「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3251: 匿名さん]

大規模修繕工事の方法で一番だめなのが責任施工方式です。
いわゆるおまかせ方式です。

[3252: 匿名さん]

設計監理方式を採用するマンションは、ある程度
大規模マンションでないと経費的には難しいかも
しれません。
小規模マンションの場合は、責任施工方式も仕方
ありませんが、いかに良心的な施工会社に依頼できる
かにかかっています。

[3253: 質問者]

第一次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
第二次大規模修繕「設計業務」・・・Ｂ社
第三次大規模修繕「設計業務」・・・Ｃ社

↑このようなマンションてありますか？

↓当マンション
第一次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
サッシ交換「設計業務」・・・Ａ社
第二次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
給排水管交換「設計業務」・・・Ａ社
第三次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社

ひとつのマンションしか知らないと判断・比較ができず、
自分のところが「普通」と思うようになります。

[3254: 匿名さん]

設計業務というのは、設計監理業務であり設計コンサルタントつまり
１級建築士がおこなっているものですか。
設計監理士と施工会社（建築会社）は別物です。
単なる工事業者と設計監理業者とは違いますよね。
サッシ交換や給排水管更新工事は大規模修繕工事とはいいませんし、
設計監理士は不要ですからね。
ごっちゃになっていませんか？

[3255: 匿名さん]

設計監理士の仕事としては、設計業務と監理業務があります。
４対６程度で監理業務の方が多いようです。
元々大規模修繕工事ですから、設計の仕事は少ないでしょうからね。
工事業者の相見積もりをとるときの金抜き計算書等の要綱書の作成と
工事期間中の仕様書通り工事がおこなわれているかどうかのチェック
が主な仕事です。

[3256: 質問者]

>設計業務というのは、設計監理業務であり設計コンサルタントつまり１級建築士がおこなっているものですか。

ＹＥＳ。
第２回と第３回の大規模修繕の間の時期に「給排水管交換」が行われました。
「施工監理」という用語があるのでしたら「設計監理」と混同しているかも。

施工会社のほうは”毎回同じ”ではありません。
第１回、第２回、第３回、及びサッシ交換、管更新など「大きな工事」なら
必ず「設計コンサルタントＡ社」が受注してきました。事実上、組合の顧問。

組合が契約を続けている管理会社とは別に、Ａ社は組合運営コンサルとして
ずーーーーーっと連続契約。
両社とも、当マンションに食らいついて数十年離れません。
組合も両社から離れようとはしません。

[3257: 匿名さん]

サッシの交換で設計監理士を雇う必要はないでしょう。
コンサルタントが工事の状況を監視することはないですからね。
工事業者がきめられたサッシを取り付けるだけのことですから。
コンサルタントには、工事費の１０％とかの報酬を支払わなければ
なりませんからね。

[3258: 質問者]

平たく言えば、当マンションの大きめの工事はすべて、同じ「設計コンサル」１社の指揮のもとで管理組合運営（会議同席、「分科会」の設置・運営）から一貫して遂行されてきたということです。これとは別に、大手の管理会社が４０年前から離れることなく管理委託を受け続けています。

理事会を始めとする組合は、両社の要求や提案を（不利益になると私が指摘しても）受け入れて賛成し可決し続けてきました。不利益を受け入れても両社とともに歩んでいくことが利益になるという、ちょっと理解しがたい経営理念みたいなものがあるような。

[3259: 匿名さん]

大規模修繕工事とは別のサッシや玄関扉、高置水槽等の単独の工事は
理事会が業者を選べばちゃんと仕事をしてくれますよ。
そこに手抜きとかは発生しませんし、やりようがありません。
いつやるかの判断は住民とかの声を聴きながら判断すればいいだけです。
そこにお金を払って設計コンサルタントを入れるのは意味がないように
思えます。
同じ管理会社と一貫して長期に契約しているマンションは多いですよ。
大規模修繕工事では、設計監理士の報酬も1,500万円（３５０戸）程度
の金額になりますので、相見積もりを取り説明会を開催して一番熱心な
コンサルタントを選ぶところが多いですよ。
顧問とかにしていると、そのコンサルタントにしなければならなくなりますから。
よそのコンサルタントとの比較ができないので、報酬や仕事の内容がそんなもの
と思われますよね。

[3260: 匿名さん]

外壁塗装工事は大規模修繕工事の中で一番割高な工事になる。
しかし、工事の専門性はそれほど高度な技術ではない。
なのに、わざわざ、コンサル等を導入したがるのでしょう。
この工事は数社に相見積もりを取り、一社に責任施工方式のほうが安心。
特にマンション管理士等のアドバイスは設計管理方式を提案する下心は理解できる。

[3261: 匿名さん]

責任施工方式は相見積もりを取りません。
知っている業者を選び、そこと修繕個所や仕様等を話し合って
工事費を決めるものです。
工事が仕様通り行われているか、決められた材料を決められた量
使用しているかとか手抜き工事をしているかとかのチェックも含め
すべてその業者に丸投げするのが責任施工方式です。
外壁塗装工事は塗装だけではありません。タイルの傷んだ部分の交換
やひびの補修、高圧洗浄等が含まれます。
それから、せっかく足場を組むのですから、ベランダのシーリング、
窓枠シーリング、軒天のシーリング、手すりの補修や塗装等も一緒にやります。
当然屋上防水、敷地内の整理、解放廊下の電気、玄関扉の塗装、解放廊下の
シートの張替え、全館扉部分の塗装、格子の塗装、集会室の補修、駐車場の補修、
改良工事等まだまだいろいろありますよ。

[3262: 匿名さん]

設計監理士業務は１級建築士等の有資格者じゃないとできません。
マンション管理士は設計監理士業務はできませんよ。

[3263: 匿名さん]

それ相当の工事をするときは相見積もりを取るのが普通。
責任施工方式は相見積もりを取らない方式とは誰が決めたのか。
マンション管理士が設計監理ができるとはどこに書いていますか。
アドバイスや提案をするとは言っていますが。
私のマンションは５００戸ですが、信頼できる大手建設会社数社に見積もりを取り、
修繕委員会（建築士、マンカン、等々）で検討した。

[3264: 匿名さん]

相見積もりを取ることはできますが、同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様での比較が
できないので相見積もりをとっても意味がないのでということでそういう表現をしました。
工事費については、競争相手がいないため割高になる可能性が有ります。傾向としては工事の進め方や工事の内容、方法、工事費が適正であるかどうかについてはおまかせという傾向に有ります。従って、この方式で失敗すれば、管理組合、管理会社双方にとって大きなダメージとなります。

デメリット
工事施工会社選定時に数社とやり取りをするため、管理組合員の負担が増える。
共通の工事仕様書がないので、見積や工事内容の比較が困難。
第三者（専門家）の検査等のチェックがないため、手抜き工事などの品質低下や一部の区分所有者との利害関係など公正性・公平性が保ちにくい。
工事施工業者の技術力、信頼性、会社財務内容等により予想と大きく異なる結果になり易い。
工事施工時の監理がない為、管理組合での検査が必要。負担が増える。
相見積もりをしない場合、割高の傾向。やっても同じ条件での比較はできないので
その比較ができない。

[3265: 匿名さん]

同じ仕様書での相見積もりですが。
同じ仕様書でないと決めつけてますが。

[3266: 羨望者]

マンションによっては、大規模修繕に臨むにあたって、管理組合が「業者求む」と”公募”をかけているケースがありますでしょ？

形だけの公募で実は決まっているというダークな場合もあるかもしれませんが、そうでなく、本当に公正にやろうという管理組合がうらやましいです。

第１回、第２回、第３回でそれぞれ違う契約先にしたマンションは存在するのかさえ知らないくらいに、同じ契約先にし続けている管理組合なんです。

癒着（ゆちゃく）：どんな理由を付けても業者変更を拒む組合員が内部にいます。この勢力は、常連的企業の代理の働きをします。

[3267: 匿名さん]

>3265
同じ仕様書は素人では作れません。
金抜き計算書を含めた要綱書を作成して応募業者に配布して
それに各項目別に単価だけを記入する方法なんですよ。
業者が勝手に修繕個所や平米数、使用材料等を決めて見積書を
提出するのとは違うんです。

[3268: 匿名さん]

いつも同じ業者にするのはデメリットばかりではなく、
メリットもあるからではないでしょうか。
その業者が悪いのであれば変更もあるのでしょうが、別に
問題がなければ気心も分かっているのでそれはそれでありでしょう。

[3269: 匿名さん]

外壁塗装工事位の仕様書を書ける素人はマンション内にもおります。

[3270: 匿名さん]

その方は大規模修繕工事の経験のある１級建築士なんでしょうね。
しかし、その建築士でも、設計監理まではさせてはいけません。
監理をしてもらう建築士はお金を払って雇うべきです。
半年なり１年かけて工事の監理をしていかなければならないので
仕事をやめてボランティアでやってくれればいいですが。

[3271: 傍観者]

業者が悪質だと判明しても契約先を変えない管理組合なんて、実はたくさん存在しているのでしょう。当マンションがそうですもの。個人の就職と似た原理で、勤め先が清廉潔白ではないと分かったからといって転職するのでは、給料等の条件が悪くなるのが普通でしょ。だからたいていの人は動かない、動けない。管理組合だって、生活の変化を嫌って結局「変更しない」。

当マンションの管理組合には「仕切る階層」に属する住人がかなりいまして、それに対して「仕切られる人々」はおとなしく、逆らわないようにしています。その結果、前者の組合員たちが後者の承認を得て、組合の意思として業者との契約が続いていくのです。

しかも、業者はボロが出ないように役員選出の段階（つまり規約・細則の改造）から関与し、毎回の会議の資料編集・同席・記録の作成等々、積極的に「お膳立て」をしてくれるので、もし裁判所が書類審査すれば、ことごとく合法で、管理組合が見事に自主性を発揮した運営（＝業者が組合活動を支援）と思えることでしょう。

大手管理会社と中小の設計コンサルの黄金コンビに管理組合もくっついています。「公募」も「契約先変更」も否定するマンション、ここにあり。

[3272: 匿名さん]

例えば月１回理事会が開催されているとします。
その理事会での議題が毎回工事に関するものとは限りません。
毎年年何回も工事をすることはないのではないですか。
総会もそうですが、議案としてはいろいろありますが、工事に
かんするものは、その中の１つなんですよね。
マンション管理は工事がすべてではないのです。
工事をする場合は、総会で議案を提案して承認をもらいます。
そしてそれが承認されたら、後は理事会で業者の選定や工事時期
を決めるのです。それが普通のマンションでしょう。
業者が役員選出に関与するなんて本当にあるんですか。輪番制なら
特に考えられません。業者というのは管理会社のことなんでしょうね。
デベ系の管理会社ならありえますが。

[3273: 匿名さん]

デベ系の管理会社は親会社に気をつかって工事の受注を
考慮しなければならないからね。

[3274: 匿名さん]

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。
　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）
　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％
　　第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

[3275: 匿名さん]

この指標が出たので、大規模修繕工事の周期や工事費の
目安がわかりましたね。

[3276: 匿名さん]

周期でいえば、１２年から１３年、費用は１戸当たり
１００万～１２０万円ということですね。

[3277: 匿名さん]

専有部分の給排水管はほとんどが塩ビ管を使用しているので
直管部分は基本的には錆びることはありません。
但し、接続箇所は切断した箇所には錆が発生します。
塩ビ管を使用していても継手とコア継手を採用していれば錆の
発生のリスクは小さくなります。
自分のマンションの現状把握をすることが大切ですが、なかなか
分からないので、非破壊検査の実施を一部住居でやる必要があります。

[3278: 匿名さん]

マンション管理士試験の合格発表がありました。
今年の合格率は７．９％で相変わらず競争率は高いようです。
その中で６０才以上の方の合格率は５．５％と超難関でした。
この方々はおそらくマンションに住んでおられる理事だろうと思われます。
自己啓発でボランティアとして資格を取得されたのだろうと思われますが、
こういった方が各マンションで一人おられるといいですね。
合格された方の大半は管理会社勤務者ではないでしょうか。

[3279: 匿名さん]

マンション管理をしていく理事としては、基本的なことは
勉強する必要はあるでしょうね。

[3280: 匿名さん]

今年マンション管理士試験に合格したみなさん。
おめでとうございます。
努力の甲斐がありましたね。
これからも自己研鑽に努めていってください。

[3281: ぼやき]

輪番制といっても、異端者発見装置の機能があるし、２年の任期を
無事に終えれば会社支持派の一員になります。お眼鏡にかなったら
修繕専門委員（隠れエリートコース？）にもなれたりします。

任期を満了した元役員の人が、後日、組合員として「反対」しても、
たいてい長続きしません。任期中に無意識にしたことが裏目に出る。
「いっしょ」は恐いですね。輪番制は共同体の構成員を増殖します。

こんなのに魅力を感じない、ひっかからない人はいますが少数です。
管理組合、理事会は、ほとんどの場合、多数決主義で運営されます。

[3282: 匿名さん]

輪番制の理事なら、良心的な方はおられるでしょう。
修繕専門委員会のメンバーは立候補制が主力です。
人気中に改善しなければならないことをやっておくべきです。
理事を離れれば改善は難しいですよ。

[3283: ぼやき]

管理組合員たちの能力以上のマンション管理にはなかなかなりません。
「否決」や「反対」をさせない管理組合運営は可能だということです。

たとえば、総会なんかで意図的に「代替案」を用意しておかなければ、
組合員たちは選びようがないわけですから、示された議案で可決する。

その前段階の理事会でも同じで、議題とそれに伴う資料の編集などを
管理会社の社員がやっています。毎回欠かさず社員が会議に同席して
監視の目を光らせます。事後の議事録の素案作成も社員が有料で行う。

それでも組合独自の意思を通してやろうとしたのが私が理事長のとき。
「理事を離れれば改善は難しい」というより、「理事長でも不可能」。
企業に協力できないと言ったらすぐ「理事長代行」を擁立されました。

修繕専門委員会の男たちが管理員といっしょに理事会に毎回出席して、
「合同会議」と名付けて半年運営。管理員の合法的引退や慰労金支給、
その前の「理事長辞任勧告」「今後の管理会社も変更せず同社で継続」
を理事会に決めさせて、やっと退散。その翌月に臨時総会で承認獲得。

大規模工事も同じような組合運営で遂行されます。他に選べない方式。
上記管理員の相談役が常連の設計コンサルタントだから、笑えません。

[3284: 匿名さん]

めちゃくちゃな組合もあるものですね。
うちのマンションでは到底考えられません。
理事会主導で理事会や組合が運営できないのですね。
管理員に慰労金を支給するなんて規約違反であり、提訴すれば
理事の連中は敗訴するのは間違いないでしょう。
いくら総会で組合員の承認を得たといっても法的に違反してますからね。
それは無効となります。管理員に返済請求が裁判所からいきますよ。

[3285: 匿名さん]

自分たちのマンションの取り決めについては、組合員が主体と
なって作成し、全員できめなければならないのだけど、それが
できないのは悲しいですね。
輪番制の場合、理事の力量に大きな差があるので、管理会社に丸投げ
しなければならない理事長も出てくるのは仕方ないのかもですね。
そういうマンションにはなりたくないですね。

[3286: 匿名さん]

パート２もがんばっているようですね。
私の立てたスレですけど、いやになったのでもう１年ぐらい一度も
みたことはないしこれからも見ることはないと思いますが、現在
パート２を仕切っている方は是非マンション管理に役立つスレにして
いってください。

[3287: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[3288: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、設計コンサルタントを雇い、
同じ条件で相見積もりがとれる金抜き計算書等の要綱書
を作成して工事業者から見積もりを取る必要があります。

[3289: 匿名さん]

１００戸以上のマンションなら設計監理業者をつけた方が
プラスになると思います。
ただし、設計監理業者選定については、完全に理事会主導で行います。
管理会社の設計コンサルタントも応募してもいいと思いますが、
あくまでその選定は理事会もしくは、専門委員会で行います。

[3290: 匿名さん]

応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。
　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。
　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。
　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。

[3291: 匿名さん]

設計監理士の仕事は、設計３～４割、監理業務６～７割
といわれています。

[3292: 匿名さん]

給水方式を高架水槽方式から加圧給水方式への変更を検討している100戸のマンションです。
固定費となる共用部の電気料金増加が気になります。
ご存じの方情報提供をお願いします。(電気料金以外で注意事項等もお願いします)

[3293: 匿名さん]

給水方式と高置水槽で検索すればすぐ分かりますよ。
電気料金以外にも経費はそれぞれ違いますし、いろんな
メリットデメリットが比較できます。

[3294: 匿名さん]

高置水槽のところは給水方式に変えるところが多いようです。
清潔ですからね。

[3295: 匿名さん]

１００戸程度のマンションの電気料金は、年間１００万円
程度じゃないんですか。

[3296: 匿名さん]

今日はマンコミュは静かですね。

[3297: 匿名さん]

総会の議案書の、収支報告書と予算書の内容を
じっくりみてみましょう。
勉強になるとともに、マンションの管理がよく
分かりますよ。

[3298: 匿名さん]

3292です。皆様ありがとうございます。
現在、共用部の電気料は年間200万円です。これが加圧給水方式への変更で年間100万円
増加すると言うことですね。
耐用年数あと30年間として3000万円の持ち出しとなれば管理費の値上げ必要。設備投資額が同額としても高架水槽更新も選択肢の筆頭とも考えられますね。
(高架水槽の清掃料等経費はあまり高くない)

[3299: 匿名さん]

１００戸のマンションで電気料金が２００万円とは高すぎませんか。
うちの場合は３５０戸のマンションで２４０万円の電気料です。
エレベーターは７基あります。

[3300: 匿名さん]

＞１００戸のマンションで電気料金が２００万円とは高すぎませんか。

９２戸で約１４０万円。当初は１９０万円前後が削減運動で１２０万円程度になったがいろいろあり現在は１４０万円程。エレベーターは２基。