「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3281: ぼやき]

輪番制といっても、異端者発見装置の機能があるし、２年の任期を
無事に終えれば会社支持派の一員になります。お眼鏡にかなったら
修繕専門委員（隠れエリートコース？）にもなれたりします。

任期を満了した元役員の人が、後日、組合員として「反対」しても、
たいてい長続きしません。任期中に無意識にしたことが裏目に出る。
「いっしょ」は恐いですね。輪番制は共同体の構成員を増殖します。

こんなのに魅力を感じない、ひっかからない人はいますが少数です。
管理組合、理事会は、ほとんどの場合、多数決主義で運営されます。

[3282: 匿名さん]

輪番制の理事なら、良心的な方はおられるでしょう。
修繕専門委員会のメンバーは立候補制が主力です。
人気中に改善しなければならないことをやっておくべきです。
理事を離れれば改善は難しいですよ。

[3283: ぼやき]

管理組合員たちの能力以上のマンション管理にはなかなかなりません。
「否決」や「反対」をさせない管理組合運営は可能だということです。

たとえば、総会なんかで意図的に「代替案」を用意しておかなければ、
組合員たちは選びようがないわけですから、示された議案で可決する。

その前段階の理事会でも同じで、議題とそれに伴う資料の編集などを
管理会社の社員がやっています。毎回欠かさず社員が会議に同席して
監視の目を光らせます。事後の議事録の素案作成も社員が有料で行う。

それでも組合独自の意思を通してやろうとしたのが私が理事長のとき。
「理事を離れれば改善は難しい」というより、「理事長でも不可能」。
企業に協力できないと言ったらすぐ「理事長代行」を擁立されました。

修繕専門委員会の男たちが管理員といっしょに理事会に毎回出席して、
「合同会議」と名付けて半年運営。管理員の合法的引退や慰労金支給、
その前の「理事長辞任勧告」「今後の管理会社も変更せず同社で継続」
を理事会に決めさせて、やっと退散。その翌月に臨時総会で承認獲得。

大規模工事も同じような組合運営で遂行されます。他に選べない方式。
上記管理員の相談役が常連の設計コンサルタントだから、笑えません。

[3284: 匿名さん]

めちゃくちゃな組合もあるものですね。
うちのマンションでは到底考えられません。
理事会主導で理事会や組合が運営できないのですね。
管理員に慰労金を支給するなんて規約違反であり、提訴すれば
理事の連中は敗訴するのは間違いないでしょう。
いくら総会で組合員の承認を得たといっても法的に違反してますからね。
それは無効となります。管理員に返済請求が裁判所からいきますよ。

[3285: 匿名さん]

自分たちのマンションの取り決めについては、組合員が主体と
なって作成し、全員できめなければならないのだけど、それが
できないのは悲しいですね。
輪番制の場合、理事の力量に大きな差があるので、管理会社に丸投げ
しなければならない理事長も出てくるのは仕方ないのかもですね。
そういうマンションにはなりたくないですね。

[3286: 匿名さん]

パート２もがんばっているようですね。
私の立てたスレですけど、いやになったのでもう１年ぐらい一度も
みたことはないしこれからも見ることはないと思いますが、現在
パート２を仕切っている方は是非マンション管理に役立つスレにして
いってください。

[3287: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[3288: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、設計コンサルタントを雇い、
同じ条件で相見積もりがとれる金抜き計算書等の要綱書
を作成して工事業者から見積もりを取る必要があります。

[3289: 匿名さん]

１００戸以上のマンションなら設計監理業者をつけた方が
プラスになると思います。
ただし、設計監理業者選定については、完全に理事会主導で行います。
管理会社の設計コンサルタントも応募してもいいと思いますが、
あくまでその選定は理事会もしくは、専門委員会で行います。

[3290: 匿名さん]

応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。
　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。
　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。
　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

[3291: 匿名さん]

設計監理士の仕事は、設計３～４割、監理業務６～７割
といわれています。

[3292: 匿名さん]

給水方式を高架水槽方式から加圧給水方式への変更を検討している100戸のマンションです。
固定費となる共用部の電気料金増加が気になります。
ご存じの方情報提供をお願いします。(電気料金以外で注意事項等もお願いします)

[3293: 匿名さん]

給水方式と高置水槽で検索すればすぐ分かりますよ。
電気料金以外にも経費はそれぞれ違いますし、いろんな
メリットデメリットが比較できます。

[3294: 匿名さん]

高置水槽のところは給水方式に変えるところが多いようです。
清潔ですからね。

[3295: 匿名さん]

１００戸程度のマンションの電気料金は、年間１００万円
程度じゃないんですか。

[3296: 匿名さん]

今日はマンコミュは静かですね。

[3297: 匿名さん]

総会の議案書の、収支報告書と予算書の内容を
じっくりみてみましょう。
勉強になるとともに、マンションの管理がよく
分かりますよ。

[3298: 匿名さん]

3292です。皆様ありがとうございます。
現在、共用部の電気料は年間200万円です。これが加圧給水方式への変更で年間100万円
増加すると言うことですね。
耐用年数あと30年間として3000万円の持ち出しとなれば管理費の値上げ必要。設備投資額が同額としても高架水槽更新も選択肢の筆頭とも考えられますね。
(高架水槽の清掃料等経費はあまり高くない)

[3299: 匿名さん]

１００戸のマンションで電気料金が２００万円とは高すぎませんか。
うちの場合は３５０戸のマンションで２４０万円の電気料です。
エレベーターは７基あります。

[3300: 匿名さん]

＞１００戸のマンションで電気料金が２００万円とは高すぎませんか。

９２戸で約１４０万円。当初は１９０万円前後が削減運動で１２０万円程度になったがいろいろあり現在は１４０万円程。エレベーターは２基。

[3301: 匿名さん]

うちは５００戸で年間６００万円くらい。エレベーターは6基です。

[3302: 匿名さん]

>>3300さん
共用部分が高圧になっていないんではないですか。
それにしてもまだ高いのは何か理由があるんでしょうね。

[3303: 匿名さん]

５００戸で年間６００万円ということは、月１戸１，０００円
ということですね。

[3304: 匿名さん]

高圧一括受電にすれば安くなるけどね。

[3305: 匿名さん]

駐車場は数年おきに入れ替え抽選とかがありますか。

[3306: 匿名さん]

＜理事会での検討事項＞
　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[3307: 匿名さん]

↓は、使えるかもしれない。

マンション管理 多言語文例集｜一般社団法人 マンション管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/report/tagengo.html

　昨今、日本における外国人居住者が急増する中、分譲マンションに居住する上で、生活環境への配慮など、使用上のルールをご理解いただくことは極めて重要です。

　そこで、居住されている皆様の、快適なマンションライフにお役立ていただけるよう、外国人居住者向けにルールやマナーを案内するための多言語文例集を作成しました。

　言語は、「日本語」・「英語」・「中国語（繁体字・簡体字）」・「韓国語」を掲載しています。

　掲示板をはじめとするマンション内へ掲示や、居住者への文書の配付等にご活用いただき、皆様の円滑な管理組合運営にお役立てください。

多言語文例集（一式）
http://www.kanrikyo.or.jp/report/pdf/tagengo/vol1_ippan.pdf

[3308: 匿名さん]

パソコンでは作成できませんが、手書きならできそうですね。
現在のところ外国人は居住していないので必要ありませんが、
外国人が居住していたり、民泊オーケーのマンションは必要だし
役に立つと思います。

[3309: 匿名さん]

そんなもんですが。20年前は９００マン円くらい支払っていました。
議案書と議事録で会計報告をもとに調べています。
変わったことといえば共用部分の電灯類をエコにしました。

[3310: 匿名さん]

共用部分の電気料金を高圧にしただけでそんなに安くなるんですね。
電気料金の請求に不正はないでしょうから。
電気料金の値下げもあったとは思いますが。

[3311: 匿名さん]

＜理事長の役割＞
　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。
　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
るようにしておくことが大切です。

[3312: 匿名さん]

理事会並びに各理事と監事の役割を明記した
細則を作成しておくといいですよ。

[3313: 匿名さん]

理事長になる者は、管理規約と細則は事前に
読んで勉強しておく必要があります。

[3314: 匿名さん]

マンションの管理は理事長次第です。
いいマンションにするには理事長の力量が問われます。
管理会社主導も理事長次第によっては改善されます。

[3315: 匿名さん]

長期修繕計画には、やらなければならない工事のすべてを
網羅しておくことが必要です。
玄関扉、窓枠サッシや網戸、給排水管の更新工事等全てを
網羅した中で修繕積立金を計画すべきです。
もちろん、築５０年以上はスラム化してもいいというマンション
はそれはそれでいいとは思いますが。

[3316: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

[3317: 匿名さん]

今日テレビをみていたら、分譲マンションの行政執行で取り壊すのが
放映されていたけど、９戸建てのマンションだったけど、築４８年ということ
で１０年以上も前から誰も住んでいないとのこと。
やはりマンションは、大規模でないと管理は難しいと思うね。
工事費にしても理事にしても、小規模ではどうしようもないと思う。
管理会社に依頼することも、管理員を雇うこともできない。
管理費や修繕積立金も高くつくだろうしね。
以前は小規模マンションがいいということもあったけど、現在は大規模マンション
でないとだめという考えが主流になってきた。
大規模でないと、すべてにおいて不経済であり、無駄もでてくるしね。

[3318: 匿名さん]

小規模マンションが大変なのは分かります。
３０戸程度のマンションでは管理員も清掃員も常時
雇うことはできません。
管理会社も事務管理を委託しないのではないでしょうか。
自主管理しかありませんが、そうなるとマンションの管理は
全て住民で手分けしてやらなければならなくなります。

[3319: 匿名さん]

当然会計も自分たちでやらなければなりません。

[3320: 匿名さん]

マンションの管理をしていくには規約や細則、区分所有法や
標準管理規約等を勉強しておくことが大切です。
何も知らずに総会で議案として提案して承認されるとそれが
間違っていても正として扱われます。
それを訂正するには、総会での特別決議が必要になりますしね。

[3321: 匿名さん]

しかし、仕事が忙しいものにとっては、マンション管理は
そんなに重要とは考えていないですからね。
多少のお金がかかっても大した金額ではないですから。

[3322: 匿名さん]

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[3323: 匿名さん]

専有部分の給排水管とか窓枠サッシ、玄関扉等の大型設備の
更新工事が長期修繕計画に盛り込まれているマンションは
ありますか。

[3324: 匿名さん]

理事会の仕事はいろいろあるんですね。
しかし、なかなか動いてくれないというか、
何をすればいいのかわからないんですね。
修繕とかしてれば仕事をしていると思うん
でしょうね。

[3325: 匿名さん]

だから理事、特に理事長になる方にはまず最初に
管理規約と各種細則を読むことをお勧めします。

[3326: 匿名さん]

総会の開催時期が近づいたマンションも多いのではないでしょうか。
議案書は管理会社任せではなく、一緒に作成すべきです。
管理会社が作成するのは素案です。それをもとに理事会で修正等を
して完成させてください。

[3327: 匿名さん]

理事の交代の時期でもあります。
引継ぎは完璧にやりましょう。

[3328: 匿名さん]

理事長の時に次期理事長から引き続きを拒否された。
引き継ぎ事項の連絡事項を書いて書類を組合室に置いて退室した。

後日前理事長が引継ぎをしてくれないので仕事を理解できないと問題になっていた。

この理事長は悪徳管理会社と共謀して私を追い詰めてきた。
私もこの理事長の人柄は存じていますので、
こんなこともあると予想して詳細は録音していたので被害を食い止められた。
引継ぎはしっかりしましょう。何があるかわかりません。

[3329: 匿名さん]

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

[3330: 匿名さん]

>>3328さん
管理会社も理事長もだめ人間ですね。
録音までして警戒しなければならない者が
理事長になるとは寂しいですね。