「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[382: 匿名さん]

熱いところ申し訳ないけど、物件によるからね。

[383: されるがままのマンションの住民]

当物件が３８０のようになってしまった経緯の推理：

第一回大規模修繕工事の際に設計コンサルタントが管理会社の紹介で管理組合と契約開始。その時に専門委員会が創設され、建物の情報だけでなくマンション内部の状況がコンサルにも把握される。特に、管理会社雇用の初代管理員が数年後に高齢引退になる点に目を付けられる。

初代管理員が引退。後任に管理会社雇用で二代目が着任。住民たちは初代のイメージから「前と同じだろう」と無警戒。他方、組合活動としては「自主管理導入プロジェクトチーム」が組織され、専門委員会細則、管理員業務委託契約及び取扱い内規などの法的整備、規約改正が進められる。目玉は二代目管理員を管理組合雇用に変えることだが周知されず、大半の住民は無関心かつ無意識のまま承認。

自主管理導入は、管理会社＋設計コンサルタント＋二代目管理員＋プロジェクトチーム（専門委員？）の四者がたくらみ、経済的メリット（利益の山分け）をねらったと思われる。初代管理員引退までは管理会社への全部委託で値上げが続いており、住民は値下げを求める声を上げていた。この要求に対する業者からのカウンターパンチ（対抗策）が、「会計のみ」委託で管理会社との関係を「値下げ」して継続しつつ、物件内部の運営は管理員に牛耳らせるという自主管理案だろう。

このようにして各物件の情報が把握され、それぞれの状況に応じて支配のやり方が考案され適用される。ケース・バイ・ケースとなるのは当たり前。区分所有者はくれぐれも警戒されたし。

【参考】同じ趣旨のことをわかりやすく述べている他物件の秀逸レス：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48378/res/1155/

[384: 匿名さん]

大規模修繕工事で最も重要なポイントとなるのが設計コンサルタントの
選定です。それを相見積も取らず、業者説明会もなく管理会社推薦のコンサルに
決めてしまったことがそもそも大きな間違いでしたね。
コンサルの重要性の認識不足でしたね。それから、その後専門委が設立された
とのことですが、これも順序が逆です。
何故管理会社に雇用された管理員をマンションで雇用したのかも理解できません。
管理員業務委託契約にしても、理事会で決めるべきです。総会決議は必要ないでしょう。
今からでも簡単に理事会でやりなおせばいいんです。
管理会社との委託契約の更新に関しては、管理会社は内容が変更になる場合は全員に
重要事項の説明文を配布して、尚且つ説明会を開催しなければならないと法律で
決められていますのでそもそも契約の更新は無効ですよ。
それから、管理員がマンション管理に口を出すのはだめですよ。
全て住民の無知と無関心からきていると思いますが、それだったら積立金の値上
に対しても不平不満はいわないことです。

[385: 匿名さん]

管理会社との委託契約の場合、内容の変更がされているので、管理会社は
重要事項の説明文を全戸に配布し、説明会を開催していないので、この契約は
無効ですね。
裁判にすれば勝ちますよ。

[386: 大企業を相手に]

>381 >384 >385 に書かれているような法的規範・条文に逸脱した現実があるから投稿によって指摘しているのに、その投稿内容に対し逸脱されるべきでない”元の規範”を記述されても「それは承知しているが、どうしたら守らせることができるのか？」と疑問が湧くばかりである。

ある物件では管理組合員が自腹を切って裁判所に提訴（総会決議無効確認訴訟）し、仲間を作って多数派にならなければ排除できないと言われていた管理会社から契約解除の申し出を勝ち取ったという。

組合役員が、例えば「一の位の数字が合わない。どうしよう」と会計を気にするくらいなら、他の業務部門においても違反行為はしないだろう。しかし、そう単純でもなく、私が理事長だった時の会計担当理事は「言われた通りに押印しないと管理人さんが怒るんです」と電話してきた。

全組合員を対象に知識や経験を伝えて、いわゆる啓蒙をはかる。私はこれを７年やってきたが劇的な改善は見られない。逆に支配グループを中心として「迷惑」とか「名誉毀損」と言われて脅される原因になる。警察は後者を通じて企業（≒管理組合理事会）の活動を守る立場が基本である。

関連の専門的資格を取得せよ、ともよく助言される。全国津々浦々の各マンションの管理組合で必ず有資格者が１名はいないと物件を魔の手から守れない、というのも「本当か？」と思う。

さあ困ったね。他の組合員と同じく、おとなしく従っておこうか。

[387: 匿名さん]

４分１以上の署名があれば臨時総会を開催できますよね。
ただ、資料を配り啓蒙活動を行うだけでは無理があります。
まず何人かで臨時総会を開催することを考えるべきです。
仲間がいないと改革はむずかしいですよ。
住民は無関心で、さわらぬ神に祟りなしというスタンスですから。
私にいわせれば、管理組合が雇用している管理員を何故思うように
手足として使いこなせないのかが理解できません。
それから、啓蒙活動を行う時は要点をわかりやすく、高飛車でなく
住民目線での資料でなければみんなは敬遠しますよ。
それがあなたの書き込みにも現れています。
私が丁寧な言葉を使い、質問者のあなたが高飛車ですよね。

[388: １・２号館]

>>385
>管理会社との委託契約の場合、内容の変更がされているので、管理会社は
>重要事項の説明文を全戸に配布し、説明会を開催していないので、この契約は
>無効ですね。
>裁判にすれば勝ちますよ。

これで、なぜ契約が無効になるのですか？

[389: 匿名さん]

>全組合員を対象に知識や経験を伝えて、いわゆる啓蒙をはかる。私はこれを７年やってきたが>劇的な改善は見られない。

７年も啓蒙活動をやったのに、住民に受け入れられなかったということは、
その内容に問題があったと思いませんか。
あなたの必死の訴えも組合員には通じなかったんです。
何故かを考えたことがありますか？
まず第一に考えられるのは、その内容に住民が魅力を感じなかったからでしょう。
知識や経験をひけらかしていては住民はついてきません。
それを住民の無関心、さわらぬ神に祟りなしで片づけてはだめでしょう。
いかに住民に受け入れられる文章になるかを考えるべきだったと思います。
親しい住民に聞いてみてください。その内容について。
単なる批判になっていなかったか、住民に考えさせるものになっていたか等を。

[390: 匿名さん]

>>388さん
管理会社との委託契約を更新する場合は、全く契約内容に変更がなければ
重要事項を管理者に説明し、組合員に配布すればいいとなっています。
ただ、契約内容に変更があれば、重説を組合員全員に配布するとともに、
説明会を開催しなければならないと適正化法で指導しています。
変更内容のいろんな解釈があり、裁判でも揉めている点はありますが。

[391: １・２号館]

「無効となる」と書いているから質問をしているのです。
無効となる根拠を教えてください。

[392: 匿名さん]

>>391さん
ＰＡＲＴ２からの引っ越しをしてきましたね。
根拠はあなたが調べてください。検索すれば分かるでしょうから。
そして、正解を書き込んでみなさんに教えてやってください。
あなたは自分の考えは書き込まないのですか。
それぞれいろんな書き込みをする中で勉強をしていくのですからね。
私もですけどね。

[393: 匿名さん]

>>391さん
ひとつだけ情報を提供します。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律の第７２条①～⑤の
内容を読んでみてください。

[394: 匿名さん]

第七十二条 　 マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令 で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除 く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に 対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明を させなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び 当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。

２ 　マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。

３ 　前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。

４ 　管理業務主任者は、第一項又は前項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。

５ 　マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない

[395: １・２号館]

マンション管理業者への規制がどうかしましたか？
これが、どう契約の無効に繋がるのですか？

そろそろ専門家面はお止めになったら？
あなたの恥は、マンションの恥でもあるのです。

[396: 匿名さん]

>>395さん
相変わらずあなたの意見はかきこまず、単に批判するだけなんですね。
法律違反して契約されたものは無効と判断しますが、あなたの意見は
どうなんですか。
まさか適正化法は法律と思っていないんではないんでしょうね。
これからはあなたの書き込みには一切返事はしません。ＰＡＲＴ２から
何の進歩もないんですね。
ＰＡＲＴ２ではいくら書き込んでも、誰も答えてくれないでしょう。

[397: １・２号館]

間違いを指摘されているのが理解できないのですね。
お気の毒に・・・

[398: 匿名さん]

マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどのように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。
このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要があるのです。
また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行うことも大切です。
在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけを考慮するものではなく、将来的に売却を考えている人にとっても必要なことなのです。
戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[399: 匿名さん]

　＜マンション共用部ＬＥＤ化のメリット＞

　　　１．長寿命である。 設計時間　４０，０００時間　　一般蛍光灯　１２，０００時間
　　　２．電気料金の削減ができる。
従来の照明とＬＥＤ照明の電気料金比較
　８０戸～１００戸のマンションでは、６２％の削減となっているとのこと（伊藤忠ケーブ
　ルシステム（株）ホームページより
　　　３．ＬＥＤランプは、紫外線が出ない為虫が集まりにくい。
　　　４．交換作業や廃棄物処理等のコスト削減になる。
　　　５．二酸化炭素排出削減効果がある。

[400: 匿名さん]

　＜ＬＥＤ照明の課題＞

　　　１．共用部分の導入に関しては、普及が始まったばかりで、まだ割高でもある。
　　　　　現在、かなり安くはなってきた。電気代を安くするか、納得いく値段になるまで待つか
　　　　　ということになります。工事費についてはいつやっても変わりません。
　　　２．ＬＥＤは時間とともに暗くなります。５年で７０％の明るさになるといわれています。（２４
　　　　　時間つけっぱなしの場合）
　　　　　寿命は長いが、照度が低くなるので交換は必要です。
　　　３．既存マンション設備では、器具交換や安定器バイパス工事などの課題もあります。
　　　４．器具・電球一体型の場合には、電球交換の際にも工事が必要となります。

[401: 匿名さん]

　＜ＬＥＤ照明導入検討ポイント＞

　　　１．費用対効果と資産価値向上の観点からの検討が必要です。
　　　２．費用対効果のある部分から上手に使って、省エネを進めていくことが有効です。
白熱電球の多いマンション
蛍光灯長時間のマンションで効果が大きい。
駐車場、駐輪場等、蛍光灯を長時間つけているマンションも効果大です。
交換が難しいところを中心に導入していく。

[402: 匿名さん]

相変わらず、ＫＹＭＷＭ ですね。

[403: 匿名さん]

自転車置場・バイク置場の空スペースを利用して、居住者の私物保管用のレンタル倉庫を設置する提案が理事からあり、理事会で審議した結果、賛成多数で可決したので、理事長がリーダーとなりレンタル倉庫を推進することになりました。

これに関する、問題点を述べよ。

[404: 匿名さん]

だれが答えるのか分からないが、共用部分の重大変更だからね。

[405: 匿名さん]

>>403さん
そういう問題をだすのではなく、あなたの意見を書き込んでから
分らなければ質問すべきですよ。
そうしなければ誰も答えてくれませんよ。

[406: 匿名さん]

マンション管理業者に適正化法７２条違反があったからといって、そのことで管理委託契約が無効になるわけではない。
こんなことはマン管士でなくても誰でも知っている。

[407: 匿名さん]

>>403

そもそも何で私物保管のレンタル倉庫をマンション内に管理組合が造る必要があるのか？
管理用倉庫ならいざ知らず、私物保管なら外部のレンタル倉庫借りるのが筋だろう。

恐らく、理事が自分で利用したいために管理組合に金出させて倉庫造らせるのだろう。
理事長もグルだな。理事の背任の可能性が高い。
もし実施されたら、提案した理事とリーダーの理事長を背任容疑で刑事告訴したらいい。

ところで、仮に倉庫造るにしても住戸分の倉庫造るのか？相当な床面積が必要。
住戸分の倉庫を造らないと、一部の住民しか利用できず公平性に欠く。
しかもこの倉庫は延床で10㎡を軽く超えるので建築確認申請が必要になる。

あほな提案するのもほどほどに。

[408: 匿名さん]

理事会で倉庫をつくるという提案ならいいけど、総会では特別決議
だよね。
共用部分の重大変更になるからね。
もし、正規の手続きで総会で承認されて倉庫が完成したとして、それを
理事長が借りるのは全然問題はないと思うけどね。
容積率や建築確認については建築業者が考えてくれるけどね。

[409: 匿名さん]

全戸分のコンテナ倉庫設置できるだけの敷地に余裕あるの？

[410: 匿名さん]

全戸分の倉庫をつくる訳ないでしょう。
有料でしょうから借りる者は殆どいないでしょう。
あなただったら借りますか？
月１万円の倉庫料としたら。

[411: 匿名さん]

>>409
全戸分の倉庫など不可能で非現実的。
設置できるスペースに倉庫を複数設置し、中を共有持分割合に棚で区画し全戸分用意すればよい。
持分の大きい人は大きな区画、持分の小さい人は小さな区画。
こうすれば衡平性は確保できる。公平である必要はない、衡平であればいい。

[412: 匿名さん]

>>410
何で外部のレンタル倉庫借りないの？
個人の私物保管でしょ？
管理組合費を使って倉庫を造る正当な理由は何もない。

[413: されるがままのマンションの住民]

>387 >389　
要約：管理業者の悪を改めさせられない管理組合員が悪い

こうして被害者は加害者扱いされ、話の善悪は逆転する。
全員とは言わないが大半のマンション管理士はこの逆転に
加担して悪質企業の援護射撃をしてしまう。当マンション
内の支配グループと管理業者がマンション内外の「世論」
を味方につける時も同じやり方を使う。つまり、３８７と
３８９はそいつらの誘導に簡単に乗ってしまう人と同じ。

私は、管理士資格の供給源たる公益財団法人「マンション
管理センター」が大企業のやり放題的ビジネスに歯止めを
かけること（組合員の権利擁護等）ができる要素があれば
そもそも１９８５年に設立されなかったと批判的に見る。

>私にいわせれば、管理組合が雇用している管理員を何故思うように
>手足として使いこなせないのかが理解できません。
自分は素人だと思っている私ですら他の管理会社の物件で
そっくりの「管理人王国」を発見し、存続している実例を
知っている。そこの住民（マンション管理士）と面談した。

>啓蒙活動をやったのに、住民に受け入れられなかったということは、
>その内容に問題があったと思いませんか。
>あなたの必死の訴えも組合員には通じなかったんです。
>何故かを考えたことがありますか？
>まず第一に考えられるのは、その内容に住民が魅力を感じなかったからでしょう。
>知識や経験をひけらかしていては住民はついてきません。
>それを住民の無関心、さわらぬ神に祟りなしで片づけてはだめでしょう。
>いかに住民に受け入れられる文章になるかを考えるべきだったと思います。
当マンションの管理組合員が活字を読むレベルにあると考えるのは、
”買い被り”。２００人中で数名が読むも、文意をくみ取れているか。
何があろうと、企業グループに反旗を翻して立ち上がる者はいない。
知った、関心を持つようになったからといって無駄な抵抗はしない。

横浜の傾きマンションとそっくりの現象ではないかと勝手に考える。
当物件では建物ではなく会計中心にトラブルがあるのだが、それを
組合員の約１００％が売り主の大手不動産グループ（管理会社含む）
に対処と指導を頼むことで乗り越えようとする。
会計システムはその企業の設計だから企業に責任ありだが、住民は
その企業に助けてくれとオスガリして難局を乗り切る構図である。

マンション界も大会社が幅を利かすのは他業界と同じ。当面の結論。

[414: 匿名さん]

>当マンションの管理組合員が活字を読むレベルにあると考えるのは、
>”買い被り”。２００人中で数名が読むも、文意をくみ取れているか。

こういった考えで文章をつくっているものを、住民が理解や関心を示す訳が
ないでしょう。
やはりその文言に惹きつけられるもの、感銘を受けるものがなかったんでしょう。
７年もやり続けたんならいろんな訴求方法があったと思われます。
知識を知恵に変える力がなかったんでしょうね。

[415: 匿名さん]

自分が作成した文章の反応を主婦の方等に質問したことはありますか。
そしてどういう内容、文章なら読んでもらえるかとかの聞き取りをした
ことはありますか。
恐らくないでしょうね。
一方的な資料で高圧的なものであれば、誰も読んでくれませんよ。
それが判らなかったんでしょう。それが結果です。

[416: 匿名さん]

チラシは１枚に簡潔に分りやすくまとめる。
イラスト等も挿入し読んで楽しいものにする。
どうしても詳しく説明したいのを抑え要点をまとめることが大切です。
難しい用語や条文等はできるだけ使わない。

[417: 匿名さん]

管理会社主導で理事会が運営されているのは住民の責任です。
特にデベ系のマンションは工事に対する執着心は強いですからね。
それからマン管士を悪くいっているが、そもそもマン管士は管理会社
と相対する存在のものです。
それを管理会社管轄にしている理事会に大きな問題があるんです。
マン管士と管理会社の関係は、大規模修繕工事での元請会社と設計
コンサルタントと同じ関係でなければならないのです。
お互いにけん制し合って存在することに意義があるのです。

[418: 通りがかりさん]

分かる範囲で教えて下さい。
地方のマンションです。
8階建て54戸のマンションです。
エレベーターは1基
建築延床面積は5000㎡以下です。
貯水槽はなく、増圧ポンプで直接引き込んでおります。
平面駐車場です

他にどのような情報があればいいのか分からないのですが、修繕積立金は平米あたりいくらあればいいでしょうか？

ガイドラインに沿えば最低165円/㎡ですが、デベが出している長期修繕計画を均等にして平均するとおよそ130円/㎡で乖離がかなりあります。

このようなマンションでも最低165円/㎡は必要でしょうか？

[419: 匿名さん]

>>418さん
ガイドラインでは、５，０００㎡未満のマンションでは１㎡当たり月の積立金は
１６５円～２５０円（７０㎡とすれば１１，５００円～１７，５００円です。）
平均でみれば２００円となりますが、５０戸という規模であれば平均ぐらいでは
みておくことが必要ではないでしょうか。分譲時の一括積立金があればそれは勘案
しますが。
修繕積立金は大規模修繕工事だけでなく、これ以外に築年数が経過すればエレベーター、
消防設備、インターホン、配管、玄関扉、サッシ、熱感知器、メールボックス、避難ハッチ、
外構等の工事費が必要となってきます。
国交省のガイドラインでは、２回目以降の修繕積立金の額は１戸当り月１７，５００円が
望ましい額といっています。
まず、しっかりした全ての工事を網羅した長期修繕計画を、建築士と専門委員で検討して
それを基に総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出されたらいいのではない
かと思われます。
現在のデベ系試算の金額では不足するでしょうね。
必要な経費は早めに積み立てていけば、少ない金額で済みますが、その時になって慌てて
値上や借り入れをすれば大幅値上げをしなければならなくなります。

[420: 匿名さん]

消防設備は消防法で、エレベーターは命に係るものだし、メールボックスや
熱感知器、避難ハッチもやらない訳にはいかない。
給排水管はやらなければ漏水が発生する。
インターホンもあまり古くなると部品もなくなり、修理も難しくなる。
玄関扉は蝶つがいの交換を各人でやってもらえばいいし、サッシや網戸については
滑車の交換を各人でやってもらえばいい。
植栽や外構の工事はしなくてもいいかな。
大規模修繕工事だけ、１３年周期でしてればそんなにお金はかからないけどね。
ただ、快適なマンションライフが送れ資産価値をできるだけ落とさないためには
大型設備の更新工事も必要となります。

[421: 匿名さん]

修繕積立金は読んで字の如くみんなの積立金です。
多い方がいいですね。

[422: 匿名]

一般会計の年度剰余金を翌期の同会計に充当せずに、内部留保金として蓄積することは、管理規約違反にならないか？

（管理費等の過不足）
第６１条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌
年度における管理費に充当する。

[423: 匿名さん]

４１８さん、簡単に回答します、修繕積立金１００円／平方メートル、管理費１００円/㎡以下で充分でしょう。
長期修繕計画のガイドラインは参考にはなりません。お宅のマンションは管理のコストが安く済みます。
良いマンションだと思います。
エレベーター１基、増圧直圧給水システム、平面駐車場、５０戸前後、管理費等の保管だけは厳重にすれば、
マンション管理士の資格保有者で有れば一人で管理で来る規模のマンションでしょう。着服をされなければ、
これに加えて駐車場使用料の収入もありますからこれ以上増えるようでしたら管理費等が抜かれております
のでご注意ください。

私のマンションは築２８年ですが、３００戸の１２階の団地型で、簡易専用水道、エレベーター４基、各施設６か所、
の規模のマンションですが、組合員の管理費等８０円／㎡ですべての管理（大規模修膳含む）を行っております。

管理会社、マンション管理士等コンサル、工事業者には安すぎると批判をされますが組合員の中にマンション管理士等
が居住しておりボランテアーで管理してくれております

基幹事務だけは登録業者に委託して他の管理は専門業者に直接発注しております。

[424: 匿名]

>>422
うちは、毎年剰余金の中から一定額（数百万円）を翌期の管理費会計の収入に計上（充当）し、残りの微々たる金額を内部留保している。これを延々と続けてる。
でも考えてみれば、充当してもその金がまた剰余金として発生し翌期に回してるだけで、表面的に充当の規約を遵守してるだけに過ぎない。

[425: 匿名さん]

①管理費会計（一般会計ともいう、）＝管理費、駐車場使用料、自転車・バイク置場使用料、
　　　　　　　　　　　　　　　　　施設使用料（ゴルフ練習場・プール・アスレチック・
　　　　　　　　　　　　　　　　　バッチlング等）
②修繕積立金会計（特別会計ともいう）＝修繕積立金
③修繕積立基金会計　　　　　　　　　＝修繕積立基金

①に余剰が生じるので今期の剰余金は来期の②の保管口座へ繰り入れる事にしているが今期の会計報告では
②に駐車場使用料だけを繰り入れているので①が不足して②を取り崩して帳尻を合わせている。

理事長に質問したら管理会社のアドバイスだとの回答でした。管理会社の回答は有りません。ややこしくしている。

[426: 匿名さん]

>>423さん
管理費と修繕積立金を一緒に考えてはだめでしょう。
管理費は毎年必要経費が殆ど決まっているものですからね。
管理費と修繕積立金で８０/㎡で全ての管理をやっているとはどういう
ことですか。
築２８年ということは、エレベーターや消防設備、インターホン、熱感知器
等の更新こうじはまだされてないんでしょうね。
それに玄関扉やサッシ・網戸の補修並びに更新工事も。
それから配管はどうなっているんですか、現在は専有部分の配管も管理組合で
やろうというマンションが多くなっているご時世ですよ。
国交省が全国のマンションにアンケートをとった調査結果報告です。

大規模修繕工事だけの工事費です。１戸当り
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

[427: 匿名さん]

>>4233さん
築２８年ということは漏水が頻発しているでしょう。
保険料もかなり高額になっていると思います。
開放廊下の床はきれいですか？メールボックスは交換しましたか。
それだけ補修工事をつかわなければ、資産価値はかなり落ちているでしょう。
玄関扉の交換はしてありますか？

[428: 匿名さん]

>>424さん
それは単なる前期繰越金が増えただけのことではないですか。
収入-支出＝次期繰越金
内部留保にする必要はないのでは。
どうしても前期繰越金が多いのであれば、積立金会計に振り替え
ればいいでしょう。

[429: 匿名さん]

>>425さん
完全に管理費会計と修繕積立金会計をごっちゃにしてますね。
管理費に余剰が生じる場合は、前期繰越金として収入欄に、
支出欄には予備費として予算化しておけばいいでしょう。

[430: 匿名さん]

余剰金というか、予備費をいくらもつかでしょう。
少しは余裕がなければ管理費がオーバーしてしまう可能性も
ありますから。

[431: 匿名さん]

管理費は全て予算通りにいくとは限らないでしょう。
ある程度の予備費がなければ、管理費総体で支出が収入を上回ったら
臨時総会を開催しなければならなくなりますよ。