「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3281: ぼやき]

輪番制といっても、異端者発見装置の機能があるし、２年の任期を
無事に終えれば会社支持派の一員になります。お眼鏡にかなったら
修繕専門委員（隠れエリートコース？）にもなれたりします。

任期を満了した元役員の人が、後日、組合員として「反対」しても、
たいてい長続きしません。任期中に無意識にしたことが裏目に出る。
「いっしょ」は恐いですね。輪番制は共同体の構成員を増殖します。

こんなのに魅力を感じない、ひっかからない人はいますが少数です。
管理組合、理事会は、ほとんどの場合、多数決主義で運営されます。

[3282: 匿名さん]

輪番制の理事なら、良心的な方はおられるでしょう。
修繕専門委員会のメンバーは立候補制が主力です。
人気中に改善しなければならないことをやっておくべきです。
理事を離れれば改善は難しいですよ。

[3283: ぼやき]

管理組合員たちの能力以上のマンション管理にはなかなかなりません。
「否決」や「反対」をさせない管理組合運営は可能だということです。

たとえば、総会なんかで意図的に「代替案」を用意しておかなければ、
組合員たちは選びようがないわけですから、示された議案で可決する。

その前段階の理事会でも同じで、議題とそれに伴う資料の編集などを
管理会社の社員がやっています。毎回欠かさず社員が会議に同席して
監視の目を光らせます。事後の議事録の素案作成も社員が有料で行う。

それでも組合独自の意思を通してやろうとしたのが私が理事長のとき。
「理事を離れれば改善は難しい」というより、「理事長でも不可能」。
企業に協力できないと言ったらすぐ「理事長代行」を擁立されました。

修繕専門委員会の男たちが管理員といっしょに理事会に毎回出席して、
「合同会議」と名付けて半年運営。管理員の合法的引退や慰労金支給、
その前の「理事長辞任勧告」「今後の管理会社も変更せず同社で継続」
を理事会に決めさせて、やっと退散。その翌月に臨時総会で承認獲得。

大規模工事も同じような組合運営で遂行されます。他に選べない方式。
上記管理員の相談役が常連の設計コンサルタントだから、笑えません。

[3284: 匿名さん]

めちゃくちゃな組合もあるものですね。
うちのマンションでは到底考えられません。
理事会主導で理事会や組合が運営できないのですね。
管理員に慰労金を支給するなんて規約違反であり、提訴すれば
理事の連中は敗訴するのは間違いないでしょう。
いくら総会で組合員の承認を得たといっても法的に違反してますからね。
それは無効となります。管理員に返済請求が裁判所からいきますよ。

[3285: 匿名さん]

自分たちのマンションの取り決めについては、組合員が主体と
なって作成し、全員できめなければならないのだけど、それが
できないのは悲しいですね。
輪番制の場合、理事の力量に大きな差があるので、管理会社に丸投げ
しなければならない理事長も出てくるのは仕方ないのかもですね。
そういうマンションにはなりたくないですね。

[3286: 匿名さん]

パート２もがんばっているようですね。
私の立てたスレですけど、いやになったのでもう１年ぐらい一度も
みたことはないしこれからも見ることはないと思いますが、現在
パート２を仕切っている方は是非マンション管理に役立つスレにして
いってください。

[3287: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[3288: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、設計コンサルタントを雇い、
同じ条件で相見積もりがとれる金抜き計算書等の要綱書
を作成して工事業者から見積もりを取る必要があります。

[3289: 匿名さん]

１００戸以上のマンションなら設計監理業者をつけた方が
プラスになると思います。
ただし、設計監理業者選定については、完全に理事会主導で行います。
管理会社の設計コンサルタントも応募してもいいと思いますが、
あくまでその選定は理事会もしくは、専門委員会で行います。

[3290: 匿名さん]

応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。
　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。
　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。
　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

[3291: 匿名さん]

設計監理士の仕事は、設計３～４割、監理業務６～７割
といわれています。

[3292: 匿名さん]

給水方式を高架水槽方式から加圧給水方式への変更を検討している100戸のマンションです。
固定費となる共用部の電気料金増加が気になります。
ご存じの方情報提供をお願いします。(電気料金以外で注意事項等もお願いします)

[3293: 匿名さん]

給水方式と高置水槽で検索すればすぐ分かりますよ。
電気料金以外にも経費はそれぞれ違いますし、いろんな
メリットデメリットが比較できます。

[3294: 匿名さん]

高置水槽のところは給水方式に変えるところが多いようです。
清潔ですからね。

[3295: 匿名さん]

１００戸程度のマンションの電気料金は、年間１００万円
程度じゃないんですか。

[3296: 匿名さん]

今日はマンコミュは静かですね。

[3297: 匿名さん]

総会の議案書の、収支報告書と予算書の内容を
じっくりみてみましょう。
勉強になるとともに、マンションの管理がよく
分かりますよ。

[3298: 匿名さん]

3292です。皆様ありがとうございます。
現在、共用部の電気料は年間200万円です。これが加圧給水方式への変更で年間100万円
増加すると言うことですね。
耐用年数あと30年間として3000万円の持ち出しとなれば管理費の値上げ必要。設備投資額が同額としても高架水槽更新も選択肢の筆頭とも考えられますね。
(高架水槽の清掃料等経費はあまり高くない)

[3299: 匿名さん]

１００戸のマンションで電気料金が２００万円とは高すぎませんか。
うちの場合は３５０戸のマンションで２４０万円の電気料です。
エレベーターは７基あります。

[3300: 匿名さん]

＞１００戸のマンションで電気料金が２００万円とは高すぎませんか。

９２戸で約１４０万円。当初は１９０万円前後が削減運動で１２０万円程度になったがいろいろあり現在は１４０万円程。エレベーターは２基。