「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3261: 匿名さん]

責任施工方式は相見積もりを取りません。
知っている業者を選び、そこと修繕個所や仕様等を話し合って
工事費を決めるものです。
工事が仕様通り行われているか、決められた材料を決められた量
使用しているかとか手抜き工事をしているかとかのチェックも含め
すべてその業者に丸投げするのが責任施工方式です。
外壁塗装工事は塗装だけではありません。タイルの傷んだ部分の交換
やひびの補修、高圧洗浄等が含まれます。
それから、せっかく足場を組むのですから、ベランダのシーリング、
窓枠シーリング、軒天のシーリング、手すりの補修や塗装等も一緒にやります。
当然屋上防水、敷地内の整理、解放廊下の電気、玄関扉の塗装、解放廊下の
シートの張替え、全館扉部分の塗装、格子の塗装、集会室の補修、駐車場の補修、
改良工事等まだまだいろいろありますよ。

[3262: 匿名さん]

設計監理士業務は１級建築士等の有資格者じゃないとできません。
マンション管理士は設計監理士業務はできませんよ。

[3263: 匿名さん]

それ相当の工事をするときは相見積もりを取るのが普通。
責任施工方式は相見積もりを取らない方式とは誰が決めたのか。
マンション管理士が設計監理ができるとはどこに書いていますか。
アドバイスや提案をするとは言っていますが。
私のマンションは５００戸ですが、信頼できる大手建設会社数社に見積もりを取り、
修繕委員会（建築士、マンカン、等々）で検討した。

[3264: 匿名さん]

相見積もりを取ることはできますが、同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様での比較が
できないので相見積もりをとっても意味がないのでということでそういう表現をしました。
工事費については、競争相手がいないため割高になる可能性が有ります。傾向としては工事の進め方や工事の内容、方法、工事費が適正であるかどうかについてはおまかせという傾向に有ります。従って、この方式で失敗すれば、管理組合、管理会社双方にとって大きなダメージとなります。

デメリット
工事施工会社選定時に数社とやり取りをするため、管理組合員の負担が増える。
共通の工事仕様書がないので、見積や工事内容の比較が困難。
第三者（専門家）の検査等のチェックがないため、手抜き工事などの品質低下や一部の区分所有者との利害関係など公正性・公平性が保ちにくい。
工事施工業者の技術力、信頼性、会社財務内容等により予想と大きく異なる結果になり易い。
工事施工時の監理がない為、管理組合での検査が必要。負担が増える。
相見積もりをしない場合、割高の傾向。やっても同じ条件での比較はできないので
その比較ができない。

[3265: 匿名さん]

同じ仕様書での相見積もりですが。
同じ仕様書でないと決めつけてますが。

[3266: 羨望者]

マンションによっては、大規模修繕に臨むにあたって、管理組合が「業者求む」と”公募”をかけているケースがありますでしょ？

形だけの公募で実は決まっているというダークな場合もあるかもしれませんが、そうでなく、本当に公正にやろうという管理組合がうらやましいです。

第１回、第２回、第３回でそれぞれ違う契約先にしたマンションは存在するのかさえ知らないくらいに、同じ契約先にし続けている管理組合なんです。

癒着（ゆちゃく）：どんな理由を付けても業者変更を拒む組合員が内部にいます。この勢力は、常連的企業の代理の働きをします。

[3267: 匿名さん]

>3265
同じ仕様書は素人では作れません。
金抜き計算書を含めた要綱書を作成して応募業者に配布して
それに各項目別に単価だけを記入する方法なんですよ。
業者が勝手に修繕個所や平米数、使用材料等を決めて見積書を
提出するのとは違うんです。

[3268: 匿名さん]

いつも同じ業者にするのはデメリットばかりではなく、
メリットもあるからではないでしょうか。
その業者が悪いのであれば変更もあるのでしょうが、別に
問題がなければ気心も分かっているのでそれはそれでありでしょう。

[3269: 匿名さん]

外壁塗装工事位の仕様書を書ける素人はマンション内にもおります。

[3270: 匿名さん]

その方は大規模修繕工事の経験のある１級建築士なんでしょうね。
しかし、その建築士でも、設計監理まではさせてはいけません。
監理をしてもらう建築士はお金を払って雇うべきです。
半年なり１年かけて工事の監理をしていかなければならないので
仕事をやめてボランティアでやってくれればいいですが。

[3271: 傍観者]

業者が悪質だと判明しても契約先を変えない管理組合なんて、実はたくさん存在しているのでしょう。当マンションがそうですもの。個人の就職と似た原理で、勤め先が清廉潔白ではないと分かったからといって転職するのでは、給料等の条件が悪くなるのが普通でしょ。だからたいていの人は動かない、動けない。管理組合だって、生活の変化を嫌って結局「変更しない」。

当マンションの管理組合には「仕切る階層」に属する住人がかなりいまして、それに対して「仕切られる人々」はおとなしく、逆らわないようにしています。その結果、前者の組合員たちが後者の承認を得て、組合の意思として業者との契約が続いていくのです。

しかも、業者はボロが出ないように役員選出の段階（つまり規約・細則の改造）から関与し、毎回の会議の資料編集・同席・記録の作成等々、積極的に「お膳立て」をしてくれるので、もし裁判所が書類審査すれば、ことごとく合法で、管理組合が見事に自主性を発揮した運営（＝業者が組合活動を支援）と思えることでしょう。

大手管理会社と中小の設計コンサルの黄金コンビに管理組合もくっついています。「公募」も「契約先変更」も否定するマンション、ここにあり。

[3272: 匿名さん]

例えば月１回理事会が開催されているとします。
その理事会での議題が毎回工事に関するものとは限りません。
毎年年何回も工事をすることはないのではないですか。
総会もそうですが、議案としてはいろいろありますが、工事に
かんするものは、その中の１つなんですよね。
マンション管理は工事がすべてではないのです。
工事をする場合は、総会で議案を提案して承認をもらいます。
そしてそれが承認されたら、後は理事会で業者の選定や工事時期
を決めるのです。それが普通のマンションでしょう。
業者が役員選出に関与するなんて本当にあるんですか。輪番制なら
特に考えられません。業者というのは管理会社のことなんでしょうね。
デベ系の管理会社ならありえますが。

[3273: 匿名さん]

デベ系の管理会社は親会社に気をつかって工事の受注を
考慮しなければならないからね。

[3274: 匿名さん]

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。
　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）
　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％
　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[3275: 匿名さん]

この指標が出たので、大規模修繕工事の周期や工事費の
目安がわかりましたね。

[3276: 匿名さん]

周期でいえば、１２年から１３年、費用は１戸当たり
１００万～１２０万円ということですね。

[3277: 匿名さん]

専有部分の給排水管はほとんどが塩ビ管を使用しているので
直管部分は基本的には錆びることはありません。
但し、接続箇所は切断した箇所には錆が発生します。
塩ビ管を使用していても継手とコア継手を採用していれば錆の
発生のリスクは小さくなります。
自分のマンションの現状把握をすることが大切ですが、なかなか
分からないので、非破壊検査の実施を一部住居でやる必要があります。

[3278: 匿名さん]

マンション管理士試験の合格発表がありました。
今年の合格率は７．９％で相変わらず競争率は高いようです。
その中で６０才以上の方の合格率は５．５％と超難関でした。
この方々はおそらくマンションに住んでおられる理事だろうと思われます。
自己啓発でボランティアとして資格を取得されたのだろうと思われますが、
こういった方が各マンションで一人おられるといいですね。
合格された方の大半は管理会社勤務者ではないでしょうか。

[3279: 匿名さん]

マンション管理をしていく理事としては、基本的なことは
勉強する必要はあるでしょうね。

[3280: 匿名さん]

今年マンション管理士試験に合格したみなさん。
おめでとうございます。
努力の甲斐がありましたね。
これからも自己研鑽に努めていってください。