「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3422: 匿名さん]

うちのマンションでも時々言う役員がいるのだが「使用する組合員と使用しない組合員の間の不公平」という表現は誤解されやすい。正しくは「使用することができる組合員とできない組合員の間の不公平」なのだ。エレベーターは誰でも使えるのに健康のために階段を使うのはその組合員の勝手だから「俺は階段主義なのでエレベーターの保守点検費用を払わない」といっても通らない。その一方で全戸分確保の駐車場でも平面駐車場と立体駐車場が混ざってるときは抽選で決まった区画によっては車の入出庫の際の利便に大きな差ができてしまう。便利な区画を「使える組合員と使いない組合員の間の不公平」は使用料で解決することになろう。

[3423: 匿名さん]

分譲マンションで「使用する組合員と使用しない組合員の間の不公平」を主張する人は結局は借家人根性が抜けていないのであろう。賃貸マンションの借家人ができることはそのマンションを使用することだけだ。それに対して分譲マンションの組合員はマンションを使用することはもちろん人に貸し人に売ることもできる。使用する権利だけに意識が向くようでは役員をやるときに失敗しますよ。

[3424: 匿名さん]

俺もマンション管理士になればよかったぜ
成績が良かったから医学部進学してしまったけど

[3425: 匿名さん]

>>3399 匿名さん
>>駐車場使用料を修繕積立金に繰り入れてるけどバイク・自転車置き場（使用料タダ）の全面改装に充てたら怒られるかなｗ

怒るぞ。放置はよくない
これを機会にバイク、原付、自転車（子供自転車含む）、電動自転車の置き場の有料化を提案する。平置きとラック置き場ではラック置き場の自転車は固定された便利さを考え百円か二百円高くする。
バイク（２千円）、原付（１千円）、自転車２００円（平置き）とか。

[3426: 匿名さん]

民法２０６条
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
民法２４９条
各共有者は、共有物の全部について、その持ち分に応じた使用をすることができる。

だから、自分の持分の範囲内の台数をバイク自転車置き場に置いてもタダですよｗ

[3427: 匿名さん]

駐車場や駐輪場、バイク置き場については、共有の敷地を
専用で使用することに対して使用料を支払うものであって、
使用しない者は使用料を支払う必要はありません。

[3428: 匿名さん]

だから、共用で使用する場合は使用料がかからないんです。

[3429: 匿名さん]

共用で使用するの場合というのは廊下やエレベーター、階段等ですよ。
専用使用する場合で使用料がいらないのは、専有部分内では
ベランダ、玄関扉、サッシ、インターホン、熱感知器等です。
共用部分のうち専用使用しているメールボックスは不要です。
但し、駐輪場、バイク置き場、駐車場については共用の敷地を
専用で使用するので使用料は必要です。
共用で使用する場合というのは、集会室を理事会や総会で使用
するときをいいます。ただ子供会や老人クラフ等に使用させる
場合は、無料という取り組みをすることは構わないでしょう。

[3430: 匿名さん]

白線が引いてあって番号が振られている駐車場は有料ですが、
どこに止めてもいいような駐輪場やバイク置き場は無料になります。

[3431: 匿名さん]

ベランダ、玄関扉の外面、サッシは共用部分なのでは？
玄関ドアを勝手に塗り替えたら怒られますよｗ

[3432: 匿名さん]

共用部分は、専用使用権が設定されているなど特殊な使い方が認められている場合を除き、いくら使っても使用料はかかりません。

[3433: 匿名さん]

駐車場、駐輪場、バイク置き場は共用部分ではないですよｗ

[3434: 匿名さん]

殆どのマンションで自転車やバイクは使用料を徴収してますよ。
ベランダ、玄関扉の錠部分と内側部分（塗装部分だけ）、サッシは
共用部分ですが、専用使用権のある共用部分です。
ほかの住民はその専用使用権のある共用部分は使用できません。
共用部分は使用料は必要ありませんが、専用使用している共用部分に
ついて、駐車場、駐輪場、バイク置き場に関しては使用料を取っている
マンションがほとんどです。細則に規定されてませんか。
中には、駐車場無料というマンションもありますが、その分修繕積立金や
管理費が高く設定されています。
一般論を書き込んでください。

[3435: 匿名さん]

玄関扉の錠部分と内側部分は専有部分（一般論）

[3436: 匿名さん]

よく気づきましたね。しかし、指摘するほどのことではないですね。
常識の範疇ですので、分かっていればいいんですよ。

駐車場料金を分譲契約で無料にしているマンションもあるにはあります。
ごく少数ではありますが。
このマンションで修繕積立金が不足しているので値上げをしようとした場合、
その前に全国のほとんどのマンションが駐車場の使用料を積立金に計上して
いるので当マンションもそうしようと総会で提案しても、一人でも反対者が
いれば決議できなくなります。
やはりそこのマンションは、駐車場使用料はとれないので修繕積立金の値上げ
をしなければならないでしょう。
標準管理規約でも、使用料はそれらの管理に要する費用に充当するほか残額は修繕積立金
に充当するとなっていますけど、おたくのマンションではその規定はないんですか。

[3437: 匿名さん]

全国のマンションで駐車場や駐輪場、バイクの使用料を
取っていないところがどれぐらいあるかも把握すべきでしょう。
関連性からいえば、１戸当たり月の修繕積立金の金額がどれぐらい
かも知っておくべきです。使用料を積立金に充当するのは積立金の
負担を軽減するためでもあるのですからね。

[3438: 匿名さん]

そう思うならキミが全国行脚して把握したまえ

[3439: 匿名さん]

駐車場が安全に維持管理されているとマンション全体の価値も上がるだろうから、そのための費用は組合員全員で負担するのが物の道理というものだ。足りないところを使用料値上げで賄おうというのは乞食根性で下品。値上げするなら、たとえば無料点検が受けられるとか理事が総出で月１回すべてのクルマを磨いて回るとか、組合員が「お金払ってもいいかな」と心を動かされるようなサービスを提供すべきだな。

[3440: 匿名さん]

駐車場の維持管理をする費用は微々たるものですよ。
自走式駐車場や機械式駐車場の建て替えは現実的には不可能です。
壊して完成させるまでにはかなりの期間が必要ですので、その間の
代替駐車場の確保ができないでしょう。
修繕積立金に回すのは建物設備に対しての費用の確保のためです。

[3441: 通りがかりさん]

3436
知ったかぶりはやめようよ。
駐車場使用料無料のマンションなんかざらにあるじゃない。大概管理費に乗っけて見かけ0円だけど、実際支払いは0円だから。
それから全国ほとんどのマンションが駐車場使用料が修繕積立金に組み入れ？ネットから仕入れた情報だろうけど、デベは管理組合の管理費会計収入を管理費と敷地内駐車場使用料の2本立てで組むから、駐車場使用料を修繕積立金に組み入れるなら自主管理以外は管理会社の値引きをかなりエグいレベルでやり遂げる必要がある。直接契約の業者もね。それは理事会の労力に依るところが大きいけど無い話ではないよ。けど「ほとんど」では無く「少数」だよ。
皆そこまで暇じゃないからネ。関心も希薄だし。金額的に不可能なマンションもあるから。
建前論を間に受けるのは浅はかだよ。
それから他者をオタク呼ばわりするのはお里が知れるよ。

[3442: 匿名さん]

標準管理規約第２９条
　駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」
　という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金と
　して積み立てる。

[3443: 匿名さん]

そりゃ管理会社のフロント氏は、使用料収入が修繕積立金会計に繰り入れられてお預けチンチンになるより、管理費会計に計上されて防犯カメラ増設だ、駐輪場の垂直ラック・スライドラック導入だ、でホイホイ引き出せるほうが自分の手柄になって嬉しいわな

[3444: 通りがかりさん]

>>3442 匿名さん
資金移動のことを言ってるのかな？
管理費の剰余金を修繕積立金会計に移動することと駐車場使用料を修繕積立金に組み入れる話とは違う話だということが理解しづらいのかな？ちなみに資金移動をせずに2/6付でコミュニティワンが3回目の処分をされたね。駐車場使用料を修繕積立金会計に組み入れ無くても処分されないよね。

[3445: 匿名さん]

>>3442さん
管理費の使用については、通常の管理に要する費用に充当
するのが基本がですよ。
おたくのいわれているのは、通常の管理ではなく修繕積立金
もしくは、総会での承認決議が必要なものでしょう。

[3446: 匿名さん]

>>3444さん
使用料を修繕積立金に移動させる前に、とりあえず管理費口座に
預入し、それらにかかわる必要な経費をそこから支払って残額を
積立金会計に振り替えることになります。
私どもの規約では、使用料は管理費口座に各戸から口座引落された
ものの中からそれにかかる必要な経費を差し引いた残額を修繕積立金
と管理費会計の口座に振り替えるとなっています。
修繕積立金の予定額がきめられていてその残りを管理費に充当する
ことになっています。

[3447: 匿名さん]

管理費に預け入れられる各戸からの振込額のうち、修繕積立金の
予定額分は予算化されますが、管理費充当分はそれらの残額という
ことになり予算化はされていません。
しいていえば、使用料からそれらにかかわる経費を差し引き、積立金の
予定額の残が管理費充当分となります。
管理費の剰余金については、私どものマンションでは使用料の管理費会計への
充当分が多いので毎年次期繰越金が増えていっていますので、ある程度たまった
時点で積立金会計に振り替える提案いがされています。

[3448: 匿名さん]

使用料の徴収の仕方は皆さん方のマンションではどうされていますか。
各戸から口座引落で管理費等と一緒に管理費の収納口座に預け入れ
されていますか。
それとも管理費、修繕積立金、使用料と分けて口座に預け入れしていますか。

[3449: 匿名さん]

それが普通だよ。

[3450: 匿名さん]

もう少しまともな質疑応答を期待します。

[3451: 通りがかりさん]

>>3450 匿名さん
あなたに聞いていない

[3452: 匿名さん]

標準管理規約第２９条では使用料は修繕積立金に積み立てると
なっていますが、自分たちの規約できめればいいことです。
管理費だけでもいいし修繕積立金でも両方でも構いません。

[3453: 匿名さん]

基本的には規約は自分たちで好きなように決めれば
いいんです。
但し、法律で禁止していることは決めることはできません。
強行規定は規約で決めることはできません。

[3454: 通りがかりさん]

>>3453 匿名さん

議論に参加したいのはわかりますが、
あまりに浅過ぎますよ。

[3455: 匿名さん]

使用料は組合員に分配してほしいよな

[3456: 匿名さん]

玄関扉の錠部分と内側部分（塗装部分だけ）は共用部分ですが、専用使用権のおかげで他人は入ってきませんでした。

[3457: 匿名さん]

専用使用権でもベランダはいざという時は
ボードを破って侵入してきます。

[3458: 匿名さん]

使用料を組合員に分配するのはいいけど、その分
修繕積立金の増額になるから一緒のことだしね。
駐車場を使用していない者にとってはプラスにはなるけど。

[3459: 匿名さん]

みなさんは修繕積立金の適正価格はどれぐらいと思っていますか。
少なければいいというだけでは、マンションは朽ち果てていきますよ。

[3460: 匿名さん]

マンション管理センターでは、望まれる修繕積立金の１戸当たり
月の金額は１７，５００円としています。

[3461: 匿名さん]

マンション管理センターがいっているのは、長期修繕計画は２回を
予定しておりそれ以降の大型設備分はふくまれていないというのが
望まれる金額となったようです。

[3462: 匿名さん]

長期修繕計画を建築士と一緒に作成している
マンションは少ないですからね。

[3463: 匿名さん]

受益者負担とか言って組合員をだまして各種使用料を搾り取るのが車もバイクも持たない役員の手口

[3464: 匿名さん]

ところがうちのマンションでは車バイク自転車の三種の珍味をもってるあほ役員が率先して駐車場使用料値上げを提案、年間２万円の負担増に耐えてる
マゾかｗ

[3465: 匿名さん]

車も自転車もバイクも使用料を支払っているのは、
共有の敷地を専有で使用していることに対しての
ものですよ。
使用している者と使用していない者の差をつけるのは
当然なことなんですけどね。
ほかには、使用料を支払うのはゲストルームであったり、
ゲスト駐車場とか集会室があります。
特にゲストルームに関しては、布団とかのクリーニング代
とかの経費もかかりますよね。
駐車場が戸数ほどない場合は、近隣の駐車場を借りなければ
ならなくなります。
抽選とかにあたって無料で借りられる者はいいんですが、そうで
ない者は駐車料金を払って借りなければならなくなります。
不公平ですよね。

[3466: 匿名さん]

各戸分駐車場があるマンションの場合でも、車がなく
駐車場が必要でない者もいますね。
その場合はその駐車場を使用する場合は、だれが借りられて
それも無償なんですか。

[3467: 匿名さん]

現在は共働きも多いですから、１家に２台以上の車をもって
いる方は数多くいますよ。
その必要のない駐車場を借りたいと思うものもいるでしょう。
しかし、起用夕の敷地ですから、その権利をもっている者が
優勝で利益をえることはできませんしね。

[3468: 匿名さん]

>>3464さん
なぜ駐車場料金の値上げが必要なんですか。
多分修繕積立金が足りないからだと思うんですが、
だったらそれは修繕積立金を値上げして全戸から徴収すべきです。

[3469: 匿名さん]

戸数＝駐車場台数のマンションでは、１台は無料、2台目からは有料が原則。ただ、空き地に自由駐車ではなく、たいていは区画割りして各組合員に割り当ててるから、それにかこつけて1台目から使用料を取ることは可能。特に平置きと機械式が混ざってると、入出庫が楽ちんな平置きや機械式の1階部分は使用料を取られることがあるだろう。

[3470: 匿名さん]

>>3468
おっしゃるとおりですが、その年に限って役員が馬○と○鹿だったのでそうなりました。
私はクルマは持っていないのでどうでもいいです。というか、修繕積立金が据え置きで
内心万歳三唱してます。

[3471: 匿名さん]

おっしゃる通り、車をもっていない方にとっては修繕積立金の不足分を
駐車場使用料の値上げをして補填してくれるのはありがたいことですね。