「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[4001: 匿名さん]

>書面決議については、区分所有法第45条第1項と第2項に定めがあります。

やはり区分所有者全員の承諾が必要のようですね。

[4002: 匿名さん]

>>4001 匿名さん
議決権行使書　委任状の提出による総会の決議事項は全員の合意がないと可決されないことになりますね。
普通決議事項及び特別決議事項もすべて全員が出席（委任状・議決権行使書なし。）でないと可否が問えないことになりますが、

[4003: 匿名さん]

これはあくまで総会を書面決議だけで行う場合です。
総会を開催すれば問題はないということになります。
だから総会は開催するが、今回は特殊事情があるので
できるだけ議決権行使書や委任状で参加してくださいと
お願いをするのです。
それでもなお総会に直接出席するという組合員に対しては
出席させなければならないでしょう。
書面決議は難しいと思います。全員の承諾が必要になりますから。

[4004: 匿名さん]

>>4003 匿名さん
どうしても総会に出席したいという組合員がいるときの総会は、
議決権行使書と委任状の書面は決議の可否には含められなくなるが。

[4005: 匿名さん]

区分所有者が３人くらいだったらいいけど１００人超えたら全員の承諾とるのは骨が折れるな

[4006: 匿名さん]

>>10431 匿名さん 13時間前
管理会社１０９なしでは飯が食えない哀れな人物です。
あらゆる面で管理会社１０９を擁護する投稿を繰り返しています。

[4007: 匿名さん]

どうもホッサ的に意味不明なレスをする奴がいるな
頭に虫でも沸いてるのか

[4008: 匿名さん]

10431 匿名さん 14時間前
>>10430　１０９爺さん

マンション管理士に期待などしていません。
いろいろなスレに支離滅裂な投稿をしているようですが、迷惑ですよ。

発作的な意味不明なスレ。

[4009: 匿名さん]

>>4007 匿名さん
これもホッサ的スレ、
あらゆるところに上から目線で、上位０格０名で支離滅裂な自作自演の
投稿を繰り返す０質０的投稿が多い人間です。
最近は無視されだしたので匿名さんで、まじめさを装って投稿している。
私は文章は苦手ですが、証拠を手のうちに準備しながら真実に近い案件
を投稿するように心がけています。ある意味支離滅裂な文章があること
は認めます。少なくとも自作自演はしたことはありません。

[4010: 匿名さん]

>>4004さん
総会に直接出席する者は議決権行使書や委任状を
提出する訳はないでしょう。
総会の決議をするときは、総会への直接出席者、議決権行使書で
出席する者、委任状で参加する者のどれかで決議をするんです。

>>4005さん
だからいっているでしょう。書面決議は法的にも全員の承諾が
必要なので難しいと。

ＰＡＲＴ２の関係者には答えません。それに私は現在はここのスレしか
書き込みをしていませんし、よそのスレはみてもいません。

[4011: 匿名さん]

総会の決議をするときは、総会への直接出席者、議決権行使書で
出席する者、委任状で出席する者の合計で決議が行われます。
分かりにくい書き込みをしましたので上記書き込みを訂正します。

[4012: 匿名さん]

思想両親の自由だからな

[4013: 匿名さん]

国交省は総会を延期するときは、理事会決議でできるといっている。
但し、その時は①役員の任期は新役員が決まるまでやる、②予算に
ついては現状を引き継ぐ（新規事業計画分はできない。）③管理会社
との委託契約については暫定契約を結ぶ。
そして１年以内に総会を開催することといっている。
１年以内だから来期の総会と一緒にやればいいことにはなるが、役員の
任期はそこまでやらなければならなくなる。

[4014: 匿名さん]

＞＞3984　
通常なら　工事全体の費用は　①＜②＜③の順になります。
設計監理費用の効果は施工会社の適正価格評価と手抜き工事の排除、より効果的施工です。
設計管理費用以上の削減ができるわけです。

管理会社への発注は楽ですし、一見安くても、隠れた利益と手抜きし放題が含まれていることをご存じですか。
ゼネコン系管理会社は工事で稼ぐために管理会社をしているのです。

ただし、まともな設計監理者に依頼することが不可欠です（工事会社から裏金とる事例が指摘されてます）。

[4015: 匿名さん]

一番いい方法は設計監理方式でしょうね。
しかし、この方法は管理会社特にゼネコン系の管理会社は
避けたいでしょうね。
正常な設計監理方式が採用されたら、管理会社系列の建設会社
が採用されないことが発生しますので。
設計監理方式を採用する一番のメリットは同じ修繕個所、同じ材料、
同じ平米数での相見積もりができるということです。
この要綱書で相見積もりがでてくれば、後は素人の専門委員でも
比較が簡単にできますから。

[4016: 匿名さん]

管理士part2も参考にしつつ判断してください。

[4017: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２は私が立てたスレですが、いやになったので
そのスレはもう１年以上一度もみたことはありません。
これからもそのスレを見ることはないでしょう。

[4018: 口コミ知りたいさん]

ペイオフ対策で決済性普通預金と定期預金を作るのですが定期預金をなぜ作るのですか？
決済性普通預金作ってから定期預金を作るらしいのですが？ペイオフ対策の口座の開設手順
を教えて下さい。

[4019: 匿名さん]

マンションでのコロナ対策はどうされていますか。
日常の共用部分の消毒、例えばＥＶやオートロックのボタン、
出入り口のドアノブ、ごみ置き場、集会室等の消毒や清掃等
誰がやるのか、どれぐらいの頻度でやるのか、大変な作業量に
なりますし、清掃員や管理人もその契約はしていないと思います。

又、感染者が出た場合の共用部分や感染者の部屋の消毒は誰が
やるのか等の取り決めもされていないと思います。
保健所はマンションとか戸建てについては消毒はしてくれません。

[4020: 匿名さん]

どうやら緊急事態宣言は全国で５月一杯まで延長になるらしい。
現在飲食店や居酒屋、クラブ、パチンコ。ゲームセンター等が
営業を自粛しているが、百貨店やスーパまで自粛している。
後１ヶ月も休業していれば倒産が増えるのは間違いないでしょう。
最初は専門家会議の副座長がここ１～２週間が山といっていたが、
それが５月６日までとなり、今度はまた延長となり、さらに収束しなければ
再延期となるといっている。
何故専門家会議のいいなりに政府はなっているんだろうか。専門家会議の
判断は慎重であり、もし緊急事態宣言を停止すればその後感染が拡大
すれば自分たちの責任が追及されるので１００％安全でなければ
宣言の解除はいわないと思う。
諮問機関もあるが１６名中１２名は専門会議のメンバーが重複している。
こんな機関ではなく、医師、危機管理者、経済関係者、政治家、学者等が
一緒になって検討対策を考えていかなければならないのでは。

[4021: 匿名さん]

マンションでのコロナ対策も考えておかないと、いざ
コロナ感染者が出た場合、だれが何をすればいいのかが
分からなくてパニクってしまうかもね。

[4022: 匿名さん]

余計なことでしょう。プライバシーの侵害になる可能性がある。
自治会の仕事である。自治会からの協力要請があれば協力する。

[4023: 匿名さん]

何号室の誰がコロナで誰がＨＩＶで誰が水虫とか大きなお世話だ

[4024: 匿名さん]

しかしコロナ感染が発生して、消毒も何もしないと
集団発生化するかもしれないからね。
組合に届ければ消毒費は管理組合が負担するとすれば
いいと思うけどね。
当然組合は個人情報は秘匿するとして。

[4025: 匿名さん]

>>4024 匿名さん
自主管理ならそうすればいいでしょう。
管理委託契約の緊急対応時の対応の範疇で管理会社と
交渉すればいいでしょう。
範疇でなければ臨時理事会（持ち回りでもよい）で決
めて管理会社に委託費を洗ってさせればいいだけの話
です。
頭を使えば住民のプライバシーの侵害をせずにできる。

うちの理事長などは色々でしゃっばってしたがりますが、
住民は陰口をたたくし、迷惑しているのを知らない。

[4026: 匿名さん]

全国のどこの管理会社もコロナウイルスに関しては
ノータッチですよ。
中には管理員を引き上げるところもあるぐらいですから。

[4027: 匿名さん]

>>4026 匿名さん
その方が管理組合も管理会社もまともです。
通常の緊急対応業務には含まれませんでしょう。

余談ですが（私は11階に住んでいる）
家内が洗濯物を干すためにベランダに出たところでスズメ蜂の襲われ
手で払おうとしたら指を刺されていたかったみたいです。
隣の部屋（監事の部屋）の排気口から蜂が出入りしている。
隣へ連絡したが留守なので管理室へ連絡、ここも留守なので仕方なく、
理事長に連絡した。
しばらくして理事長と副理事長が殺虫剤を持って現れた。何をするのかと
思ったら隣の住民の承諾も得ずにベランダをまたいで隣の部屋のベランダ
へ侵入した。
ところがベランダへ侵入したとたん蜂に顔を襲われた。慌てて逆戻りをし
て応急処置をしていたら、隣の監事が怒鳴り込んできた。都合が悪くて居
留守を決め込んでいたらしい、
私は散々怒られました。まさか、理事長と副理事長が蜂退治に来るとは予
想しませんでした。
（私は一応理事長に作業前に管理会社に連絡して業者の手配が先だと
説得したが制服組ですので、これを無視しての作業でした。）
後日理事長は鼻を刺されたらしくピエロみたいになりました。お跡が、
よろしいようで、＞＞＞
マンションのためにとやる気満々の理事長です。私は迷惑だと、ご両人を
説教しました。

[4028: 匿名さん]

ワニとかライオンならまだしも蜂くらいで役員に専有部分や専用使用権設定部分に立ち入られたら組合員の私的生活は台無しになるがな

[4029: 匿名さん]

過ぎたるは猶及ばざるが如し

[4030: 購入経験者さん]

>>4027 匿名です。
この排気口に巣み着いたスズメ蜂の巣は、１０日くらい放置された。
業者の手配が遅れたのです。
この１０日のあいだスズメ蜂がベランダの周辺をブンブン音を鳴ら
して飛来することになり生活に支障をきたしだした。
この前期監事は管理会社との共謀の証拠を基に組合員から規約と法
令違反で告訴されていることが判明し、
女房殿との関係が悪化して、管理会社系列の不動産屋へ売却を依頼
していた。
スズメ蜂はそのことをいいことに排気口に巣み着いたのである。

[4031: 匿名さん]

隣家のスズメバチが襲撃してきたときにハエたたきで張り倒すのは緊急避難ですよ。

[4032: 匿名さん]

　　「元請業者の決定」 元請会社は建設会社や監理会社が請け負っても現場監督は一人か二人
＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
があった場合の保証があると安心です。
　６，０００万円以上の工事の際は、１級施工管理技士が現場に常駐するという決まりがある。
　元請会社選定の理由は明確に広報し、疑念をもたれないようにします。
　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
うにしておきます。

[4033: 匿名さん]

大規模修繕工事後の大型設備工事 　　保全委員会の設置

　　エレベーターの更新 築３０年～３５年
　　インターホーンの交換　熱感知器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 築３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 築３０年～３５年
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事・・・（継手部分のみの補修工事） ３０年前後
　　メールボックスの間口を広くしてメール宅配に対応できるようにする。

[4034: 匿名さん]

　※給排水管は１本の管ではなく、いくつもの管を組み合わせて管をひっぱっています。
　　劣化や地震等で継手のつなぎ目がずれたり、はずれたりすればそこから漏水が発生します。
　　３０年経過すればいつ水漏れが発生するか分からないといわれています。
　　塩ビ管自体が錆びることはありません。

[4035: 匿名さん]

part2のほうが優秀だなと感じます。

[4036: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２がどんな内容の書き込みがあるのかわかりませんが、
ここのスレを意識しないでＰＡＲＴ２だけで進めていってください。
ＰＡＲＴ２への盛り上がりがないからＰＡＲＴ３が気になるのかも
しれませんが、是非ＰＡＲＴ２を盛り上げる努力をしていってください。
そこのスレが活況を制するようになれば、ＰＡＲＴ３のことは気にも
かかからなくなると思いますので。

[4037: 匿名さん]

修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの設定
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕箇所、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（塩ビシート、塗料の色決め、タイル等）
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会開催の準備　（修繕箇所、工事費概算、タイムスケジュール作成等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討
　　＊アフター点検の立ち会い
　　＊設計監理者に対する勤怠のチェック…前回は未実施

[4038: 匿名さん]

大規模修繕行使を計画しているマンションについては
役に立ちますよ。

[4039: 匿名さん]

長期修繕計画は１３年周期で計画されているマンションが
多いと思いますが、２回目までには大型設備の計画はされて
いないと思いますので、修繕積立金の額は、大型設備を考慮に
入れて計画すべきです。
殆どのマンションが積立金の額は足りないと思いますので、早めに
値上げをしておくと値上げ額が少なくて済みますので、是非検討
してみてください。

[4040: 匿名さん]

できれば長期修繕計画のしっかりしたのを
建築士と一緒に作成し、総工事費から１戸当たり月の
必要修繕積立金の額を算出すべきです。

[4041: 匿名さん]

大規模修繕工事を計画するときはまず専門委員を公募して
やる気のある人材を確保すべきです。
後は大規模修繕計画の進め方については、ネットで調べれば
大体のことは分かります。
技術的なことは、専門業者がそれぞれのいるわけですから
彼らを使えばいいわけです。

[4042: 匿名さん]

どこかのコマーシャルで、造ってきたから分かるんだ
マンションのことなら〇〇といっているが、大規模修繕工事は
単なる修繕工事なんですよね。
プロの建築業者ならどこでも修理ぐらいはできますよ。
別に物を作るんではないんですから。
建築業者を選ぶときには、そういうことは考えずに同じ条件で
相見積もりを取ればいいんです。

[4043: 匿名さん]

解体工事も同じようなものです。
解体費用はモノを作るわけではないので、材料等は
必要ありません。
殆どが人件費なのです。
だから業者の暇なときにやってくれてもいいのです。
そうすれば値段もかなり抑えられます。
戸建てであれば、１，０００万円の見積もあるでしょうし、
５００万円以下も当然あるのです。交渉次第でいくらでも
価格は変わります。
特に解体業者の場合は、手抜きとかもないわけですから。
ただ解体するだけで、どこに依頼しても同じですから。

[4044: 匿名さん]

マンションの資産価値を落とさないためには、定期的に
工事をしていくべきです。

[4045: 匿名さん]

コロナ対策もしなければならないけど、マンションの補修工事も
しなければならない。

[4046: 匿名さん]

>>4045 匿名さん
管理組合はコロナ対策をしなければならないわけではない。
勘違いしてはあいけません。

[4047: 匿名さん]

管理組合がコロナ対策をしなければ、共用部分の清掃や消毒はだれがするの？
まさか自治会がするというわけではないんでしょうね。
マンションでの子供に対する注意やマスクや手洗いの励行、感染者が出た場合の
注意事項等の広報活動も管理組合としてはやるべきです。
マンションの管理は管理組合がやらなければならないのです。
共用玄関やエレベーター内への消毒剤の設置とかも考えるべきです。
だれかがやらなければ、マンション内は取り残されてしまいます。

[4048: 匿名さん]

>>4047 匿名さん
騒ぐな、管理組合が清掃等をするのならすればいいでしょう。
管理会社に委託をしたければコロナ対策を契約書に盛り込んでいるので
あればそのように履行を見守ればいいのです。
盛り込んでいなければ契約の変更もしくは追加に当たりますので総会前に
管理業務主任者をして重要事項の説明会を開催して説明させなければいけ
ません。そののちに総会を開催して組合員の多数の合意を得なければなり
ません。（普通決議事項）
自治会が責任をもってコロナ危機対策をおこなう意思表示があり管理組合
に協力要請があれば協力するかどうかを組合理事会で賛否を問えばいいで
しょう。
その逆に、管理組合理事会から自治会（町内会等）へ協力を呼び掛けても
いいでしょう。

[4049: 匿名さん]

>>4048さん
あなたは自治会中心でマンション管理をしたいのですか。
自治会としてではなく、住民として、また組合員として管理組合に
対して要望すればいいんではないですか。
自治会が管理組合の中にはいってきてはいけません。
マンションの管理は管理組合がしなければならないように規約や
細則で決められているのですから。
当然管理組合が自治会に対して協力を呼び掛けるのは構いませんが、
あくまで協力要請にすぎません。そこを誤解してはだめでしょう。

[4050: 匿名さん]

田舎にいけばいくほど、管理組合と自治会がごっちゃに
なっているマンションはありますが、あくまで管理組合が
主導権を取らなければならないでしょう。