「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3841: 匿名さん]

>>3840 匿名さん ここのスレは、誹謗中傷をする場所ではありません。

どの nO が誹謗中傷と思いますか。パート２からの転記は間違いを指摘しているだけと思います。指摘が間違いならば反論すべきです。そしてより良いものに仕上げていくべきです。

[3842: 匿名さん]

こういう事例もあります。　
最近台所の蛇口周辺からの漏水事故が相次いで発生しました。
　蛇口のゆるみや配管の劣化等がその要因で、その部屋の床下に水がたまり、最終的には階
下に水漏れが発生し被害が生じています。
　被害が発生すると当事者は勿論被害者も大きな迷惑を被ることになります。
　各戸で点検とか修理をすればいいのですが、階下に漏水が発生しなければ中々事前にその
対策をするということは難しいと思われます。
　そこで今回管理組合が雑排水管の高圧洗浄時に台所の水回りの点検を行います。この点検
費用につきましては、消防点検時の熱感知器や雑排水管の高圧洗浄と同様、これについては
専有部分の管轄ではありますが、点検については管理組合の責任と負担で行っていますので、今回水回りの点検も管理組合負担で行うことになりました。
　点検費用は無償ですが、不具合がある部屋についてはおしらせしますので、その修理とか取 替えを行う場合は工事費がかかりますので各戸負担となります。

[3843: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

[3844: 匿名さん]

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託すると（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[3845: 匿名さん]

築２０年前後になると漏水の発生が生じてきます。
その一番多い原因は水栓からの漏水です。
水栓のゆるみがその要因ですので、ゆるみと台所の
下方部分の床の漏水をチェックする必要があります。
点検は簡単なのですが、全戸やらなければ意味が
ありませんので、管理組合として一斉にやられたら
いかがでしょうか。
１戸１，０００円程度でも受けてくれる業者はあるでしょう。
但し、水栓の交換は各戸負担とすればいいでしょう。

[3846: 匿名さん]

水栓の交換は各戸負担にしないで組合が負担すれば１００％交換できる。

[3847: 匿名さん]

水栓やキッチン、トイレ、浴室等、これらは専有部分であり
各住民が負担すべきものです。
又、水栓についても交換しなければならないところはごく一部です。
水栓の種類や価格も千差万別です。
いい水栓、使いやすい水栓にしたい方もおられます。
悪くない水栓が圧倒的に多いのに、全交換は無理でしょう。

[3848: 匿名さん]

>>3845 匿名さん
貴方が水栓からの漏水だと言っているから水栓の交換を組合費で一斉に行えばいいと言っているだけです。漏水の原因は一番が水栓だと決めつけてはいけません。マンションの給排水設備によっては様々です。水栓からの漏水が一番とは限りません。

[3849: 匿名さん]

>>3823さん　
　　3813=3821です。
　　　大変参考になりました。有難うございます。
　　当方の検討が始まれば不明なことが出てくると思います。
　　その節は宜しくお願い致します。

[3850: 匿名さん]

頑張ってください。

[3851: 匿名さん]

漏水対策として、長期修繕計画書に予算を計上するとともに
規約に明記しておくことが必要です。
その際は、先行工事者に対する規定も是非入れておいてください。

[3852: 匿名さん]

マンションの漏水は水栓からが圧倒的に多いと思いますが、
それ以外にはどんなものがあるんですか。

[3853: 匿名さん]

コロナ問題は、管理組合の総会開催にも大きな影響を
与えています。
集会の開催ができなければ延期もありますが、それでは
役員の任期や予算の問題、管理会社との契約更新の問題等
いろんことが生じてきます。
基本は総会を延期せず、議決権行使書や委任状での決議に
かえていった方がいいのではと思います。
そのためには、議案書を早めに配り、質問とかは書面で行い
理事会に任せてもらう方法が一番いいのではないでしょうか。
これについてはいろいろと問題点はあるでしょうが、国交省も
提案してますから、それを参考にされたらいかがでしょうか。

[3854: 匿名さん]

どうしても人前で質問したい爺さんがおるねん

[3855: 匿名さん]

そういう方は、理事会に質問状をだせばいいでしょう。
それに対して理事長（理事会）が返答すればいいんです。
但し、総会での議案以外の提案はできませんが、その問題に
関してはどちらにしても議案外の問題ですので、次期理事会の
検討課題となります。

[3856: 匿名さん]

総会の延期は、役員の交代も延期になりますし、
予算に関しては現行を活用、管理会社との契約は
総会開催まで継続ということになります。
新規事業については総会開催まで延期ということになります。
もし、管理会社との重要事項の変更をしようと計画していれば
それも延期ということになります。

[3857: 匿名さん]

緊急事態宣言を出せる管理者がいますか。
濃厚接触者が関係者に発生したら各々機能不全に陥ります。
本来は自治会（町内会）が機能するべきですが区分所有者
の集まりの管理組合は組合員の財産を守らなければなりま
せん。

この際自主管理の訓練をなさることです。管理会社は濃厚接触者が発生
した時点で営業を停止しても法律には触れませんのでマンションの損害
は関係ありません。

[3858: 匿名さん]

>>3857さん
マンションでの自治会加入者は非常に少ないようです。この傾向は
都会に行けば行くほど少なくなります。
コロナの感染者がでれば、理事会が動くのが自然の理です。
こういった場合、管理会社がうごくのではなく管理組合が動かなければ
ならないでしょう。
自主管理する必要はないでしょう。
理事長が理事や組合員で医者や行政に勤務している者の活用を考えれば
いいことです。

[3859: 匿名さん]

頑張ってください。

[3860: 匿名さん]

マンションで自治会の加入がゼロのところもあります。

[3861: 匿名さん]

>>5 匿名さん
当マンションは５００戸超の分譲です。
理事会と役員会は区別しています。
１、理事会＝理事のみ。
２、役員会＝組合理事長、組合監事、防火管理者、自治会長。

[3862: 匿名さん]

理事会の役割は分かりますが、役員会は何をするのですか。
又、監事は理事会には参加していないんですか。
監事が理事の執行活動を監視するのであれば、理事会に出席しなければ
理事会が何を考え何をしいいるのか分からないのではないですか。
それに、自治会が参加していますが、マンションでの自治会の加入率は
どれくらいですか。
自治会のメンバーで賃借人も役員会に参加できるんですか。
単なる消防訓練や、高齢者に対するフォロー活動に協力してもらう
だけだったら問題はありませんが、建物や設備の維持とかに自治会が介入
するのはおかしいでしょう。

[3863: 匿名さん]

>>3862 匿名さん
1、監事は理事会への出席は強制ではありません。
　　理事会の資料は配布します。理事会への参加は自由ですし、
　　意見を述べても構いませんし、不正があるときは、
　　臨時総会の招集権もあります。
２、自治会の加入率は１００％です。
３、自治会員の資格はマンションの住民がすべてですから、
　　賃借人、使用貸借人、区分所有者、等々が対象です。
４、理事会は開催日をオープンにしていますので。住民であれば
　　どなたでも意見を述べても構わない旨の掲示をしています。
　　もちろん管理組合の理事長や理事や監事等も自治会への出席
　　や意見も許されております。
５、賃借人、使用貸借人、は自治会の役員になれます。管理組合員
　　理事も一定の条件を満たせば務めることができます。
６、コロナ問題等には管理組合と自治会が協力して対応しています。
　　この問題に関しては自治会の役員会に理事の面々も出席して
　　意見等を述べております。
以上舌足らずで申し訳ございませんが、ご理解ください。

[3864: 匿名さん]

自治会への加入率が１００％ということですが、賃貸に出しているオーナーは
自治会員なんですか。借りている方は自治会に加入届をだされているんですか。
多分賃貸人の口座から管理費等と一緒に口座引落をして、建前上は家賃の中に
包含されているということになっているんではないですか。
コロナ問題については、管理組合が自治会に協力要請をして一緒に取り組むことは
いいことだと思います。
ただ、その場合の経費については慎重を要する問題となりますので、管理費の使用
範囲（規約に明記されています。）を超えないようにすべきです。
この問題はＰＡＲＴ２でも取り上げられているのですか、もしそうであるなら
ＰＡＲＴ２で対応してください。みてないので分かりませんが。

[3865: 匿名さん]

自治会費は組合員の口座から管理費等と一緒に振り替えられます。
外部にお住いの組合員も同じです。

[3866: 匿名さん]

>>3864 匿名さん
１、賃貸に出しているオーナーは自治会員でもあるし、また賃借人に
　　自治会や管理組合等に代理人として許可することもできますが、
　　自治会費を賃借料から徴収するのかしていないのかは取引になり
　　ますので組合は関与しておりません。
２、コロナ問題で管理組合が自治会に協力を要請するにあたる経費に
　　ついては、慎重に当たるべきであるとか、管理費の使用範囲を超
　　えないようにするべきかは管理組合と自治会でその都度協議して
　　おりますのでご心配は無用です。
３、これ等の問題はパー２で対応する命令を貴方から受ける義務はご
　　座いませんので結構です。

米これ等の問題は法令の強行規定ではありませんので管理組合と自治会
　が自主的なルールを設定できますので住民の為になることは生かして
　行きたいと思います。以上。

[3867: 匿名さん]

>>3865さん
外部にお住いの方が自治会員になるのはおかしいんじゃないですか。
その地区に住んでいて初めて自治会員になるのですよ。
やはり自治会費は賃貸人が管理費等と一緒に口座引落としがされているんですね。
だからそのマンションに住んでいなくても自治会費が支払われているのですよね。
そのマンションを借りている方は、自治会費をしはらってはおられず、自治会に
加入する手続きもされていないと思います。
自治会の加入は自由ですので、あまり会員募集等をやると自治会を脱退する方も
増えてきますのでその問題はそっとしておきたいのでしょう。

[3868: 匿名さん]

＞＞３８６６はよそのスレのことですのでスルーします。

[3869: 匿名さん]

>>3867 匿名さん
そうとしておきたいのかそうでないのかはわかりませんが、
事実ですので正直に投稿しているだけです。
賃借人は自治会員で入居届と同時に自治会入会届も提出しています。
会費はオーナーの振替口座から管理会社の収納口座へ管理費等と一緒
に振替えられておりますが、
その自治会費を借料の中に入れているかは個人間の取引に該当するの
で管理組合は介入できません。

[3870: 匿名さん]

多分オーナーが支払うだけで、自治会費２００円～３００円を
徴収はしていないと思いますよ。
うちのマンションでも同様の手続きがされていますが、賃借人が
自治会への加入届を出すことはしていません。
自治会としては自治会費が誰から振り込まれようと振り込んだと
いうことは自治会に加入したものとしてあつかっているだけです。
マンションの賃貸に関して契約書で自治会に加入すること、退会
した場合はマンションの賃貸を解約するとかの契約は結ばないでしょうし。

[3871: 匿名さん]

>>3869 匿名さん

「自治会費を管理費から支払うことについて」のスレと同じように思われる。

[3872: 匿名さん]

>>3871さん
マンションの管理は複雑多岐に亘っています。
このスレはマンション管理をしていく中で困ったこと、質問したいこと等を
書き込むものです。
当然自治会に絡む問題がでてきても何もおかしいことはありません。
単なる自治会費を管理費から支払うだけの問題のスレだけではありません。
トータルでのマンション管理についての質問等のスレなのです。
その点をご了承ください。

[3873: 匿名さん]

>>3871 匿名さん
販売時に規約に承認印を押印して購入しました。
第一回から会計報告で一敗会計（管理費等会計）
に自治会費の収支の項目も存在します。

よって管理組合の管理の問題とは切り離せません。

[3874: 匿名さん]

そういうマンションもあってもいいんじゃないですか。
自治会費を使用するときは理事会ではなく、自治会役員
の承認のもと使用されるんでしょうね。
自治会の収支決算書や予算書はあるんでしょうね。
管理費等と一緒に口座引落された自治会費はどの時点で
自治会費に移し替えがされるのですか。
毎月移し替えがされているんでしょうか。それとも期首に
１年分がまとめてふりこまれるのですか。そうなると滞納金
があった場合はどういう処理がされているんだろう。

[3875: 匿名さん]

>>3874 匿名さん
１、自治会費は年４回徴収です
２、組合員の口座から管理会社の収納口座へ管理費等と一緒に振
　　り替えられます
３、管理会社の収納口座へ振替えられた管理費等は、約１か月後
　　に管理組合の収納口座へ振り替えられます。
４、自治会費はこの管理組合の収納口座から自治会の収納口座へ
　　振替えます。
５、滞納金処理は管理費等の滞納金として処理されています。
６、5の件に関しては売買等による特定承継の場合でも管理費等
　　からするとわずかの金額なのでトラブルなく徴収されてお
　　ります。
７、過去において6の件（競売により取得した区分所有者）によ
　　り苦情がありましたが、事情を説明して徴収したいきさつの
　　記録が議案に残っておりますが、金額は２５００円です。
８、規約では、一般会計の項目は、管理費、駐車場使用料、水道
　　料（簡易専用）、バイク（自転車）等置場使用料、施設使用
　　料、（専用庭使用料、バルコニー使用料、温水プール使用料、
　　ゴルフ練習場使用料、）等々。
９、特別会計の項目は修繕積立金

簡略に記載しました。舌足らずな件はご容赦ください。

[3876: 匿名さん]

そういう特殊なマンションがあってもいいんじゃないですか。
殆どのマンションでは自治会の加入率は低いですからね。
１０％程度の加入率であれば、管理費等と一緒に口座引落を
することもないでしょうから。

[3877: 購入経験者さん]

>>3876 匿名さん
勘違いをしないでください。
自治会加入率が少ないのが異常でしょう。

[3878: 匿名さん]

マンションでの自治会への加入率は３０％ぐらいが
平均なんでしょうか。
勿論都会に行けば行くほど加入率は低いといわれていますが。

[3879: 匿名さん]

戸建ての場合加入率は東京地区は４０％程度と高いようですが、
マンションの場合はそれをかなり下回るといわれています。

[3880: 匿名さん]

分譲マンションの管理において自治会に加入率の高低で、
何か問題がありますか。？

[3881: 匿名さん]

うちのマンションは管理規約に組合員全員が自治会に加入する旨の条項があり、全戸分の自治会費相当額を１年分一括して年度初めに地元自治会に納入している。
管理費や各種使用料と併せて自治会費も滞納している組合員はいるが、結果的に管理組合が立替え払いしてるわけだ（滞納が解消されないと期末ＢＳに未収管理費・使用料とは別に資産項目として残るので分かる）。
自治会にすれば毎年会費完納してくれるありがたい管理組合様ということになる。

[3882: 匿名さん]

そういうマンションがあるようですね。
自治会としては、自治会費を各戸集めて回らなくてもいいし
年間分が期首にふりこまれる。また、滞納があっても自治会は
まったく関係がないんですよね。
おまけに口座振り込み料も管理組合負担。
自治会への加入率が３０％程度のマンションでは管理組合がでそれを
みとめないでしょうね。

[3883: 匿名さん]

>>3881さん
管理規約に組合員全員が自治会に加入する旨の条項があるとの
ことですが、賃貸にだされた場合は組合員はそこには住んで
いないわけですが、住んでない者が自治会員というのはおかしく
ないですか。戸建てに移り住んで賃貸に出しもうマンションには
帰ってこない方もおられると思います。そして、その方は地元の
自治会にも加入しなければならないことになります。
それに賃借人が自治会員となれば二重の会員となり、行政からの
助成金を二重にもらうことになりますよ。

[3884: 匿名さん]

自治会加入とか自治会費納入とか本来は管理組合の業務とは無関係だから管理規約に書くべき事柄ではないのかもしれない。
近所の電器屋の大将に聞いたところでは、うちのマンション建設計画が出たとき、全戸駐車場完備ということでクルマの通行量が増えてキケンだとして一部地元住民が強硬に反対したらしい。
それをなだめるために、マンション住民全員を自治会に入らせて会費も払わせるという和解条件で業者と自治会が手打ちしたようだ。結局はカネで決着したわけです。

[3885: 匿名さん]

>>3883さんのご指摘通り、賃貸に出してる組合員はおそらく地元町内には住んでないから自治会員になる資格があるかどうか。自治会費を払う義務があるかどうか、怪しいところではある。
今のところ特に問題視する賃貸組合員がいないので収まってるみたいだ。
滞納された自治会費相当額を管理組合の負担で回収するのも理屈上はマズイのだが、件数がごくごくわずかで管理組合の本来業務に支障がないので、これも問題視されたことがない。

[3886: 匿名さん]

>>3883 匿名さん
貴方の言い分の根拠はどこにありますか。？
行政からはなんのお咎めもありません。

[3887: 匿名さん]

うちのマンションの賃借人と親しくさせてもらっているので自治会の
事を尋ねました。
家主さんが自治会費は払っているので強制ではないが自治会活動に協
力してやってくださいと言われました。それから、年に一度の管理組
合の総会の代理出席を依頼されたことがあり、大変勉強になりました
、と言っていました。

[3888: 匿名さん]

>>3886さん
行政から何も言ってこないのは、毎年同じ自治会員数を
提出しているからでしょう。
賃借人と賃貸人を重複して自治会員数を提出すれば、マンションの
戸数を大きく上回ることになりますので、そうなれば行政も不信感
を抱くことになります。

[3889: 匿名さん]

>>3887さん
要するにマンションに住んでいない住民が自治会員に
なっており、そこを借りた方は自治会員ではないのですね。
賃借人が自治会への加入手続きをしているわけでもありませんし。
それから賃借人でも総会に参加する資格がある場合もありますよ。

[3890: 匿名さん]

アバウトな扱いをしているだけ。