「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3501: 匿名さん]

建て替えは非現実的です。
建物設備の維持保全に努めなければなりませんが、そのためには
修繕積立金の洗い直しをする必要があります。
長期修繕計画書を作成し、総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金
の額を算出する必要があります。
現在１戸当たり月の修繕積立金の額が、駐車場使用料分を含めて17,000円
以下のマンションは検討すべきでしょう。

[3502: 匿名さん]

やはり組合員決起総大会で決議すべきでしょう。

[3503: 匿名さん]

５分の４以上の賛成は得られませんよ。
建て替え決議を行う際は、①新たに建築する建物の設置の概要、
②建物の建て壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額、
③建て替え費用の分担に関する事項、④再建建物の区分所有権の
帰属に関する定めを必ずきめなければなりません。
建て替え費用の負担額が２，０００万円必要とかが提案されて
組合員の皆さんが８割以上賛成するはずがありませんからね。
また、賛否の確認を各人ごとに明記しなければならないのです。
まず無理でしょうね。

[3504: ご近所さん]

すごく役立つ

http://m-saisei.info/

[3505: 匿名さん]

４月から東京の築４０年以上の老朽化マンションは、条例で届出が必要になり、管理不全マンションは、指導される。管理不全マンションとは、修繕計画の不備、修繕積立金が足りないようなことでしょう。
http://www.mansion-tokyo.jp/shisaku/01tekiseikanri-jourei.html

今国会のマンション管理適正化法改正も、老朽化マンション対策だから、全国展開されるかもしれない。

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001324267.pdf
マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案

マンションの老朽化等に対応し、マンションの管理の適正化の一層の推進及びマンションの建替え等の一層の円滑化を図るため、都道府県等によるマンション管理適正化計画（仮称）の作成、マンションの除却の必要性に係る認定の対象の拡充、団地内の要除却認定マンションの敷地の分割を多数決により行うことを可能とする制度の創設等の措置を講ずる。

[3506: 匿名さん]

国は建て替えに対する補助金を出してほしいです。

[3507: 匿名さん]

それは無理でしょう。マンションに助成金を出せば戸建てにも
出さなければなりませんからね。

[3508: 匿名さん]

スラム化したら近隣住民への悪影響が問題になるので、
マンションは一戸建てと異なり政治的な解決方法も考えられるかも知れませんが。

[3509: 匿名さん]

ボケとボケの漫才

[3510: 匿名さん]

まじめに参加することができないんだね。

[3511: 匿名さん]

皆さん方のマンションの長期修繕計画には下記部分がすべて網羅されていますか。
玄関扉、共用部分のドア、自動ドア、窓サッシ、面格子、網戸、シャッターの交換
煙探知器交換、屋上フェンス、パイプスペースの扉、バルコニー手摺、金物類の交換
排水管（共用部分）更新、自家用発電設備、自走式駐車場等
給排水管・給湯管・ガス管の更新工事（専有部分）　避雷針

上記部分もいずれ必ず劣化します。そして悪くなったらその都度取替等をやらなければなりませんが、計画性をもたなければ、修繕積立金はいずれ枯渇してしまいます。

[3512: 匿名さん]

　　特に、専有部分内の配管については、管理組合としてやらなければ、各区分所有者の判断に任
　せることにしていると、やれる者とやれない者が出てきます。
　　その、やれない者に対する対応をしておかないと、いずれ水漏れ等が頻発し、損害が発生するこ
　とになります。

　　その場合、上下階のトラブル発生の大きな要因ともなりますので、これは管理組合として、取り組
　んでいかなければならない事項だと思われます。

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。

[3513: 匿名さん]

管理費は節約や値下げとかして下げることも考えなければなりませんが
修繕積立金は値下げすることはできず、むしろ値上げをしなければこれからの
建物設備の維持保全は難しいと思います。
値下げ幅を抑えるには、現状の管理費の洗い直しをして無駄を省きそこで削減
できたものを積立金に回し、できるだけ積立金の値上げ幅を抑えるべきです。
委託費の値上げはもってのほかですよ。むしろ値下げ交渉が先です。

[3514: 匿名さん]

修繕積立金の少ないマンションは築２０年もすれば
スラム化が加速してきます。

[3515: 匿名さん]

>>3512 さん
このスレで、同じ内容の投稿がいくつもでてきます。
あなたの住むマンションでは、いつ、どのように対応したのでしょうか？

[3516: 匿名さん]

情報の提供は繰り返しやることに意義があるのです。
私どものマンションでは、まずしっかりした長期修繕計画の洗い直しを
しまして、やらなければならない工事のすべての工事費の算出を建築士
を雇い半年間かけて専門委員会を設置して取り組んできました。
そして、３０年間の総工事費を算出してそこから１戸当たり月の必要
修繕積立金の額を算出し、不足分については値上げをしました。
幸い私どもマンションでは、早めに積立金の値上げに取り組んできましたので
大幅値上げはしないで済みました。
現在の修繕積立金の１戸当たり月の額は、使用料の充当分を含めて18,000円
以上ありますので、専有部分の給排水管の更新工事費までも長期修繕計画に
含めてあります。もちろん塩ビ管を使用していますので、更新工事までは必要
はないと思いますので、その分はさらにほかのところにまわせると思います。

[3517: 匿名さん]

>>3516さん是非以下の件教えて下さい。
給排水管更新工事に適切な材質について教えて頂ければ幸いです。(共用・専用)
①給水管
②排水管
③汚水管
④通気管
新築マンション情報も可として宜しくお願い致します。

[3518: 匿名さん]

私は給排水管の専門家ではありませんので詳しいことは分かりません。
殆どのマンションの配管の素材としては塩ビ管が主流になっていますので
その管自体が錆びることはありませんが、継手部分については地震等の
影響もあり緩み等が出てきてそこから漏水することがあります。
それを補修するには交換するのと同じぐらいの工事をしなければならなく
なります。
床板を外したり背板を外したり養生もしなければなりません。
また、一番の問題点はその間在宅しなければなりません。
当然水の使用、トイレの使用制限も必要となりますし、皆さんがその間は
協力をして、工事を進めていかなければなりません。
管財についての知識は、ネットで調べればすぐわかると思いますので、自分で
調べてみてください。

[3519: 匿名さん]

>>3516
>現在の修繕積立金の１戸当たり月の額は、使用料の充当分を含めて18,000円
>以上ありますので、

修繕積立金（使用料の充当分を含まない）の１戸当たりの月額は？

[3520: 匿名さん]

それは関係ないんじゃないですか。
併せてそれだけあるということですから。