「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3461: 匿名さん]

マンション管理センターがいっているのは、長期修繕計画は２回を
予定しておりそれ以降の大型設備分はふくまれていないというのが
望まれる金額となったようです。

[3462: 匿名さん]

長期修繕計画を建築士と一緒に作成している
マンションは少ないですからね。

[3463: 匿名さん]

受益者負担とか言って組合員をだまして各種使用料を搾り取るのが車もバイクも持たない役員の手口

[3464: 匿名さん]

ところがうちのマンションでは車バイク自転車の三種の珍味をもってるあほ役員が率先して駐車場使用料値上げを提案、年間２万円の負担増に耐えてる
マゾかｗ

[3465: 匿名さん]

車も自転車もバイクも使用料を支払っているのは、
共有の敷地を専有で使用していることに対しての
ものですよ。
使用している者と使用していない者の差をつけるのは
当然なことなんですけどね。
ほかには、使用料を支払うのはゲストルームであったり、
ゲスト駐車場とか集会室があります。
特にゲストルームに関しては、布団とかのクリーニング代
とかの経費もかかりますよね。
駐車場が戸数ほどない場合は、近隣の駐車場を借りなければ
ならなくなります。
抽選とかにあたって無料で借りられる者はいいんですが、そうで
ない者は駐車料金を払って借りなければならなくなります。
不公平ですよね。

[3466: 匿名さん]

各戸分駐車場があるマンションの場合でも、車がなく
駐車場が必要でない者もいますね。
その場合はその駐車場を使用する場合は、だれが借りられて
それも無償なんですか。

[3467: 匿名さん]

現在は共働きも多いですから、１家に２台以上の車をもって
いる方は数多くいますよ。
その必要のない駐車場を借りたいと思うものもいるでしょう。
しかし、起用夕の敷地ですから、その権利をもっている者が
優勝で利益をえることはできませんしね。

[3468: 匿名さん]

>>3464さん
なぜ駐車場料金の値上げが必要なんですか。
多分修繕積立金が足りないからだと思うんですが、
だったらそれは修繕積立金を値上げして全戸から徴収すべきです。

[3469: 匿名さん]

戸数＝駐車場台数のマンションでは、１台は無料、2台目からは有料が原則。ただ、空き地に自由駐車ではなく、たいていは区画割りして各組合員に割り当ててるから、それにかこつけて1台目から使用料を取ることは可能。特に平置きと機械式が混ざってると、入出庫が楽ちんな平置きや機械式の1階部分は使用料を取られることがあるだろう。

[3470: 匿名さん]

>>3468
おっしゃるとおりですが、その年に限って役員が馬○と○鹿だったのでそうなりました。
私はクルマは持っていないのでどうでもいいです。というか、修繕積立金が据え置きで
内心万歳三唱してます。

[3471: 匿名さん]

おっしゃる通り、車をもっていない方にとっては修繕積立金の不足分を
駐車場使用料の値上げをして補填してくれるのはありがたいことですね。

[3472: 匿名さん]

各戸1台の駐車場があるマンションで駐車場料金が無料の場合、使用されていない区画に2台目を置いたら無料か有料か？まあ普通は有料だろうなあ。無料を認めると5人家族で一人1台ずつなんて図々しいのが出てくるからな。うちのマンションでは利用者がいない区画を希望者には使用させてるが有料だ。また、駐車場利用者が増えてきたときは、2台分使用している組合員は組合に言われたら2台目の区画を速やかに明け渡すことになってる。

[3473: 匿名さん]

駐車場の使用料を徴収するのは普通ですよ。
全員の共有敷地を各人が専用で使用するのですから
有料にすべきです。
各戸分がなかったり、使用しない者もいるのですからね。

[3474: 匿名さん]

駐車場は一度決まったら永久にその場所が固定されているんですか。
いい場所と不便な場所等いろいろですからね。
時々は入れ替え抽選はあるんですか。

[3475: 匿名さん]

普通は抽選で入れ替えをしますよね。

[3476: 匿名さん]

うちのマンションは2階の機械式、2階の自走式、、自走式の下、の3種類の駐車場がある。
管理会社と仲のいいマンションの有力者がいい場所を確保していて入れ替えなどは十数年
間ありません。
管理会社雇用の管理員が内部告発をして動き出したけど管理員が辞職して元のまま。

[3477: 匿名さん]

>>3475 匿名さん
その方法が理想的でしょう。
大半のマンションは理事会が正常に機能して住民を平等に扱うのでしょう。
私の知っている大型マンションは管理会社と組合員が共謀して８９３等に
忖度して駐車場を利用しています。マンション管理士を一番輩出している
管理会社だとの評判です。

[3478: 匿名さん]

だから区画によって使用料金に差がつけられてる

[3479: 匿名さん]

だいたい駐車場の使用料を無料にする必要性があるんだろうか。
修繕積立金との関連性が大なので使用料はとるべきだ。
また、駐車場の入れ替え抽選は３～５年置きにやるように
駐車場細則に規定しておくべき。
それが普通のマンションだと思うけどね。

[3480: 匿名さん]

修繕費用を使用料で賄おうという根性が貧乏人くさいｗ

[3481: 匿名さん]

マンションの共用の敷地だから有効活用はいいんじゃないかな。
もし、マンションが土地をもっていてそれをマンション以外の住民に
貸出し、それを修繕積立金に充当するのと同じことだし。
それに修繕積立金はほとんどのマンションで不足していることだし、
きれいごとばかりでは建物設備の維持保全はできない。

[3482: 匿名さん]

しかし駐車場の使用料を徴収していないマンションもあるにはあるんだよね。
修繕積立金は不足しているが、値上げもままならない。
しかし、マンション分譲時の約束ごとだから、今更使用料を地楊脩するわけ
にはいかないというのが実情だと思う。

[3483: 匿名さん]

分譲時の契約で駐車場の使用料を徴収しない、無料といえば
マンションは売りやすいですからね。
また、管理費は必要額にして修繕積立金を安く提案するのも
売りやすい条件の一つになります。
積立金はいずれ足りないのが分かるので段階的に値上げをすれば
いいのですが、管理費はなかなか値上げできません。
その理由がありませんので。

[3484: 匿名さん]

管理費は通常の管理に要する費用に充当するとなっていますので、
急に来年値上げを提案すれば、その理由を明確にしなければなり
ませんから。

[3485: 匿名さん]

自分の部屋の前の廊下は組合員全員の負担で修繕するくせに、駐車場は受益者負担を理由に使用者が負担する使用料で修繕すべきというバカ丸出しの二枚舌がいやらしい。

[3486: 匿名さん]

管理費値上げの理由：通常の管理に要する費用が足りないから

[3487: 匿名さん]

>>3485
駐車場をそれからの収入で修繕をするとはいっていませんよ。
全体の建物設備の修繕費用にまわすのです。
もともと駐車場の修繕費はほとんどかかりません。
解体して作りなおすことはありませんので。
特に平置きであれば補修費はほとんどかかりません。
それから機械式駐車場であれば、メンテナンス費用が大きいので
収入はほとんどでません。

[3488: 匿名さん]

>もともと駐車場の修繕費はほとんどかかりません。
>解体して作りなおすことはありませんので。

ﾌﾟｯ

[3489: 匿名さん]

建替え決議は区分所有者総数及び議決権総数の5分の4の特別決議でしょうが、
買取指定者の決議は普通決議でよろしいのでしょうか。

[3490: 匿名さん]

>>3489さん
建て替え決議が成立した場合、総組合員で構成される総大会において
総組合員の半数以上の出席によりその議決権の過半数で決するとなっています。
但し、定款の変更、権利変換計画の設定などの特別決議以外は総大会でできると
なっていますので、買い取り権者の決議も普通決議でいいのではと思われます。

建て替決議に関しては、建て替え円滑化法で細かく定めがしてありますが、複雑
なのと建て替えの経験者がほとんどいないので、このスレでの検討は難しい
と思います。

[3491: 匿名さん]

>>3490 匿名さん
ありがとうございます。
定款の変更、権利変換計画の設定などの特別決議は区分所有者及び議決権総数
の４分の３以上の特別決議でしょうか。

[3492: 匿名さん]

建て替え組合が設立されましたら、その中で理事や理事長が
選任されることになります。理事３人以上、監事２人以上を
選任することになります。
特別決議の場合は、５分の４以上となっています。

[3493: 匿名さん]

>>3492 匿名さん
やはり５分の４以上の賛成を得なければなりませんか。大変です。

[3494: 匿名さん]

一人二役も大変です。

[3495: 匿名さん]

>>3494さん
一人二役ではなく、3492と３４９３は別人ですよ。
そんなことしてなんになるんですか。むだなことでしょう。

[3496: 匿名さん]

建て替えに関しては難しくて、杉並区の高島平団地？で行われたぐらいです。
なぜここが建て替えができたかというと、都会にあり、容積率に余裕があった
ので、戸数以上に部屋数を増やし、その分を建築費に充当することによって
建て替え者の負担を軽減できたというのがその要因ということでした。
それでもそれに参加したものは少なかったということでした。
建て替えの総会や取り壊し、建設には３年近くの期間が必要ですし、その間
住宅の確保や引っ越し等をおこなわなければなりません。
高齢者にとっては３年は長いですからね。

[3497: 匿名さん]

ご親切ありがとうございます。
近くにスラム化しているような気味悪いマンションがあります。
建て替えなどの意見の出そうな雰囲気ではありません。
今後このようなマンションが増える可能性があります。
マンションを取り壊して敷地を売却できる法律が緩和されると聞きました。

[3498: 匿名さん]

以前は取り壊し決議は全員の承認が必要だったのですが、
５分の４以上に軽減されました。
それでもハードルは高いですけどね。

[3499: 匿名さん]

私の住んでいるマンションも古くて住みづらいので建て替えを提案しましたが、
5分の４の賛成が満たされないで否決され、大規模修繕へ舵を取り直しました。

[3500: 匿名さん]

建て替えをするには、建て替え組合を立ち上げかなりハードな難関が
待ち受けています。
素人だけでは対応できませんし、理事も時間がかなり取られますので
片手間ではできません。
また、建て替えにかじを切ったとしても、それに参加する者は３分の１
程度しかいないのではないでしょうか。
やはり３年は長すぎますし、費用もかかります。
殆どの方は建て替えをしても出来上がったマンションに住めないと思います。
修繕積立金も建て替えに参加しない方には返さないといけませんしね。

[3501: 匿名さん]

建て替えは非現実的です。
建物設備の維持保全に努めなければなりませんが、そのためには
修繕積立金の洗い直しをする必要があります。
長期修繕計画書を作成し、総工事費から１戸当たり月の必要修繕積立金
の額を算出する必要があります。
現在１戸当たり月の修繕積立金の額が、駐車場使用料分を含めて17,000円
以下のマンションは検討すべきでしょう。

[3502: 匿名さん]

やはり組合員決起総大会で決議すべきでしょう。

[3503: 匿名さん]

５分の４以上の賛成は得られませんよ。
建て替え決議を行う際は、①新たに建築する建物の設置の概要、
②建物の建て壊し及び再建建物の建築に要する費用の概算額、
③建て替え費用の分担に関する事項、④再建建物の区分所有権の
帰属に関する定めを必ずきめなければなりません。
建て替え費用の負担額が２，０００万円必要とかが提案されて
組合員の皆さんが８割以上賛成するはずがありませんからね。
また、賛否の確認を各人ごとに明記しなければならないのです。
まず無理でしょうね。

[3504: ご近所さん]

すごく役立つ

http://m-saisei.info/

[3505: 匿名さん]

４月から東京の築４０年以上の老朽化マンションは、条例で届出が必要になり、管理不全マンションは、指導される。管理不全マンションとは、修繕計画の不備、修繕積立金が足りないようなことでしょう。
http://www.mansion-tokyo.jp/shisaku/01tekiseikanri-jourei.html

今国会のマンション管理適正化法改正も、老朽化マンション対策だから、全国展開されるかもしれない。

https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001324267.pdf
マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律案

マンションの老朽化等に対応し、マンションの管理の適正化の一層の推進及びマンションの建替え等の一層の円滑化を図るため、都道府県等によるマンション管理適正化計画（仮称）の作成、マンションの除却の必要性に係る認定の対象の拡充、団地内の要除却認定マンションの敷地の分割を多数決により行うことを可能とする制度の創設等の措置を講ずる。

[3506: 匿名さん]

国は建て替えに対する補助金を出してほしいです。

[3507: 匿名さん]

それは無理でしょう。マンションに助成金を出せば戸建てにも
出さなければなりませんからね。

[3508: 匿名さん]

スラム化したら近隣住民への悪影響が問題になるので、
マンションは一戸建てと異なり政治的な解決方法も考えられるかも知れませんが。

[3509: 匿名さん]

ボケとボケの漫才

[3510: 匿名さん]

まじめに参加することができないんだね。