「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3401: 匿名さん]

>>3400さん
3399ではありませんが、うちの場合はまず管理費会計に計上し
それらの通常の管理に要する残額を積立金に定額を計上し、残額を
管理費に計上しています。
当然規約には使用料の残額は管理費並びに修繕積立金に充当する
という規定にしてあります。

>>3399さん
管理費は通常の管理に使用するものですから、できれば修繕積立金を
取り崩す方がいいと思います。
どちらにしても総会の普通決議が必要なので同じことですから。

[3402: 匿名さん]

3399ですが、駐車場使用料収入は先ず駐車場の保守点検費用に充て、余り（収入の８割くらい余る）は一般管理費と修繕積立金に７：３の割合で繰り入れます。以前は９：１でしたが数年前に普通決議で変更されました。個人的には駐車場使用料が高すぎる（使用料収入に頼りすぎる）と思いますが、私は車持ってないし、使用料収入が多いマンションほど高く売れるらしいので、まあいいか。

[3403: 匿名さん]

うちの場合は駐車場使用料ではなく使用料となっています。
使用料には、駐車場、駐輪場、バイク、ゲストルーム、集会室
がその対象になっています。
使用料の収入が多ければ、修繕積立金が少なくてすみますからね。

[3404: 匿名さん]

管理費修繕積立金が組合員全員で分担するのに対し各種使用料は特定の組合員だけが負担する。だから使用料収入を安易にマンション全体の維持管理に支出すると特定の組合員の負担割合が上がってしまう。過度に不公平感をあおらないように気をつけよう。

[3405: 匿名さん]

各種使用料は、それらを使用する者が負担しますが、
それらの施設は管理組合の敷地等を必要な者が使用料として負担するものです。
また、駐車場使用料については、近辺の駐車料金を勘案して決めるのがいいと
思います。
なぜなら全員が借りられるわけではないでしょうから、公平感をできるだけ
保つ必要がありますので、安くするわけにはいきません。

[3406: 匿名さん]

第三者に敷地内に自販機を置かせるとか屋上に広告塔を設置させるとかの場合を除き、組合員から徴収する各種使用料はマンションの設備の使用に関する組合員間の不公平感解消が目的のはずだから、使用料徴収がかえって不公平感をあおるようで本末転倒だろう。

[3407: 匿名さん]

うちのマンションでは民間駐車場使用料とのバランス確保を理由に駐車場使用料を値上げした。しかし、全戸に１台分が確保されているんだから民間駐車場の使用料水準とのバランスは理由にならない。それでも圧倒的多数で可決成立した。さすが金持ちマンション。

[3408: 匿名さん]

>>3405さんは管理組合の敷地と書いておられるが、うちのマンションは土地も建物も管理組合所有ではなく組合員の共有だ。だから管理組合に使用の対価を払うということはない。組合員の共有物を組合員が使う、みんなのものをみんなで使うのだから本来は無料だ。変わった使い方をする場合に変則的使用許可料としてお金を払うのだろう。

[3409: 匿名さん]

例えば集会室なんてのは文字通りマンションで開催される組合の総会や説明会など組合員全員を対象にする集会のための施設であってお父さんが持ち帰り仕事を処理したり子供が受験勉強の合宿をしたりする施設ではない。個人的には使えないものを特別に使わせてもらうときにお礼として払うと考えられる。

[3410: 匿名さん]

いかん、アポの客が来た。では失礼。

[3411: 匿名さん]

>>3408さん
駐車場使用料を無料にするのは構わないけど、使用する者と使用しない者
がいるのは不公平ですよ。
全国どこでも使用料は徴収しています。
それから、使用料を無料にした場合は、修繕積立金と管理費の値上げを行わないと
マンションの建物設備の維持保全はできません。
積立金等は値上げをしなければならなくなります。
駐車場等の使用料を無料にすれば、現在その使用料を払っている者は、喜んで
積立金等の値上げに賛成するでしょう。その方が安く済みますから。

[3412: 匿名さん]

>>3409さん
集会室は組合員全員を対象に使用するものではありません。
親子会や老人クラブ、各種サークル、自治会等も使用します。
当然組合員だけでなく、そこのマンションの住民が使用します。

[3413: 匿名さん]

自転車（子供自転車含む）の使用料を支払うのは組合員でも、
それを使用しているのは組合員ばかりではなく家族も使用
してますからね。
駐車場も実際車の運転をするのは配偶者の場合もありますし。

[3414: 匿名さん]

駐車場使用料の仕組み

１００戸のマンションで駐車場５０台の場合　１人当たりの割当ては０．５台
クルマ１台置くためには０．５台分が不足しているから
０．５台（自分の割当て）＋　０．５台（他人の割当て）　＝　１台　
他人の割当てを使わせてもらうのだから使用料を支払う（便宜上組合が集金する）

１００戸のマンションで駐車場１００台の場合　１人当たりの割当ては１台
クルマ１台置くためには自分の割当てだけで十分だから使用料支払いは不要

[3415: 匿名さん]

車をもっていない者もいるのでは？
その空いた分の駐車料金はどうなるのかな。
要するに修繕積立金との兼ね合いなんですよ。
使用料が少なければ積立金の値上げが必要になるということです。

[3416: 匿名さん]

だから集会室を組合員全員のための理事会開催場所に使うときは使用料がかからない。大規模修繕工事の際の業者事務室として使う場合も同じだ。しかし、お母さんがお子さんの運動会のビデオ鑑賞会をするときは私的利用なので使用料（といっても微々たるものだが）を徴収している。

[3417: 匿名さん]

面白いのは洗車場だ。洗車場で洗濯するのは目的外使用だから有料なのはわかるが車を洗ってなぜ使用料がかかるのか？水道代だったのだ。洗車に必要なワックス、スポンジ、タオルなどは自分で用意するもの。水もそうあるべきだが部屋からバケツに入れて運ぶ途中エレベーター内でひっくり返したら大惨事になる。そこで洗車場に水道を引く代わりに水道代を実費負担にしたのである。初代理事長さんというか設計会社は偉い。

[3418: 匿名さん]

うちのマンションではマンションの維持管理のために組合員が負担しなければならないお金は管理費と修繕積立金の２つだけと規約で定められているので維持管理のために（維持管理費用が足りないから）使用料を値上げすると提案すると揉めるかもしれない。使用料徴収にはマンションの維持管理とは別の理由が必要なのだ。もちろん使用料収入を組合員に分配せず管理組合が使用することは規約で定めている。

[3419: 匿名さん]

しかし、駐車場の使用料を修繕積立金にまわしていたのをやめたら
積立金が足らなくなるでしょう。
積立金が余裕のあるマンションは少ないのでね。
だったら値上げしかないでしょう。

[3420: 匿名さん]

管理費と修繕積立金はきってもきれない関連性があるからね。

[3421: 匿名さん]

駐車場が各戸１台確保できているマンションでは駐車場の維持管理費用は組合員全員が持分割合に従って負担することが望ましい。組合員全員が利用できる駐車場を利用しないのはその組合員の自己都合だから利用する組合員としない組合員との不公平は生じない。また車を持っていないなどの理由で駐車場を使用しない組合員も部屋を貸したり売却するときは「俺のマンションは全戸駐車場付き」をセールスポイントにして有利に交渉ができるのだから駐車場のメリットを受けていることになる。

[3422: 匿名さん]

うちのマンションでも時々言う役員がいるのだが「使用する組合員と使用しない組合員の間の不公平」という表現は誤解されやすい。正しくは「使用することができる組合員とできない組合員の間の不公平」なのだ。エレベーターは誰でも使えるのに健康のために階段を使うのはその組合員の勝手だから「俺は階段主義なのでエレベーターの保守点検費用を払わない」といっても通らない。その一方で全戸分確保の駐車場でも平面駐車場と立体駐車場が混ざってるときは抽選で決まった区画によっては車の入出庫の際の利便に大きな差ができてしまう。便利な区画を「使える組合員と使いない組合員の間の不公平」は使用料で解決することになろう。

[3423: 匿名さん]

分譲マンションで「使用する組合員と使用しない組合員の間の不公平」を主張する人は結局は借家人根性が抜けていないのであろう。賃貸マンションの借家人ができることはそのマンションを使用することだけだ。それに対して分譲マンションの組合員はマンションを使用することはもちろん人に貸し人に売ることもできる。使用する権利だけに意識が向くようでは役員をやるときに失敗しますよ。

[3424: 匿名さん]

俺もマンション管理士になればよかったぜ
成績が良かったから医学部進学してしまったけど

[3425: 匿名さん]

>>3399 匿名さん
>>駐車場使用料を修繕積立金に繰り入れてるけどバイク・自転車置き場（使用料タダ）の全面改装に充てたら怒られるかなｗ

怒るぞ。放置はよくない
これを機会にバイク、原付、自転車（子供自転車含む）、電動自転車の置き場の有料化を提案する。平置きとラック置き場ではラック置き場の自転車は固定された便利さを考え百円か二百円高くする。
バイク（２千円）、原付（１千円）、自転車２００円（平置き）とか。

[3426: 匿名さん]

民法２０６条
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
民法２４９条
各共有者は、共有物の全部について、その持ち分に応じた使用をすることができる。

だから、自分の持分の範囲内の台数をバイク自転車置き場に置いてもタダですよｗ

[3427: 匿名さん]

駐車場や駐輪場、バイク置き場については、共有の敷地を
専用で使用することに対して使用料を支払うものであって、
使用しない者は使用料を支払う必要はありません。

[3428: 匿名さん]

だから、共用で使用する場合は使用料がかからないんです。

[3429: 匿名さん]

共用で使用するの場合というのは廊下やエレベーター、階段等ですよ。
専用使用する場合で使用料がいらないのは、専有部分内では
ベランダ、玄関扉、サッシ、インターホン、熱感知器等です。
共用部分のうち専用使用しているメールボックスは不要です。
但し、駐輪場、バイク置き場、駐車場については共用の敷地を
専用で使用するので使用料は必要です。
共用で使用する場合というのは、集会室を理事会や総会で使用
するときをいいます。ただ子供会や老人クラフ等に使用させる
場合は、無料という取り組みをすることは構わないでしょう。

[3430: 匿名さん]

白線が引いてあって番号が振られている駐車場は有料ですが、
どこに止めてもいいような駐輪場やバイク置き場は無料になります。

[3431: 匿名さん]

ベランダ、玄関扉の外面、サッシは共用部分なのでは？
玄関ドアを勝手に塗り替えたら怒られますよｗ

[3432: 匿名さん]

共用部分は、専用使用権が設定されているなど特殊な使い方が認められている場合を除き、いくら使っても使用料はかかりません。

[3433: 匿名さん]

駐車場、駐輪場、バイク置き場は共用部分ではないですよｗ

[3434: 匿名さん]

殆どのマンションで自転車やバイクは使用料を徴収してますよ。
ベランダ、玄関扉の錠部分と内側部分（塗装部分だけ）、サッシは
共用部分ですが、専用使用権のある共用部分です。
ほかの住民はその専用使用権のある共用部分は使用できません。
共用部分は使用料は必要ありませんが、専用使用している共用部分に
ついて、駐車場、駐輪場、バイク置き場に関しては使用料を取っている
マンションがほとんどです。細則に規定されてませんか。
中には、駐車場無料というマンションもありますが、その分修繕積立金や
管理費が高く設定されています。
一般論を書き込んでください。

[3435: 匿名さん]

玄関扉の錠部分と内側部分は専有部分（一般論）

[3436: 匿名さん]

よく気づきましたね。しかし、指摘するほどのことではないですね。
常識の範疇ですので、分かっていればいいんですよ。

駐車場料金を分譲契約で無料にしているマンションもあるにはあります。
ごく少数ではありますが。
このマンションで修繕積立金が不足しているので値上げをしようとした場合、
その前に全国のほとんどのマンションが駐車場の使用料を積立金に計上して
いるので当マンションもそうしようと総会で提案しても、一人でも反対者が
いれば決議できなくなります。
やはりそこのマンションは、駐車場使用料はとれないので修繕積立金の値上げ
をしなければならないでしょう。
標準管理規約でも、使用料はそれらの管理に要する費用に充当するほか残額は修繕積立金
に充当するとなっていますけど、おたくのマンションではその規定はないんですか。

[3437: 匿名さん]

全国のマンションで駐車場や駐輪場、バイクの使用料を
取っていないところがどれぐらいあるかも把握すべきでしょう。
関連性からいえば、１戸当たり月の修繕積立金の金額がどれぐらい
かも知っておくべきです。使用料を積立金に充当するのは積立金の
負担を軽減するためでもあるのですからね。

[3438: 匿名さん]

そう思うならキミが全国行脚して把握したまえ

[3439: 匿名さん]

駐車場が安全に維持管理されているとマンション全体の価値も上がるだろうから、そのための費用は組合員全員で負担するのが物の道理というものだ。足りないところを使用料値上げで賄おうというのは乞食根性で下品。値上げするなら、たとえば無料点検が受けられるとか理事が総出で月１回すべてのクルマを磨いて回るとか、組合員が「お金払ってもいいかな」と心を動かされるようなサービスを提供すべきだな。

[3440: 匿名さん]

駐車場の維持管理をする費用は微々たるものですよ。
自走式駐車場や機械式駐車場の建て替えは現実的には不可能です。
壊して完成させるまでにはかなりの期間が必要ですので、その間の
代替駐車場の確保ができないでしょう。
修繕積立金に回すのは建物設備に対しての費用の確保のためです。

[3441: 通りがかりさん]

3436
知ったかぶりはやめようよ。
駐車場使用料無料のマンションなんかざらにあるじゃない。大概管理費に乗っけて見かけ0円だけど、実際支払いは0円だから。
それから全国ほとんどのマンションが駐車場使用料が修繕積立金に組み入れ？ネットから仕入れた情報だろうけど、デベは管理組合の管理費会計収入を管理費と敷地内駐車場使用料の2本立てで組むから、駐車場使用料を修繕積立金に組み入れるなら自主管理以外は管理会社の値引きをかなりエグいレベルでやり遂げる必要がある。直接契約の業者もね。それは理事会の労力に依るところが大きいけど無い話ではないよ。けど「ほとんど」では無く「少数」だよ。
皆そこまで暇じゃないからネ。関心も希薄だし。金額的に不可能なマンションもあるから。
建前論を間に受けるのは浅はかだよ。
それから他者をオタク呼ばわりするのはお里が知れるよ。

[3442: 匿名さん]

標準管理規約第２９条
　駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」
　という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金と
　して積み立てる。

[3443: 匿名さん]

そりゃ管理会社のフロント氏は、使用料収入が修繕積立金会計に繰り入れられてお預けチンチンになるより、管理費会計に計上されて防犯カメラ増設だ、駐輪場の垂直ラック・スライドラック導入だ、でホイホイ引き出せるほうが自分の手柄になって嬉しいわな

[3444: 通りがかりさん]

>>3442 匿名さん
資金移動のことを言ってるのかな？
管理費の剰余金を修繕積立金会計に移動することと駐車場使用料を修繕積立金に組み入れる話とは違う話だということが理解しづらいのかな？ちなみに資金移動をせずに2/6付でコミュニティワンが3回目の処分をされたね。駐車場使用料を修繕積立金会計に組み入れ無くても処分されないよね。

[3445: 匿名さん]

>>3442さん
管理費の使用については、通常の管理に要する費用に充当
するのが基本がですよ。
おたくのいわれているのは、通常の管理ではなく修繕積立金
もしくは、総会での承認決議が必要なものでしょう。

[3446: 匿名さん]

>>3444さん
使用料を修繕積立金に移動させる前に、とりあえず管理費口座に
預入し、それらにかかわる必要な経費をそこから支払って残額を
積立金会計に振り替えることになります。
私どもの規約では、使用料は管理費口座に各戸から口座引落された
ものの中からそれにかかる必要な経費を差し引いた残額を修繕積立金
と管理費会計の口座に振り替えるとなっています。
修繕積立金の予定額がきめられていてその残りを管理費に充当する
ことになっています。

[3447: 匿名さん]

管理費に預け入れられる各戸からの振込額のうち、修繕積立金の
予定額分は予算化されますが、管理費充当分はそれらの残額という
ことになり予算化はされていません。
しいていえば、使用料からそれらにかかわる経費を差し引き、積立金の
予定額の残が管理費充当分となります。
管理費の剰余金については、私どものマンションでは使用料の管理費会計への
充当分が多いので毎年次期繰越金が増えていっていますので、ある程度たまった
時点で積立金会計に振り替える提案いがされています。

[3448: 匿名さん]

使用料の徴収の仕方は皆さん方のマンションではどうされていますか。
各戸から口座引落で管理費等と一緒に管理費の収納口座に預け入れ
されていますか。
それとも管理費、修繕積立金、使用料と分けて口座に預け入れしていますか。

[3449: 匿名さん]

それが普通だよ。

[3450: 匿名さん]

もう少しまともな質疑応答を期待します。