマンション管理をしたいのですか。
自治会としてではなく、住民として、また組合員として管理組合に
対して要望すればいいんではないですか。
自治会が管理組合の中にはいってきてはいけません。
マンションの管理は管理組合がしなければならないように規約や
細則で決められているのですから。
当然管理組合が自治会に対して協力を呼び掛けるのは構いませんが、
あくまで協力要請にすぎません。そこを誤解してはだめでしょう。

[4050: 匿名さん]

田舎にいけばいくほど、管理組合と自治会がごっちゃに
なっているマンションはありますが、あくまで管理組合が
主導権を取らなければならないでしょう。

[4051: 匿名さん]

地方や小規模マンションでは、理事会と自治会の役員が
同じで、一緒に理事会と自治会をやっているマンションも
あるようですね。
役員になる者もいないから兼務もやむおえないのかもしれ
ませんね。

[4052: 匿名さん]

>>4049 匿名さん
どこに自治会中心管理を唱えていますか。
管理組合と自治会の違いを説明していますが。
管理組合と自治会がお互い協力するのは当たり前でしょう。
自治会員は任意加入ではありますが全員が対象です。
管理組合員は区分所有権をお持ちの方の強制加入、
但し、居住しているとは限りません。

[4053: 匿名さん]

廊下で痰・つばを吐かない、鼻水が付いた手で階段の手すりを握らない、ＥＶ内に置いて
ある消毒液スプレーを盗まない、マスク非着用者はＥＶを使用しない、ベランダから外に
向かってクシャミしない、等々の注意事項を掲示と全戸配布をしましょう。
しかし、あまり細かいことまで書くと「あのマンション、あほマンション」といわれるから
ほどほどに。

[4054: 匿名さん]

私どものマンションでは、管理会社が協力をしてくれて
管理員、清掃員がエントランスのドアやエレベーターの
ボタン等の消毒を毎日してくれるようになりました。
勿論経費はそのままです。

[4055: 匿名さん]

日頃からの管理会社との関係が重要ですね。
組合員のわがままばかり押し付けてると協力してくれない場合もあります。

[4056: 匿名さん]

>>4055 匿名さん
日ごろから」管理会社に協力するとはどんなことを
協力すればいいのでしょうか。

[4057: 匿名さん]

お互いに信じ信じられる人間関係を築くことが大切だと思います。

[4058: 購入経験者さん]

>>4057 匿名さん
組織と組織が人間関係。契約に規定するのが安全でしょう。

[4059: 匿名さん]

私どものマンションでは、管理組合と管理会社は
ウィンウィンの関係でうまくいてますよ。

[4060: 購入経験者さん]

>>4059 匿名さん
ウインウインの具体的な関係をご披露ください。
戦利品に満足しましたか。よかったね。

[4061: 口コミ知りたいさん]

管理会社の管理委託費（EV,機械駐、宅配ＢＯＸの保守点検は組合が業者と直契約です。）の粗利は20％くらいでしょうか？
月100万の委託費なら20万位ですか？

[4062: 匿名さん]

宅配ＢＯＸの保守点検は必要？　発生主義ではだめなの？

[4063: 匿名さん]

ウィンウィンの関係とは、管理組合、管理会社双方に
メリットがあるということですよ。
管理組合は管理会社に委託費を支払う。管理会社は
それに対して誠実に事務管理をおこなうということです。
難しく考える必要はありません。

[4064: 匿名さん]

>>4063 匿名さん
ではそのように表現しなおしてください。
利害の相反する組織同士の関係に対する表現
としてはふさわしくありません。
軽いです。
よくマンション管理士会の幹部がこのような表現をします。
利害関係人の商取引の表現にウインウインの関係はよろしくありません。
今後案件ごとにメリットとデメリットを具体的に投稿してください。

[4065: 匿名さん]

管理組合、管理会社がお互いに信頼しあうことが
できないのですか。
お互い、人間関係を大事にすることは必要です。
個人的な利益は必要ありません。
利益が相反するという考え自体がおかしいんじゃないですか。
利益はどちらも受けているのですよ。

[4066: 匿名さん]

「Win-Win(ウィンウィン)の関係」の言葉の意味
Win-Win(ウィンウィン)の関係というのは以下のとおりです。
「私も勝って相手も勝つこと」
つまり人間関係において、私とあなたの双方に得のある良好な関係を
築くことを示しています。

[4067: 匿名さん]

双方に得があると言いつつ、心の中では「俺のほうが得が多い、ザマーミロ」と思ってる大人の関係

[4068: 匿名さん]

>>4065 匿名さん
よくコンサル（マンション管理士等々）が”ウインウイン”と言っています。
管理組合はほとんどが”ウイン”（勝った）とは思ってはいません。
業者と管理組合側のトラブル時に仲介に入っているコンサル等がよく使う
言葉です。
まともな組合幹部であれば大切な組合員のお金を費やすのですから少なく
とも、”ウイン（勝った）”とは思っていません。
コンサルと受注業者は一件落着して利益が確定するのですから”ウイン（
勝った）”でしよう。
まともな組合幹部であればそれ以降も責任を負うわけですから心が重いのです。

[4069: 匿名さん]

労働と対価と同じですよ。
「Win-Win(ウィンウィン)の関係」の言葉の意味
Win-Win(ウィンウィン)の関係というのは以下のとおりです。
「私も勝って相手も勝つこと」
つまり人間関係において、私とあなたの双方に得のある良好な関係を
築くことを示しています。

[4070: 匿名さん]

>>4069 匿名さん
あなたの言いたいことくらいは理解しています。
管理組合とコンサルや受注業社との取引上の関係では
適当な表現ではないと言っているのです。
発注者は自分の資産を削るのです。ウインではありません。
少なくとも組合費を私物化していない管理者であればこれを理解できます。
コンサルと受注業者はウインウインの関係でしょう。
卓上のみのマンション管理士には理解は不可能です。
コンサルと受注業者双方から、ウインウイン、
ですと言って握手を求められて複雑になり、臨時理事会を開催
して気持ちを打ち明けて理事の面々の承諾を得て受注業者を変更しました。
コンサルの軽薄さに落胆したのでキャンセルしました。

[4071: 匿名さん]

発注者は自分の資産を削るが、受注者は自分の労力と時間を削る
お互いさまだ、引き分けだ

[4072: 匿名さん]

>>4071 匿名さん
やはり大きなお金ですからね、うちは１０億近い資金の喪失ですから。
コンサルなどにウインウインなどと軽い言葉は気に入りません。
理事の面々も私に気を使って黙っていましたが、口火をきったら、
本音がでました。私も肩の荷が下りた思いです。コンサルと発注者を
同格に扱いなさんな。

[4073: 匿名さん]

金の使い方を知らん素人理事会の典型だ

[4074: 匿名さん]

本人たちが１０億得したと思っているのだから目出度いことではないかと思う。

[4075: 匿名さん]

管理組合は素人、コンサルはプロ、おっしゃるとおり格が違うわなｗ

[4076: 匿名さん]

理事長はコンサルや受注業者等の言葉のはじりを見抜いて交渉すること。
いつもウインウインの関係を強調していますのでご注意ください。
管理士がこれ等との仲間であれば致し方ありません。組合の誰かが監視

[4077: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[4078: 匿名さん]

まだ管理会社と管理組合がウィンウィンの関係にあることを
理解していない者がいるね。
労働を提供する代わりに賃金をもらう、この理論は大学で
勉強したでしょう。

[4079: 匿名さん]

>>4078 匿名さん
話をすりかえてはいけません。
労使関係とは関係ありません。

[4080: 匿名さん]

あなたの発想でいえば、管理会社に委託費を払うことは
だめなんですね。
適正利潤ならどうなんでしょう。
取引上の関係ではウィンウィンは適正表現ではないというんですね。
普通に管理会社や業者と取引をしている全国のほとんどのマンション
では、労働と対価の考えは当たり前のこととして行われていますよ。

[4081: 匿名さん]

>>4080 匿名さん
どこにダメと言っていますか。

[4082: 匿名さん]

清掃やマンション管理を委託すればお金を払うのは
当たり前のことでしょう。
あなたのいうのは適正価格ではないということでしょう。
何が不満なんですか。

[4083: 匿名さん]

管理費の内訳を分析する必要があります。
そして一つ一つ全国の相場から、自分のマンションの
工事費や点検費用が高いのか安いのかを知ることです。

[4084: 匿名さん]

>>4082 匿名さん
適正価格であるかどうかの論点などは論じた記憶はありませんが。

[4085: 匿名さん]

>>4083 匿名さん
それは各マンションですることでしょう。
当たり前のことです。
ところで貴方のおっしゃる管理費の内訳とは何ですか。？

[4086: 匿名さん]

管理委託費、管理員人件費、清掃費、ＥＶ点検費、水質検査費、
遠隔監視業務費、電気設備保安業務費、消防設備点検費、貯水槽清掃費、
自動ドア保守料、連結送水管耐圧試験費、雑排水間清掃費等です。

[4087: 匿名さん]

>>4086 匿名さん
これがあなたの言う管理費の内訳ってことですか。

[4088: 匿名さん]

なにを期待してましたか。
各点検費の相場はなかなかわからないと思いますよ。

[4089: 怠け者の独り言]

分譲マンションの組合員には今でも各組合員の振替口座から管理会社の収納口座へ振り替えられている管理費を管理会社へ支払っている管理費と同じに考えている組合員が結構多いです。
ここら辺が会計の話になるとかみ合わなくなります。

[4090: 匿名さん]

都合が悪くなったときは強引に話題を変えよう！

[4091: 匿名さん]

>>4089さん
それはないんじゃないですか。
総会で配布される議案書をみれば支出内訳は明確に
記載されていますから。

[4092: 怠け者の独り言]

>>4091 匿名さん
だからその管理費の内訳とは何なのかを問うているのです。
＞＞4083 匿名さん
を具体的に示してください。

[4093: 通りがかりさん]

>>4092 怠け者の独り言さん
用語を理解しておられないから話が噛み合わないのでしょうか…組合員が管理規約に基づき支払う管理費は元々住戸毎に金額が決まっていて内訳はないですし、その管理費を集めた管理組合の管理費会計（収納口座でも言い方は良いのですが…）は1円単位で明細が添付されます。仮に明細が添付されていないなら管理会社なり理事会なりに要求すればよいのではないですか？明細のことならここで聞いても分かるわけありませんよ。

[4094: 匿名さん]

>>4091さん
管理費の内訳の意味が分からないということですね。
管理委託費の内訳をいっているのではありません。それは
管理会社が考えればいいでしょう。自分たちが稼いだ利益
ですから何に使おうが関係ありません。
私がいっているのは、管理費等のうちの管理費会計分の支出
の内訳をいっているんですよ。
あなたのいう管理費の内訳とは何をいっているんですか。
それをまず教えてください。

[4095: 怠け者の独り言]

>>4083 匿名さん
ここに管理費の内訳との記載がありますが、
魏弁を弄さないように。

[4096: 匿名さん]

>>4094 匿名さん
だったら最初から管理費会計（一般会計）分の管理費等の支出の内訳と記載すればいいのです。
管理費と管理費等の違いを理解してください。勘違いします。

[4097: 匿名さん]

>>4086 匿名さん
ここに記載されている各項目は一般会計の支出項目と理解していいのですね。

[4098: 匿名さん]

必死ｗ

[4099: 匿名さん]

>>4096さん
そういうことです。それしか考えられないでしょう。
管理会社の管理費の内訳のことは眼中にありませんでしたので。
管理費は管理費会計のことであり、管理費等というのは管理費、修繕積立金、
使用料を指します。

[4100: 匿名さん]

>>4099 匿名さん
だったら管理費の内訳ではなく管理費等の内訳と記載すればいいでしょう。

[4101: 匿名さん]

揚げ足取りもいいけどwinwinの関係でいけよ、お前らｗ

[4102: 匿名さん]

>>4100さん
大した問題でもないので、この話は打ち切りにしましょう。

[4103: 匿名さん]

＊ 建物設備の維持保全と積立金について

　今後益々建物や設備の経年劣化が進んでいく中で、それに対する取り組みや届出の制度
を明確にしていくことが大切です。そして、だれが理事になっても基本は同じというシステム作
りが必要となってきます。
　現在建替えられているマンションは、築５０年以上経過しているもので、その建物は耐震基
準の適用外の建物であり、その対応をするためには莫大な費用が必要となるのと、その当時
のコンクリートには海砂が使われていたので品質の低下を招き、大規模修繕工事では対応で
きず、スラム化するまで住み続けるか、建て替えをするかの決断しか選択肢がなく、又建替え
に踏み切ったマンションは容積率が大きく、戸数を増やしその増えた戸数分を資金に充てるこ
とができたごく少数のマンションでした。
　適正なタイミングで十分な修繕等を実施できれば、マンションの資産価値は落ちませんが、
積立金が不足しているために工事を先延ばししていると建物の傷みが進み必要以上に工事
費が嵩んできます。だからこそ、計画的な建物設備の維持保全工事が必要なのです。

[4104: 匿名さん]

＊ウィンウィンの言葉を使うコンサルとそれを毛嫌いする頑固もの組合員について

[4105: 匿名さん]

誰でも知ってる小話を披露しても意味はない。ドカンと受けが取れるネタが欲しい。

[4106: 匿名さん]

　業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるのかは難
しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づいて見積もり
金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　ただその場合、評価項目を専門委員で検討し、できるだけ多くの分かり易い評価項目で評価
ができるようにすることが大切です。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう金ヌキ
計算書で明確な基準を作成すべきです。

[4107: 匿名さん]

業者を決めるとき、だれが決めるかということになりますが、
やはり声の大きい者の影響が大きいのではないでしょうか。
いくら建前は多数決とはいいながら、その前のみんなの意見が
大きく影響してきます。
そこで数字で評価する方法をお勧めします。
それが総合評価方式です。行政で採用されている方法です。

[4108: 匿名さん]

大規模修繕工事となると管理会社が色めきたちますからね。
親会社の顔色をみて仕事をしている管理会社のフロントは
工事を取るために必死になりますから。
常日頃面倒をみてもらっているから、工事は管理会社に任せ
てもいいかというムードにはなりますね。
多少高くても、お金で済む問題ですから。工事費を節約しても
住民から褒められることも、感謝されることもないですから。

[4109: 匿名さん]

それはいえますね。
いくら頑張っても報われることはありません。
それが普通ですから。

[4110: 匿名さん]

マンションの管理は自己啓発、ボランティアの要素が高いですから。

[4111: 匿名さん]

管理組合と管理会社の関係は共存共栄ですからね。

[4112: 匿名さん]

ボランティア感覚で役員やってるバカがいるな

[4113: 匿名さん]

ボランティアでやる方が、何もしないよりいいとは
思いますけどね。
無関心はだめですよ。総会や理事会には参加せず、陰で
批判するのはだめでしょう。

[4114: 匿名さん]

工事業者をきめるときに、意見が対立したら
どうやって決めますか。
特に同じ条件での相見積もりが取れなければ
価格だけで決めるわけにもいきませんしね。

[4115: 匿名さん]

修繕委員に出しゃばってきた前理事長と元理事長の仲が悪いのでいつも単純多数決ｗ

[4116: 名無しさん]

マンションの役員や理事会や総会は、日本の政治の縮図ですよね。役員や議員に立候補する者はほぼ全員が利得のみで奉仕の気持ちも志もないですし。総会出席率は投票率同様で無関心層が半数以上で法的には有効でも全体の意思は全くわかりません。悪い事をする役員や政治家を公式の場で非難すれば自分が不利益を被るため誰もまともに声をあげず、結果として安倍サンを見ればわかるように悪事を行うスキームが出来上がっています。
輪番でたまたま良い人物が役員になる以外は組合員や国民が無関心だから仕方がないですよ。どんなにルールや手段を考えても運用するのは邪な思いを持つ者ですから。

[4117: 怠け者の独り言]

役員の選任方法を一部のものに（管理会社も含めて）介入をできないシステムを考えることでしょう。
私のマンションは管理会社TCですが、一部の組合員の役員就任を阻止するために抽選箱からその組合員の札を抜き取っていました。
このようなことが行われています。
その他の不正の証拠は持っております。

[4118: 匿名さん]

>>4116さん
管理組合の理事になって何か利益がありますか？
それに理事が悪いことをするというのがどうしても理解できません。
理事長とかやって業者や管理会社からリベートとか取っている者が
いるとも聞きますが、実際そういうことがあるのですか。
私は、理事長をしたときは、資料を作って組合員に配布してましたが、
パソコンを使用するときのインク代や用紙とかは自前でしたよ。
毎月資料を作成してましたので、原本分は自前でした。毎月５～６枚
は最低作成していました。
規約と細則の全面改正するときは、かなりの枚数になりますので用紙代
とインク代には相当お金を使いましたよ。パソコンも途中で買い替え
ましたし。
それに理事をする前に資格があった方がいいと思い、通信教育費や
受験料、問題集等は当然自腹でマン管の資格を取りました。

[4119: 匿名さん]

>>4118 匿名さん
すごいのがいますよ。しかも管理会社と共謀して偽物の理事長を誕生させていますよ。
お宅みたいな組合員がいるマンションならば、変な人間が入り込みにくいでしょう。
具体的に後悔はしたいけど相当量になりますし、いろいろな事故が発生します。
私のマンションは１０００戸を超す団地ですから、扱う金額も半端ではありませんから、

[4120: 匿名さん]

私どものマンションも大規模マンションですよ。
私がマンション管理に興味をもったのは、会社をリタイア
したのでマン管の資格を取ってボラランティア活動がした
かったからです。
私どものマンションは適正な管理がされています。
輪番制で理事を選出しています。
大規模修繕工事も、設計監理方式を採用し、業者選定に関しては
同じ条件での金抜き計算書を使って相見積もりをとりました。
管理会社は工事には参加できていませんでした。
当然業者が決まった後のフォローはしてもらいました。

[4121: 名無しさん]

>>4117 怠け者の独り言さん
非常によくある例ですね。
理屈の上では、その資料をもとに理事会や総会で協議し解決できなければ裁判！となりそうなものですが、そうならないですよね？大概孤立無縁の変わり者扱いではないですか？この病巣は家庭や学校で無意識の内に育まれています。どんなに正しいことであろうとも公式な場で声を出すことは恥ずかしいことと刷り込まれているからです。自身が直接の被害者になると途端に雄弁になりますが、自身がそうしてきたように他者は正しさに傾倒しません。心ではわかっていても応援することをなぜ躊躇うのか？それすら考えることをタブー視しています。そういう国民性だからです。ちなみに私は外国籍でも留学したこともないですし、変な宗教観もありません。

[4122: 名無しさん]

>>4118 匿名さん
管理組合にとってすごく尊い方だと思います。
立候補する方のパターンは、物理的利得が理由の方と
存在感を確認し構って欲しい方、そして良い人です。
そして悲しいことにほとんどの良い人はいつか承認の欲求に負けてしまいます。それは他の組合員の責任でもあります。良い人の好意ややる気を義務化するからです。あれもやったこれもやったでも更に要求される
やった好意に対し組合員の感謝が足りない。承認の欲求が満たされない。だから辞めるまたは他に代償をもとめるからです。双方に節度がある管理組合だけが成功例として残ります。

[4123: 匿名さん]

>>4122さん
私どものマンションでは、私が提案した管理規約や各種細則の
全面改正や建築士を雇っての長期修繕計画の洗い直し、総合保険の
洗い直し等全て受け入れてくれました。
専門委員会の設置にも賛成してくれました。
勿論新理事長にとっては、最初はあまりいい気分はしなかったと思います。
しかし、いろいろな情報提供や問題点等を理事会に提起し続けるうちに
理解してもらいまして、殆どが理事会で検討されて改善されました。
私は完全ボランティアとしてやっていますので、代償云々に関しては
期待もしていません。

[4124: 匿名さん]

全国のマンションには、管理会社や業者との癒着等がなく
いい管理がされているマンションは多いと思います。
又それが一般的であるようにも思えます。
マンションでの理事の不正や管理会社との癒着等が行われて
いるマンションは通常のマンションでは考えられないのでは
ないでしょうか。

[4125: 匿名さん]

>>4118さんのような意欲能力のある人が役員になったり退任後も相談役的な立場で
アドバイスしてくれると助かりますね。
うちも色々と組合運営や事業計画に関して理事会に提案してくる某有名企業退職者が
いますが、はっきり言って単なる思い付きというか独りよがりがほとんど。
空き駐車場の外部貸出しも規約全面改正も防災委員会計画もアイデア出すのはいいけど、
言い放しで後はよろしく。時々理事長あてに「私が提案したアレはどうなった？」だけ。
規約全面改正のときなんか現行の団地型規約を単棟型規約に書き換えるべきと言い出し、
法令上問題が生じるのでやんわり拒否したら、ご機嫌斜めで「今年の役員は・・・」と
管理会社フロントに電話かけたり訳わからん。

[4126: 匿名さん]

>>4125さん
いい加減なアドバイスは理事会にとっては有難迷惑となります。
私も提案とかする場合は、とにかくいろんな観点から勉強もし、
いろいろ調べてからより完成度の高い資料として組合に提言する
ようにしています。
それでも理事長としては最初は嫌がりますよね。それらを勘案して
できるだけ低姿勢に提案をするようにしています。
最初は理事会のメンバー全員にいろいろ提案していましたが、理事長との
信頼関係が出た後は、理事長だけに資料を配布し、後は理事長判断として
理事会で検討してくださいといっていました。
勿論私の意見としてではなく、理事長がいいと思ったことは理事長の
意見として皆さんには述べてくださいといっておりました。

[4127: 匿名さん]

マンションの管理は、営利ではないから難しいですね。
役員は輪番制が中心ですし。
それに組合員はできることなら役員にはなりたくない、
なっても理事会にはただ参加するだけという方が多い
ですからね。

[4128: 名無しさん]

>>4123 匿名さん
素晴らしいですね。貴殿の代は何も問題ないでしょうね。ただまだお気づきではないかもしれませんが、貴殿が退任したあと後任者が同じクオリティを保てるか心配ですね。貴殿のような方はあえて無理強いもしませんよね。素晴らしい役員退任後の管理会社操縦はかなり難しいですよ。特に工事関連は今までの分を取り返そうとしますしね。退任すれば理事会のクオリティが落ち、留任すれば自身の疲弊へと繋がる。ある一定以上のクオリティを保ち続ける管理組合は特定組合員の犠牲を重ねている背景があることを知って欲しいですね。

[4129: 匿名さん]

>>4123さん
理事長によっては、工事をしないと何もしてないと思われるといって
兎角工事に走りがちになります。
マンション管理に詳しくない理事長が誕生しますと、規約や細則も頭に
なく、いろんなことに挑戦してきますからね。
そうならないように、理事の交代時には引継ぎ事項を定例化するために、
資料での引継ぎができるように、いろんな問題点に対しての対応策を作成
しておくのも一法ではないでしょうか。

[4130: 匿名さん]

輪番制の理事であれば、どうしても当たりはずれは
でてきます。
一部立候補制をとりいれるべきです。
それに理事の任期は２年がいいでしょうね。

[4131: 匿名さん]

しかし、全国には管理会社が主導権を取って
マンション管理をしているところが多いんですね。
マンションの住民はもっと勉強すべきなんでしょうが、
仕事が忙しかったり、関心がなかったりなんでしょうね。

[4132: 匿名さん]

役員をやりたくないという人を説得する方策として「輪番制です」は有効ですが、
事前に規約を読んでた人に「どこに書いてあるんだ？」って反論されてチョンｗ
規約にも細則にも理事会決議にもないのです。
今でも輪番表はありますが、辞退する人がいると次の人に回して打診してます。
できる人やりたい人が責任をもって役員を引き受ける、これでよかったです。

[4133: 匿名さん]

規約になければ規定すればいいと思います。
但し、管理規約・各種細則集の別表としてつづられておれば
それは規約か細則に規定されていることになりその規約は
有効となります。
輪番表がどこに規定されているかが問題です。

[4134: 匿名さん]

あの騒動のおかげで輪番で回ってくるのは役員そのものではなくて役員候補としての
打診の順番だという認識が確立しました。
輪番表の順番を待たずとも役員をやりたい人は規約に基づいて立候補するし、諸事情で
役員候補になることを辞退・先延ばしする人もいる。
結果的にやる気のある人が役員になってよかったと思います。

[4135: 匿名さん]

理事資格としてマンション管理士試験、司法試験、会計士試験のどれかをパスすることを規定すべきだな
普免を何度も落第するような奴でも理事になれるマンションは資産価値が低い

[4136: 匿名さん]

規約に立候補制と立候補者が定員を超えた場合を考慮して選挙管理規定も規定した。それでも役員が不足の場合を想定して順番制も規定した。
最近順番性のみを残して他の規約を廃止した。残しておいても何も変わることはないのになぜ廃止したのかが問題になった。

[4137: 匿名さん]

規約や細則に規定しても総会で特別決議しても「俺は役員をやらない」という組合員を
強制的に役員にすることはできません。「規約に規定されている事由に該当する場合に
限り役員辞退を認める」と定めても同じことです。
役員は組合員と組合との間の委任契約、会社役員と同じです。役員就任の損得勘定を
踏まえて各人が自由意思で決定すること。引き受けるのも辞退するのも各人の自由だから
「辞退するのは不公平」の理屈は成立しません。

[4138: 匿名さん]

ただし、イヤイヤながら役員を引き受けてくれる人に感謝する気持ちは必要ですね。
だから役員にしかるべき報酬を支払うのが良いと思います。
役員をボランティアだと考えると、就任した人に対する感謝より辞退した人に対する
批判というネガティブな心情を生みやすい。あまりいいことではないな。

[4139: 匿名さん]

多くのマンションではほとんどの人が輪番制で１年間だけ我慢して役員をやっている。
ごく一部の人がどうにもならない個人的事情によって役員就任を辞退するのを認めても
大した問題ではありませんよ。
大規模なマンションや団地には「ワシが役員をやってやる」という意識高い系の人が
必ず一定数いるはずだから大丈夫です。

[4140: 匿名さん]

>>マンション管理士試験、司法試験、会計士試験のどれかをパスする

高校大学の友人で弁護士会計士は何人かいるけどマンション管理士はいない
隠れた難関資格なのかもしれない

[4141: 匿名さん]

>>4140 匿名さん
弁護士や会計士の先生方に失礼でしょう。
受ける値打ちもない資格だ、見栄を張るのも恥ずかしい。
分譲マンションに住むための一般的常識でしょう。

[4142: 匿名さん]

マンションの管理は区分所有者の誰かがやらなければならないでしょう。
誰もやる者がいなかったらマンションはどうなりますか。
基本は輪番制が一番いいと思います。
理想は輪番制と立候補制の両方がいいと思います。
輪番制の順番が回ってきたときに、拒否する者については理事会協力金
というペナルティを課したらいいと思います。
裁判例もありますし、月に２，５００円程度なら問題はないと思います。
しかし、それをあまり全面にだせば、お金さえ払えば理事はやらなくていい
ということになっても困りますけど。

[4143: 匿名さん]

仕事をしている者にとっては、理事になるのは抵抗が
あると思います。
時間的なことが一番の要因でしょう。また、マンション管理の知識
についても、勉強する気にはなれないと思います。
現役の者にとってはマンション管理はどうでもいいことという意識
が強いと思います。
管理費等についても、大した金額でもなくそれがどう使われようが
たいした問題ではないでしょう。
仕事で神経をすり減らすのに、家に帰ってきてまで気を使わなければ
ならないというのではたいへんですからね。

[4144: 匿名さん]

長期出張とか親の介護とかの理由で理事を辞退すると毎月ペナルティを取られて、理事になっておきながら残業とか子供の病気とかの理由で理事会を欠席しても許されるのであれば不公平だから理事会欠席者からもペナルティを取るべきだろう
むしろ理事を引き受けておきながら理事会を欠席するほうが悪質と言えるから欠席１回につきかなり高額にしてもいいだろう
>>4142さんがいう裁判例は理事辞退者ではなく外部居住者（マンションに住んでいないことを理由に規約上理事になれない組合員）に関するものなのでは？

[4145: 匿名さん]

自己都合で理事を辞退するのではなく規約によって最初から理事になれないとされている組合員にペナルティを科すというのであれば、さすがにＮＧだろう
詳しく判決文を読んだわけではないが、理事をやらないことがけしからんから２５００円払え、ではなく、このマンションの場合はあれやこれやの様々な事情を考えるとマンションに住んでる組合員と賃貸に出してる組合員との間で、マンションの維持管理費用の負担に関して月２５００円くらいの差がある、という感じだ
法令上、維持管理費用の負担は区分所有者の義務だが理事就任はそうではないから、このような理由づけになっているのだろう

[4146: 匿名さん]

理事辞退者にペナルティを科するというのが組合員の総意ならばそれでもいいが、>>4142さんのいうとおり、金額によっては安っぽい免罪符になってしまう
個人的には理事辞退者を追い回すのではなく、理事就任者に報酬をあげるほうが良いと思っています

[4147: 匿名さん]

外部居住組合員には規約上理事の資格をなしにしていながら、
ペナルティ５０００円を科しているので
、近隣に住んでいるので理事になってもいいと組合に連絡すると、
規約上ダメですのでと丁寧に断られた。
５０００円は管理費等と一緒に口座振替している。
これは犯罪ではないですか。
理事の資格を奪いながら罰金を科するなんてヒトラーより強権ですね。

[4148: 匿名さん]

外部居住者は理事の資格がないと決めているのなら
ペナルティを取るのがおかしいでしょう。
あくまでマンション居住者の区分所有者で輪番制の理事が
回ってきたときに拒否した者に対してペナルティを課す
べきです。
理事会が年間１２回実施されているとしたら、半数以下の
出席者に課徴金を課す。その金額は役員終了時に２万円とか
３万円を口座引落で処理すると。
金額が大きいからといって裁判にもっていく組合員はほとんど
いないと思いますよ。裁判になれば組合が受けて立てばいいだけです。
どうせ裁判費用、弁護士費用は組合負担ですからね。

[4149: 匿名さん]

マンションにはいろんなタイプがある
理事会活動が低調で理事は管理会社がおぜん立てする書類にハンコをつくだけ、マンション内の傷み・故障は契約業者が四２４時間監視していてすぐに見つけて修繕してくれる、ペットが共用部分で粗相しても管理員がすぐに駆け付けて清掃、、、つまり組合員は毎月の管理費だけ払えばいいようなマンションだ

[4150: 匿名さん]

他方、理事会や委員会の活動が活発でほとんど毎週のように何らかの意見交換会や説明会が開かれ組合員も積極的に参加している、月に３回組合員総出で共用部分の清掃をする、駐輪やゴミ出しやペット飼育に関する厳格なルールが守られている、、、というマンションでは、そこに住んでいる組合員は管理費支払い以外にも日常生活を通じてマンションの維持管理に一定の貢献をしていることになる

[4151: 匿名さん]

>>金額が大きいからといって裁判にもっていく組合員はほとんどいないと思いますよ
現実的にはそうなんでしょうけど、相手の泣き寝入りを想定しているようで
ハッキリいって下品な考え方ですね。
請求代金が10万なら交番に通報するだろうけど3万なら我慢して払うだろう
というボッタクリバーの経営者と同じレベルですよ。

[4152: 匿名さん]

外部居住者の負担増を認めた裁判官は、管理費支払いだけの外部居住者と管理費支払いプラス日常生活を通じた貢献の組合員との差を考慮した結果、このマンションの実態からするとお金に換算して月額２５００円くらいと判断したのだろう
だから、この判決を根拠にして全てのマンションで外部居住者や理事辞退者や行事不参加者から２５００円の追加負担を徴収することが正当化できるわけではないし、２５００円を超える追加負担がダメというわけでもない
しかし、月額５０００円は少々エゲツナイ気がしますが、、、

[4153: 匿名さん]

５，０００円支払うのが嫌なら理事会に参加
すればいいんですよ。

[4154: 匿名さん]

基礎学力のない万年受験生の答案のような支離滅裂な書き込みばかりだな。
輪番制の役員を拒否した組合員に対してペナルティをかけることを認めた判決はあるのか？ないのか？
裁判例があると書いたお前、出せよ。

[4155: 匿名さん]

居住していない区分所有者と、輪番制を拒否した
者とはペナルティに関しては同じ判決が出るよ。

[4156: 匿名さん]

>>4154 匿名さん
お前の言葉使いは８９３マンション管理士等か。
失礼な言動でしょう。控えろ。判例は自分で調べる。

[4157: 匿名さん]

＜最高裁判所判例＞
事件番号：平成20(受)666
事件名：協力金請求事件
裁判年月日：平成22年1月26日
法廷名：最高裁判所第三小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄自判

【判示事項】
?団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更が，建物の区分所有等に関する法律６６条，３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらないとされた事例


【裁判要旨】
?団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて月額２５００円の住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更は，次の(1)?(4)など判示の事情の下においては，建物の区分所有等に関する法律６６条，３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらない。
(1) 当該マンションは区分所有建物４棟総戸数８６８戸と規模が大きく，その保守管理や良好な住環境の維持には管理組合等の活動やそれに対する組合員の協力が必要不可欠である。
(2) 当該マンションにおいては自ら専有部分に居住しない組合員が所有する専有部分が約１７０戸ないし１８０戸となり，それらの者は，管理組合の役員になる義務を免れるなど管理組合等の活動につき貢献をしない一方で，その余の組合員の貢献によって維持される良好な住環境等の利益を享受している。
(3) 上記規約の変更は，上記(2)の不公平を是正しようとしたものであり，これにより自ら専有部分に居住しない組合員が負う金銭的負担は，その余の組合員が負う金銭的負担の約１５％増しとなるにすぎない。
(4) 自ら専有部分に居住しない組合員のうち住民活動協力金の支払を拒んでいるのはごく一部の者にすぎない。

10441 匿名さん 1時間前
自ら専有部分に居住しない組合員、つまり賃貸とか投資目的でマンションを
購入して実際には住んでいない組合員に協力金を払わせることに関する判例であって
輪番制の役員を拒否する組合員に同じようなことが通用するとでも思ってるのかｗｗ

[4158: 匿名さん]

＞＞４１５７さん
＜最高裁判所判例＞
事件番号：平成20(受)666
事件名：協力金請求事件
裁判年月日：平成22年1月26日
法廷名：最高裁判所第三小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄自判

この判例は当然知っていますよ。常識の範疇です。
それを認識した中での私の判断をしたまでです。

[4159: 匿名さん]

マンション管理の仕方はそれぞれのマンションで千差万別です。
基本は管理組合主導でおこなわれるべきでしょう。
これさえできれば、管理会社との対立はおこりません。
しかし、そのためには理事のメンバーの管理能力、知識、時間等が
必要になります。
それができないから管理会社丸投げというマンションもでてくるのです。
そういうマンションは、工事費が高いとかいって不満をいっても仕方が
ないような気がします。

[4160: 匿名さん]

工事を依頼するときの手法を理解すべきですね。
同じ条件で相見積もりを取らなければ、どこが
安いのか等がわかりません。
その手法としては、まず１社と工事個所、使用材料等
を打ち合わせて見積を提出してもらいます。
そしてほかの業者には、その数字を消して見積もりを
提出してもらいます。
そうすれば同じ条件での見積もりとなりますので、高いのか
安いのかの判断はすぐ分かります。

[4161: 匿名さん]

結局、輪番制の役員を辞退した組合員にペナルティを払わせることを認めた裁判例はないんだｗ

[4162: 匿名さん]

だから細則か規約で決めればいいんですよ。

[4163: 匿名さん]

↓　こんなことを書いていたのにね。
>>4142
>輪番制の順番が回ってきたときに、拒否する者については理事会協力金
>というペナルティを課したらいいと思います。
>裁判例もありますし、月に２，５００円程度なら問題はないと思います。

[4164: 匿名さん]

まずは裁判例を示そう。
話はそれからだ。

[4165: 匿名さん]

単に規約できめれば、マンション非居住者のペナルティについては
判例もあることだし、それでいいのではと思ったまでのことですよ。
非居住者のことについては、規約で役員はマンション居住者に限る
という規定がされているマンションも多いのではないですか。
非居住者のことより、輪番制の順番が回ってきたのに、役員を拒否
する者の対応をどうするかが問題ですからね。
理事を拒否する者、理事に選出されたのに理事会に出席しない者の
対応をどうするかということですが、金銭的な縛りをしておくことも
必要でしょう。
だから規約や細則で規定しておけばいいのではと思います。
法律に規定がなければ規約が優先しますからね。

[4166: 匿名さん]

非居住者へのペナルティ条項が最高裁で認められてるから、
辞退者へのペナルティ条項も認められる、2,500円ならば
裁判になっても負けないはず、ということだろう。
役員も住民も大半は素人、最高裁判例があると言われたら
その程度の理屈で十分納得する。

[4167: 匿名さん]

だから規約で規定すればいいんです。

[4168: 匿名さん]

（以下は観察人の屁理屈）
だから、裁判例があるといったのは、厳密には役員辞退者ではなくて
外部居住者に関する裁判例があるということです。
でも裁判例と言えば誰でもあの最高裁判決を思い浮かべるはずです。
役員辞退者に関する裁判例があるとは言ってませんから、間違いでは
ないですよ。

[4169: 匿名さん]

Part2から子供騙しスレ（Part３）といわれてますよ

[4170: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２での書き込み者であれば返答はしません。
勿論ＰＡＲＴ２の書き込みはみてませんのでわかりませんが。
お互いそれぞれのスレで書き込みをお願いします。
どうやらペナルティの件はＰＡＲＴ２の書き込み者のようですので
これに関しての書き込みはやめます。

[4171: 匿名さん]

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[4172: 匿名さん]

大規模修繕工事をするときは、設計監理方式がいいと思います。
但し、その設計コンサルタントを選出するときは、公募で行う
べきです。
管理会社、特にデベ系の管理会社は親会社を忖度して絶対工事を
取ることに全力を傾注してきます。
そのためには、設計コンサルタントを是が非でも獲得したいと
働きかけをしてきます。
それぐらい設計コンサルタントの影響力はおおきいのです。

[4173: 匿名さん]

だから輪番制の役員を辞退した組合員に対するペナルティ２,５００円を認めた裁判例があるというのはウソなんですね。よくわかりました。

[4174: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[4175: 匿名さん]

２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％（４０％）　　監理料５５％（６０％）・・・
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。

[4176: 匿名さん]

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書 　長期修繕計画表（数量計算書含）
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討 概算工事費調査等

[4177: 匿名さん]

平成22年1月26日の最高裁判決は、大規模な団地でかなりの組合員が外部居住者である
ようなマンションでは、管理組合の活動において現住組合員の負担が重くなっているので
それを是正するために外部居住者に別途負担金を支払わせてもよい場合があることを
示しているわけです。

[4178: 匿名さん]

だから、この最高裁判決をタテにとって数人の外部居住者に5千円の罰金をかけたり
役員を辞退したり役員会を欠席するの組合員の口座から罰金を取り立てたりできると
考えるのは明らかな間違いです。
そのあたりは難関試験をパスしたマンション管理士さんが詳しいので相談しましょう。

[4179: 匿名さん]

設計コンサルタントに依頼すれば相見積もりをとるときに
役に立ちますよ。
そうしないと同じ条件での相見積もりが取れずに高いのか
安いのかの比較ができませんので。

[4180: 匿名さん]

設計コンサルタントでないと、金抜き計算書とかの要綱書が
素人では作れませんので。
その要綱書に基づいて各業者に相見積もりを出してもらう
ことになりますので。

[4181: 匿名さん]

解放廊下の床シートは大規模修繕工事では
交換していますか。

[4182: 匿名さん]

床シートは１５年以上経過すると、継ぎ目が顕著に
なったり、めくれたりしますからね。
ただ、工事のときは剥がす時がうるさいですが。

[4183: 匿名さん]

規約細則に書けば何をやっても構わない、文句があれば裁判したらいいだろ、
弁護士費用は、相手は個人持ちだが、こっちは組合持ちだから全然平気。
こんな考えでマンション運営をする人もいますが、非常識ですね。

[4184: 匿名さん]

元請業者の公募方法
　　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

[4185: 匿名さん]

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

[4186: 匿名さん]

ところで、ようやくコロナ拡大が収まりそうです。
総会準備をお願いします。３密防止と手際よい進行が必要です。

[4187: マンション検討中さん]

↑4186,4183,4178.4177・・
このpart3ではずっと前から大規模修繕工事の進め方をやっている。コロナとか輪番制役員の話はpart2で議論しているのだから、なんでわざわざこっちのスレに来るのかな？　はっきり言って邪魔！

[4188: 匿名さん]

総会でよく見かけるのが「俺は納得できない」ジジイと
「ここをこのように修正してほしい」ババアです。
納得できないなら反対票を投じたらいいだけのこと、
修正してほしけりゃ総会議案を理事会で決議する前に
要望したらいいだけのことです。
適当にいなして採決に進みましょう。

[4189: 匿名さん]

なんでＰＡＲＴ２の者がこちらにくるかというと、
ＰＡＲＴ２では一人しか書き込み者がいないので
構ってくれるＰＡＲＴ３にくるんだろう。

[4190: 匿名さん]

　「元請業者選定方法」

　　　①総合評価落札方式で選定する方法 　　　評価点と入札価格で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
　　　

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

[4191: 匿名さん]

Part2のレスはクソ真面目というかスキがない。堅すぎる。
こちらはためになる話だけではなくてボケも勘違いも独りよがりもあって人間臭くていい。
人気スレだからこれからも楽しい意見交換を望む。

[4192: 匿名さん]

>>4191 匿名さん
だったらマンションの事情を吉本のネタにして貰ったら良い鴨、

[4193: 匿名さん]

これからもこのスレは工事、大規模修繕工事、点検等を
繰り返し書き込みをします。
間違っていたらごめんなさい、その時は是非教えてください。

[4194: 匿名さん]

俺が理事のとき大規模修繕やったけど、施工業者との第１回定例打合せ会議で「御社が前受金を受け取って工事をせずに倒産する恐れはないか？」としつこく聞いてた修繕委員がいたな。しかも２人！
てゆうか、そんなアブナイ会社だったら最初から理事会へ上申するなよ、今更手遅れだろ、って思ったけど、１年半何やってたんだろうね。素人の修繕委員（しかも立候補）ほど怖いものはないな。

[4195: 匿名さん]

>>4191 匿名さん
>>Part2のレスはクソ真面目というかスキがない。堅すぎる。
>>こちらはためになる話だけではなくてボケも勘違いも独りよがりもあって人間臭くていい。

Part2のクソ真面目というかスキがない のと　ボケも勘違いも独りよがりで、
たまにためになる話があるPart3を読み比べると役に立つ。

[4196: 匿名さん]

これが総合評価方式の計算式です。

※元請業者選定説明会の評価ポイント
＊入札評価の計算方法
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000

[4197: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[4198: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[4199: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。
　応募業者で３社に残れなかった業者に対しては、御礼とお断りの挨拶状を郵送する。

[4200: 匿名さん]

　　　※マンションの長期修繕計画表から洩れやすい修繕部分
　　　　
　　　　　玄関扉、共用部分のドア、自動ドア、窓サッシ、面格子、網戸、シャッターの交換
　　 　　屋上フェンス、パイプスペースの扉、バルコニー手摺、金物類の交換
　　　　　自家用発電設備、自走式駐車場（建替え）、避雷針、インターホン・熱感知器の交換
　　　　　煙探知器交換、駐輪場更新工事、給水設備の交換、開放廊下の床シートの交換
　　　　　給排水管・給湯管・ガス管・汚水管更新工事（専有部分）