「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3901: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[3902: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[3903: 匿名さん]

自主点検は簡単にできるようだね。

[3904: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[3905: 匿名さん]

大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％
----------------------------------------------------------------------------
大規模修繕工事の時期
　第１回目
　築11年～15年　６４．９％　　築16年～20年　２４，３％　　築25年～30年　２．１％
　第２回目
　築26年～30年　４４．２％　　築31年～35年　２０．９％　　築21年～25年　２０．５％
　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

[3906: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は１３年前後が多いようですね。
ただ大型設備（エレベーター、給排水設備、配管、玄関扉等）
については３０年以降の工事となりますので国交省の出している
長期修繕計画には含まれていませんので、それを勘案して修繕
積立金の額を検討すべきです。

[3907: 匿名さん]

大規模修繕の件も分譲マンションの組合員としては
最も大切な事案でありますが、
いまはコロナ問題がマンションにとりまして重要な緊急事態です。
管理者としてどう対応するべきかを、
マンション管理士のご助言をお願いいたします。

[3908: 匿名さん]

コロナ対策としては、国がしっかりした方針を明確に打ち出すべきです。
まず高熱が続いた者の診察病院を各地区ごとに広報すべきです。
そしてそこのドクターが必要といった者に対してはすべてＰＣＲ検査を
行うべきです。
そして軽症者はホテルへ、重傷者は病院で治療をすべきです。
マンションでの対応としては、熱が続いた場合、病院はどこに行けば
いいのかをまず広報すべきです。
みんなに分からないように解熱剤とかを使用して対処していると最終的には
家族にもマンションの住民にも迷惑がかかることを広報してください。
自分や家族がそういう症状が出た場合、具体的に何をどうすればいいのかを
住民に告知してください。
後は、エレベーターに乗る場合やマスクの着用等一般常識の範囲内で行動
するようにすればいいでしょう。

[3909: 匿名さん]

明日は我が身です。
いざという時にどうすればいいのかを今のうちに確認しておくべきでしょう。
病院はどこにいけばいいのか。
かかりつけの病院にいきなりいっても病院は迷惑しますし、やってくれません。
保健所へ連絡してもいきなりＰＣＲの検査はしてくれません。
自分の身は、自分の家族は自分で守ることが大切です。

[3910: 匿名さん]

大規模修繕工事もやらなければならないでしょうからね。
玄関扉の補修工事は管理組合がしてますか、それとも各戸でやってますか。
インターホンの補修も管理組合がしているとこが結構ありますからね。
規約には何の規定もないのに。
本来は専用使用権のある共用部分の管理は各区分所有者の責任と負担で
するのが普通なんですが。

[3911: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分については、知らない理事長が
工事を認めるとそれが実績になり、その後は慣例として
管理組合が補修工事をしなければならなくなる。
規約違反だからその分を返還しろといっても、売却して
でていった住民からの返還は難しいでしょうしね。

[3912: 匿名さん]

大規模修繕工事の時期
　第１回目
　築11年～15年　６４．９％　　築16年～20年　２４，３％　　築25年～30年　２．１％
　第２回目
　築26年～30年　４４．２％　　築31年～35年　２０．９％　　築21年～25年　２０．５％
　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

＞＞3906 匿名さん
ただ大型設備（エレベーター、給排水設備、配管、玄関扉等）
については３０年以降の工事となりますのでそれを勘案して修繕 ・・・・・

[3913: 匿名さん]

何か質問ですか？

[3914: 匿名さん]

今日からコロナ感染者が少なくなるといいんだけど。

[3915: 匿名さん]

専用使用権が設定されてる共用部分を誰の責任と負担で管理するか、規約に書いてあるだろ

[3916: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理については基本的には
規約で各区分所有者の責任と負担で行うように規定されて
いますが、インターホン、メールボックス、熱感知器の補修工事
については、どこかの時点で規約をしらない理事長が管理組合として
修理をしているので、私どものマンションではその部分に関しては
管理組合の責任でやるように規約に規定したんですよ。

[3917: 匿名さん]

熱が出たくらいで病院行くなよ
解熱剤飲んで暖かくして水分補給してオムツして１週間我慢

[3918: 匿名さん]

インターホン子機や熱感知器は室内にあるんだから普通は私物だと考えるけどな
メールボックスは全体を建物の付属物つまり共用部分と考えるのが一般的で、ボックスごとに専用使用権が成立するとは手堅いｗ

[3919: 匿名さん]

インターホンや熱感知器は普通は専用使用権のある共用部分と規定してあるでしょう。
玄関扉や窓枠サッシ、ベランダ（ドレンも）も専用使用権のある共用部分です。
メールボックスも専用使用権のある共用部分です。
インターホンについては、その修理代は管理組合と各戸バラバラの状態です。

[3920: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分であっても規約で規定すれば
管理組合が修理をすることもできます。

[3921: 匿名さん]

だから私が主張する
専有部分の中にある法定による共用部分以外の部分を規約で共用部分にして
修繕等の計画を組みなおしなさいと言っているのです。

[3922: 匿名さん]

専有部分以外のものはすべて共用部分でしょう。
専用使用権のある共用部分も規約に規定しなくても共用部分なんです。
当然法定共用部分も規約に規定しなくても共用部分です。

[3923: 匿名さん]

いいえ、専有部分の中にある法定共用部分の規定の話です。
専有部分の中にある法定による共用部分以外を規約で共用部分とする。

[3924: 匿名さん]

専有部分を規約（賛成多数）で共用部分にすることはできないのでは？

[3925: 匿名さん]

だから、専有部分の中にある法定共用部分以外の、
と言っているでしょ。
専有部分を規約で共用部分とは言っていませんが。

[3926: 匿名さん]

専有部分、専有部分の中にある法定共用部分以外の部分、共用部分の３分類説ですな

[3927: 匿名さん]

だから専有部分を規約で共用部分にすることはできないですが
専有部分の中にあって専有部分でもなく法定共用部分でもない部分は
規約で共用部分にできると主張しておられるわけです

[3928: 匿名さん]

専有部分以外はすべて共用部分という２分類説も有力ですよ

[3929: 購入経験者さん]

>>3927 匿名さん
専有部分の中にあって専有部分でもなく法定共用部分でもない部分になると専有部分には何もなくなりませんでしょうか。？
さて、専有部分の中にある法定共用部分とはどこを指しているのでしょう。

[3930: 匿名さん]

管理人室は専有部分ですが規約で共用部分にすることはできます。

[3931: 匿名さん]

おそらく室内に設置されたインターホン送受話器や熱感知器・ガス漏れ感知器を
専有部分でもなく法定共用部分でもないので規約で共用部分にするということだと
思います
まあ，そんな七面倒な規約改正手続きを取らなくても、感知器交換費用は組合で
持ちますと言えば済むような気もします

[3932: 匿名さん]

>>3931 匿名さん
もちろんそのようにしてもいいでしょう。各マンションによって
構造や設備等がまちまちですから、各マンションによって考えて
ください。これほど簡単で分かりやすいことはないと思います。
私のマンションは規約に各設備等の費用負担も明記しています。
細かいことを組合員で話し合っても喧嘩になりますから、現場で
指さしながら規約の説明をするとわかってもらいました。

[3933: 匿名さん]

>>3931 匿名さん
規約の設定の手続きをして費用負担の一覧表と修繕計画書を
組合員に配付しておけば、
末代まで有効だし計画書に沿って修繕等を行えばいいだけで
すから至極簡単です。

[3934: 匿名さん]

てゆーか部屋の中にある設備は専有部分だろｗ（標準管理規約７条３項）

[3935: 匿名さん]

各設備等の費用負担が規約に明記されてるって、エレベータのメンテ費用が世帯の人数だったらまだしも総体重を基準に計算されるマンションはイヤだなｗ

[3936: 匿名さん]

>>3934 匿名さん
標準管理規約はあくまで標準
マンション管理士試験にはここからの出題です。
各マンションは標準を参考にはしているが全く同じではない。
>>3935 匿名さん
私のマンションの専有部分の中にはエレベーターはありません。
あなたのマンションにあるのなら話は別ですが。

[3937: 匿名さん]

管理士「等」ですからね

[3938: 匿名さん]

（再）管理士「等」ですからね、そのへんで。

[3939: 匿名さん]

コロナ対策してますか？
密閉を避けるためかゴミ置き場の扉が半開きになってます

[3940: 匿名さん]

インターホンや熱感知器は専用使用権のある共用部分でしょう。
そうでなければ一斉に交換するときは、専有部分内のインターホン
の子機は各戸負担なんですか。

[3941: 匿名さん]

専有部分内にある玄関扉、サッシについては、外観を統一するために
共用部分としています。
玄関扉でいえば、錠部分と内側の塗装部分は専有部分です。
又、窓枠部分でいえば、サッシと網戸は共用部分です。
結露対策で内窓を作るのは専有部分内のことですから各戸で工事を
しても構いません。ただし工事の届け出は必要ですが。
玄関扉に関しても、防犯対策で鍵を交換するのは各戸自由にできます。

[3942: 匿名さん]

>>3940 匿名さん
こういった事態を考慮して、インターホンや熱感知器は規約により共用部分として、
費用負担は（定期的に行う修繕計画に基づき。）は組合が負担するとして一切交換した。
（これは専有部分にある法定共用部分以外の共用部分として取り扱った。）

[3943: 匿名さん]

別に規約共用部分にしなくても、規約で特定の専用使用権のある
共用部分の補修工事は管理組合で行うことができるとすればいいでしょう。

[3944: 匿名さん]

インターホンは単なる共用部分ではなく、専用使用権のある
共用部分ですよね。
そうでなければ、だれでもその部屋で使用することができますから。

[3945: 匿名さん]

>>3941 匿名さん
玄関扉については、錠部分と内側の塗装部分も法定共用部分
以外のものとして取り扱い一定の規制を設けたが、
扉の一斉交換時には管理組合の費用負担で行うことと、修繕
計画に組み入れた。
窓枠とサッシ、網戸も同様としました。
もちろん内装工事等は随時管理組合に申請書を添えて理事長
の許可を得るようにした。
その他細かい規約を設定はしているがこの稿では割愛します。

[3946: 匿名さん]

>>3943 匿名さん
あなたの言っていることは正しいですので否定はしません。
規約で一か所にまとめておくと素人の組合員に解りやすいからです。
（専有部分内なある法定共用部分がどれで、法定共用部分以外のも
のはどれとどれか、が、わかりやすいからです。）
規約によって共用部分としたものは修繕計画と費用負担の一覧表で
解りやすくした。）

[3947: 匿名さん]

共用部分の管理費用は組合負担（第〇条本文）
専用使用権のある共用部分の日常の管理費用は各人負担（第〇条ただし書き）

したがって専用使用権のある共用部分の計画的な管理費用（新製品への一斉交換など）は組合負担

[3948: 匿名さん]

インターホンや熱感知器が規約共用部分になり得るとは知りませんでした。
区分所有法第４条第２項の規定から、規約共用部分になるのは「建物の部分」と
「付属の建物」であって、各種設備のような「建物の付属物」は対象外と思って
いたから。

[3949: 匿名さん]

専有部分内にある法定共用部分以外のものを規約により共用部分としたのは、
住民間のトラブル等が発生したとき等に備えて、できるだけ組合費用で対応
しようとする試みです。
建物等が古くなればなるほど様々な漏水・火災等による事件事故等が発生す
る可能性が高いので、
組合費用で修繕や交換等を行うことによって専有部分の管理にも組合が関与
できるようにした。

[3950: 匿名さん]

インターホンや熱感知器は規約で共用部分とすることはできないでしょう。
だから規約でそれらに関する費用を管理組合が負担するという規定を作れば
いいんです。

[3951: 匿名さん]

>>3950 匿名さん
マンションのインターホンや熱感知器は規約で共用部分とすることが
できないとの法令による強行規定がありますか、ないものについては、
各マンションの事情に合わせて、共用部分に規約でルールを作れますが、

[3952: 匿名さん]

「共用部分」とは
「共用部分」とは、原則として区分所有者全員が共有する部分のことです。区分所有法においては、一棟の建物には「共用部分」と「専有部分」しかありません。よって、建物のうち「専有部分」に属さない部分、付属物は全て「共用部分」となります。
また、「共用部分」は次の2つに分けることができます。区分所有法で定められる部分を「法定共用部分」と呼び、マンションの規約により「共用部分」とされる建物の部分及び附属の建物を「規約共用部分」と呼びます。エントランスから各戸へ通じる共用廊下や通路などは前者の代表的なもので、後者は倉庫や会議室が例として挙げられるでしょう。

[3953: 匿名さん]

よって、規約共用部分の範疇にインターホンや熱感知器は包含
されていません。

[3954: 匿名さん]

>>3953 匿名さん
貴方のマンションではインターホンと熱感知器は規約で共用部分にして
いないのでしょう。それで、支障はなければそれでいいじゃないですか。
各自自己負担で交換すればいいのです。あなたは間違ってはいません。
区分所有法でインターホンと熱感知器は規約によって共用部分にできな
いという条文はありませんし、しなさいといった条文もありません。

[3955: 匿名さん]

共用部分というのは区分所有法第２条第４項で範囲が限定されており、規約や集会で自由に設定したり解除したりできないのでは？

[3956: 匿名さん]

皆様方の知恵をいただきたく質問させていただきます。
うちのマンションの管理人室（住民が立ち入れない）のトイレが詰まり管理会社が依頼した業者に修理してもらいました。詰まった原因が老眼鏡とのことで修理費用が49000円。
管理組合が一度立替支払いしました。
該当者の申し出が無い限り管理組合の負担だそうです。
ここで解せないのはシンプルに考えて住民が立ち入れない管理人室及び管理人しか使わないトイレの詰まりを管理組合が負担する必要があるのかどうかです。
7階建て28世帯の居住者が下水へ老眼鏡を流し1階の管理人室のトイレを詰まらすことが物理的にあり得るならわかりますが。。
マンションの管理や責任の所在が分からないのです

[3957: 匿名さん]

管理委託契約書の管理事務室等の使用を確認してください。

[3958: 匿名さん]

やはりインターホンや熱感知器を規約で共用部分とすることはできませんね。

[3959: 匿名さん]

管理人室は規約共用部分ですから、その維持管理費用は組合負担で間違いありません。

[3960: 匿名さん]

3959さん　
規約上では間違い無いのですね。ありがとうございました。

では住民が通常立ち入らない管理人室内では、管理人及び清掃員が不注意や原因で破損、汚損、盗難、火災が起きた場合も管理組合の責任ということでしょうか。

[3961: 匿名さん]

>>3956さん
管理員室のトイレが詰まったとのことですが、その原因が
分からなければ組合負担となります。

>>3960さん
管理員室には業者や理事長、管理会社のフロント等いろんな人が
立ち入るんじゃないですか。
故意や不注意で損害を与えた場合はその当事者となるでしょうが
殆どは保険で対応できますよ。

[3962: 匿名さん]

>>3955 匿名さん
法定共用部分は全員の合意がいります。
法定共用部分以外の共用部分は重大変更の場合は区分所有者の過半数
及び議決権の４分の３以上（特別決議）で変更等はできます。

[3963: 匿名さん]

法定共用部分である廊下や階段でも賛成多数で拡張工事するだろｗｗｗ

[3964: 匿名さん]

共用部分でない部分を共用部分にするのは共用部分の「変更」ではなくて「取得」だから区分所有法１７条や１８条は適用されないのでわ？

[3965: 匿名さん]

もう閉鎖。

[3966: 匿名さん]

>>3963 匿名さん
建物によったら廊下や階段は変更はできません。
私のマンションは、構造上主要な部分に該当しますので全員の合意が必要です。（階段・廊下は、柱、梁、屋上、床、等と一体構造。）

[3967: 匿名さん]

やはりインターホンや熱感知器を規約で共用部分とすることはできませんね。

[3968: 匿名さん]

規約でそれらに関する費用を管理組合が負担するという規定を作ればいいんです。

[3969: 匿名さん]

費用の負担を規約で決めるのは何の問題もありませんよ。

[3970: 匿名さん]

マンションは専有部分の管理が疎かなためにスラム化を促進している。
問題は経済力の上下問題である。特に被害者への補償問題です。

[3971: 匿名さん]

専有部分でも共用部分でもない「専有部分内にある法定共用部分以外のもの」という第３のカテゴリーがあって、これを規約によって共用部分にするという考え方のようだが、少数説というより単独説だ。答案用紙に書いたら全く点数はもらえないぞ。

[3972: 匿名さん]

法律的には>>3950さんのレスが正しいのだが、>>3954さんのレスを裏返すとインターホンを規約で共用部分にしても支障がなければいいということになり、これも一理ある。
というか、世間には法令違反の規約や組合運営はいくらでもあり、それはそれで特に問題にならずマンション生活が営まれているのであれば、あえて指摘し是正することはなかろう。

[3973: 匿名さん]

>>3971 匿名さん
それはペーパー管理士の回答である（役立たず）。
マンションの住民同士の損害賠償等のトラブルを最小限に抑える方法とし
て有効である。
法令違反かどうかの争いは最高裁まで競う案件であるとの弁護士の見解は
聞いている。
分譲マンションにあっては大型マンションになればなるほどいろいろな人
間が同居していることになる。
管理者として様々な案件の解決方法として、被加害者の金銭的なトラブル
を解決しやすい方法を考えた結果、
専有部分にある法定共用部分をを除き規約により共用部分とすることとし
た。この件についてはすでに運営されていて組合員の評価は上々である。

今後は、全員の合意を得て管理組合法人の所有とする規定を模索中である。

[3974: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[3975: 匿名さん]

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[3976: 匿名さん]

　　「住民説明会の開催」　　現在の建物の劣化状況の説明を受ける。
　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
　　れについては調査診断をした業者が行います。
　＊総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
　してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。

[3977: 匿名さん]

建物診断をなぜするかといいますと、建物の劣化状況を
知るだけでなく、建設業者から相見積もりを取るときの
数量調査等の資料を作成するのに役に立つからです。

[3978: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

[3979: 匿名さん]

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[3980: 匿名さん]

違う、違うんだよ、君たちは日本の将来をどう考えておるのかね？

[3981: 匿名さん]

　「元請業者選定方法」
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書
　　＊報告会の開催、頻度

[3982: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[3983: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[3984: 匿名さん]

やはり一番いいのは設計監理方式なんだけど、経費は
かかる。

[3985: 匿名さん]

総会は実施される予定ですか。
規約では延期や中止の規定はないでしょうし、文書での
決議となると全員の承認がいるし大変ですね。

[3986: 匿名さん]

総会はやる
コロナ心配組合員は議決権行使書、どうでもいいジジババ組合員は本人出席ｗ

[3987: 匿名さん]

東京や大阪以外の地区では総会は可能でしょう。
議決権行使書だけで総会をやることは法的に可能なんですか？
総会は開催するができるだけ議決権行使書でお願いしますと
いう要請は可能でしょうが。

[3988: 匿名さん]

組合員全員の承諾があるときは、文書での
決議ができるとなっていますからね。

[3989: 匿名さん]

法的には議決権行使書だけでの総会の開催はできないようですね。
国交省がいっているのは、規約になくても延期は理事会決議だけで
できるが、その場合は予算、管理会社との委託契約、役員の任期の
延長等を明記して組合員に通知しなければならないとのことです。
そしてその後１年以内に総会を開催するとなっています。
やはり一番いい方法は、総会は開催するが、こういう時期ですので
できるだけ議決権行使書での参加をお願いするのがいいと思います。

[3990: 匿名さん]

やはり総会は開催して議決権行使書での参加をおねがいするのがいいようですね。

[3991: 匿名さん]

総会を招集したのに議決権行使書と委任状ばかりになったときは、役員だけが会議室に
集合し、「ただいまより総会を開催します、出席者は議決権行使書と委任状で定足数を
満たしてます、では第一号議案の説明、Ａ理事お願いします」とか間抜けな一人芝居を
して議事を進行することになる。

[3992: 匿名さん]

総会を開かずに書面だけで議決する方法は「討議はしませんよ」ということだから
これを組合員の同意なしに理事会や一部組合員（賛成多数）で決めることはＮＧと
法案担当者が思ったのだろう。
総会開催通知を出してるのに「この内容なら説明も討議もなくても俺は賛成（反対）」
と組合員が納得して議決権行使書等を提出するのだからそれはそれで何の問題もない。

[3993: 匿名さん]

討議や質疑応答はうっとうしいものだ。議決権行使書と委任状の提出で議案の可否は
既に決まってることが多い。当日の出席者をいかに少なくするかが役員の腕の見せ所。
今年の総会は絶好の機会だ。

[3994: 匿名さん]

書面決議については、区分所有法第45条第1項と第2項に定めがあります。 第1項には「この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは書面決議をすることができる。」とあり、第2項には「この法律又は規約により集会において決議をすべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面決議があったものとみなす。」とあります。

[3995: 匿名さん]

専有部分内のインターホンや熱感知器を規約共用部分にするという区分所有法無視の提案を通したいときはできるだけ書面決議ですませるのがいいと思います。

[3996: 匿名さん]

>>3995さん
規約の改正は特別決議でしなければならないのです。
書面決議をするならば区分所有者全員の承諾が必要となります。

[3997: 匿名さん]

やはり総会は改正するが、今回はできるだけ
議決権行使書での出席をお願いいますとした
方がいいと思います。

[3998: 匿名さん]

総会を改正するより開催する方向で検討すべきでしょう。

[3999: 匿名さん]

>>3997 匿名さん
>>3998 匿名さん
総会を改正するのの意味を説明してください。
書面決議は全員の合意がいるとの法令の条項を教えてください。

[4000: 匿名さん]

書面決議については、区分所有法第45条第1項と第2項に定めがあります。 第1項には「この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは書面決議をすることができる。」とあり、第2項には「この法律又は規約により集会において決議をすべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面決議があったものとみなす。」とあります。