「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3881: 匿名さん]

うちのマンションは管理規約に組合員全員が自治会に加入する旨の条項があり、全戸分の自治会費相当額を１年分一括して年度初めに地元自治会に納入している。
管理費や各種使用料と併せて自治会費も滞納している組合員はいるが、結果的に管理組合が立替え払いしてるわけだ（滞納が解消されないと期末ＢＳに未収管理費・使用料とは別に資産項目として残るので分かる）。
自治会にすれば毎年会費完納してくれるありがたい管理組合様ということになる。

[3882: 匿名さん]

そういうマンションがあるようですね。
自治会としては、自治会費を各戸集めて回らなくてもいいし
年間分が期首にふりこまれる。また、滞納があっても自治会は
まったく関係がないんですよね。
おまけに口座振り込み料も管理組合負担。
自治会への加入率が３０％程度のマンションでは管理組合がでそれを
みとめないでしょうね。

[3883: 匿名さん]

>>3881さん
管理規約に組合員全員が自治会に加入する旨の条項があるとの
ことですが、賃貸にだされた場合は組合員はそこには住んで
いないわけですが、住んでない者が自治会員というのはおかしく
ないですか。戸建てに移り住んで賃貸に出しもうマンションには
帰ってこない方もおられると思います。そして、その方は地元の
自治会にも加入しなければならないことになります。
それに賃借人が自治会員となれば二重の会員となり、行政からの
助成金を二重にもらうことになりますよ。

[3884: 匿名さん]

自治会加入とか自治会費納入とか本来は管理組合の業務とは無関係だから管理規約に書くべき事柄ではないのかもしれない。
近所の電器屋の大将に聞いたところでは、うちのマンション建設計画が出たとき、全戸駐車場完備ということでクルマの通行量が増えてキケンだとして一部地元住民が強硬に反対したらしい。
それをなだめるために、マンション住民全員を自治会に入らせて会費も払わせるという和解条件で業者と自治会が手打ちしたようだ。結局はカネで決着したわけです。

[3885: 匿名さん]

>>3883さんのご指摘通り、賃貸に出してる組合員はおそらく地元町内には住んでないから自治会員になる資格があるかどうか。自治会費を払う義務があるかどうか、怪しいところではある。
今のところ特に問題視する賃貸組合員がいないので収まってるみたいだ。
滞納された自治会費相当額を管理組合の負担で回収するのも理屈上はマズイのだが、件数がごくごくわずかで管理組合の本来業務に支障がないので、これも問題視されたことがない。

[3886: 匿名さん]

>>3883 匿名さん
貴方の言い分の根拠はどこにありますか。？
行政からはなんのお咎めもありません。

[3887: 匿名さん]

うちのマンションの賃借人と親しくさせてもらっているので自治会の
事を尋ねました。
家主さんが自治会費は払っているので強制ではないが自治会活動に協
力してやってくださいと言われました。それから、年に一度の管理組
合の総会の代理出席を依頼されたことがあり、大変勉強になりました
、と言っていました。

[3888: 匿名さん]

>>3886さん
行政から何も言ってこないのは、毎年同じ自治会員数を
提出しているからでしょう。
賃借人と賃貸人を重複して自治会員数を提出すれば、マンションの
戸数を大きく上回ることになりますので、そうなれば行政も不信感
を抱くことになります。

[3889: 匿名さん]

>>3887さん
要するにマンションに住んでいない住民が自治会員に
なっており、そこを借りた方は自治会員ではないのですね。
賃借人が自治会への加入手続きをしているわけでもありませんし。
それから賃借人でも総会に参加する資格がある場合もありますよ。

[3890: 匿名さん]

アバウトな扱いをしているだけ。

[3891: 匿名さん]

>>3888 匿名さん
>>3889 匿名さん
行政側が不信感を抱くのであれば何らかの動きがあるはずですが、
何にもありません。
賃借人は入居届と入会届を管理会社を窓口にして管理組合に提出
していますが。なんのトラブルもありません。

[3892: 匿名さん]

行政側が自治会人数の確認とかするわけないでしょう。
良心に任せているだけです。
賃借人は入居時に自治会加入の手続きもするんですか。
又、賃貸人はマンションを出ていくときに自治会の退会
手続きをとっているんですか。
この辺がアバウトといわれる所以でしょう。

[3893: 匿名さん]

自治会の問題はこれぐらいにしましょう。

[3894: 匿名さん]

3892 匿名さん 2時間前
行政側が自治会人数の確認とかするわけないでしょう。
良心に任せているだけです。
賃借人は入居時に自治会加入の手続きもするんですか。
又、賃貸人はマンションを出ていくときに自治会の退会
手続きをとっているんですか。
この辺がアバウトといわれる所以でしょう。

１、区分所有者の変更時に区分所有者は分譲時の規約承認を承継
　　していますので旧区分所有者は区分所有者変更届と自治会の
　　退会届を、新区分所有者は区分所有者変更届と自治会の入会
　　届を管理会社経由で管理組合に提出します。
２、区分所有者が転勤等のよりは管理会社経由で退去届を管理会
　　社経由で管理組合に提出します、
３、２の後新居住者（賃借人、使用貸借人等）が入居するときは
　　入居届と自治会の入会届を管理会社経由で管理組合に提出し
　　ます。
４、１，２，３の件で理事長に区分所有者の自治会の入会及び退
　　会のシステムをお伺いいたしましたら、自治会のほうで自治
　　会名簿の変更をしているそうです。
５、総会の収支報告書を確認しましたら一般会計の収支の項目に
　　自治会の収支の報告がなされております。
　　

[3895: 匿名さん]

転出入届くらい自分で管理組合に出せよ

[3896: 匿名さん]

>>3895 匿名さん
管理会社との委託契約事項ですので、管理会社を窓口にしています。

[3897: 匿名さん]

自分のマンションを売るときには自治会に加入する者でなければ
売れないんだね。大変だ。
転勤等でマンションにいないときは、自治会員でなくなるんだ。
賃借人も自治会に加入しなければそこのマンションには住めないんだね。
自治会への強制加入は違反ではないの。
理事長と自治会が一緒になっているのかな。自治会の名簿を自治会が作成
するのは当然だろうが。
まあどちらにしても、日本では珍しいマンションだね。自治会と管理組合が
混同しているから。
そんなマンションもあってもいいのかな。

[3898: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、ステンレス管等への変更、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

[3899: 匿名さん]

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

[3900: 匿名さん]

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り 　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[3901: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[3902: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[3903: 匿名さん]

自主点検は簡単にできるようだね。

[3904: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[3905: 匿名さん]

大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％
----------------------------------------------------------------------------
大規模修繕工事の時期
　第１回目
　築11年～15年　６４．９％　　築16年～20年　２４，３％　　築25年～30年　２．１％
　第２回目
　築26年～30年　４４．２％　　築31年～35年　２０．９％　　築21年～25年　２０．５％
　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

[3906: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は１３年前後が多いようですね。
ただ大型設備（エレベーター、給排水設備、配管、玄関扉等）
については３０年以降の工事となりますので国交省の出している
長期修繕計画には含まれていませんので、それを勘案して修繕
積立金の額を検討すべきです。

[3907: 匿名さん]

大規模修繕の件も分譲マンションの組合員としては
最も大切な事案でありますが、
いまはコロナ問題がマンションにとりまして重要な緊急事態です。
管理者としてどう対応するべきかを、
マンション管理士のご助言をお願いいたします。

[3908: 匿名さん]

コロナ対策としては、国がしっかりした方針を明確に打ち出すべきです。
まず高熱が続いた者の診察病院を各地区ごとに広報すべきです。
そしてそこのドクターが必要といった者に対してはすべてＰＣＲ検査を
行うべきです。
そして軽症者はホテルへ、重傷者は病院で治療をすべきです。
マンションでの対応としては、熱が続いた場合、病院はどこに行けば
いいのかをまず広報すべきです。
みんなに分からないように解熱剤とかを使用して対処していると最終的には
家族にもマンションの住民にも迷惑がかかることを広報してください。
自分や家族がそういう症状が出た場合、具体的に何をどうすればいいのかを
住民に告知してください。
後は、エレベーターに乗る場合やマスクの着用等一般常識の範囲内で行動
するようにすればいいでしょう。

[3909: 匿名さん]

明日は我が身です。
いざという時にどうすればいいのかを今のうちに確認しておくべきでしょう。
病院はどこにいけばいいのか。
かかりつけの病院にいきなりいっても病院は迷惑しますし、やってくれません。
保健所へ連絡してもいきなりＰＣＲの検査はしてくれません。
自分の身は、自分の家族は自分で守ることが大切です。

[3910: 匿名さん]

大規模修繕工事もやらなければならないでしょうからね。
玄関扉の補修工事は管理組合がしてますか、それとも各戸でやってますか。
インターホンの補修も管理組合がしているとこが結構ありますからね。
規約には何の規定もないのに。
本来は専用使用権のある共用部分の管理は各区分所有者の責任と負担で
するのが普通なんですが。

[3911: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分については、知らない理事長が
工事を認めるとそれが実績になり、その後は慣例として
管理組合が補修工事をしなければならなくなる。
規約違反だからその分を返還しろといっても、売却して
でていった住民からの返還は難しいでしょうしね。

[3912: 匿名さん]

大規模修繕工事の時期
　第１回目
　築11年～15年　６４．９％　　築16年～20年　２４，３％　　築25年～30年　２．１％
　第２回目
　築26年～30年　４４．２％　　築31年～35年　２０．９％　　築21年～25年　２０．５％
　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

＞＞3906 匿名さん
ただ大型設備（エレベーター、給排水設備、配管、玄関扉等）
については３０年以降の工事となりますのでそれを勘案して修繕 ・・・・・

[3913: 匿名さん]

何か質問ですか？

[3914: 匿名さん]

今日からコロナ感染者が少なくなるといいんだけど。

[3915: 匿名さん]

専用使用権が設定されてる共用部分を誰の責任と負担で管理するか、規約に書いてあるだろ

[3916: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理については基本的には
規約で各区分所有者の責任と負担で行うように規定されて
いますが、インターホン、メールボックス、熱感知器の補修工事
については、どこかの時点で規約をしらない理事長が管理組合として
修理をしているので、私どものマンションではその部分に関しては
管理組合の責任でやるように規約に規定したんですよ。

[3917: 匿名さん]

熱が出たくらいで病院行くなよ
解熱剤飲んで暖かくして水分補給してオムツして１週間我慢

[3918: 匿名さん]

インターホン子機や熱感知器は室内にあるんだから普通は私物だと考えるけどな
メールボックスは全体を建物の付属物つまり共用部分と考えるのが一般的で、ボックスごとに専用使用権が成立するとは手堅いｗ

[3919: 匿名さん]

インターホンや熱感知器は普通は専用使用権のある共用部分と規定してあるでしょう。
玄関扉や窓枠サッシ、ベランダ（ドレンも）も専用使用権のある共用部分です。
メールボックスも専用使用権のある共用部分です。
インターホンについては、その修理代は管理組合と各戸バラバラの状態です。

[3920: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分であっても規約で規定すれば
管理組合が修理をすることもできます。

[3921: 匿名さん]

だから私が主張する
専有部分の中にある法定による共用部分以外の部分を規約で共用部分にして
修繕等の計画を組みなおしなさいと言っているのです。

[3922: 匿名さん]

専有部分以外のものはすべて共用部分でしょう。
専用使用権のある共用部分も規約に規定しなくても共用部分なんです。
当然法定共用部分も規約に規定しなくても共用部分です。

[3923: 匿名さん]

いいえ、専有部分の中にある法定共用部分の規定の話です。
専有部分の中にある法定による共用部分以外を規約で共用部分とする。

[3924: 匿名さん]

専有部分を規約（賛成多数）で共用部分にすることはできないのでは？

[3925: 匿名さん]

だから、専有部分の中にある法定共用部分以外の、
と言っているでしょ。
専有部分を規約で共用部分とは言っていませんが。

[3926: 匿名さん]

専有部分、専有部分の中にある法定共用部分以外の部分、共用部分の３分類説ですな

[3927: 匿名さん]

だから専有部分を規約で共用部分にすることはできないですが
専有部分の中にあって専有部分でもなく法定共用部分でもない部分は
規約で共用部分にできると主張しておられるわけです

[3928: 匿名さん]

専有部分以外はすべて共用部分という２分類説も有力ですよ

[3929: 購入経験者さん]

>>3927 匿名さん
専有部分の中にあって専有部分でもなく法定共用部分でもない部分になると専有部分には何もなくなりませんでしょうか。？
さて、専有部分の中にある法定共用部分とはどこを指しているのでしょう。

[3930: 匿名さん]

管理人室は専有部分ですが規約で共用部分にすることはできます。