「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3481: 匿名さん]

マンションの共用の敷地だから有効活用はいいんじゃないかな。
もし、マンションが土地をもっていてそれをマンション以外の住民に
貸出し、それを修繕積立金に充当するのと同じことだし。
それに修繕積立金はほとんどのマンションで不足していることだし、
きれいごとばかりでは建物設備の維持保全はできない。

[3482: 匿名さん]

しかし駐車場の使用料を徴収していないマンションもあるにはあるんだよね。
修繕積立金は不足しているが、値上げもままならない。
しかし、マンション分譲時の約束ごとだから、今更使用料を地楊脩するわけ
にはいかないというのが実情だと思う。

[3483: 匿名さん]

分譲時の契約で駐車場の使用料を徴収しない、無料といえば
マンションは売りやすいですからね。
また、管理費は必要額にして修繕積立金を安く提案するのも
売りやすい条件の一つになります。
積立金はいずれ足りないのが分かるので段階的に値上げをすれば
いいのですが、管理費はなかなか値上げできません。
その理由がありませんので。

[3484: 匿名さん]

管理費は通常の管理に要する費用に充当するとなっていますので、
急に来年値上げを提案すれば、その理由を明確にしなければなり
ませんから。

[3485: 匿名さん]

自分の部屋の前の廊下は組合員全員の負担で修繕するくせに、駐車場は受益者負担を理由に使用者が負担する使用料で修繕すべきというバカ丸出しの二枚舌がいやらしい。

[3486: 匿名さん]

管理費値上げの理由：通常の管理に要する費用が足りないから

[3487: 匿名さん]

>>3485
駐車場をそれからの収入で修繕をするとはいっていませんよ。
全体の建物設備の修繕費用にまわすのです。
もともと駐車場の修繕費はほとんどかかりません。
解体して作りなおすことはありませんので。
特に平置きであれば補修費はほとんどかかりません。
それから機械式駐車場であれば、メンテナンス費用が大きいので
収入はほとんどでません。

[3488: 匿名さん]

>もともと駐車場の修繕費はほとんどかかりません。
>解体して作りなおすことはありませんので。

ﾌﾟｯ

[3489: 匿名さん]

建替え決議は区分所有者総数及び議決権総数の5分の4の特別決議でしょうが、
買取指定者の決議は普通決議でよろしいのでしょうか。

[3490: 匿名さん]

>>3489さん
建て替え決議が成立した場合、総組合員で構成される総大会において
総組合員の半数以上の出席によりその議決権の過半数で決するとなっています。
但し、定款の変更、権利変換計画の設定などの特別決議以外は総大会でできると
なっていますので、買い取り権者の決議も普通決議でいいのではと思われます。

建て替決議に関しては、建て替え円滑化法で細かく定めがしてありますが、複雑
なのと建て替えの経験者がほとんどいないので、このスレでの検討は難しい
と思います。

[3491: 匿名さん]

>>3490 匿名さん
ありがとうございます。
定款の変更、権利変換計画の設定などの特別決議は区分所有者及び議決権総数
の４分の３以上の特別決議でしょうか。

[3492: 匿名さん]

建て替え組合が設立されましたら、その中で理事や理事長が
選任されることになります。理事３人以上、監事２人以上を
選任することになります。
特別決議の場合は、５分の４以上となっています。

[3493: 匿名さん]

>>3492 匿名さん
やはり５分の４以上の賛成を得なければなりませんか。大変です。

[3494: 匿名さん]

一人二役も大変です。

[3495: 匿名さん]

>>3494さん
一人二役ではなく、3492と３４９３は別人ですよ。
そんなことしてなんになるんですか。むだなことでしょう。

[3496: 匿名さん]

建て替えに関しては難しくて、杉並区の高島平団地？で行われたぐらいです。
なぜここが建て替えができたかというと、都会にあり、容積率に余裕があった
ので、戸数以上に部屋数を増やし、その分を建築費に充当することによって
建て替え者の負担を軽減できたというのがその要因ということでした。
それでもそれに参加したものは少なかったということでした。
建て替えの総会や取り壊し、建設には３年近くの期間が必要ですし、その間
住宅の確保や引っ越し等をおこなわなければなりません。
高齢者にとっては３年は長いですからね。

[3497: 匿名さん]

ご親切ありがとうございます。
近くにスラム化しているような気味悪いマンションがあります。
建て替えなどの意見の出そうな雰囲気ではありません。
今後このようなマンションが増える可能性があります。
マンションを取り壊して敷地を売却できる法律が緩和されると聞きました。

[3498: 匿名さん]

以前は取り壊し決議は全員の承認が必要だったのですが、
５分の４以上に軽減されました。
それでもハードルは高いですけどね。

[3499: 匿名さん]

私の住んでいるマンションも古くて住みづらいので建て替えを提案しましたが、
5分の４の賛成が満たされないで否決され、大規模修繕へ舵を取り直しました。

[3500: 匿名さん]

建て替えをするには、建て替え組合を立ち上げかなりハードな難関が
待ち受けています。
素人だけでは対応できませんし、理事も時間がかなり取られますので
片手間ではできません。
また、建て替えにかじを切ったとしても、それに参加する者は３分の１
程度しかいないのではないでしょうか。
やはり３年は長すぎますし、費用もかかります。
殆どの方は建て替えをしても出来上がったマンションに住めないと思います。
修繕積立金も建て替えに参加しない方には返さないといけませんしね。

[3501: 匿名さん]

建て替えは非現実的です。
建物設備の維持保全に努めなければなりませんが、そのためには
修繕積立金の洗い直しをする必要があります。
長期修繕計画書を作成し、総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金
の額を算出する必要があります。
現在１戸当たり月の修繕積立金の額が、駐車場使用料分を含めて17,000円
以下のマンションは検討すべきでしょう。

[3502: 匿名さん]

やはり組合員決起総大会で決議すべきでしょう。

[3503: 匿名さん]

５分の４以上の賛成は得られませんよ。
建て替え決議を行う際は、①新たに建築する建物の設置の概要、
②建物の建て壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額、
③建て替え費用の分担に関する事項、④再建建物の区分所有権の
帰属に関する定めを必ずきめなければなりません。
建て替え費用の負担額が２，０００万円必要とかが提案されて
組合員の皆さんが８割以上賛成するはずがありませんからね。
また、賛否の確認を各人ごとに明記しなければならないのです。
まず無理でしょうね。

[3504: ご近所さん]

すごく役立つ

http://m-saisei.info/

[3505: 匿名さん]

４月から東京の築４０年以上の老朽化マンションは、条例で届出が必要になり、管理不全マンションは、指導される。管理不全マンションとは、修繕計画の不備、修繕積立金が足りないようなことでしょう。
http://www.mansion-tokyo.jp/shisaku/01tekiseikanri-jourei.html

今国会のマンション管理適正化法改正も、老朽化マンション対策だから、全国展開されるかもしれない。

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001324267.pdf
マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案

マンションの老朽化等に対応し、マンションの管理の適正化の一層の推進及びマンションの建替え等の一層の円滑化を図るため、都道府県等によるマンション管理適正化計画（仮称）の作成、マンションの除却の必要性に係る認定の対象の拡充、団地内の要除却認定マンションの敷地の分割を多数決により行うことを可能とする制度の創設等の措置を講ずる。

[3506: 匿名さん]

国は建て替えに対する補助金を出してほしいです。

[3507: 匿名さん]

それは無理でしょう。マンションに助成金を出せば戸建てにも
出さなければなりませんからね。

[3508: 匿名さん]

スラム化したら近隣住民への悪影響が問題になるので、
マンションは一戸建てと異なり政治的な解決方法も考えられるかも知れませんが。

[3509: 匿名さん]

ボケとボケの漫才

[3510: 匿名さん]

まじめに参加することができないんだね。

[3511: 匿名さん]

皆さん方のマンションの長期修繕計画には下記部分がすべて網羅されていますか。
玄関扉、共用部分のドア、自動ドア、窓サッシ、面格子、網戸、シャッターの交換
煙探知器交換、屋上フェンス、パイプスペースの扉、バルコニー手摺、金物類の交換
排水管（共用部分）更新、自家用発電設備、自走式駐車場等
給排水管・給湯管・ガス管の更新工事（専有部分）　避雷針

上記部分もいずれ必ず劣化します。そして悪くなったらその都度取替等をやらなければなりませんが、計画性をもたなければ、修繕積立金はいずれ枯渇してしまいます。

[3512: 匿名さん]

　　特に、専有部分内の配管については、管理組合としてやらなければ、各区分所有者の判断に任
　せることにしていると、やれる者とやれない者が出てきます。
　　その、やれない者に対する対応をしておかないと、いずれ水漏れ等が頻発し、損害が発生するこ
　とになります。

　　その場合、上下階のトラブル発生の大きな要因ともなりますので、これは管理組合として、取り組
　んでいかなければならない事項だと思われます。

　　修繕積立金は、読んで字のごとく私たちの積立金であり、日常の維持・管理をしていく管理費とは
　大きくその性質が違います。
　　管理費は安いにこしたことはありませんし、節約もしていく必要があります。しかし、修繕積立金は
　必要な額を確保しておかなければなりません。

　　その為には、修繕積立金の早期の値上を検討しなければなりませんし、管理組合として一斉に
　共用部分の本管部分と一緒に、専有部分の枝管部分の工事をする場合、それに先立って実施し
　た区分所有者の方には、工事費の補填についてもしっかりした細則を作成しておかなければ、不
　公平感が出てきます。

[3513: 匿名さん]

管理費は節約や値下げとかして下げることも考えなければなりませんが
修繕積立金は値下げすることはできず、むしろ値上げをしなければこれからの
建物設備の維持保全は難しいと思います。
値下げ幅を抑えるには、現状の管理費の洗い直しをして無駄を省きそこで削減
できたものを積立金に回し、できるだけ積立金の値上げ幅を抑えるべきです。
委託費の値上げはもってのほかですよ。むしろ値下げ交渉が先です。

[3514: 匿名さん]

修繕積立金の少ないマンションは築２０年もすれば
スラム化が加速してきます。

[3515: 匿名さん]

>>3512 さん
このスレで、同じ内容の投稿がいくつもでてきます。
あなたの住むマンションでは、いつ、どのように対応したのでしょうか？

[3516: 匿名さん]

情報の提供は繰り返しやることに意義があるのです。
私どものマンションでは、まずしっかりした長期修繕計画の洗い直しを
しまして、やらなければならない工事のすべての工事費の算出を建築士
を雇い半年間かけて専門委員会を設置して取り組んできました。
そして、３０年間の総工事費を算出してそこから１戸当たり月の必要
修繕積立金の額を算出し、不足分については値上げをしました。
幸い私どもマンションでは、早めに積立金の値上げに取り組んできましたので
大幅値上げはしないで済みました。
現在の修繕積立金の１戸当たり月の額は、使用料の充当分を含めて18,000円
以上ありますので、専有部分の給排水管の更新工事費までも長期修繕計画に
含めてあります。もちろん塩ビ管を使用していますので、更新工事までは必要
はないと思いますので、その分はさらにほかのところにまわせると思います。

[3517: 匿名さん]

>>3516さん是非以下の件教えて下さい。
給排水管更新工事に適切な材質について教えて頂ければ幸いです。(共用・専用)
①給水管
②排水管
③汚水管
④通気管
新築マンション情報も可として宜しくお願い致します。

[3518: 匿名さん]

私は給排水管の専門家ではありませんので詳しいことは分かりません。
殆どのマンションの配管の素材としては塩ビ管が主流になっていますので
その管自体が錆びることはありませんが、継手部分については地震等の
影響もあり緩み等が出てきてそこから漏水することがあります。
それを補修するには交換するのと同じぐらいの工事をしなければならなく
なります。
床板を外したり背板を外したり養生もしなければなりません。
また、一番の問題点はその間在宅しなければなりません。
当然水の使用、トイレの使用制限も必要となりますし、皆さんがその間は
協力をして、工事を進めていかなければなりません。
管財についての知識は、ネットで調べればすぐわかると思いますので、自分で
調べてみてください。

[3519: 匿名さん]

>>3516
>現在の修繕積立金の１戸当たり月の額は、使用料の充当分を含めて18,000円
>以上ありますので、

修繕積立金（使用料の充当分を含まない）の１戸当たりの月額は？

[3520: 匿名さん]

それは関係ないんじゃないですか。
併せてそれだけあるということですから。

[3521: 匿名さん]

>>3516さん有難うございました。

>長期修繕計画の洗い直しをしまして、やらなければならない工事のすべての工事費の算出>を建築士を雇い半年間かけて専門委員会を設置して取り組んできました。

と、ありましたので詳しい内容があると思いこんでしまいました。失礼いたしました。

[3522: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。
　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。
　　　　　又、殆どの長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。
　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していくのがベターです。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

[3523: 匿名さん]

長期修繕計画書を管理会社のソフトで作成したものは
積立金の額の算出には役に立ちません。
実際建築図面で積算したものでないとだめでしょうね。
しかし、それをやるには建築士でないと作れません。

[3524: 匿名さん]

工事を計画しているとき、業者選定方法はどうしていますか。
相見積もりの取り方は同じ条件で取られていますか。
同じ修繕個所、同じ平米、同じ材料での相見積もりでないと
比較ができません。
要綱書を作成して相見積もりを取りますが、金抜き計算書で
やるのが普通です。

[3525: 匿名さん]

金抜き計算書って分かりますか。
工事個所ごとに左側に平米数や数量が記載してあり、
それに基づいて各業者が右側に単価をいれて見積書を
提出するやり方です。
材料もすべて統一されています。

[3526: 匿名さん]

その金抜き計算書を作るのは建築士でないとつくれないでしょうね。

[3527: 匿名さん]

建築士でないといけないわけではないが、その知識と実務経験
があるものであればいいのでしょう。
組合役員がそれを見抜く力があるかどうかを問われるでしょう。

[3528: 匿名さん]

金抜き計算書は積算に強い、大規模修繕工事の設計監理を
経験した建築士でないと作れないと思いますよ。
それをもとに提出された見積書での比較は素人でもできるでしょうが。

[3529: 匿名さん]

大規模修繕工事に限らず、普通の工事でも合い見積もりの
取り方として金抜き計算の手法を取り入れるべきです。
素人では難しいので、まず１社に見積書を提出してもらいます。
後はその単価欄だけを消してほかの業者に相見積もりを依頼
し単価を入れてもらえば同じ条件での見積もりがとれます。

[3530: 匿名さん]

下記について教えてください
①大規模修繕工事を１回目（13年目～１６年目）、２回目（28年目～３０年目）に予定していますが１回目も２回目も同じ内容の修繕工事になるのですか。

②機械式駐車場（全戸の2/3の利用者）の使用料は修繕積立金に含め、点検料、諸々の修繕費費は修繕積立金から支出するべきか、または受益者負担で駐車場使用料金単独で別管理（別会計）し点検料、諸々の修繕に係る費用は駐車場使用料積立金から支出するのが良いのか。

③駐車場使用料を修繕積立金に含めた場合点検料、諸々の修繕費が積立金より多くなった時駐車場未利用者から不公平と批判が出た時の対応はどうするのか。
以上よろしくお願いします。