「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3761: 匿名さん]

管理費の滞納は増える、管理規約違反者が多く共用部がゴミだらけ。
違法駐車に共用部に私物を置きだすなど、マンションとしての資産価値がどんどん下落する。
ルールを守らないマンションは負のスパイラルであっという間にゴミ溜めマンション。
組合費用不足でまともな管理も定期修繕もできずに雨漏りし放題ひび割れマンション。
金ない貧乏人はそれなりの家に住めよ。

[3762: 匿名さん]

>>3579さん
競売は滞納金ごときでは絶対できませんよ。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な時を目的とするものです。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになるすからです。

[3763: 匿名さん]

>>3761さん
たかが滞納金ぐらいで管理費不足に陥るマンションというのは
厳しいですね。
殆どのマンションは滞納金で管理費等の不足は生じないでしょう。

[3764: 匿名さん]

世間知らずの高齢者は現実を知らないだけｗ
どうせ田舎の団地住まいだろｗ
59条は普通に機能しているｗ

[3765: 匿名さん]

>>3764さん
５９条をご存じですか。
この法律は共同生活の維持を図ることを目的としているのですよ。
つまり、この法律は滞納金には該当しないんです。
５９条は滞納金を競売請求する法律ではないのです。

[3766: 匿名さん]

アホ理事が５７条の決議を団地総会でやって裁判所行くときになって一からやり直しなったな

[3767: 匿名さん]

>>5765
あんた無知すぎだよ
59条の条文を読んでから書きなさいな低脳爺さんｗ
マンションにとっては管理や修繕に関わる費用を衡平に
出し合って維持することは一番重要な事で、それに反する義務違反は重大な問題
管理費等の不払いや未納は共同生活に著しいい障害となるため競売対象となる一番の事案です

バカがｗ
学習しなさい

[3768: マンコミュファンさん]

金払わないのは社会生活上では最大の迷惑
アパートでも家賃滞納したら追い出されるだろうし
電気も金払わなければ配電停止
分譲マンションで管理費払わないからと住み続けられるわけないだろ
滞納者と話し合いで払ってもらうとか天然すぎてw
そんな簡単に集金できるなら銀行も金融屋も苦労しないしw
馬鹿丸出しの世間知らずのサラリーマン定年した爺さんかなw

[3769: 匿名さん]

管理費等及び使用料滞納者への措置
①管理組合は管理会社を通じ滞納者に納付の督促をする
②数ケ月滞納がとき弁護士司法書士等委託して法的措置をとる
　手続きに要した費用は弁護士費用を含み当該滞納者が全額負担する
③管理費等及び使用料滞納者が所定の期日までに納付しないときは建物の共用部分および付属施設等（駐車場含む）の使用を差し止めることができる

滞納者を放置すると管理能力が疑われ複数の滞納者が現れるかもしれない
中規模マンションでは収入が減りいろいろ弊害が発生するだろう。

[3770: 匿名さん]

月１万円の管理費が払えないような奴が住んでるマンションを買う自分のふがいなさを知ることも大事

[3771: 匿名さん]

区分所有法５７条から５９条を頻繁に適用して管理費を徴収しているマンションには住みたくないな

[3772: 匿名さん]

>>3771
まともに管理費払えない人はそうだろうね
まともな人なら区分所有法のとおりに管理してくれるマンション選ぶ
理事役員が輪番で回ってきても弁護士にすぐ一任できるなら恨まれる頻度も少ない
住人同士でもお金は別

[3773: 匿名さん]

滞納組合員を訴えるには総会決議が必要だ。
単棟型マンションなら理事長が総会招集して議長進行役をするが、
団地型マンションでは棟総会で決議する。
当然誰かが提案して招集して採決するわけだから恨まれても仕方ない。

[3774: 匿名さん]

裁判なんてできもしない青臭いことは言わずにに穏便に解決するのが大人の世界ｗ

[3775: 匿名さん]

>>3773
滞納者や他の義務違反者に関し
管理規約で理事会決議を経て理事長が
訴訟等の法的措置をとることができますが
総会決議が無用ですｗ　オタクバカですか？
区分所有法は別ですよ無知ｗｗｗｗｗ
何故理事会決議で良いのか勉強しなさいアホンダラｗ

[3776: 匿名さん]

>>3774
できもしないことをかたるのが無知な老人ｗ

[3777: マンコミュファンさん]

>>3773 匿名さん
おまえ標準管理規約の67条読んだほうがいいぞ
恥さらしすぎ

[3778: 匿名さん]

このスレは馬鹿が立てたのかな？
本スレはパート2のほうか
こんなバカ相手にレスしとれんな馬鹿同士やっとれたわけ
さいならｗ　年寄りなのかな？

[3779: 匿名さん]

訴訟なんて役員１年生でもできるよ

[3780: 匿名さん]

part2も同じレベルですが

[3781: 匿名さん]

パート２は私が立てたスレですが、誹謗中傷があり、パート２を
立て直しました。
もう１年以上一度もそのスレはみたこともありませんし、これからも
見ることは絶対ないでしょう。

[3782: 匿名さん]

インターホンの更新工事をするときは、是非消防点検を
居室内に入らずに玄関でできるシステムをとりいれたらいいと思います。
消防点検は年２回実施することが義務づけられています。
年２回ということはえっ又というぐらい頻繁におこなわれているように
思えるものです。
私どものマンションでは、インターホンの更新時期がきたものですから、
このシステムを取り入れました。
住民の評判はすごくいいようです。しかし、現在はそれも当たり前として
しか受け入れられていませんが。
経費については、居室内にある熱感知器を交換しなければなりませんので
その分の経費はかかります。
消防署も認めていますので、経費に余裕のあるマンションは是非導入されると
いいと思いますよ。
全戸完全に点検ができるのと、従来の点検費用が削減できますし、何より
在宅する必要がありませんので。

[3783: 匿名さん]

玄関のインターホンで消防点検ができますので、
期日は消防点検業者の好きな日に点検ができますし、
短時間で処理できますので、点検費用は当然安くなります。
今までは、点検日時の調整をして、その日がくれば在宅が
必要になります。
そして入室してくれば、各部屋すべて熱感知器がついている
部屋の点検をしていきます。
他人が各部屋に入ってきますので、ある程度の掃除はして
おかないといけませんしね。

[3784: 匿名さん]

インターホンの更新周期はどれぐらいですか。
あまり修理が多くなると住民は批判してきますし。
うちの場合はインターホンの修理は管理組合負担で
行っていますのであまり問題はありませんが。

[3785: 匿名さん]

消防点検が住戸内に入らず玄関のインターホンで
できるとなると非常に助かりますよ。
是非検討されるといいと思います。
といってもこのスレにはマンション居住者はほとんど
おられないようですので、そのありがたみは分からない
と思いますね。

[3786: 匿名さん]

ここのスレに来ておられる方で、自分の住んでいるマンションが
消防点検を居室内に入らず玄関でやられている方はおられますか。
多分なんのことかもわからない方が多いと思います。
もしおられたとしても、そんなことはうちのマンションでは
できないと思っておられるんでしょうね。
管理会社のフロントの方でさえしらない方がいますからね。

[3787: 匿名さん]

毎年管理員と設備管理会社の人が各戸回って玄関のチャイムをゴソゴソ触って「火事です火事です避難してください」って言わせてるよｗ

[3788: 匿名さん]

>3782~>3787 アホな投稿するな。こんな投稿するからパート２にバカにされるんだ。
こんなの１０年前からほとんど実施してるやろ。

[3789: 匿名さん]

10406 匿名さん
Ｐａｒｔ３よりこっちがまともか？ ３は馬鹿しかおらんがなｗ

10407 匿名さん　　今後こっちにお邪魔っす

10408 匿名さん 　　こっちにもアホがいるな

10410 匿名さん 　パート３よりはマシそうだ

10411 匿名さん 　管理士等じゃなくて管理士だけだからマトモ

10412 匿名さん 　ぱーと３は　バカばかりで滞納管理費は話し合えば取れるとかｗ
魔法使いかな？

[3790: 匿名さん]

パート２は１年ぐらいみたことがないからわからないけど、
そんな意味のない書き込みばかりなんだね。
やはり見る必要はないようだ。

[3791: 匿名さん]

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞
　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。
　管理費から募金や老人クラブ、スポーツや文化会、親子会、祭りとかに経費を支出することはでき
ません。あくまで管理費はマンションの管理のために使用しなければなりません。
　標準管理規約から、「コミュニティ条項」が削除されました。
「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成（費用）」という項目です。
　理由としては、法的リスクを避けるためとのことです。コミュニティの合意形成の環境づくりといっ
た理由で管理費から支出されたり、マンションの管理と関連性の薄い業務活動に対して支出す
れば、役員に対して損害賠償責任が生じる恐れがあることがその理由です。

[3792: 匿名さん]

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等
　具体的には親子会、塾親会、文化活動やスポーツ活動を支援しており、又祭りや清掃活動、リサ
イクル活動等を行っています。祭りに関しては地域の自治会と消防訓練は管理組合と協力して行い
マンション住民の生活面での互助並びに交流活動のフォローを行っています。
　自治会は、行政との窓口で、行政の各種情報が伝達されます。
　しかし、管理組合と自治会は目的や機能が異なる組織で、構成員も異なっています。それでこ
の２つを混同すると管理組合の運営に支障をきたすおそれがでてきます。
　そのため、マンション管理を適正に行うためには、各組織の違い、目的等をよく理解しておかな
ければなりません。

[3793: 匿名さん]

パート３のほうが優秀

[3794: 匿名さん]

パート２とパート３は別物です。
意識する方がおかしいですよ。
だから私はパート２は見ませんし、何か書かれているかもしりません。

[3795: 匿名さん]

　　　長期修繕計画は２５年（最近は３０年）で立てますが、その計画の中には、工事の全てが網羅
　　されていなければなりません。
　　　又、その計画の具体的な内容が記されている内訳表があればもっと分かりやすくなります。
　　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金でして、マンションを維持・保全していくために
　　は、絶対必要なものです。
　　　修繕積立金は、高いとか安いとかで判断するのではなく、長期修繕計画の中で、１戸当り月の
　　必要修繕積立金の額を算出すべきものです。
　　　どちらかといえば、管理費は毎年償却されるものですので、できるなら、管理費は安いにこした
　　ことはありませんが、修繕積立金については、適正価格は必要です。

[3796: 匿名さん]

>3790,3794 こんなのはいらない
＞3791、3792は役立つ、最近は自治会費の徴収が裁判にもなっているのでこれにもう少し触れて頂くと役立ち度がアップすると思います。

[3797: 匿名さん]

自治会に入りたくなかったら入らんかったらええのや
入らんかったら自治会費も払わんでもええのや

[3798: 匿名さん]

　管理組合、自治会の役員のそのときの力関係によって、管理組合が自治会に、自治会が
管理組合に干渉をすることがあってはいけません。
　ただ、相互に連携して協力しあう体制をどう構築していくかということは大切なことです。目的が
重複している防災や植栽に関しては、一緒に取り組んでいくことが効率的です。
　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。

[3799: 匿名さん]

　自治会は、行政との窓口で、行政の各種情報が伝達されます。このため、市は自治会運営補助
金等の活動を支援しています。例、年間１戸１，８００円（自治会費１，６００円+ゴミ対策費２００円）
　しかし、管理組合と自治会は目的や機能が異なる組織で、構成員も異なっています。それでこ
の２つを混同すると管理組合の運営に支障をきたすおそれがでてきます。
　そのため、マンション管理を適正に行うためには、各組織の違い、目的等をよく理解しておかな
ければなりません。
　又、管理組合、自治会の役員のそのときの力関係によって、管理組合が自治会に、自治会が
管理組合に干渉をすることがあってはいけません。
　ただ、相互に連携して協力しあう体制をどう構築していくかということは大切なことです。目的が
重複している防災や植栽に関しては、一緒に取り組んでいくことが効率的です。

[3800: 匿名さん]

　標準管理規約から、「コミュニティ条項」が削除されました。「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成（費用）」という項目です。
　理由としては、法的リスクを避けるためとのことです。コミュニティの合意形成の環境づくりといっ
た理由で管理費から支出されたり、マンションの管理と関連性の薄い業務活動に対して支出す
れば、役員に対して損害賠償責任が生じる恐れがあることがその理由です。
　管理費から募金や熟親会、スポーツや文化会、親子会、祭りとかに経費を支出することはでき
ません。あくまで管理費はマンションの管理のために使用しなければなりません。
　又、自治会費を管理組合が強制徴収している事例はありますが、その点は理解した上で適切
な運営がされているマンションは多いようです。
　但し、第三者に賃貸されているマンションや空室で居住していない区分所有者の場合は、自治
会費の徴収でトラブルの要因となることは予想されます。

　管理組合と自治会の両組織を合体させることはできませんが、両組織の趣旨、目的を正しく理
解してそれぞれが独立して運営していくことが必要です。
　ただ、マンション内のコミュニティを図っていくことは大切なことです。

[3801: 匿名さん]

自治会の加入率が２０％とか３０％のマンションでは、自治会と
管理組合は明確に色分けがされています。
問題となるのは、殆ど１００％の加入率のマンションではないでしょうか。

[3802: 匿名さん]

自治会費の徴収を管理費等と一緒に管理費の収納口座に口座引落を
しているマンションは多いと思いますよ。
こういったマンションのほとんどは自治会への加入率がかなり高い
とこでしょう。
加入率が高ければ、住民の負担を軽減するために、管理費等と一緒に
口座引落をすれば、手間も手数料も軽減されますから。

[3803: 匿名さん]

重要事項説明では組合員の振替口座より収納代行会社の口座へ振替えられるように説明を受けた。説明書でもそのように記載されている。

ところが組合員の振替口座の預金通帳で確認すると振替先の口座は管理会社の口座になっている。

もう一度重要事項の説明書を確認すると収納代行会社から組合の収納口座へ振り替えられるように記載されている。

自治会費は組合員の振替口座から管理会社の口座へ管理費等と合計して振り替えられている。

皆さんもゆっくりとご自分の振替口座を調べて重要事項説明書と比較確認してください。
管理費、修繕積立金、駐車場使用料、自転車（バイク）置場使用料、水道料（専用）、その他施設使用料、の収支がどうなっているかを調べてみましょう。
（調べてみましたら、収納代行会社は分譲マンションの管理業登録はしていません。）

[3804: 匿名さん]

そうですよ。
自治会費を管理費等と一緒に口座引落をしてれば、管理会社の
収納口座に振り込まれます。
そしてそれから１ケ月後に管理組合の口座に移し替えがされるのです。
自治会費については、どういう取り決めがされているか分かりませんが、
自治会に任せればいいでしょう。
それから収納代行会社とはどこを指しているんですか。
管理会社ではないんですか？

[3805: 匿名さん]

そろそろ得意分野である大規模修繕工事の進め方に
ついての書き込みをしましょうか。

[3806: 匿名さん]

去年やったからいいです

[3807: 匿名さん]

>>3804 匿名さん
解りやすく訳してくださりありがとうございます。
重要事項説明書では組合員の振替口座から収納代行会社（財閥系の金融機関）へ振り替えて収納して、１か月後に組合の収納口座へ振り替えたように図式で説明しています。

ところが組合員の預金通帳で確認しましたら管理会社の収納口座へ振替えたことになっています。（管理費等の合計額）。

適正化法では分譲マンションの管理費等の出納業務は基幹事務に該当するのでは国への登録が義務付けらえているはずです。

この収納代行会社（財閥系金融機関は登録業者ではありません。）

[3808: 匿名さん]

適正化法で財産の分別管理が義務づけられています。
収納代行会社自体が存在すること自体がおかしいと思います。
重説には財産の分別管理でどの方式を採用するかを決めなければ
いけません。

[3809: 匿名さん]

　今までのマンションの会計については、１）原則方式　２）収納代行方式　３）支払一任代行方式
の３つのどれかで運営されてきました。
　しかし、平成２２年５月から、新方式に改正されまして、現状はこの方式のどれかで管理していか
なければならなくなっております。
　自分の住んでいるマンションの会計が、どれで管理されているのかを今一度確認をしておくことは
大切なことですので、再確認の意味で、新方式の概略をおしらせいたします。
　管理組合の理事のみなさんは、この機会に、自分たちのマンションの財産の管理はどの方式が
採用されているのかを確認して下さい。
　そして、自分たちの銀行口座がどうなっているのか、印鑑と通帳の分別管理はされているか、出
金の流れはどうなっているのかを是非確認をしてみてください。

[3810: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊
　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。
　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。
管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。