「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3801: 匿名さん]

自治会の加入率が２０％とか３０％のマンションでは、自治会と
管理組合は明確に色分けがされています。
問題となるのは、殆ど１００％の加入率のマンションではないでしょうか。

[3802: 匿名さん]

自治会費の徴収を管理費等と一緒に管理費の収納口座に口座引落を
しているマンションは多いと思いますよ。
こういったマンションのほとんどは自治会への加入率がかなり高い
とこでしょう。
加入率が高ければ、住民の負担を軽減するために、管理費等と一緒に
口座引落をすれば、手間も手数料も軽減されますから。

[3803: 匿名さん]

重要事項説明では組合員の振替口座より収納代行会社の口座へ振替えられるように説明を受けた。説明書でもそのように記載されている。

ところが組合員の振替口座の預金通帳で確認すると振替先の口座は管理会社の口座になっている。

もう一度重要事項の説明書を確認すると収納代行会社から組合の収納口座へ振り替えられるように記載されている。

自治会費は組合員の振替口座から管理会社の口座へ管理費等と合計して振り替えられている。

皆さんもゆっくりとご自分の振替口座を調べて重要事項説明書と比較確認してください。
管理費、修繕積立金、駐車場使用料、自転車（バイク）置場使用料、水道料（専用）、その他施設使用料、の収支がどうなっているかを調べてみましょう。
（調べてみましたら、収納代行会社は分譲マンションの管理業登録はしていません。）

[3804: 匿名さん]

そうですよ。
自治会費を管理費等と一緒に口座引落をしてれば、管理会社の
収納口座に振り込まれます。
そしてそれから１ケ月後に管理組合の口座に移し替えがされるのです。
自治会費については、どういう取り決めがされているか分かりませんが、
自治会に任せればいいでしょう。
それから収納代行会社とはどこを指しているんですか。
管理会社ではないんですか？

[3805: 匿名さん]

そろそろ得意分野である大規模修繕工事の進め方に
ついての書き込みをしましょうか。

[3806: 匿名さん]

去年やったからいいです

[3807: 匿名さん]

>>3804 匿名さん
解りやすく訳してくださりありがとうございます。
重要事項説明書では組合員の振替口座から収納代行会社（財閥系の金融機関）へ振り替えて収納して、１か月後に組合の収納口座へ振り替えたように図式で説明しています。

ところが組合員の預金通帳で確認しましたら管理会社の収納口座へ振替えたことになっています。（管理費等の合計額）。

適正化法では分譲マンションの管理費等の出納業務は基幹事務に該当するのでは国への登録が義務付けらえているはずです。

この収納代行会社（財閥系金融機関は登録業者ではありません。）

[3808: 匿名さん]

適正化法で財産の分別管理が義務づけられています。
収納代行会社自体が存在すること自体がおかしいと思います。
重説には財産の分別管理でどの方式を採用するかを決めなければ
いけません。

[3809: 匿名さん]

　今までのマンションの会計については、１）原則方式　２）収納代行方式　３）支払一任代行方式
の３つのどれかで運営されてきました。
　しかし、平成２２年５月から、新方式に改正されまして、現状はこの方式のどれかで管理していか
なければならなくなっております。
　自分の住んでいるマンションの会計が、どれで管理されているのかを今一度確認をしておくことは
大切なことですので、再確認の意味で、新方式の概略をおしらせいたします。
　管理組合の理事のみなさんは、この機会に、自分たちのマンションの財産の管理はどの方式が
採用されているのかを確認して下さい。
　そして、自分たちの銀行口座がどうなっているのか、印鑑と通帳の分別管理はされているか、出
金の流れはどうなっているのかを是非確認をしてみてください。

[3810: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊
　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。
　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。
管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[3811: 匿名さん]

ご存知でしょうけど、一応全国の皆さんへの情報提供の意味も
含めて書き込みをしました。

[3812: 匿名さん]

>>3806さん
ここのスレは私が立てたものです。
情報の提供については今後も繰り返しやっていきますが、
例えば大規模修繕工事の進め方や専有部分の給排水管の
工事を管理組合としてやることの問題点等については繰り返し
皆さんへの問題提起と情報の提供を続けていくつもりです。
ここのスレには興味や関心がある方だけ参加してもらえばいいのです。
次の問題提起と情報の提供は、「専有部分の給排水管の工事」について
書き込みをしたいと思います。
あなたが期待しているスレがあるのなら、自分で新スレを立ち上げられ
たらいいと思いますよ。

[3813: 匿名さん]

匿名さん
>>3812さん「専有部分の給排水管の工事」について 書き込みをしたいと思います。
うちのマンションも上記を検討しています。参考としたいので是非書き込みをお願いします。

[3814: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。
　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。
　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[3815: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分なのです。

[3816: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。
　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。
　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の値上げが必要となってきますが、各区分所有者がそれぞ
　れ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには変わり
　はありません。

[3817: 匿名さん]

＜共用部分の本管工事と一緒にやることの必要性について＞　　
　　専有部分の配管の工事を各区分所有者の皆さんが、各自、業者に依頼してやった場合の費用は、
　６０～８０万円かかります。
　　もちろん塩ビ管仕様のマンションであれば錆びることはありませんが、継手部分については築年数
　の経過とともに、地震等の影響もありその部分にゆるみが生じそこから漏水が発生してきます。
　　当然、費用面だけでなく、工事をすれば、１週間程度、給水・排水の使用制限が行われます。
　　例えば、朝９時から夕方５時までは、水の使用がストップしますし、トイレの使用もできません。その
　場合は、仮設トイレを設置するか、隣りのトイレを借りなければなりません。
　　又、工事のバラツキも解消されますし、工事期間の不便性も共用部分の工事と一緒にやれば、１回
　で済ませることができます。
　　　しかし、そのためには修繕積立金の値上を行なわなければなりません。
　　共用部分の工事と一緒に専有部分の工事も一緒にやれば、経費の削減だけでなく、工事期間中の
　負担の軽減にもつながってきます。
　　管理組合として、専有部分の給排水管の工事を一緒にやるんであれば、早い時期に積立金の値上
　に踏み切れば各戸の負担はずっと軽くなります。
　　各戸で水漏れが頻繁になってきて、いよいよ切羽詰って管理組合でやるとなった時には、それから
　の値上は額が大きくなり、更に難しくなってきます。
　　修繕積立金の値上はしたくない。しかし、経年劣化が進み資産価値が落ちるのは嫌だでは先に進
　みません。又、保険は、経年劣化によるものには適用されませんので、住民同士のトラブルが発生す
　ることも予想されます。

[3818: 匿名さん]

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

[3819: 匿名さん]

＊専有部分の配管工事に対する考え方の３つの方法・・・全国のマンションの考え方の例
　　　①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　　②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
　　　③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
　　　　同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
　　　　い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。

[3820: 匿名さん]

>3813さん
参考になるかどうか分かりませんが、書き込みをしてみました。
分からない点等があれば答えられるものについては、できるだけ
お答えいたします。

[3821: マンション検討中さん]

匿名さん
>3814さん
早速の投稿に感謝申し上げます。(細部に亘る説明有難うございます)
初歩的なことでお伺いします。
①管理会社・建築設計事務所は不透明なバックマージン等が発生すること。工事内容や規模が通常の大規模修繕とは大きく異なるのでその程度の設計事務所や管理会社は関与させたくないこと。
但し管理会社には不在・賃貸している所有者との連絡等々の業務を有料で依頼したい。
②住宅金融支援機構等からの借入も視野に入れたいが、借入手続き・長期修繕計画の手直し・資金繰表の作成等々手続きの依頼先をどう考えるのか。
③工事発注先の選定は、給排水管メーカーから直接提案を受け、契約もメーカー関連会社と
行う方法を検討したい。(セキスイ・クボタ等)
④交渉過程はできる限り公開し、形式的な入札方式は行わず公開の場で工事額の交渉を行ない発注先を決定する方式としたい。

以上の様な戯言を漠然と考えておりますがご意見・ご提案頂ければ幸いです。

[3822: 匿名さん]

訂正します。
3821=3813匿名さんです。
3821の最終列　ご提案ではなく　ご指摘　です。

[3823: 匿名さん]

>>3821さん
①給排水管の工事で設計監理業者は必要ありません。管理会社に関しては、
　管理会社経由にすれば、協力金は必要になるでしょうが、給排水管の工事
　は在宅や給水制限等の調整が大変ですのでできれば依頼した方がいいのでは
　と思われます。
　また、仮設トイレ等の準備も必要となってきます。
②借り入れについては、支援機構に申し込めば資料が送られてきますので
　それをみればそんなに難しいものではありませんので自分たちでできますが
　管理会社に依頼しておればそれも立案してくれるでしょう。
③工事発注先については、同じ条件で地元の業者に相見積もりを依頼されたら
　いかがでしょうか。
　給排水管メーカーは直接は工事はされないと思いますので。
　給排水管の交換は塩ビ管（ビニールパイプ）ですので、工事費の大半はその
　ビニールパイプ（安いですよ。）と人件費、養生費です。人件費がメインです。
※給排水管の工事で一番大変なのは、工事日程の調整です。といいますのは、
　縦階で工事を進めていきますので、縦階の何部屋かは一緒にやらなければなり
　ませんのでその調整が大変なのです。
　簡単に書き込んでみましたが、分からない点等があればまた書き込みをいたします。
　

[3824: 匿名さん]

＞＞3814 匿名さん
＞＞＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞
＞＞　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見 過ごされているのが現状です。
＞＞しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。

更新工事を実施する時期はいつなの？
築２０年後、３０年後、検査機で検査し経年劣化と判定し工事するの？
どなたか教えて下さい。

[3825: 匿名さん]

「処分を受けた管理業者一覧」で検索すると処分管理会社の処分内容等がわかります。
２０２０年３月で更新されました

[3826: 匿名さん]

>>3824さん
専有部分の給排水管の更新工事に関しては、塩ビ管を使用している
マンションであれば継手部分だけの交換でもいいとは思いますが、
塩ビ管自体は安いものですので、どうせ床板を外し養生等をして
工事をするのであれば、すべて交換したほうがいいと思われます。
継手部分の工事だけであっても、在宅や給水制限、トイレの使用制限等
は同じですから。
塩ビ管を使用しているマンションであれば５０年以上はもつといわれて
いますが、継手部分だけは地震とかの影響でゆるみが生じそこからの
漏水は考えられます。
塩ビ管が使用される前の鋼管を使用しているマンションであれば、３０年
～４０年では交換しなければスラム化してしまう可能性は高くなります。

[3827: 匿名さん]

更新工事の時期ですが、その方法は漏水が頻発しだしたら
当然やらなければならないでしょう。
後の方法としては、水道工事業者に依頼すれば検査をして
くれます。
問題はどの時点で給排水管の更新工事をする判断をするか
ということだと思います。
勿論修繕積立金との兼ね合いが重要になってはきますが。

[3828: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」
　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。
　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。
　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。
　これについては第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと、
その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記載
されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために計画されていないマンションが殆どです。
しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。
　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[3829: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。
　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。
　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容
　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。
　＊判決
　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。
　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[3830: 匿名さん]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞
原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）
　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。
　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。
　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。
　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え
　　５．原告のその余の請求を棄却する。
　　６．訴訟費用は被告の負担とする。
　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。
　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。
　※将来的に、長期修繕計画に専有部分の枝管部分の更新工事が加えられなかったとしても、水の
　　出が悪くなったり、水漏れが頻発しだした場合、そのときの理事会の判断で、枝管部分の工事を一
　　斉にやることを総会に提案して、決議された場合は、費用の負担は各区分所有者となります。
　　こうならないためにも、早めの対応を取り、負担金が少なくて済む対応を取る必要があります。

[3831: 匿名さん]

専有部分の給排水管の工事を管理組合でやろうと
しているマンションは進歩的です。

[3832: 匿名さん]

専有部分の給排水管の工事を管理組合としてやるには、
規約の改正と修繕積立金の値上げが必要です。
長期修繕計画に記載し、資金計画を明確にしておく
必要があります。

[3833: 匿名さん]

専有部分の給排水管の工事は各戸にまかせていると
やれる者とやれない者がどうしても出てきます。
階上の住民がしっかり工事をしてくれればいいのですが
やらない住民が階上にいれば不運です。
漏水は自分の部屋をいかに管理していても上階の住民が
やらなければ何にもなりませんから。

[3834: 匿名さん]

専有部分の給排水管の取り組み
　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　　　　専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に
　　　　よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解
　　　　としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。

[3835: 匿名さん]

　そこで、費用負担については、
　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

[3836: 匿名さん]

専有部分の給排水管の工事を管理組合としてやらなければ
マンションの建物の維持保全は崩壊しますよ。

[3837: 匿名さん]

給排水管の工事ができるマンションはいいですね。

[3838: 匿名さん]

・パート２より

10414 匿名さん
> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
>この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

何度も指摘されているが、↑ は誤りで、「東京地裁　平成23年9月22日判決」が正しい。
常識（いきなり高裁に提訴できない。）を持ち合わせていれば、「東京高裁に提訴」と書いた時点で、気が付くはずであるが・・・

10415 匿名さん
> 3829　匿名さん　2020/04/13 13:30:23
>先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

この裁判では、先行工事者に対する補償額について、その後の臨時総会で決議した内容（※）は不合理な取扱いで無効であるとし、約３８万円ではなく、総会決議基準（その費用は全額修繕積立金から支出するという基準）に従い、約７２万円を支払えと判決したものである。

※「返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とすること」、「返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とすること」および「その補償額を約３８万円としたこと」

10416 匿名さん
> 3830　匿名さん　2020/04/13 13:34:41
>＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞

この裁判は、「本件雑排水管は、専有部分である各部屋の中に存在するという見方もできるが、部屋の目に見える場所に取り付けられ、かつ、区分所有者の好みで器具の選択等の余地のある給水管とは異なり、共用部分と見られる床下と階下の天井との間に敷設されており、特に区分所有者の好みで維持管理を行う対象となる性質のものではなく、雑排水を機械的にスムーズに流すことにのみ意味があるに過ぎず、少なくとも維持管理の面からは、むしろ、「本件マンション全体への附属物」というべきであり、法二条四項から除外される専有部分に属する建物の附属物とはいえず、法二条四項の専有部分に属しない附属物に該当すると解するのが合理的である。」として、このような場所の排水管類は共用部分であると判示したことに意義がある。

10417 10416
ということで、＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞は、管理組合が専有部分である排水管の更新工事費を負担することを認めた裁判例ではない。

[3839: 匿名さん]

パート２のスレは全くみてないし、今後もみません。
それからＰＡＲＴ２の質問には答えません。
ＰＡＲＴ２単独でスレを進めていってください。

[3840: 匿名さん]

ここのスレは、誹謗中傷をする場所ではありません。
いかにしたらマンションの住民の皆さんに役に立つことができるかを
意識してスレ立てをしました。
そして住民の悩みや問題点、質問等があれば全員でそれを解決していく
ことを目標としてきました。
匿名掲示板です。いろんな方が書き込まれますが、そこには間違いや勘違いも
当然あるでしょう。
その時は、それを批判するのではなく、自分が正しいと思ったことを書き
込めばいいのです。
私は有資格者といって書き込んだことはありません。単なる匿名さんとして書き
込みをしています。
>スレ趣旨です。
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3841: 匿名さん]

>>3840 匿名さん ここのスレは、誹謗中傷をする場所ではありません。

どの nO が誹謗中傷と思いますか。パート２からの転記は間違いを指摘しているだけと思います。指摘が間違いならば反論すべきです。そしてより良いものに仕上げていくべきです。

[3842: 匿名さん]

こういう事例もあります。　
最近台所の蛇口周辺からの漏水事故が相次いで発生しました。
　蛇口のゆるみや配管の劣化等がその要因で、その部屋の床下に水がたまり、最終的には階
下に水漏れが発生し被害が生じています。
　被害が発生すると当事者は勿論被害者も大きな迷惑を被ることになります。
　各戸で点検とか修理をすればいいのですが、階下に漏水が発生しなければ中々事前にその
対策をするということは難しいと思われます。
　そこで今回管理組合が雑排水管の高圧洗浄時に台所の水回りの点検を行います。この点検
費用につきましては、消防点検時の熱感知器や雑排水管の高圧洗浄と同様、これについては
専有部分の管轄ではありますが、点検については管理組合の責任と負担で行っていますので、今回水回りの点検も管理組合負担で行うことになりました。
　点検費用は無償ですが、不具合がある部屋についてはおしらせしますので、その修理とか取 替えを行う場合は工事費がかかりますので各戸負担となります。

[3843: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

[3844: 匿名さん]

＊マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整とは
　１）管理会社が管理を委託されているマンションの長期修繕計画を考えること。
　２）組合が、本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検）を外注
　　　により管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
　　　管理会社以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整とは、管理組合が自ら
　　　マンションの維持又は修繕（日常の維持管理として行われる修繕・保守点検・清掃
　　　等）を第三者に外注する場合において、見積もりの精査・発注・実施の確認を行う。

※ 管理会社に委託すると（主な業務）
１）会計業務は管理会社が作成します。
２）毎月、収支報告書の文書を提出します。
３）財産の分別管理として、イ・ロ・ハのいずれかの方式を執ることになります。
４）工事や修理の相見積の提出とかの提案をします。（理事会の要請により）
５）理事会や総会の支援業務を行います。議案書の作成や理事会の提案等
６）組合員全員に対し、重要事項を記載した書面を交付し、説明会を開催します。

[3845: 匿名さん]

築２０年前後になると漏水の発生が生じてきます。
その一番多い原因は水栓からの漏水です。
水栓のゆるみがその要因ですので、ゆるみと台所の
下方部分の床の漏水をチェックする必要があります。
点検は簡単なのですが、全戸やらなければ意味が
ありませんので、管理組合として一斉にやられたら
いかがでしょうか。
１戸１，０００円程度でも受けてくれる業者はあるでしょう。
但し、水栓の交換は各戸負担とすればいいでしょう。

[3846: 匿名さん]

水栓の交換は各戸負担にしないで組合が負担すれば１００％交換できる。

[3847: 匿名さん]

水栓やキッチン、トイレ、浴室等、これらは専有部分であり
各住民が負担すべきものです。
又、水栓についても交換しなければならないところはごく一部です。
水栓の種類や価格も千差万別です。
いい水栓、使いやすい水栓にしたい方もおられます。
悪くない水栓が圧倒的に多いのに、全交換は無理でしょう。

[3848: 匿名さん]

>>3845 匿名さん
貴方が水栓からの漏水だと言っているから水栓の交換を組合費で一斉に行えばいいと言っているだけです。漏水の原因は一番が水栓だと決めつけてはいけません。マンションの給排水設備によっては様々です。水栓からの漏水が一番とは限りません。

[3849: 匿名さん]

>>3823さん　
　　3813=3821です。
　　　大変参考になりました。有難うございます。
　　当方の検討が始まれば不明なことが出てくると思います。
　　その節は宜しくお願い致します。

[3850: 匿名さん]

頑張ってください。

[3851: 匿名さん]

漏水対策として、長期修繕計画書に予算を計上するとともに
規約に明記しておくことが必要です。
その際は、先行工事者に対する規定も是非入れておいてください。

[3852: 匿名さん]

マンションの漏水は水栓からが圧倒的に多いと思いますが、
それ以外にはどんなものがあるんですか。

[3853: 匿名さん]

コロナ問題は、管理組合の総会開催にも大きな影響を
与えています。
集会の開催ができなければ延期もありますが、それでは
役員の任期や予算の問題、管理会社との契約更新の問題等
いろんことが生じてきます。
基本は総会を延期せず、議決権行使書や委任状での決議に
かえていった方がいいのではと思います。
そのためには、議案書を早めに配り、質問とかは書面で行い
理事会に任せてもらう方法が一番いいのではないでしょうか。
これについてはいろいろと問題点はあるでしょうが、国交省も
提案してますから、それを参考にされたらいかがでしょうか。

[3854: 匿名さん]

どうしても人前で質問したい爺さんがおるねん

[3855: 匿名さん]

そういう方は、理事会に質問状をだせばいいでしょう。
それに対して理事長（理事会）が返答すればいいんです。
但し、総会での議案以外の提案はできませんが、その問題に
関してはどちらにしても議案外の問題ですので、次期理事会の
検討課題となります。

[3856: 匿名さん]

総会の延期は、役員の交代も延期になりますし、
予算に関しては現行を活用、管理会社との契約は
総会開催まで継続ということになります。
新規事業については総会開催まで延期ということになります。
もし、管理会社との重要事項の変更をしようと計画していれば
それも延期ということになります。

[3857: 匿名さん]

緊急事態宣言を出せる管理者がいますか。
濃厚接触者が関係者に発生したら各々機能不全に陥ります。
本来は自治会（町内会）が機能するべきですが区分所有者
の集まりの管理組合は組合員の財産を守らなければなりま
せん。

この際自主管理の訓練をなさることです。管理会社は濃厚接触者が発生
した時点で営業を停止しても法律には触れませんのでマンションの損害
は関係ありません。

[3858: 匿名さん]

>>3857さん
マンションでの自治会加入者は非常に少ないようです。この傾向は
都会に行けば行くほど少なくなります。
コロナの感染者がでれば、理事会が動くのが自然の理です。
こういった場合、管理会社がうごくのではなく管理組合が動かなければ
ならないでしょう。
自主管理する必要はないでしょう。
理事長が理事や組合員で医者や行政に勤務している者の活用を考えれば
いいことです。

[3859: 匿名さん]

頑張ってください。

[3860: 匿名さん]

マンションで自治会の加入がゼロのところもあります。

[3861: 匿名さん]

>>5 匿名さん
当マンションは５００戸超の分譲です。
理事会と役員会は区別しています。
１、理事会＝理事のみ。
２、役員会＝組合理事長、組合監事、防火管理者、自治会長。

[3862: 匿名さん]

理事会の役割は分かりますが、役員会は何をするのですか。
又、監事は理事会には参加していないんですか。
監事が理事の執行活動を監視するのであれば、理事会に出席しなければ
理事会が何を考え何をしいいるのか分からないのではないですか。
それに、自治会が参加していますが、マンションでの自治会の加入率は
どれくらいですか。
自治会のメンバーで賃借人も役員会に参加できるんですか。
単なる消防訓練や、高齢者に対するフォロー活動に協力してもらう
だけだったら問題はありませんが、建物や設備の維持とかに自治会が介入
するのはおかしいでしょう。

[3863: 匿名さん]

>>3862 匿名さん
1、監事は理事会への出席は強制ではありません。
　　理事会の資料は配布します。理事会への参加は自由ですし、
　　意見を述べても構いませんし、不正があるときは、
　　臨時総会の招集権もあります。
２、自治会の加入率は１００％です。
３、自治会員の資格はマンションの住民がすべてですから、
　　賃借人、使用貸借人、区分所有者、等々が対象です。
４、理事会は開催日をオープンにしていますので。住民であれば
　　どなたでも意見を述べても構わない旨の掲示をしています。
　　もちろん管理組合の理事長や理事や監事等も自治会への出席
　　や意見も許されております。
５、賃借人、使用貸借人、は自治会の役員になれます。管理組合員
　　理事も一定の条件を満たせば務めることができます。
６、コロナ問題等には管理組合と自治会が協力して対応しています。
　　この問題に関しては自治会の役員会に理事の面々も出席して
　　意見等を述べております。
以上舌足らずで申し訳ございませんが、ご理解ください。

[3864: 匿名さん]

自治会への加入率が１００％ということですが、賃貸に出しているオーナーは
自治会員なんですか。借りている方は自治会に加入届をだされているんですか。
多分賃貸人の口座から管理費等と一緒に口座引落をして、建前上は家賃の中に
包含されているということになっているんではないですか。
コロナ問題については、管理組合が自治会に協力要請をして一緒に取り組むことは
いいことだと思います。
ただ、その場合の経費については慎重を要する問題となりますので、管理費の使用
範囲（規約に明記されています。）を超えないようにすべきです。
この問題はＰＡＲＴ２でも取り上げられているのですか、もしそうであるなら
ＰＡＲＴ２で対応してください。みてないので分かりませんが。

[3865: 匿名さん]

自治会費は組合員の口座から管理費等と一緒に振り替えられます。
外部にお住いの組合員も同じです。

[3866: 匿名さん]

>>3864 匿名さん
１、賃貸に出しているオーナーは自治会員でもあるし、また賃借人に
　　自治会や管理組合等に代理人として許可することもできますが、
　　自治会費を賃借料から徴収するのかしていないのかは取引になり
　　ますので組合は関与しておりません。
２、コロナ問題で管理組合が自治会に協力を要請するにあたる経費に
　　ついては、慎重に当たるべきであるとか、管理費の使用範囲を超
　　えないようにするべきかは管理組合と自治会でその都度協議して
　　おりますのでご心配は無用です。
３、これ等の問題はパー２で対応する命令を貴方から受ける義務はご
　　座いませんので結構です。

米これ等の問題は法令の強行規定ではありませんので管理組合と自治会
　が自主的なルールを設定できますので住民の為になることは生かして
　行きたいと思います。以上。

[3867: 匿名さん]

>>3865さん
外部にお住いの方が自治会員になるのはおかしいんじゃないですか。
その地区に住んでいて初めて自治会員になるのですよ。
やはり自治会費は賃貸人が管理費等と一緒に口座引落としがされているんですね。
だからそのマンションに住んでいなくても自治会費が支払われているのですよね。
そのマンションを借りている方は、自治会費をしはらってはおられず、自治会に
加入する手続きもされていないと思います。
自治会の加入は自由ですので、あまり会員募集等をやると自治会を脱退する方も
増えてきますのでその問題はそっとしておきたいのでしょう。

[3868: 匿名さん]

＞＞３８６６はよそのスレのことですのでスルーします。

[3869: 匿名さん]

>>3867 匿名さん
そうとしておきたいのかそうでないのかはわかりませんが、
事実ですので正直に投稿しているだけです。
賃借人は自治会員で入居届と同時に自治会入会届も提出しています。
会費はオーナーの振替口座から管理会社の収納口座へ管理費等と一緒
に振替えられておりますが、
その自治会費を借料の中に入れているかは個人間の取引に該当するの
で管理組合は介入できません。

[3870: 匿名さん]

多分オーナーが支払うだけで、自治会費２００円～３００円を
徴収はしていないと思いますよ。
うちのマンションでも同様の手続きがされていますが、賃借人が
自治会への加入届を出すことはしていません。
自治会としては自治会費が誰から振り込まれようと振り込んだと
いうことは自治会に加入したものとしてあつかっているだけです。
マンションの賃貸に関して契約書で自治会に加入すること、退会
した場合はマンションの賃貸を解約するとかの契約は結ばないでしょうし。

[3871: 匿名さん]

>>3869 匿名さん

「自治会費を管理費から支払うことについて」のスレと同じように思われる。

[3872: 匿名さん]

>>3871さん
マンションの管理は複雑多岐に亘っています。
このスレはマンション管理をしていく中で困ったこと、質問したいこと等を
書き込むものです。
当然自治会に絡む問題がでてきても何もおかしいことはありません。
単なる自治会費を管理費から支払うだけの問題のスレだけではありません。
トータルでのマンション管理についての質問等のスレなのです。
その点をご了承ください。

[3873: 匿名さん]

>>3871 匿名さん
販売時に規約に承認印を押印して購入しました。
第一回から会計報告で一敗会計（管理費等会計）
に自治会費の収支の項目も存在します。

よって管理組合の管理の問題とは切り離せません。

[3874: 匿名さん]

そういうマンションもあってもいいんじゃないですか。
自治会費を使用するときは理事会ではなく、自治会役員
の承認のもと使用されるんでしょうね。
自治会の収支決算書や予算書はあるんでしょうね。
管理費等と一緒に口座引落された自治会費はどの時点で
自治会費に移し替えがされるのですか。
毎月移し替えがされているんでしょうか。それとも期首に
１年分がまとめてふりこまれるのですか。そうなると滞納金
があった場合はどういう処理がされているんだろう。

[3875: 匿名さん]

>>3874 匿名さん
１、自治会費は年４回徴収です
２、組合員の口座から管理会社の収納口座へ管理費等と一緒に振
　　り替えられます
３、管理会社の収納口座へ振替えられた管理費等は、約１か月後
　　に管理組合の収納口座へ振り替えられます。
４、自治会費はこの管理組合の収納口座から自治会の収納口座へ
　　振替えます。
５、滞納金処理は管理費等の滞納金として処理されています。
６、5の件に関しては売買等による特定承継の場合でも管理費等
　　からするとわずかの金額なのでトラブルなく徴収されてお
　　ります。
７、過去において6の件（競売により取得した区分所有者）によ
　　り苦情がありましたが、事情を説明して徴収したいきさつの
　　記録が議案に残っておりますが、金額は２５００円です。
８、規約では、一般会計の項目は、管理費、駐車場使用料、水道
　　料（簡易専用）、バイク（自転車）等置場使用料、施設使用
　　料、（専用庭使用料、バルコニー使用料、温水プール使用料、
　　ゴルフ練習場使用料、）等々。
９、特別会計の項目は修繕積立金

簡略に記載しました。舌足らずな件はご容赦ください。

[3876: 匿名さん]

そういう特殊なマンションがあってもいいんじゃないですか。
殆どのマンションでは自治会の加入率は低いですからね。
１０％程度の加入率であれば、管理費等と一緒に口座引落を
することもないでしょうから。

[3877: 購入経験者さん]

>>3876 匿名さん
勘違いをしないでください。
自治会加入率が少ないのが異常でしょう。

[3878: 匿名さん]

マンションでの自治会への加入率は３０％ぐらいが
平均なんでしょうか。
勿論都会に行けば行くほど加入率は低いといわれていますが。

[3879: 匿名さん]

戸建ての場合加入率は東京地区は４０％程度と高いようですが、
マンションの場合はそれをかなり下回るといわれています。

[3880: 匿名さん]

分譲マンションの管理において自治会に加入率の高低で、
何か問題がありますか。？

[3881: 匿名さん]

うちのマンションは管理規約に組合員全員が自治会に加入する旨の条項があり、全戸分の自治会費相当額を１年分一括して年度初めに地元自治会に納入している。
管理費や各種使用料と併せて自治会費も滞納している組合員はいるが、結果的に管理組合が立替え払いしてるわけだ（滞納が解消されないと期末ＢＳに未収管理費・使用料とは別に資産項目として残るので分かる）。
自治会にすれば毎年会費完納してくれるありがたい管理組合様ということになる。

[3882: 匿名さん]

そういうマンションがあるようですね。
自治会としては、自治会費を各戸集めて回らなくてもいいし
年間分が期首にふりこまれる。また、滞納があっても自治会は
まったく関係がないんですよね。
おまけに口座振り込み料も管理組合負担。
自治会への加入率が３０％程度のマンションでは管理組合がでそれを
みとめないでしょうね。

[3883: 匿名さん]

>>3881さん
管理規約に組合員全員が自治会に加入する旨の条項があるとの
ことですが、賃貸にだされた場合は組合員はそこには住んで
いないわけですが、住んでない者が自治会員というのはおかしく
ないですか。戸建てに移り住んで賃貸に出しもうマンションには
帰ってこない方もおられると思います。そして、その方は地元の
自治会にも加入しなければならないことになります。
それに賃借人が自治会員となれば二重の会員となり、行政からの
助成金を二重にもらうことになりますよ。

[3884: 匿名さん]

自治会加入とか自治会費納入とか本来は管理組合の業務とは無関係だから管理規約に書くべき事柄ではないのかもしれない。
近所の電器屋の大将に聞いたところでは、うちのマンション建設計画が出たとき、全戸駐車場完備ということでクルマの通行量が増えてキケンだとして一部地元住民が強硬に反対したらしい。
それをなだめるために、マンション住民全員を自治会に入らせて会費も払わせるという和解条件で業者と自治会が手打ちしたようだ。結局はカネで決着したわけです。

[3885: 匿名さん]

>>3883さんのご指摘通り、賃貸に出してる組合員はおそらく地元町内には住んでないから自治会員になる資格があるかどうか。自治会費を払う義務があるかどうか、怪しいところではある。
今のところ特に問題視する賃貸組合員がいないので収まってるみたいだ。
滞納された自治会費相当額を管理組合の負担で回収するのも理屈上はマズイのだが、件数がごくごくわずかで管理組合の本来業務に支障がないので、これも問題視されたことがない。

[3886: 匿名さん]

>>3883 匿名さん
貴方の言い分の根拠はどこにありますか。？
行政からはなんのお咎めもありません。

[3887: 匿名さん]

うちのマンションの賃借人と親しくさせてもらっているので自治会の
事を尋ねました。
家主さんが自治会費は払っているので強制ではないが自治会活動に協
力してやってくださいと言われました。それから、年に一度の管理組
合の総会の代理出席を依頼されたことがあり、大変勉強になりました
、と言っていました。

[3888: 匿名さん]

>>3886さん
行政から何も言ってこないのは、毎年同じ自治会員数を
提出しているからでしょう。
賃借人と賃貸人を重複して自治会員数を提出すれば、マンションの
戸数を大きく上回ることになりますので、そうなれば行政も不信感
を抱くことになります。

[3889: 匿名さん]

>>3887さん
要するにマンションに住んでいない住民が自治会員に
なっており、そこを借りた方は自治会員ではないのですね。
賃借人が自治会への加入手続きをしているわけでもありませんし。
それから賃借人でも総会に参加する資格がある場合もありますよ。

[3890: 匿名さん]

アバウトな扱いをしているだけ。

[3891: 匿名さん]

>>3888 匿名さん
>>3889 匿名さん
行政側が不信感を抱くのであれば何らかの動きがあるはずですが、
何にもありません。
賃借人は入居届と入会届を管理会社を窓口にして管理組合に提出
していますが。なんのトラブルもありません。

[3892: 匿名さん]

行政側が自治会人数の確認とかするわけないでしょう。
良心に任せているだけです。
賃借人は入居時に自治会加入の手続きもするんですか。
又、賃貸人はマンションを出ていくときに自治会の退会
手続きをとっているんですか。
この辺がアバウトといわれる所以でしょう。

[3893: 匿名さん]

自治会の問題はこれぐらいにしましょう。

[3894: 匿名さん]

3892 匿名さん 2時間前
行政側が自治会人数の確認とかするわけないでしょう。
良心に任せているだけです。
賃借人は入居時に自治会加入の手続きもするんですか。
又、賃貸人はマンションを出ていくときに自治会の退会
手続きをとっているんですか。
この辺がアバウトといわれる所以でしょう。

１、区分所有者の変更時に区分所有者は分譲時の規約承認を承継
　　していますので旧区分所有者は区分所有者変更届と自治会の
　　退会届を、新区分所有者は区分所有者変更届と自治会の入会
　　届を管理会社経由で管理組合に提出します。
２、区分所有者が転勤等のよりは管理会社経由で退去届を管理会
　　社経由で管理組合に提出します、
３、２の後新居住者（賃借人、使用貸借人等）が入居するときは
　　入居届と自治会の入会届を管理会社経由で管理組合に提出し
　　ます。
４、１，２，３の件で理事長に区分所有者の自治会の入会及び退
　　会のシステムをお伺いいたしましたら、自治会のほうで自治
　　会名簿の変更をしているそうです。
５、総会の収支報告書を確認しましたら一般会計の収支の項目に
　　自治会の収支の報告がなされております。
　　

[3895: 匿名さん]

転出入届くらい自分で管理組合に出せよ

[3896: 匿名さん]

>>3895 匿名さん
管理会社との委託契約事項ですので、管理会社を窓口にしています。

[3897: 匿名さん]

自分のマンションを売るときには自治会に加入する者でなければ
売れないんだね。大変だ。
転勤等でマンションにいないときは、自治会員でなくなるんだ。
賃借人も自治会に加入しなければそこのマンションには住めないんだね。
自治会への強制加入は違反ではないの。
理事長と自治会が一緒になっているのかな。自治会の名簿を自治会が作成
するのは当然だろうが。
まあどちらにしても、日本では珍しいマンションだね。自治会と管理組合が
混同しているから。
そんなマンションもあってもいいのかな。

[3898: 匿名さん]

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂化、ステンレス管等への変更、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

[3899: 匿名さん]

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

[3900: 匿名さん]

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り 　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[3901: 匿名さん]

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

[3902: 匿名さん]

　＊大規模修繕工事の主な内容 足場を組んでやる工事は一緒にやるのが基本です。
　　　　大型設備は通常時には中々できないので大規模修繕工事と一緒にやることも検討。

　　①共通仮設工事 建設会社が対応する項目ではあります。
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事 　　建物の継ぎ目やひび割れなどの隙間を充填すること。
　　　　ひび割れ、浮き等を補修する工事です。
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事 屋上、バルコニー、ルーフバルコニー、開放廊下、集会場、庇等
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　　　　屋上防水・・・アクリル防水、シート防水、ウレタン塗膜防水（前回実施工法）
　　　　　バルコニー防水・・・塗膜防水、ウレタン防水、塩化ビニールシート防水　　軒天含む
　　　　　ベランダ防水・・・防滑性長尺塩ビシート等の検討（次回の目玉、裸足でベランダへ）
　　　　　開放廊下防水・・・塩ビシートの張り替え（塩化ビニール樹脂シート等）
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他
　　　　避難ハッチ、物干しの交換、集会場、渡り廊下、ゴミ置き場、電気設備、外構、植栽
　　　　ＴＶ共聴設備、自動火災報知設備、正面玄関通路のジャスパー化（非大理石）等

[3903: 匿名さん]

自主点検は簡単にできるようだね。

[3904: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[3905: 匿名さん]

大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％
----------------------------------------------------------------------------
大規模修繕工事の時期
　第１回目
　築11年～15年　６４．９％　　築16年～20年　２４，３％　　築25年～30年　２．１％
　第２回目
　築26年～30年　４４．２％　　築31年～35年　２０．９％　　築21年～25年　２０．５％
　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

[3906: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は１３年前後が多いようですね。
ただ大型設備（エレベーター、給排水設備、配管、玄関扉等）
については３０年以降の工事となりますので国交省の出している
長期修繕計画には含まれていませんので、それを勘案して修繕
積立金の額を検討すべきです。

[3907: 匿名さん]

大規模修繕の件も分譲マンションの組合員としては
最も大切な事案でありますが、
いまはコロナ問題がマンションにとりまして重要な緊急事態です。
管理者としてどう対応するべきかを、
マンション管理士のご助言をお願いいたします。

[3908: 匿名さん]

コロナ対策としては、国がしっかりした方針を明確に打ち出すべきです。
まず高熱が続いた者の診察病院を各地区ごとに広報すべきです。
そしてそこのドクターが必要といった者に対してはすべてＰＣＲ検査を
行うべきです。
そして軽症者はホテルへ、重傷者は病院で治療をすべきです。
マンションでの対応としては、熱が続いた場合、病院はどこに行けば
いいのかをまず広報すべきです。
みんなに分からないように解熱剤とかを使用して対処していると最終的には
家族にもマンションの住民にも迷惑がかかることを広報してください。
自分や家族がそういう症状が出た場合、具体的に何をどうすればいいのかを
住民に告知してください。
後は、エレベーターに乗る場合やマスクの着用等一般常識の範囲内で行動
するようにすればいいでしょう。

[3909: 匿名さん]

明日は我が身です。
いざという時にどうすればいいのかを今のうちに確認しておくべきでしょう。
病院はどこにいけばいいのか。
かかりつけの病院にいきなりいっても病院は迷惑しますし、やってくれません。
保健所へ連絡してもいきなりＰＣＲの検査はしてくれません。
自分の身は、自分の家族は自分で守ることが大切です。

[3910: 匿名さん]

大規模修繕工事もやらなければならないでしょうからね。
玄関扉の補修工事は管理組合がしてますか、それとも各戸でやってますか。
インターホンの補修も管理組合がしているとこが結構ありますからね。
規約には何の規定もないのに。
本来は専用使用権のある共用部分の管理は各区分所有者の責任と負担で
するのが普通なんですが。

[3911: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分については、知らない理事長が
工事を認めるとそれが実績になり、その後は慣例として
管理組合が補修工事をしなければならなくなる。
規約違反だからその分を返還しろといっても、売却して
でていった住民からの返還は難しいでしょうしね。

[3912: 匿名さん]

大規模修繕工事の時期
　第１回目
　築11年～15年　６４．９％　　築16年～20年　２４，３％　　築25年～30年　２．１％
　第２回目
　築26年～30年　４４．２％　　築31年～35年　２０．９％　　築21年～25年　２０．５％
　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

＞＞3906 匿名さん
ただ大型設備（エレベーター、給排水設備、配管、玄関扉等）
については３０年以降の工事となりますのでそれを勘案して修繕 ・・・・・

[3913: 匿名さん]

何か質問ですか？

[3914: 匿名さん]

今日からコロナ感染者が少なくなるといいんだけど。

[3915: 匿名さん]

専用使用権が設定されてる共用部分を誰の責任と負担で管理するか、規約に書いてあるだろ

[3916: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理については基本的には
規約で各区分所有者の責任と負担で行うように規定されて
いますが、インターホン、メールボックス、熱感知器の補修工事
については、どこかの時点で規約をしらない理事長が管理組合として
修理をしているので、私どものマンションではその部分に関しては
管理組合の責任でやるように規約に規定したんですよ。

[3917: 匿名さん]

熱が出たくらいで病院行くなよ
解熱剤飲んで暖かくして水分補給してオムツして１週間我慢

[3918: 匿名さん]

インターホン子機や熱感知器は室内にあるんだから普通は私物だと考えるけどな
メールボックスは全体を建物の付属物つまり共用部分と考えるのが一般的で、ボックスごとに専用使用権が成立するとは手堅いｗ

[3919: 匿名さん]

インターホンや熱感知器は普通は専用使用権のある共用部分と規定してあるでしょう。
玄関扉や窓枠サッシ、ベランダ（ドレンも）も専用使用権のある共用部分です。
メールボックスも専用使用権のある共用部分です。
インターホンについては、その修理代は管理組合と各戸バラバラの状態です。

[3920: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分であっても規約で規定すれば
管理組合が修理をすることもできます。

[3921: 匿名さん]

だから私が主張する
専有部分の中にある法定による共用部分以外の部分を規約で共用部分にして
修繕等の計画を組みなおしなさいと言っているのです。

[3922: 匿名さん]

専有部分以外のものはすべて共用部分でしょう。
専用使用権のある共用部分も規約に規定しなくても共用部分なんです。
当然法定共用部分も規約に規定しなくても共用部分です。

[3923: 匿名さん]

いいえ、専有部分の中にある法定共用部分の規定の話です。
専有部分の中にある法定による共用部分以外を規約で共用部分とする。

[3924: 匿名さん]

専有部分を規約（賛成多数）で共用部分にすることはできないのでは？

[3925: 匿名さん]

だから、専有部分の中にある法定共用部分以外の、
と言っているでしょ。
専有部分を規約で共用部分とは言っていませんが。

[3926: 匿名さん]

専有部分、専有部分の中にある法定共用部分以外の部分、共用部分の３分類説ですな

[3927: 匿名さん]

だから専有部分を規約で共用部分にすることはできないですが
専有部分の中にあって専有部分でもなく法定共用部分でもない部分は
規約で共用部分にできると主張しておられるわけです

[3928: 匿名さん]

専有部分以外はすべて共用部分という２分類説も有力ですよ

[3929: 購入経験者さん]

>>3927 匿名さん
専有部分の中にあって専有部分でもなく法定共用部分でもない部分になると専有部分には何もなくなりませんでしょうか。？
さて、専有部分の中にある法定共用部分とはどこを指しているのでしょう。

[3930: 匿名さん]

管理人室は専有部分ですが規約で共用部分にすることはできます。

[3931: 匿名さん]

おそらく室内に設置されたインターホン送受話器や熱感知器・ガス漏れ感知器を
専有部分でもなく法定共用部分でもないので規約で共用部分にするということだと
思います
まあ，そんな七面倒な規約改正手続きを取らなくても、感知器交換費用は組合で
持ちますと言えば済むような気もします

[3932: 匿名さん]

>>3931 匿名さん
もちろんそのようにしてもいいでしょう。各マンションによって
構造や設備等がまちまちですから、各マンションによって考えて
ください。これほど簡単で分かりやすいことはないと思います。
私のマンションは規約に各設備等の費用負担も明記しています。
細かいことを組合員で話し合っても喧嘩になりますから、現場で
指さしながら規約の説明をするとわかってもらいました。

[3933: 匿名さん]

>>3931 匿名さん
規約の設定の手続きをして費用負担の一覧表と修繕計画書を
組合員に配付しておけば、
末代まで有効だし計画書に沿って修繕等を行えばいいだけで
すから至極簡単です。

[3934: 匿名さん]

てゆーか部屋の中にある設備は専有部分だろｗ（標準管理規約７条３項）

[3935: 匿名さん]

各設備等の費用負担が規約に明記されてるって、エレベータのメンテ費用が世帯の人数だったらまだしも総体重を基準に計算されるマンションはイヤだなｗ

[3936: 匿名さん]

>>3934 匿名さん
標準管理規約はあくまで標準
マンション管理士試験にはここからの出題です。
各マンションは標準を参考にはしているが全く同じではない。
>>3935 匿名さん
私のマンションの専有部分の中にはエレベーターはありません。
あなたのマンションにあるのなら話は別ですが。

[3937: 匿名さん]

管理士「等」ですからね

[3938: 匿名さん]

（再）管理士「等」ですからね、そのへんで。

[3939: 匿名さん]

コロナ対策してますか？
密閉を避けるためかゴミ置き場の扉が半開きになってます

[3940: 匿名さん]

インターホンや熱感知器は専用使用権のある共用部分でしょう。
そうでなければ一斉に交換するときは、専有部分内のインターホン
の子機は各戸負担なんですか。

[3941: 匿名さん]

専有部分内にある玄関扉、サッシについては、外観を統一するために
共用部分としています。
玄関扉でいえば、錠部分と内側の塗装部分は専有部分です。
又、窓枠部分でいえば、サッシと網戸は共用部分です。
結露対策で内窓を作るのは専有部分内のことですから各戸で工事を
しても構いません。ただし工事の届け出は必要ですが。
玄関扉に関しても、防犯対策で鍵を交換するのは各戸自由にできます。

[3942: 匿名さん]

>>3940 匿名さん
こういった事態を考慮して、インターホンや熱感知器は規約により共用部分として、
費用負担は（定期的に行う修繕計画に基づき。）は組合が負担するとして一切交換した。
（これは専有部分にある法定共用部分以外の共用部分として取り扱った。）

[3943: 匿名さん]

別に規約共用部分にしなくても、規約で特定の専用使用権のある
共用部分の補修工事は管理組合で行うことができるとすればいいでしょう。

[3944: 匿名さん]

インターホンは単なる共用部分ではなく、専用使用権のある
共用部分ですよね。
そうでなければ、だれでもその部屋で使用することができますから。

[3945: 匿名さん]

>>3941 匿名さん
玄関扉については、錠部分と内側の塗装部分も法定共用部分
以外のものとして取り扱い一定の規制を設けたが、
扉の一斉交換時には管理組合の費用負担で行うことと、修繕
計画に組み入れた。
窓枠とサッシ、網戸も同様としました。
もちろん内装工事等は随時管理組合に申請書を添えて理事長
の許可を得るようにした。
その他細かい規約を設定はしているがこの稿では割愛します。

[3946: 匿名さん]

>>3943 匿名さん
あなたの言っていることは正しいですので否定はしません。
規約で一か所にまとめておくと素人の組合員に解りやすいからです。
（専有部分内なある法定共用部分がどれで、法定共用部分以外のも
のはどれとどれか、が、わかりやすいからです。）
規約によって共用部分としたものは修繕計画と費用負担の一覧表で
解りやすくした。）

[3947: 匿名さん]

共用部分の管理費用は組合負担（第〇条本文）
専用使用権のある共用部分の日常の管理費用は各人負担（第〇条ただし書き）

したがって専用使用権のある共用部分の計画的な管理費用（新製品への一斉交換など）は組合負担

[3948: 匿名さん]

インターホンや熱感知器が規約共用部分になり得るとは知りませんでした。
区分所有法第４条第２項の規定から、規約共用部分になるのは「建物の部分」と
「付属の建物」であって、各種設備のような「建物の付属物」は対象外と思って
いたから。

[3949: 匿名さん]

専有部分内にある法定共用部分以外のものを規約により共用部分としたのは、
住民間のトラブル等が発生したとき等に備えて、できるだけ組合費用で対応
しようとする試みです。
建物等が古くなればなるほど様々な漏水・火災等による事件事故等が発生す
る可能性が高いので、
組合費用で修繕や交換等を行うことによって専有部分の管理にも組合が関与
できるようにした。

[3950: 匿名さん]

インターホンや熱感知器は規約で共用部分とすることはできないでしょう。
だから規約でそれらに関する費用を管理組合が負担するという規定を作れば
いいんです。

[3951: 匿名さん]

>>3950 匿名さん
マンションのインターホンや熱感知器は規約で共用部分とすることが
できないとの法令による強行規定がありますか、ないものについては、
各マンションの事情に合わせて、共用部分に規約でルールを作れますが、

[3952: 匿名さん]

「共用部分」とは
「共用部分」とは、原則として区分所有者全員が共有する部分のことです。区分所有法においては、一棟の建物には「共用部分」と「専有部分」しかありません。よって、建物のうち「専有部分」に属さない部分、付属物は全て「共用部分」となります。
また、「共用部分」は次の2つに分けることができます。区分所有法で定められる部分を「法定共用部分」と呼び、マンションの規約により「共用部分」とされる建物の部分及び附属の建物を「規約共用部分」と呼びます。エントランスから各戸へ通じる共用廊下や通路などは前者の代表的なもので、後者は倉庫や会議室が例として挙げられるでしょう。

[3953: 匿名さん]

よって、規約共用部分の範疇にインターホンや熱感知器は包含
されていません。

[3954: 匿名さん]

>>3953 匿名さん
貴方のマンションではインターホンと熱感知器は規約で共用部分にして
いないのでしょう。それで、支障はなければそれでいいじゃないですか。
各自自己負担で交換すればいいのです。あなたは間違ってはいません。
区分所有法でインターホンと熱感知器は規約によって共用部分にできな
いという条文はありませんし、しなさいといった条文もありません。

[3955: 匿名さん]

共用部分というのは区分所有法第２条第４項で範囲が限定されており、規約や集会で自由に設定したり解除したりできないのでは？

[3956: 匿名さん]

皆様方の知恵をいただきたく質問させていただきます。
うちのマンションの管理人室（住民が立ち入れない）のトイレが詰まり管理会社が依頼した業者に修理してもらいました。詰まった原因が老眼鏡とのことで修理費用が49000円。
管理組合が一度立替支払いしました。
該当者の申し出が無い限り管理組合の負担だそうです。
ここで解せないのはシンプルに考えて住民が立ち入れない管理人室及び管理人しか使わないトイレの詰まりを管理組合が負担する必要があるのかどうかです。
7階建て28世帯の居住者が下水へ老眼鏡を流し1階の管理人室のトイレを詰まらすことが物理的にあり得るならわかりますが。。
マンションの管理や責任の所在が分からないのです

[3957: 匿名さん]

管理委託契約書の管理事務室等の使用を確認してください。

[3958: 匿名さん]

やはりインターホンや熱感知器を規約で共用部分とすることはできませんね。

[3959: 匿名さん]

管理人室は規約共用部分ですから、その維持管理費用は組合負担で間違いありません。

[3960: 匿名さん]

3959さん　
規約上では間違い無いのですね。ありがとうございました。

では住民が通常立ち入らない管理人室内では、管理人及び清掃員が不注意や原因で破損、汚損、盗難、火災が起きた場合も管理組合の責任ということでしょうか。

[3961: 匿名さん]

>>3956さん
管理員室のトイレが詰まったとのことですが、その原因が
分からなければ組合負担となります。

>>3960さん
管理員室には業者や理事長、管理会社のフロント等いろんな人が
立ち入るんじゃないですか。
故意や不注意で損害を与えた場合はその当事者となるでしょうが
殆どは保険で対応できますよ。

[3962: 匿名さん]

>>3955 匿名さん
法定共用部分は全員の合意がいります。
法定共用部分以外の共用部分は重大変更の場合は区分所有者の過半数
及び議決権の４分の３以上（特別決議）で変更等はできます。

[3963: 匿名さん]

法定共用部分である廊下や階段でも賛成多数で拡張工事するだろｗｗｗ

[3964: 匿名さん]

共用部分でない部分を共用部分にするのは共用部分の「変更」ではなくて「取得」だから区分所有法１７条や１８条は適用されないのでわ？

[3965: 匿名さん]

もう閉鎖。

[3966: 匿名さん]

>>3963 匿名さん
建物によったら廊下や階段は変更はできません。
私のマンションは、構造上主要な部分に該当しますので全員の合意が必要です。（階段・廊下は、柱、梁、屋上、床、等と一体構造。）

[3967: 匿名さん]

やはりインターホンや熱感知器を規約で共用部分とすることはできませんね。

[3968: 匿名さん]

規約でそれらに関する費用を管理組合が負担するという規定を作ればいいんです。

[3969: 匿名さん]

費用の負担を規約で決めるのは何の問題もありませんよ。

[3970: 匿名さん]

マンションは専有部分の管理が疎かなためにスラム化を促進している。
問題は経済力の上下問題である。特に被害者への補償問題です。

[3971: 匿名さん]

専有部分でも共用部分でもない「専有部分内にある法定共用部分以外のもの」という第３のカテゴリーがあって、これを規約によって共用部分にするという考え方のようだが、少数説というより単独説だ。答案用紙に書いたら全く点数はもらえないぞ。

[3972: 匿名さん]

法律的には>>3950さんのレスが正しいのだが、>>3954さんのレスを裏返すとインターホンを規約で共用部分にしても支障がなければいいということになり、これも一理ある。
というか、世間には法令違反の規約や組合運営はいくらでもあり、それはそれで特に問題にならずマンション生活が営まれているのであれば、あえて指摘し是正することはなかろう。

[3973: 匿名さん]

>>3971 匿名さん
それはペーパー管理士の回答である（役立たず）。
マンションの住民同士の損害賠償等のトラブルを最小限に抑える方法とし
て有効である。
法令違反かどうかの争いは最高裁まで競う案件であるとの弁護士の見解は
聞いている。
分譲マンションにあっては大型マンションになればなるほどいろいろな人
間が同居していることになる。
管理者として様々な案件の解決方法として、被加害者の金銭的なトラブル
を解決しやすい方法を考えた結果、
専有部分にある法定共用部分をを除き規約により共用部分とすることとし
た。この件についてはすでに運営されていて組合員の評価は上々である。

今後は、全員の合意を得て管理組合法人の所有とする規定を模索中である。

[3974: 匿名さん]

　　建物診断を行うメリット 　　　　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[3975: 匿名さん]

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

[3976: 匿名さん]

　　「住民説明会の開催」　　現在の建物の劣化状況の説明を受ける。
　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
　　れについては調査診断をした業者が行います。
　＊総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
　してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。

[3977: 匿名さん]

建物診断をなぜするかといいますと、建物の劣化状況を
知るだけでなく、建設業者から相見積もりを取るときの
数量調査等の資料を作成するのに役に立つからです。

[3978: 匿名さん]

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力 　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

[3979: 匿名さん]

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[3980: 匿名さん]

違う、違うんだよ、君たちは日本の将来をどう考えておるのかね？

[3981: 匿名さん]

　「元請業者選定方法」
　　　①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。
　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書
　　＊報告会の開催、頻度

[3982: 匿名さん]

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

[3983: 匿名さん]

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[3984: 匿名さん]

やはり一番いいのは設計監理方式なんだけど、経費は
かかる。

[3985: 匿名さん]

総会は実施される予定ですか。
規約では延期や中止の規定はないでしょうし、文書での
決議となると全員の承認がいるし大変ですね。

[3986: 匿名さん]

総会はやる
コロナ心配組合員は議決権行使書、どうでもいいジジババ組合員は本人出席ｗ

[3987: 匿名さん]

東京や大阪以外の地区では総会は可能でしょう。
議決権行使書だけで総会をやることは法的に可能なんですか？
総会は開催するができるだけ議決権行使書でお願いしますと
いう要請は可能でしょうが。

[3988: 匿名さん]

組合員全員の承諾があるときは、文書での
決議ができるとなっていますからね。

[3989: 匿名さん]

法的には議決権行使書だけでの総会の開催はできないようですね。
国交省がいっているのは、規約になくても延期は理事会決議だけで
できるが、その場合は予算、管理会社との委託契約、役員の任期の
延長等を明記して組合員に通知しなければならないとのことです。
そしてその後１年以内に総会を開催するとなっています。
やはり一番いい方法は、総会は開催するが、こういう時期ですので
できるだけ議決権行使書での参加をお願いするのがいいと思います。

[3990: 匿名さん]

やはり総会は開催して議決権行使書での参加をおねがいするのがいいようですね。

[3991: 匿名さん]

総会を招集したのに議決権行使書と委任状ばかりになったときは、役員だけが会議室に
集合し、「ただいまより総会を開催します、出席者は議決権行使書と委任状で定足数を
満たしてます、では第一号議案の説明、Ａ理事お願いします」とか間抜けな一人芝居を
して議事を進行することになる。

[3992: 匿名さん]

総会を開かずに書面だけで議決する方法は「討議はしませんよ」ということだから
これを組合員の同意なしに理事会や一部組合員（賛成多数）で決めることはＮＧと
法案担当者が思ったのだろう。
総会開催通知を出してるのに「この内容なら説明も討議もなくても俺は賛成（反対）」
と組合員が納得して議決権行使書等を提出するのだからそれはそれで何の問題もない。

[3993: 匿名さん]

討議や質疑応答はうっとうしいものだ。議決権行使書と委任状の提出で議案の可否は
既に決まってることが多い。当日の出席者をいかに少なくするかが役員の腕の見せ所。
今年の総会は絶好の機会だ。

[3994: 匿名さん]

書面決議については、区分所有法第45条第1項と第2項に定めがあります。 第1項には「この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは書面決議をすることができる。」とあり、第2項には「この法律又は規約により集会において決議をすべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面決議があったものとみなす。」とあります。

[3995: 匿名さん]

専有部分内のインターホンや熱感知器を規約共用部分にするという区分所有法無視の提案を通したいときはできるだけ書面決議ですませるのがいいと思います。

[3996: 匿名さん]

>>3995さん
規約の改正は特別決議でしなければならないのです。
書面決議をするならば区分所有者全員の承諾が必要となります。

[3997: 匿名さん]

やはり総会は改正するが、今回はできるだけ
議決権行使書での出席をお願いいますとした
方がいいと思います。

[3998: 匿名さん]

総会を改正するより開催する方向で検討すべきでしょう。

[3999: 匿名さん]

>>3997 匿名さん
>>3998 匿名さん
総会を改正するのの意味を説明してください。
書面決議は全員の合意がいるとの法令の条項を教えてください。

[4000: 匿名さん]

書面決議については、区分所有法第45条第1項と第2項に定めがあります。 第1項には「この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは書面決議をすることができる。」とあり、第2項には「この法律又は規約により集会において決議をすべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面による合意があったときは、書面決議があったものとみなす。」とあります。