「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3301: 匿名さん]

うちは５００戸で年間６００万円くらい。エレベーターは6基です。

[3302: 匿名さん]

>>3300さん
共用部分が高圧になっていないんではないですか。
それにしてもまだ高いのは何か理由があるんでしょうね。

[3303: 匿名さん]

５００戸で年間６００万円ということは、月１戸１，０００円
ということですね。

[3304: 匿名さん]

高圧一括受電にすれば安くなるけどね。

[3305: 匿名さん]

駐車場は数年おきに入れ替え抽選とかがありますか。

[3306: 匿名さん]

＜理事会での検討事項＞
　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[3307: 匿名さん]

↓は、使えるかもしれない。

マンション管理 多言語文例集｜一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/report/tagengo.html

　昨今、日本における外国人居住者が急増する中、分譲マンションに居住する上で、生活環境への配慮など、使用上のルールをご理解いただくことは極めて重要です。

　そこで、居住されている皆様の、快適なマンションライフにお役立ていただけるよう、外国人居住者向けにルールやマナーを案内するための多言語文例集を作成しました。

　言語は、「日本語」・「英語」・「中国語（繁体字・簡体字）」・「韓国語」を掲載しています。

　掲示板をはじめとするマンション内へ掲示や、居住者への文書の配付等にご活用いただき、皆様の円滑な管理組合運営にお役立てください。

多言語文例集（一式）
http://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/tagengo/vol1_ippan.pdf

[3308: 匿名さん]

パソコンでは作成できませんが、手書きならできそうですね。
現在のところ外国人は居住していないので必要ありませんが、
外国人が居住していたり、民泊オーケーのマンションは必要だし
役に立つと思います。

[3309: 匿名さん]

そんなもんですが。20年前は９００マン円くらい支払っていました。
議案書と議事録で会計報告をもとに調べています。
変わったことといえば共用部分の電灯類をエコにしました。

[3310: 匿名さん]

共用部分の電気料金を高圧にしただけでそんなに安くなるんですね。
電気料金の請求に不正はないでしょうから。
電気料金の値下げもあったとは思いますが。

[3311: 匿名さん]

＜理事長の役割＞
　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。
　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[3312: 匿名さん]

理事会並びに各理事と監事の役割を明記した
細則を作成しておくといいですよ。

[3313: 匿名さん]

理事長になる者は、管理規約と細則は事前に
読んで勉強しておく必要があります。

[3314: 匿名さん]

マンションの管理は理事長次第です。
いいマンションにするには理事長の力量が問われます。
管理会社主導も理事長次第によっては改善されます。

[3315: 匿名さん]

長期修繕計画には、やらなければならない工事のすべてを
網羅しておくことが必要です。
玄関扉、窓枠サッシや網戸、給排水管の更新工事等全てを
網羅した中で修繕積立金を計画すべきです。
もちろん、築５０年以上はスラム化してもいいというマンション
はそれはそれでいいとは思いますが。

[3316: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[3317: 匿名さん]

今日テレビをみていたら、分譲マンションの行政執行で取り壊すのが
放映されていたけど、９戸建てのマンションだったけど、築４８年ということ
で１０年以上も前から誰も住んでいないとのこと。
やはりマンションは、大規模でないと管理は難しいと思うね。
工事費にしても理事にしても、小規模ではどうしようもないと思う。
管理会社に依頼することも、管理員を雇うこともできない。
管理費や修繕積立金も高くつくだろうしね。
以前は小規模マンションがいいということもあったけど、現在は大規模マンション
でないとだめという考えが主流になってきた。
大規模でないと、すべてにおいて不経済であり、無駄もでてくるしね。

[3318: 匿名さん]

小規模マンションが大変なのは分かります。
３０戸程度のマンションでは管理員も清掃員も常時
雇うことはできません。
管理会社も事務管理を委託しないのではないでしょうか。
自主管理しかありませんが、そうなるとマンションの管理は
全て住民で手分けしてやらなければならなくなります。

[3319: 匿名さん]

当然会計も自分たちでやらなければなりません。

[3320: 匿名さん]

マンションの管理をしていくには規約や細則、区分所有法や
標準管理規約等を勉強しておくことが大切です。
何も知らずに総会で議案として提案して承認されるとそれが
間違っていても正として扱われます。
それを訂正するには、総会での特別決議が必要になりますしね。

[3321: 匿名さん]

しかし、仕事が忙しいものにとっては、マンション管理は
そんなに重要とは考えていないですからね。
多少のお金がかかっても大した金額ではないですから。

[3322: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[3323: 匿名さん]

専有部分の給排水管とか窓枠サッシ、玄関扉等の大型設備の
更新工事が長期修繕計画に盛り込まれているマンションは
ありますか。

[3324: 匿名さん]

理事会の仕事はいろいろあるんですね。
しかし、なかなか動いてくれないというか、
何をすればいいのかわからないんですね。
修繕とかしてれば仕事をしていると思うん
でしょうね。

[3325: 匿名さん]

だから理事、特に理事長になる方にはまず最初に
管理規約と各種細則を読むことをお勧めします。

[3326: 匿名さん]

総会の開催時期が近づいたマンションも多いのではないでしょうか。
議案書は管理会社任せではなく、一緒に作成すべきです。
管理会社が作成するのは素案です。それをもとに理事会で修正等を
して完成させてください。

[3327: 匿名さん]

理事の交代の時期でもあります。
引継ぎは完璧にやりましょう。

[3328: 匿名さん]

理事長の時に次期理事長から引き続きを拒否された。
引き継ぎ事項の連絡事項を書いて書類を組合室に置いて退室した。

後日前理事長が引継ぎをしてくれないので仕事を理解できないと問題になっていた。

この理事長は悪徳管理会社と共謀して私を追い詰めてきた。
私もこの理事長の人柄は存じていますので、
こんなこともあると予想して詳細は録音していたので被害を食い止められた。
引継ぎはしっかりしましょう。何があるかわかりません。

[3329: 匿名さん]

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

[3330: 匿名さん]

>>3328さん
管理会社も理事長もだめ人間ですね。
録音までして警戒しなければならない者が
理事長になるとは寂しいですね。

[3331: 匿名さん]

輪番制の理事であれば、住民の能力の差がでてくるのは
仕方ないことですね。
特に小規模マンションでは、理事の成りて不足もあり大変
だろうと思われます。
大規模だろうが小規模だろうが大変な住民はいますから。
仕事ではなく、ボランティア的な要素があるのでな難しい
のでしょうね。

[3332: 匿名さん]

>>3323 匿名さん
専有部分は長期修繕計画には取り入れていません。
専用使用部分は計画あり。住戸の玄関ドアー（共用廊下に面した部分は共用、室内に面した部分は専用となっている）、バルコニー等。
専有部分の給排水管と共用部分の給排水管を同時に工事するときは協議し全戸納得のうえ実施するものと思います。

[3333: 匿名さん]

>>3332さん
普通は専有部分の工事は各区分所有者の責任と負担で行うようになっています。
しかし、給排水管については、共用部分と同じ管財を使用していますし、どちらか
といえば、横引菅である専有部分の方が竪管である共用部分より傷みは激しいと思います。
共用部分の配管を更新するときは、床板を外したり養生をしたりと住民の負担は
大きいですよね。
どうせなら一緒にした方がずっと効率的ですし、在宅とか経費の負担は軽くなると思います。
専有部分だろうが共用部分だろうがその経費は同じ組合員の負担であることには変わりありません。
だったら専有部分の工事も管理組合としてやった方がいいのではないでしょうか。

[3334: 匿名さん]

>>専有部分の工事も管理組合としてやった方がいいのではないでしょうか。
基本的には賛成です。しかし、「数年前風呂等水回り取替工事の時に、給排水管更新工事も済ませた」と云う専有部分は適正な材料と工法の場合工事をする必要性はないですよね。
この場合修繕積立金の使い方に不公平感がでませんか?
この様な場合の解決方法何かありますか?

[3335: 匿名さん]

>>3334 匿名さん
>専有部分の工事も管理組合としてやった方がいいのではないでしょうか。
>>この場合修繕積立金の使い方に不公平感がでませんか?

先行工事者には給排水管更新工事分を補填する（金額は全額とはならない）
協議をしておく。これに近い判例もあリますので検索してみてください。

[3336: 匿名さん]

>>3334さん
うちの場合は、長期修繕計画の中に専有部分の更新工事も計画しました。
管理組合が一斉に工事をする場合に限り修繕積立金を取り崩すことになりますが、
では先行工事者の取り扱いをどうするかということになりますが、その点に
関しては、規約に専有部分の給排水管の総工事費の平均額を支給するとなって
います。
標準管理規約第２２条２項には、専有部分である設備のうち共用部分と構造上
一体となった部分の管理を共用部分の管理として行う必要があるときは、管理組合
がこれを行うことができると規定されています。お宅の規約でもこれが規定されて
いると思われます。
ただできるとはなっていますが、工事費についての規定はされていません。
その工事費については、別個に規約に規定する必要があります。
３３３５さんが書き込まれていますように、先行工事者の件や工事に参加しない住民
に対しては、総会で決議されたことに対しては順守すべきとの判例があります。
また、別途工事費を負担しなければならない場合でも、裁判では工事を拒否した住民
に対し支払うよう命じています。

[3337: 匿名さん]

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

[3338: 匿名さん]

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。

　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

[3339: 匿名さん]

＊では、どうすればいいのか。

　　　１）修繕積立金の早期値上げを行い、管理組合として共用部分と一緒に、専有部分の枝管部
　　　　　分の工事を一緒にやる計画をたてる。
　　　2）管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観点から応
　　　　　分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が出てきます。
　　　３）住宅支援機構から組合が借り入れる方法もありますが、修繕積立金で返済しなければなり
　　　　　ませんし、その時点での借り入れとなると、修繕積立金の更なる大幅値上げが必要となっ
　　　　　てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉え、総
　　会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。

　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施した場
　　合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で取り組む事
　　例もあります。

[3340: 匿名さん]

現在はマンションを終の棲家として購入する方が
増えています。
分譲住宅に住んでいる方は全人口の１０％います。

[3341: 匿名さん]

昔では考えられなかったことですね。
終の棲家は戸建てという考えでしたから。
今では、逆に戸建てから老後は便利なマンションへと
住み替えがおこっています。
鍵一つで行動できますし、家の改修や清掃、防犯や
電灯管理、給排水管の点検等全て管理組合がやって
くれますからね。
庭の手入れや草取り等も戸建ては大変です。

[3342: 匿名さん]

おまけに買い物や交通の便、病院にも近いしね。

[3343: 匿名さん]

高齢になったらマンションがいいと思う。
街中にあるからなにかと便利がいいからね。

[3344: 購入経験者さん]

ついつい飲みすぎが増えてお金を使いすぎた、
以前は近くにスーパーしかなく遊びがなかった。
年金暮らしは預金を取り崩している。

[3345: 匿名さん]

私も年金暮らしですが、夫婦で月３０万円ちょっと支給されていますが
全然足りません。
毎月大型出費以外に平均７万円程度預金から取り崩しています。
車、テレビ、冷蔵庫、パソコン、エアコン、トイレ、畳や壁紙の交換
費用もいりますしね。
この前は、キッチンのレンジの入れ替えをしました。結婚式への出席とか
お悔やみの経費もかかります。
外食もしますし、旅行も必要ですしね。とかくお金はかかります。

[3346: 匿名さん]

やはりマンションは生活に便利ですよね。
買い物、病院、役所、学校、交通、文化施設等

[3347: 匿名さん]

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

[3348: 匿名さん]

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

[3349: 匿名さん]

逗子崖崩れ 現場マンション住民が負う「1億円」の賠償責任
2020年02月08日 09時26分 日刊ゲンダイDIGITAL

いつ起きるか分からない痛ましい事故だ。５日神奈川県逗子市で発生した土砂崩れは、歩道を通行していた１８歳の県立女子高生の命を奪った。崩落の原因解明が待たれるが、事故の責任はいったい誰にあるのかも問題だ。

　崩落現場は、５階建てマンションの下に位置する高さ２０メートル、幅約３０メートルの崖。地面から半分までの高さは石垣で補強されているものの、上半分は土がむき出し。そのむき出し部分が幅３～４メートルにわたって崩れ、女子高生をのみ込んだ。市によると、「土砂災害警戒区域に指定されているが、危険であるとの声は寄せられていなかった」（防災安全課）という。

　被害者側が損害賠償の請求に動いた場合、責任を問われるのは誰か。崖ということで市や県が賠償責任を問われると考えられがちだが、そうではないようだ。崩落した土地は、上に立つマンションの私有地だからだ。不動産に詳しい「麹町パートナーズ法律事務所」の神戸靖一郎弁護士がこう解説する。

「民法には『土地工作物責任』という制度があります。土地の工作物の設置や保存の瑕疵によって損害が生じた場合、占有者が責任を負うものです。崩落した崖の法面（人工斜面）が宅地造成で造られたものであれば、工作物に該当する可能性は高い。地震や台風の後に事故が起きたわけではないので、法面に瑕疵があったと考えられます。法面が事故の原因箇所だと、マンションの管理組合か所有者全員が占有者となり、『土地工作物責任』を負います」

　気になるのは、マンション側が負う賠償額だ。１８歳未成年者の死亡事故による損害額はおよそ７０００万～８０００万円だという。

■１戸当たり２６３万円

「訴訟となった場合、遅延損害金や弁護士費用によっては、賠償額が１億円を超えることもあります。賠償責任保険が使えず、管理組合にお金がなければ、所有者全員で負担するしかないでしょう」（神戸靖一郎弁護士）

　不動産サイトによると、このマンションの総戸数は３８戸。賠償額１億円とすると、１戸当たり約２６３万円にも上る。

　事故も賠償も「明日は我が身」かもしれない。

[3350: 匿名さん]

多分賠償責任は生じないと思いますよ。
不可抗力です。

[3351: 匿名さん]

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

[3352: 匿名さん]

連担棟のマンションは結構あると思うんですが、いざという時のために
規約を整理しておいた方がいいと思いますよ。

[3353: 匿名さん]

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

[3354: 匿名さん]

南海トラフや関東大震災、きたら怖いね。
津波、火災、揺れ等
何を準備していればいいんだろう。

[3355: 匿名さん]

地震の緊急速報を経験したけど、速報があって数秒後に
グラグラと揺れてきたので、何の対応もできなかった。
ただ、揺れが収まるのを待つしかなかった。

[3356: 匿名さん]

地震の緊急速報は何の役にも立たない。
もう少し早めに予測できるようになればいいんだけど、
東大とかの優秀な人材はその分野にはいかないからね。

[3357: 匿名さん]

パート２より
>> 3356　匿名さん　2020/02/10 20:23:37

>地震の緊急速報は何の役にも立たない。
>もう少し早めに予測できるようになればいいんだけど、
>東大とかの優秀な人材はその分野にはいかないからね。

「緊急地震速報」の仕組みおよび目的を知っている者ならば、こんな馬鹿なことは書かない。

[3358: 匿名さん]

連坦 棟型

外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。

連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。

[3359: 匿名さん]

　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

[3360: 匿名さん]

　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因

　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

[3361: 匿名さん]

＜マンションの資産価値を保つには＞

　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。

　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。

　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

[3362: 匿名さん]

＊資産価値の落ちないマンションの条件

　 　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
　３．物件規模が大きい

　　４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。

　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[3363: 匿名さん]

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

[3364: 匿名さん]

専有部分の給排水管の工事は管理組合としてやるべきですよ。

[3365: 匿名さん]

新型コロナウイルスが全国に蔓延する気配が濃厚ですね。
なぜ湖北省しばりを強調するのですかね。
隔離するのに人権を主張するのは日本ぐらいですよ。
子供が嫌がっているとか葬儀に出席するからとの理由で
隔離を解除するとはなにごとですかね。
国会も早く与野党が団結してこの問題を解決すべきです。
桜を見る会は後回しでいいでしょう。

[3366: マンション管理士勉強中]

大規模滅失の復旧決議について質問です。
決議があったあと２週間を経過したときは買取請求ができるとありますが、この2週間(待機期間)はなぜあるのでしょうか？経緯がよく理解できない。
理解を深めたいので、何方かお願い致します。

[3367: 匿名さん]

パート２より
> 3366　マンション管理士勉強中　2020/02/14 12:55:50
>大規模滅失の復旧決議について質問です。
>決議があったあと２週間を経過したときは買取請求ができるとありますが、この2週間(待機期間)はなぜあるのでしょうか？経緯がよく理解できない。
>理解を深めたいので、何方かお願い致します。

復旧決議の日から２週間を経過すれば、買取請求の相手方が確定（第8項の適用がある場合の相手方＝買取指定者、第8項の適用がない場合の相手方＝決議賛成者の全部又は一部）しているので、「復旧決議の日から２週間を経過したときは、」決議賛成者以外の区分所有者は買取請求ができると規定している。

＜区分所有法＞
第61条（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
【第7項】
第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
【第8項】
第五項の決議の日から二週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者（以下この条において「買取指定者」という。）がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。

[3368: 困っている人]

１ヶ月ほど前に「当管理組合に対して管理会社から委託料５０％値上げを求められている」とこの板でお知らせし、下記の投稿３２２７をいただきました。

>3227

その後の展開、並びに経過をお知らせします。

数日後、管理士への相談結果として、ほぼすべての組合員宅に投函し、値上げの根拠が示されるべきであること等を当方から伝えました。

直近の「理事会議事録」が先日届いたので読むと、値上げの根拠が示されないまま、理事会幹部（「三役会議」←規約に規定なし）で「値上げ案を受け入れることにした。」と記載されています。つまり、３理事で決めたことがその会議で報告された、というのです。

他の管理会社に相見積もりを持ちかけたが全部拒否された、その理由として配布文書にて問題点を指摘し、反抗する私の存在が挙げられています（議事録、及び説明会資料）。

[3369: 困っている人]

前回の投稿 >3368 の背景：

管理委託料の増額（および、それに伴う月額管理費納付金の値上げ）だけでなく、大規模修繕工事の業者選定など、当マンションの管理組合の運営はすべて「事後承諾方式」で行われています。

今回は「三役会議」ですが、以前なら「専門委員会」、「小委員会」等、様々な名称で理事会より先に話し合って決定し、それが理事会に降りてきて「承認」、最後はその理事会承認決議の数々を期末の総会で「承認」していきます。

真相は、おそらく、「三役会議」「専門委員会」「小委員会」といった組合内部の個人や組織ではなく、管理会社を中心とする契約業者がすべての起点だということです。

そして、残念なことに、ほぼすべての組合員たちがこの運営方式を「是」とし、このやり方に異を唱える組合員を敵視（排除）するのです。２００～３００戸の、築４０年の物件です。

提案・素案を否定し、拒否する道はありません。必ず管理事務所を経由するので、総会でも理事会でも、出された案と異なる「対案」（別の選択肢）は一切示されません。自分で対案を示せば反旗をひるがえしたことになります。

当マンションの管理会社は大手です。

[3370: 匿名さん]

管理委託費の値上げをするには何らかの根拠がなければなりません。
例えば、管理員の勤務時間や日数の増加、清掃時間や清掃場所の拡大、
管理員の仕事内容の拡大等がその要因として挙げられます。
そういう状況が発生した時は、総会に諮り承認を得なければなりません。
その結果管理費が不足するのであれば、値上げも検討しなければならないでしょう。
管理内容に変化がないのに、値上げというのは考えられません。
それを条件として管理会社とは契約をしたのではないのですか。
それもいきなり５０％とは到底考えられませんし、私どもの組合では全く
考えられないことです。
管理費の使い方については、規約でその内容が規定されていますよ。

[3371: 匿名さん]

大規模修繕工事の際の業者選定に関しては、私どものマンションは専門委員会
で検討して理事会で決定することになっています。
ただ、その工事費の予算については総会決議が必要であり、理事会はその
範囲内で業者選定や工事の仕様等については任されています。
管理会社主導で管理が行われているマンションではよくあることです。
特に、デベ系の管理会社に管理を委託しているマンションでは理不尽ですが
そういう取り扱いがされているようです。
それに対抗できる組合員がいればいいのですが、組合員は無関心、無責任
ですからね。

[3372: 匿名さん]

普通は予算は総会決議でその他の細かいことは理事会に
任せるというのが基本です。

[3373: 匿名さん]

何が総会議決事項で何が理事会議決事項か、普通は規約に書いてあるよ（笑

[3374: 匿名さん]

管理費が不足したときは総会で値上げ決議をすることなく理事会の判断で各組合員の持分に従って臨時追加徴収（例えば毎月の金額の３０％相当額とか）することができる。

[3375: 匿名さん]

管理費が不足したとき臨時に要する費用は総会で決議をする（各管理組合で異なる）

[3376: 困っている人]

「管理会社に払う管理委託料が１．５倍になる」マンションの住人です。

まずお礼から。
１ヶ月ほど前に今回のご投稿 >3370 と同内容の >3226 をいただきました。
これには大いに助けられ、当時、約２００名の組合員宅に配布文書に載せて
投函し、お知らせしました。

なのに、その後の定例理事会は管理会社に値上げの根拠を示させることなく、
「やむを得ず、案を受け入れることにした。」と議事録に記載し、平気です。
こうした議事録や会議運営は、プロとして管理会社や設計コンサルタントが
仕上げて、それらとグルになった役員幹部の署名押印で完成されます。

いつものことです。

しかも、そういう類の幹部候補は約２００名の組合員の中に無尽蔵的に多く、
毎期、毎年、バトンリレー可能なので、支配が崩れることがありません。
当マンションは分譲ですが、管理会社と設計コンサルが所有しているも同然、
それをプロの腕で「管理組合の活動」に見せているわけです。

>3226 と >3227 を加工した文書を組合員たちの何割かに読まれて、疑い
を晴らすだけの「反論・反証」も「説明」もできない業者と組合幹部。
それでも、おとなしい丸呑み理事会と何でも承認の丸投げ総会が行われるか
ら「大丈夫」と思って、無理矢理の「強行突破」をしてくるのです。

くやしいですが、こういうペテン師的なやり方でも必ず承認、成功します。

当該の議事録では、委託料増で圧迫される管理費会計を組合でどうやりくり
するか、がんばっている理事会（特に「三役」）の姿も描かれています。
結局は毎月の管理費徴収額の値上げになる。これでは「組合劇場」ですよ。

[3377: 匿名さん]

>>3376 「管理会社に払う管理委託料が１．５倍になる」マンションの住人です。
>>なのに、その後の定例理事会は管理会社に値上げの根拠を示させることなく「やむを得ず、案を受け入れることにした。」と議事録に記載し平気です。

管理費、修繕積立金等の値上げは総会決議と思いますが？

[3378: 匿名さん]

マンション分譲時は、分譲会社は管理会社と検討をして管理費と修繕積立金の
額を決めます。分譲契約時に区分所有者との契約で住民はすべて承認している
ことになっています。
その際、マンションを分譲しやすくするために、修繕積立金に関しては最初は
安くして買いやすく設定します。当然段階的に値上げをしなければ建物設備の
維持保全はできません。
しかし、管理費（委託費や管理員人件費、清掃費、点検費等）は通常の管理に
要する費用に充当するために必要額が設定されています。
当然その額を決める際は、管理会社は採算の取れる額を提案していると思います。
もし、５０％も値上げしなければやっていけないような額を提案したのなら、それは
委託契約を獲得するためによそより安く設定しただけのことでしょう。
再度管理会社の募集をし直した方がいいとは思いますが、なかなかできないのですよね。
管理費等の値上げは当然総会決議事項です。収支予算案で決議されます。
管理組合のためにプラスにならない管理会社は、変えた方がいいと思います。

[3379: 匿名さん]

管理会社に支払う委託管理費の金額は総会議案の予算案に記載されるから、その内容の根拠について質問すればよい。理事会の説明に納得がいけば賛成、いかなければ反対または棄権する。これで一件落着。

[3380: 匿名さん]

マンションは集合住宅だからいろんな人が住んでいる。管理委託費の積算内容を細かくチェックする人もいれば、少々割高でもいいからさっさと決めてくれやという人もいる。
何でもかんでも相手の言い値どおりというお大尽もいるかもしれない。隣人たちがどういう連中なのか、これがマンション生活のキモになる。

[3381: 匿名さん]

議案書の予算案には委託費の予算額が記載されてはいますが、
それだけ記入すれば説明とか議案の提案は必要ないというものでは
ないでしょう。
それに、管理会社との委託内容が変更になれば、事前に管理会社は
全員に資料を配布して説明会を開催しなければならないと適正化法で
規定されていますから、ただ予算案に委託費の金額を記載するだけでは
やはりだめでしょうね。
組合員全員の説明なしに、委託費を値上げするのは適正化法違反ですから
地方整備局に相談すればすぐ解決すると思いますよ。
これは規約とかではなく法律ですから、間違っていれば白紙に戻りますよ。

[3382: 匿名さん]

まともな管理会社なら総会前に重要事項説明書を全戸配付して総会当日に理事と担当者が説明してるよな。総会を欠席するのは組合員の勝手だけど。

[3383: 匿名さん]

適正化法違反によって管理業者に罰則が適用されることはあるが、適正化法違反があったからといって直ちに白紙に戻るわけではない。

[3384: 匿名さん]

うちでは各戸配布する前に理事長と理事会に対して事前説明している。そうしないと次年度予算案に記載する委託費金額が決まらないｗ

[3385: 匿名さん]

少しでも変更があれば重要事項の説明は、全戸配布して説明会を
開催しなければならないことになっています。
変更があればその説明会を聞いてから、どうするかは理事会で検討して
議案として挙げるかどうかを判断します。
値上げが伴うものであれば、交渉をして価格をきめます。
その重説を組合員全員に説明を管理会社にしてもらいます。

[3386: 匿名さん]

総会の始まる前に管理会社から重説の説明があり
その後管理会社との契約の承認決議がされるのが
殆どの組合だと思います。
値上げ額とかについては、その理由等も含めて事前に
管理会社と打ち合わせ検討しておくことが必要です。

[3387: 困っている人]

>>3377

>3368 と >3369 もお読み下さいまし。
まず、第一段階として、理事会幹部３名の「三役会議」なるもの（←規約に規定なし）が理事会に先んじて「管理委託料増額要望を受け入れる」との方針を固めました。

次に、第二段階として、月１回の理事会にてその方針が「報告された。」と当該の議事録に記載されました。毎回の議事録は組合員全員に回覧されます。

このようにして「承認」とか「決議」という決定に至らない運営と記述によって、既成事実化されてしまうのです。いわゆる観測気球なのですが、同時に、組合全体に受け入れムードを醸し出す。そして、だいたい定期総会直前期にズバっと決定したり、逆に、総会が終わってから翌月の理事会にて聞いたこともない事業計画的なプロジェクトが可決承認され、来年の定期総会までの１年間のうちにカネを使って事業完成となります。意識の高い組合員でも、「できちまったものは仕方ない」とあきらめてしまいます。

今回の「委託料１．５倍」の話も期中に突然提示され、数か月後の定期総会で承認されるしかないように進行しています。

仕組んだ者たちは、おそらく、組合全体に猛反発されるかも、とちょっとだけ危惧しつつ、「いや、いつもの通り、まただませるわい」と思い、反応を見ているのでしょう。

この「仕組んだ者たち」の中に、管理会社ら業者だけでなく、理事長ら数十人の組合員が入っているから歯止めがかかりません。他の一般組合員たちの無知・無関心はしばしば指摘される点です。しかし、「住み続けるための護身術として無知・無関心を装う」という人もけっこういらっしゃるでしょう。

[3388: 匿名さん]

マンションの管理は理事長次第です。理事長によってやり方考え方
管理会社とのスタンス等が大きく変わります。
住民をだますとかの発想ではなく、管理会社から値上げを打診され
それにのっただけのことだと思います。
ご指摘のように、総会決議は管理会社の更新等の場合は普通決議ですので
極端にいえば、組合員の４分の１が賛成すれば承認されます。
出席者の４分の１ですので、その出席者には議決権行使書や委任上での
出席者も含まれていますので、普通決議が否決されるということはまず
考えられません。
理事や組合員の無関心さがこういう結果になります。

[3389: 困っている人]

>>3386

大手の管理会社だけあって、重要事項説明とかで法に触れるとかのミスは
なかなかしてくれないですね。

>値上げ額とかについては、その理由等も含めて事前に
>管理会社と打ち合わせ検討しておくことが必要です。
こうした「打ち合わせ」等の組合活動がほぼ完ぺきな記述で議事録等に
次々と記載されていくのです。ある意味で連載小説みたいなものですが、
信者さんにはそう見えないようで、理事長等に感謝状が贈呈されたりも。

逆に「本当にやったの？」的な疑いを表明すれば、名誉毀損とか風評被害、
資産価値を落とす原因とまで内部で言われますので、黙って従うのが安全。

組合の資金の使い道は、理事会や総会を通すものの、すべて管理会社の意
向で決められている感じ。還流なしにこんな組合にはならない気がします。

[3390: 匿名さん]

>まず、第一段階として、理事会幹部３名の「三役会議」なるもの（←規約に規定なし）が理>事会に先んじて「管理委託料増額要望を受け入れる」との方針を固めました。

>次に、第二段階として、月１回の理事会にてその方針が「報告された。」と当該の議事録に>記載されました。毎回の議事録は組合員全員に回覧されます。

ここまでは通常のやり方であり問題はありません。
ただ、なぜ値上げ50%を受け入れるのかの明確な考えが見当たりません。
理事長の力不足、知識不足が招くのだと思います。

[3391: 匿名さん]

>組合の資金の使い道は、理事会や総会を通すものの、すべて管理会社の意
>向で決められている感じ。還流なしにこんな組合にはならない気がします。

理事会や総会は基本通り正しく行われているのですよね。
ということは、理事や組合員も了承していることであり、問題は
ないでしょう。
値上げの根拠も述べられているのではないですか。

[3392: 困っている人]

>住民をだますとかの発想ではなく、管理会社から値上げを打診されそれにのっただけのことだと思います。

管理組合（員）は捜査機関でもないですから、「のっただけ」かは確かめられません。直接に質問したところでウソを言われたらお手上げです。

この点を突いてか、委託契約上、「議事録の素案作成」は管理会社の業務ですから、「打診されそれにのっただけ」となるべく全員にそう読まれるようにテクニカルに書かれます。３名の理事が署名押印して責任を負うからか、書き手は奔放に私を「口撃」します。

自分で書くか、他人に書いてもらうかの差は絶大です。前者が私、後者が組合です。料金と引き換えに委託業務をやってもらえば理事会は負担減ですが、その代償として失われる自主性はあまりにも大きい。いまや、何でもかんでも会社に任せることが当組合の自主性。

[3393: 困っている人]

>>3390 >>3391

１ヶ月ほど前に紹介した理事会（その裏にいる管理会社？）の主張：
>3234

>3225 も参考にどうぞ。

[3394: 匿名さん]

議事録の素案作成は管理会社がやるのは当然ですよ。
そのために委託契約を結んでいるのですから。
しかし、それはあくまで素案というかたたき台の作成です。
素案を完成させるのは理事長でしょう。だから署名押印も
するのでしょう。
値上げを打診された理事長が、管理会社の顔を立てたり、自分が
いいかっこしてそれに取り組もうとすることはあるんじゃないですか。
輪番制の理事であれば、知識や経験、能力等千差万別です。
理事長だけを批判するのは間違っていますよ。

[3395: 匿名さん]

理事長の采配が気に入らんのやったら自分が立候補したらええのや

[3396: 匿名さん]

理事への立候補制を設けて、総会の数か月前に募集要項を
掲示するよう義務つけするようにしてればいいんだけどね。
うちの場合は、毎年必ず掲示板で告知されてるけど。

[3397: 匿名さん]

＜長期修繕計画作成にあたって＞
　　＊長期修繕計画の作成費用は、総会承認決議事項となっています。
　　＊目的
　　　　　適切な長期修繕計画の作成及びこれに基づいた修繕積立金の額の算出をし、マンションの
　　　　計画修繕工事の適時適切かつ円滑な実施を図ることを目的とします。

　　　　　又、今までの管理会社や建築士任せの与えられた長期修繕計画ではなく、これからの建物
　　　　設備の維持管理に関して、住民がどの修繕箇所をどのレベルの工事をするかまでを建築士と
　　　　打ち合わせを行い、作成していく必要があります。

　　　　　又、現在の長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てが網羅されていませんの
　　　　で、全て入れた中で適切な管理を行っていかなければなりません。

　　＊長期修繕計画の作成
　　　　　建築士と打ち合わせを行い、どこまで、どのレベルまでの計画を立てるのかを検討し、より綿
　　　　密な長期修繕計画を作成していく。
　　　　　それで作成された計画に基づいて、１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出します。

[3398: 匿名さん]

適正修繕積立金については国交省が数字を出していますが、
望まれる積立金の額としては、17,000円が必要とされています。
なぜこの数字になったかといいますと、当初は２回目の大規模修繕工事
２６年程度までを想定しての１戸当たり月の金額として提案されました。
ただ、この数字には、第２回目以降の大型設備の工事の金額が含まれていません。
エレベーター、玄関扉、給排水管、高置水槽、窓枠サッシ、消防設備等の
工事がこの２回目までには含まれていないのです。
皆さん方のマンションの積立金の額は、使用料込みでいくらですか？

[3399: 匿名さん]

駐車場使用料を修繕積立金に繰り入れてるけどバイク・自転車置き場（使用料タダ）の全面改装に充てたら怒られるかなｗ

[3400: 匿名さん]

>>3399 匿名さん
別に異論はありません。怒る人間もいますが、放置すればいいでしょう。
ところで収支報告では駐車場使用料は管理費会計（一般会計）に計上し、
剰余金を修繕積立金会計（特別会計）に繰り入れているのか、
それとも最初から修繕積立金会計（特別会計）に積み立てているのでしょうか。

どちらでも構いませんけれども念のためにお伺いいたしました。