「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3551: 匿名さん]

事務管理委託費だけでいえば１戸当たり月で換算すれば１，０００円前後
だと思います。７００円から１，３００円
しかし、管理員人件費、清掃費、コンシェルジュ等についてはそれぞれの
マンションによって違ってきます。
特に管理員人件費、清掃費については時給で大体の相場は把握できます。

[3552: 匿名さん]

＞＞3550 口コミ知りたいさん
意地悪な質問です。共用部分の総面積と設備等の種類と管理明細。
専有部分のタイプ別一覧表と管理費、修繕積立金月別一覧表、
管理委託費の明細書（重要事項説明書に記入したもの）をお示しください
できれば収支報告書も示してください。管理会社もお手をあげます。
管理会社に就職している人材位では、この案件を書類の棒読み状態でしょう。

[3553: 匿名さん]

>>3550 口コミ知りたいさん
この方は、管理委託費と管理費を同一視していませんか。

[3554: 匿名さん]

管理員人件費は時給いくらでみればいいんだろうか。
福利厚生費や利益もみなければならないしね。
倍でみてればいいでしょうかね。

[3555: 匿名さん]

管理員業務費と清掃員業務費は定額委託管理費の中に含まれる。（全部委託の場合）

[3556: 口コミ知りたいさん]

デベ系フロントですが、独立系に転職を考えています。独立系を志望する面接官を納得できる
志望動機教えて下さい。　デベ系ではないので、しがらみがない等です。

[3557: 匿名さん]

管業やマン管の有資格者は優遇されるそうですよ。
特に独立系には有資格者が少ないので重宝されます。

[3558: 匿名さん]

管業、マン管、宅建欲しいね。

[3559: 匿名さん]

>>3558 匿名さん
この三つの資格は最低ライン。これ等に実務経験と簿記。

[3560: 口コミ知りたいさん]

独立系は３０棟位担当でデベは15棟位担当かな？

[3561: 匿名さん]

そんなには担当していないよ。

[3562: 匿名さん]

見にくいですがご了承ください。
＜管理費明細＞ 　　　（注）金額については、独自の調査によるものですので
　　　　　　参考程度にしてください。
　　　１）エレベーター保守点検費
　　　　　　３ヶ月に１回点検の場合
フルメンテ　　　４０，０００円～５５，０００円 　新築時は、ＰＯＧ契約でいいが、古くなって
ＰＯＧ　　　　　　３０，０００円～３５，０００円 　から変えるのは難しい。
　　２）清掃費（定期清掃と日常清掃） 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　　日常清掃については、清掃時間で計算します。　　　　１時間　　１，０００円～１，４００円
　　　　　　定期清掃は、１回３万円～８万円 清掃費は殆どが人件費です。
　　３）管理員人件費 福利厚生費等を勘案します。
　　　　　日数・時間で計算します。　　　　　　　１時間　　１５００円～２，５００円
　　４）事務管理費（管理会社に支払う分）　　　月１戸当り　　７００円～１，３００円
戸数によって、大きく違ってきます。
　　５）消防点検費（年２回）
月１戸当り平均 １５０円～２００円（年間１，８００円～２，４００円）
戸数によって違ってきます。
　　６）雑排水管高圧洗浄・・・・・１年～２年に１回実施します。
１戸当り月の金額 ３０００円～３９００円内視鏡カメラを１割程度入れる 戸数によって違ってきます。
　　７）保険料 積立部分は修繕積立金
　　８）その他点検費用価格は、マンションの大きさ等によってかなり違ってきます。
　　　　　＊建築設備定期点検・・・１年に１回　　　　　　
　　＊特殊建築物の定期調査・・・３年に１回　マンションの場合は５階以上が対象　　　
　　　　　＊簡易専用水道施設調査・・・水質検査１年に１回　　水槽清掃　年１回
　　　　　＊昇降機の定期検査　・・・１年に１回
　　　　　＊貯水槽の保守点検　　　半年に１回　　定期検査　年１回　　　保健所へ提出
　　　　　＊浄化槽設備点検・・・・年１回
　　　　　＊連結送水管耐圧試験・・・・３年に１回　　
　　　　　＊遠隔監視・・・・１棟月１２，０００円～２０，０００円
　　　　　＊自家用電気工作物点検　　　　　年１回　　精密検査は３年に１回
　　９）その他
公共料金、口座振替手数料、役員報酬、小修繕費用、備品費等

[3563: 匿名さん]

皆さん方のマンションの予算書等をみて、自分のとこの管理費の使い方
がどうなっているのかを点検してみてください。
場合によっては、管理会社や業者との交渉をすればかなり管理費が削減
できるかもしれません。

[3564: 匿名さん]

高い安いの判断はできるけど、その交渉は難しい。
理事は動きたがらないだろうから。

[3565: 匿名さん]

管理委託費値下げ交渉は管理会社変更と抱き合わせる方が合理的。
一番いい方法はマンション内に居住するか若しくはその関係者で
マンション管理に精通する人物を抱き込んで交渉すると成功の確率
は高いでしょう

[3566: 匿名さん]

その管理会社変更も難しいしね。
それこそ日ごろお世話になっているというか、顔見知りのフロント
に管理会社変更を打ち出すのは難しいよね。

[3567: 匿名さん]

しかし世の中コロナで大変。
学校というか子供やその親には杞憂業保障等があるけど、
商売や会社には補償がない。
無金利とかの融資があってもそれは返済が伴う。
いくら融資があってもそれを稼ぐあてがない。

[3568: 匿名さん]

管理組合がこの危機にどう対応するかが分譲マンションの自治力が試される。
危機管理を口にすると、妄想だのと非難される。
自治会長や理事長が立たないといけないのだが、お酒のみの親睦会では役に立たない。
結果を待つしかないので、自分のことは自分で守らなければいけません。
一番脅威を感じるのは企業の経営破綻連鎖を危惧する。デフォルトまで言うと誇大妄想
狂の烙印を押されるので止めておきます。歴史は繰り返していますが。

[3569: 匿名さん]

コロナ問題は甘く考えていました。
年明けまで続くと問題が大きくなるところの騒ぎではない。
対策方法を聞きたい。まず、食・住　の問題。

[3570: 匿名さん]

現状の推移状況をみていると、とても４月から５月までに鎮静化するとは
思えない。
特に世界をみているとまだ拡大期にあり、収まる気配はない。
このまま推移すればオリンピックの開催は難しいのでは。
延期に関して大スポンサーのアメリカのスポーツ界の反対があるので難しい。
思い切って１年延期して同じ時期に開催すれば問題は解決するんだが。

[3571: 匿名さん]

コロナの影響は大きすぎ。このままいったら倒産が相次ぐ。

[3572: 匿名さん]

大恐慌と解説する学者もいる。
政府の報道は割り引いた方がいいのかとも思う。
現実はもっと深刻ではないでしょうか。被害妄想とか誇大妄想とか非難されそう。
敵の姿が見えないのが怖いです。小さなことを言うのは可笑しいかもしれませんが、
自分の住んでいるマンションの未来を私なりに妄想するとスラム化は間違いないと
判断して買い替える決断をしているが高すぎて手が出せない。
コロナとは関係があるにかないのか微妙です。皆さんどう思いますか。

[3573: 匿名さん]

現在マンションを終の棲家とする方は多いようです。
特に会社をリタイアした時は、街中で文化や医療、買い物等が
便利なマンションに移り住む方も数多くおられます。
戸建ての場合は、家の管理に加えて庭の手入れ、草取り等が
たいへんですからね。
中古物件であればかなり安く購入できます。
壁紙の張替え、畳の交換、トイレやバス、キッチンを新しくすれば
新築とかわりませんから。

[3574: 匿名さん]

中古マンションも高くなっていますから、
一度値上げするとよっぽどでないと安くなりません。

[3575: 匿名さん]

クルマもバイクも持っていないのであれば管理組合の収支明細を見せてもらって駐車場駐輪場使用料収入の多いマンションを選ぶのが良い。

[3576: 匿名さん]

新型コロナウイルス不況で値下がりを待って購入しよう？
機械式立体駐車場は修理や建替えに高額を要するので確認が必要。

[3577: 匿名さん]

機械式駐車場や自走式駐車場の建て替えをするには、その間
駐車場の確保が必要となります。
車が残っていれば工事ができません。

[3578: 匿名さん]

駐車場使用料の多いマンションは、修繕積立金が少なくて
済みます。

[3579: 匿名さん]

言われるままに使用料払う馬○のおかげで助かります。

[3580: 匿名さん]

使用料を払いたくなかったら、近隣の駐車場を借りるべき。

[3581: 匿名さん]

マンションの駐車場使用料は、近隣の相場に近い金額に
設定されています。もしくは若干安めに設定されます。
駐車場が必要なものはどちらかを借りなければならないのです。
マンションで借りた方が近くて便利ですよ。

[3582: 匿名さん]

使用料が多いマンションはすばらしいですね。
そういうマンションは修繕積立金の徴収額も少なくて済みます。
マンションというか各区分所有者の財産を使って収益を上げて
いるのですから、とやかくいわれる筋合いのものではありません。

[3583: 匿名さん]

管理組合法人にすることのメリット・デメリット
＊メリット
①資産を管理組合名義で所有や登記をすることができる。
　共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。
　区分所有者が変わった際に、法人の場合は登記の変更が不要となる。
　銀行口座については、管理組合自体が権利と義務の主体となります。
②税制面の優遇を受けることができる。但し、営利活動がなければ関係ない。
③理事長の個人負担を少なくすることができる。

＊デメリット
　登記事項に変更があると、その都度管轄の法務局において変更登記の手続きを２
週間以内にしなければなりません。例えば、理事が変更になった時等
　財産目録や組合員名簿の作成が義務づけられています。
　名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

[3584: 匿名さん]

管理組合を法人化しても殆どメリットはありません。

[3585: 匿名さん]

法人化してメリットのあるマンションもあります。
ほとんど権利能力のないマンションが多いことは否めません。

[3586: 匿名さん]

３５８３の書き込みをみても殆どメリットはないようだけど。
ただ、敷地を売買するときには法人じゃないと難しいけど。

[3587: 匿名さん]

法人にしてよかったというマンションはありますか。

[3588: 匿名さん]

しかしコロナウィルスの影響が出てきましたね。
経済もひっ迫してきました。
学校を休校にしてそれに伴う給料保証もいいのですがね
それ以外の商売等をしている者への補償はされませんしね。
不平等です、政府のやり方は。
そのお金をコロナ撲滅対策に回した方がいいのでしょうが。

[3589: 匿名さん]

コロナウイルスは心配です。
管理組合や自治会等は何らかの動きをしていませんか。？
動きたくても動けない状況でしょう。自分を守りましょう
それが、他人を守ることになります。下手に動けません。

[3590: 匿名さん]

エントランスに消毒液を準備しておくといいでしょう。

[3591: 匿名さん]

>>3590 匿名さん
これって大丈夫でしょうか。みんながマナーを守ってくれればいいでしょうが。？

[3592: 匿名さん]

人を信じ信じられる人間になるように
努力しなければならないでしょう。

[3593: 匿名さん]

　　　管理費は、１年ごとの必要な経費に充当されるものです。
　　　まず、各マンションの総会議案書の収支予算書をご覧になってください。できれば、３年～
　　４年の費目ごとの推移表を作成すれば、より分かりやすくなると思います。

　　　＊管理費の支出の費目については、殆どが固定経費又は、電気料金や電話料でして、ほぼ
　　　　固定経費に準ずるものが中心です。
　　　　ある程度、変動する支出としては、小修繕費と予備費です。
　　　　　この費目については、毎年変動しますので、３年～４年の平均値で計算します。
　　　　但し、小修繕費は築年数の経過とともに増加していきます。また、予備費についても、余裕を
　　　　もって組んでいないと、いずれ足りなくなってきます。

[3594: 匿名さん]

管理費が足りなくなれば値上げを検討しなければならなくなりますが、
その場合は、過去の収支報告書を分析する必要があります。

[3595: 匿名さん]

この際マンションの分譲当時からの会計報告や財産目録や預金通帳等や
組合加入の保険等を精査されることをご提案いたします。　　　　　　　　　　　　　　　・

[3596: 匿名さん]

特に組合保険は、築１５年以上のマンションは保険料が
大幅にあがりますので、日新火災のドクター保険を検討
するのも一法です。

[3597: 匿名さん]

過去に遡って保険金の収支も調べましょう。

[3598: 知能の低い人]

米国の株がFRBの金融政策後にストップ安で取引停止
深刻な事態になってきた。このスレとは関係ないでしょうが。
マンションの一組合員としてはマンションの今後の価値が気になりだしました。

[3599: 匿名さん]

日本の株価も現在４００円程度下がっています。
株価１６，６００円ですからね。
私もかなり損をしています。
どこかで追加して中和したいとおもっていますが、
まだ買う時期ではないようです。

[3600: 匿名さん]

ちょっと目を話したすきに株価が＋２００円となってました。