「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[381: 匿名さん]

理事会に管理員と専門委員の意見は聞く必要もありません。
又、理事会の議長は理事長となっていませんか。
管理員を理事会に出席させる必要はありません。それをやるのは
管理会社のフロントでしょう。
うちのマンションでは、理事会や専門委員会に組合員はオブザーバー
として出席はできるように細則化されていますがね。
マンションの集会室は組合員のためのものです。当然優先順位は
理事会というか管理組合です。次に自治会や親子会、愛好会等と
なっています。
自治会はマンション管理に対しては全く権限はありません。自治会の
メンバーは占有者や賃借人も入っているでしょう。
それに住民の全てが自治会には加入していないでしょう。
逆に自治会に理事会が介入したらどうなるんですか。

[382: 匿名さん]

熱いところ申し訳ないけど、物件によるからね。

[383: されるがままのマンションの住民]

当物件が３８０のようになってしまった経緯の推理：

第一回大規模修繕工事の際に設計コンサルタントが管理会社の紹介で管理組合と契約開始。その時に専門委員会が創設され、建物の情報だけでなくマンション内部の状況がコンサルにも把握される。特に、管理会社雇用の初代管理員が数年後に高齢引退になる点に目を付けられる。

初代管理員が引退。後任に管理会社雇用で二代目が着任。住民たちは初代のイメージから「前と同じだろう」と無警戒。他方、組合活動としては「自主管理導入プロジェクトチーム」が組織され、専門委員会細則、管理員業務委託契約及び取扱い内規などの法的整備、規約改正が進められる。目玉は二代目管理員を管理組合雇用に変えることだが周知されず、大半の住民は無関心かつ無意識のまま承認。

自主管理導入は、管理会社＋設計コンサルタント＋二代目管理員＋プロジェクトチーム（専門委員？）の四者がたくらみ、経済的メリット（利益の山分け）をねらったと思われる。初代管理員引退までは管理会社への全部委託で値上げが続いており、住民は値下げを求める声を上げていた。この要求に対する業者からのカウンターパンチ（対抗策）が、「会計のみ」委託で管理会社との関係を「値下げ」して継続しつつ、物件内部の運営は管理員に牛耳らせるという自主管理案だろう。

このようにして各物件の情報が把握され、それぞれの状況に応じて支配のやり方が考案され適用される。ケース・バイ・ケースとなるのは当たり前。区分所有者はくれぐれも警戒されたし。

【参考】同じ趣旨のことをわかりやすく述べている他物件の秀逸レス：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48378/res/1155/

[384: 匿名さん]

大規模修繕工事で最も重要なポイントとなるのが設計コンサルタントの
選定です。それを相見積も取らず、業者説明会もなく管理会社推薦のコンサルに
決めてしまったことがそもそも大きな間違いでしたね。
コンサルの重要性の認識不足でしたね。それから、その後専門委が設立された
とのことですが、これも順序が逆です。
何故管理会社に雇用された管理員をマンションで雇用したのかも理解できません。
管理員業務委託契約にしても、理事会で決めるべきです。総会決議は必要ないでしょう。
今からでも簡単に理事会でやりなおせばいいんです。
管理会社との委託契約の更新に関しては、管理会社は内容が変更になる場合は全員に
重要事項の説明文を配布して、尚且つ説明会を開催しなければならないと法律で
決められていますのでそもそも契約の更新は無効ですよ。
それから、管理員がマンション管理に口を出すのはだめですよ。
全て住民の無知と無関心からきていると思いますが、それだったら積立金の値上
に対しても不平不満はいわないことです。

[385: 匿名さん]

管理会社との委託契約の場合、内容の変更がされているので、管理会社は
重要事項の説明文を全戸に配布し、説明会を開催していないので、この契約は
無効ですね。
裁判にすれば勝ちますよ。

[386: 大企業を相手に]

>381 >384 >385 に書かれているような法的規範・条文に逸脱した現実があるから投稿によって指摘しているのに、その投稿内容に対し逸脱されるべきでない”元の規範”を記述されても「それは承知しているが、どうしたら守らせることができるのか？」と疑問が湧くばかりである。

ある物件では管理組合員が自腹を切って裁判所に提訴（総会決議無効確認訴訟）し、仲間を作って多数派にならなければ排除できないと言われていた管理会社から契約解除の申し出を勝ち取ったという。

組合役員が、例えば「一の位の数字が合わない。どうしよう」と会計を気にするくらいなら、他の業務部門においても違反行為はしないだろう。しかし、そう単純でもなく、私が理事長だった時の会計担当理事は「言われた通りに押印しないと管理人さんが怒るんです」と電話してきた。

全組合員を対象に知識や経験を伝えて、いわゆる啓蒙をはかる。私はこれを７年やってきたが劇的な改善は見られない。逆に支配グループを中心として「迷惑」とか「名誉毀損」と言われて脅される原因になる。警察は後者を通じて企業（≒管理組合理事会）の活動を守る立場が基本である。

関連の専門的資格を取得せよ、ともよく助言される。全国津々浦々の各マンションの管理組合で必ず有資格者が１名はいないと物件を魔の手から守れない、というのも「本当か？」と思う。

さあ困ったね。他の組合員と同じく、おとなしく従っておこうか。

[387: 匿名さん]

４分１以上の署名があれば臨時総会を開催できますよね。
ただ、資料を配り啓蒙活動を行うだけでは無理があります。
まず何人かで臨時総会を開催することを考えるべきです。
仲間がいないと改革はむずかしいですよ。
住民は無関心で、さわらぬ神に祟りなしというスタンスですから。
私にいわせれば、管理組合が雇用している管理員を何故思うように
手足として使いこなせないのかが理解できません。
それから、啓蒙活動を行う時は要点をわかりやすく、高飛車でなく
住民目線での資料でなければみんなは敬遠しますよ。
それがあなたの書き込みにも現れています。
私が丁寧な言葉を使い、質問者のあなたが高飛車ですよね。

[388: １・２号館]

>>385
>管理会社との委託契約の場合、内容の変更がされているので、管理会社は
>重要事項の説明文を全戸に配布し、説明会を開催していないので、この契約は
>無効ですね。
>裁判にすれば勝ちますよ。

これで、なぜ契約が無効になるのですか？

[389: 匿名さん]

>全組合員を対象に知識や経験を伝えて、いわゆる啓蒙をはかる。私はこれを７年やってきたが>劇的な改善は見られない。

７年も啓蒙活動をやったのに、住民に受け入れられなかったということは、
その内容に問題があったと思いませんか。
あなたの必死の訴えも組合員には通じなかったんです。
何故かを考えたことがありますか？
まず第一に考えられるのは、その内容に住民が魅力を感じなかったからでしょう。
知識や経験をひけらかしていては住民はついてきません。
それを住民の無関心、さわらぬ神に祟りなしで片づけてはだめでしょう。
いかに住民に受け入れられる文章になるかを考えるべきだったと思います。
親しい住民に聞いてみてください。その内容について。
単なる批判になっていなかったか、住民に考えさせるものになっていたか等を。

[390: 匿名さん]

>>388さん
管理会社との委託契約を更新する場合は、全く契約内容に変更がなければ
重要事項を管理者に説明し、組合員に配布すればいいとなっています。
ただ、契約内容に変更があれば、重説を組合員全員に配布するとともに、
説明会を開催しなければならないと適正化法で指導しています。
変更内容のいろんな解釈があり、裁判でも揉めている点はありますが。

[391: １・２号館]

「無効となる」と書いているから質問をしているのです。
無効となる根拠を教えてください。

[392: 匿名さん]

>>391さん
ＰＡＲＴ２からの引っ越しをしてきましたね。
根拠はあなたが調べてください。検索すれば分かるでしょうから。
そして、正解を書き込んでみなさんに教えてやってください。
あなたは自分の考えは書き込まないのですか。
それぞれいろんな書き込みをする中で勉強をしていくのですからね。
私もですけどね。

[393: 匿名さん]

>>391さん
ひとつだけ情報を提供します。
マンションの管理の適正化の推進に関する法律の第７２条①～⑤の
内容を読んでみてください。

[394: 匿名さん]

第七十二条 　 マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約（新たに建設されたマンションの当該建設工事の完了の日から国土交通省令 で定める期間を経過する日までの間に契約期間が満了するものを除く。以下「管理受託契約」という。）を締結しようとするとき（次項に規定するときを除 く。）は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び当該管理組合の管理者等に 対し、管理業務主任者をして、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるもの（以下「重要事項」という。）について説明を させなければならない。この場合において、マンション管理業者は、当該説明会の日の一週間前までに、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等及び 当該管理組合の管理者等の全員に対し、重要事項並びに説明会の日時及び場所を記載した書面を交付しなければならない。

２ 　マンション管理業者は、従前の管理受託契約と同一の条件で管理組合との管理受託契約を更新しようとするときは、あらかじめ、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員に対し、重要事項を記載した書面を交付しなければならない。

３ 　前項の場合において当該管理組合に管理者等が置かれているときは、マンション管理業者は、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、重要事項について、これを記載した書面を交付して説明をさせなければならない。

４ 　管理業務主任者は、第一項又は前項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。

５ 　マンション管理業者は、第一項から第三項までの規定により交付すべき書面を作成するときは、管理業務主任者をして、当該書面に記名押印させなければならない

[395: １・２号館]

マンション管理業者への規制がどうかしましたか？
これが、どう契約の無効に繋がるのですか？

そろそろ専門家面はお止めになったら？
あなたの恥は、マンションの恥でもあるのです。

[396: 匿名さん]

>>395さん
相変わらずあなたの意見はかきこまず、単に批判するだけなんですね。
法律違反して契約されたものは無効と判断しますが、あなたの意見は
どうなんですか。
まさか適正化法は法律と思っていないんではないんでしょうね。
これからはあなたの書き込みには一切返事はしません。ＰＡＲＴ２から
何の進歩もないんですね。
ＰＡＲＴ２ではいくら書き込んでも、誰も答えてくれないでしょう。

[397: １・２号館]

間違いを指摘されているのが理解できないのですね。
お気の毒に・・・

[398: 匿名さん]

マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどのように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。
このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要があるのです。
また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行うことも大切です。
在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけを考慮するものではなく、将来的に売却を考えている人にとっても必要なことなのです。
戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。

[399: 匿名さん]

　＜マンション共用部ＬＥＤ化のメリット＞

　　　１．長寿命である。 設計時間　４０，０００時間　　一般蛍光灯　１２，０００時間
　　　２．電気料金の削減ができる。
従来の照明とＬＥＤ照明の電気料金比較
　８０戸～１００戸のマンションでは、６２％の削減となっているとのこと（伊藤忠ケーブ
　ルシステム（株）ホームページより
　　　３．ＬＥＤランプは、紫外線が出ない為虫が集まりにくい。
　　　４．交換作業や廃棄物処理等のコスト削減になる。
　　　５．二酸化炭素排出削減効果がある。

[400: 匿名さん]

　＜ＬＥＤ照明の課題＞

　　　１．共用部分の導入に関しては、普及が始まったばかりで、まだ割高でもある。
　　　　　現在、かなり安くはなってきた。電気代を安くするか、納得いく値段になるまで待つか
　　　　　ということになります。工事費についてはいつやっても変わりません。
　　　２．ＬＥＤは時間とともに暗くなります。５年で７０％の明るさになるといわれています。（２４
　　　　　時間つけっぱなしの場合）
　　　　　寿命は長いが、照度が低くなるので交換は必要です。
　　　３．既存マンション設備では、器具交換や安定器バイパス工事などの課題もあります。
　　　４．器具・電球一体型の場合には、電球交換の際にも工事が必要となります。