「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3221: 匿名さん]

＞（参考資料）
＞●マンション標準管理規約（単棟型）

＞（市及び近隣住民との協定の遵守）
＞第６９条 区分所有者は、管理組合が○○市又は近隣住民と締結した協定について、これを誠実に遵守しなければならない。

締結した協定書を区分所有者にコピーし配布すれば済むと思うが。
わざわざ管理規約に記載する必要があるの？

[3222: 匿名さん]

協定書は管理規約に明記していないと破棄される恐れがあるからでしょう。
協定書を各区分所有者にコピーするのもいいのですが、それを改定、破棄
するときは、どういう手続きを取ればいいのか分からなくなります。
組合員には事前連絡等を取らなくても、理事が勝手に住民と協定内容を
変更、破棄することもできますから。
だから規約に明記するのがいいと思いますよ。

[3223: ビギナーさん]

他の管理会社（７社程度）から、ことごとく業務委託契約の見積もりを辞退されるマンションってあるんですか？

この場合、現在契約中の管理会社（１社）だけがそのマンションの管理組合との契約相手になってくれている「有難い、貴重な１社」という話になりますよね。

（質問する理由及び背景）
作り話ではないか、と疑っています。

私の所属する管理組合では、現在契約中の管理会社から委託料５割増し案が理事会に提示され要請されたということが先日、突然に組合員へ発表され、その１回目の説明会をやる前の配布資料に「今の１社しかない」と書いてあり、発表の時点ですでに状況は出来ています。

２回目の説明会までに「相見積もりをとってほしい他の管理会社が更にあれば、記名で用紙に書いて管理事務所に投函を」と、一見すると親切で丁寧な組合運営ですが、もし理事以外の誰かがどこかの管理会社を訪問して「いいですよ、見積もりしますよ」と言われたら、資料や議事録のウソが判明します（もしウソと判明してもみんなは大目に見る組合ですけどね）。

今回、組合から会社への委託料増の影響で、「組合員が納める毎月の管理費も値上げせざるをえない」という流れにあることも資料や議事録に書いてあります。

[3224: ビギナーさん]

すっごく巧妙な「話の作り」だと考えられるんですよ。これが善管注意義務に反する部類のマンション管理専門家の「舌」じゃないですか。

１回目の説明会はもう終わりました。その議事録、質疑応答の記録が理事長名で理事会議事録とともに発行され、繰り返し読みました。

他社を含む管理会社との接触（相見積もりの相談）の機会を、理事会幹部の権限として独占させ、そこに集中させているのがミソでしょう。総会での承認を経て就任している役員だから、その権限の正当性を他の素人組合員ならまず疑いません。

しかし、本来「相談」は個人的自由ですし、理事長や副理事長などは「現在の管理会社のもとでの組合員各自の毎月の管理費値上げ」を成し遂げることが自分の役目だと心得ていて、他の多人数の組合員をそこに持って行く、組合をそこに連れて行くことが口外できない本当の仕事なのでしょう。

想像を超えるというか、すごいのは、こうして管理会社に組合を差し出す役員に感謝し、賛辞を贈る住人の多さ（強さ）です。「よくやってくれて、ありがとう！」「うるさい批判者数名の声にもめげず、資産価値を上げてくれた！」という感じ。これらを冷めた目で見ている少数の組合員はいるはずですが、敵視されるとややこしいからか、おとなしい。

工事屋さんがマンションの大修繕等で荒稼ぎしようと思ったら、建物の物理的専門知識（主に理科）だけじゃなくて、それと同程度に管理組合の仕組みなど法的専門知識（主に文科）も習得し、２本立てで独占しようと思うでしょう。

[3225: ビギナーさん]

論理的には成立しないヘンテコな話が説明会資料にもいくつかあるんです。

例えば、「今回の委託料増額により組合員各自からの徴収額値上げをやらなければ４年後に組合会計は破綻する」。４年後が分かるなら、なんで今回は突然の発表なのよ。３年前からでも話に出せたでしょうに。

他の管理会社が断ってくる、どこからも辞退されるような劣悪マンションなら、どうして現在契約中の管理会社だけ付き合ってくださるのかな。そういう話（状況）にすれば、委託料大幅値上げも組合員負担増も対価にできますね。

私がもし理事長なら、逆に「現在の管理会社が委託料増以外の選択肢はないと言うから、まず縁を切ることを前提に、他社との新契約の準備を考えるべきと思いますがどうですか？」と、理事会や全組合員に問題提起するでしょう。が、現実にはそれをやれば「理事長降ろし」をやられます。マンション管理組合運営コンサルタントの豊富な知識と経験はこういう時に有用です。

こう考えてくると「まず現在の会社との契約非更改」を絶対やらないために「他の全社から辞退される」というストーリーが採用されていると想像がつきます。

[3226: 匿名さん]

普通、委託費の値上げは管理内容が変わらなければありえないことです。
５０％の大幅値上げをいってきているとのことですが、どの項目が上がる
のかを明確にすべきです。その理由も含めて。
相見積もりを取る場合は、項目別に価格を提示してもらえばいいと思います。
理事会が管理会社とべったりの場合は、他業者への合い見積もりは難しいでしょう。
しかし、どこの管理会社も顧客拡大には積極的です。
合い見積もりを提出してほしいといえば喜んで即対応してくれるでしょう。
電話１本で済むことです。管理会社はネットで調べれはすぐ分かりますからそこから
適当にチョイスすればいいでしょう。
しかし、おかしなマンションですね。修繕積立金の値上げだったら分かりますが
管理費の値上げは内容が変わらなければありえないことですから。
例えば、管理員の増員とか時間の延長、清掃回数の増大、消費税は２％ですからね。

[3227: 匿名さん]

管理会社との委託契約内容が少しでも変更があれば、重要事項の説明書を
全員に配布し、説明会を開催しなければならないと法律で決められています。
そして、管理会社との再契約を結ぶ場合は、総会の普通決議での決議が必要
となります。
なぜ合い見積もりを取らないのかの説明もしなければならないでしょう。事前に
質問はしているんでしょう。
今まではその委託費でやれていたのに、急に５割アップしなければならない理由
はなんなんでしょう。
管理会社との契約を解消するには、３ケ月前までに文書で通達するだけで
無条件に解約できます。
理由の如何を問いません。ただ気にいらないからという理由でもいいのです。
管理会社にとっては管理組合はお客様ですよ。

[3228: 匿名さん]

>>3226 匿名さん
消費税は２％ですか？。

[3229: ビギナーさん]

１０月に＋２％で１０％になった　という意味ですよ。汲まなきゃ。

[3230: ビギナーさん]

>>3226
>>3227
参考にし、熟読させていただきます。ありがとうございやした。

初回の説明会の資料に「マンション管理新聞」の大型記事のコピーが添付されていまして、「あの大手が組合に非更改の通告」的大見出し、その下に「今までよくこんな低い委託料で」の小見出し。これが資料の編集に利用されて、委託料増に応じないなら管理会社にバイバイされるぞ、という脅しとして作用するんです。なぜなら、管理会社の変更は一度も経験していないマンションなので、今の会社に見捨てられたら困ると感じる人が一定数は必ずいます。でも、会社のほうも捨てる（手離す）気は全然ないはずです。

同社のまま値上げするのが業者と組合幹部の共通の目標か。「理事三役を中心に対応してきた」なんて、理事会内部でさえも大して説明せずに遂行しているということかもしれません。説明不十分でも全員賛成の理事会だし、ほぼ全員賛成の総会というマンションなり。

止められない悪質運営の正当化になると「理事三役」なんて言葉が出てきます。実体は、よくある輪番制理事による互選（理事長、副理事長、会計理事）で報酬も少し高額なのですが、その中になぜか強権派が１人必ず入っているという感じです。したがって、会社からすれば実は理事会をスキップしてハンドルをきった時などに「使える」し、「利用」できるカテゴリーが「三役」です。

[3231: 匿名さん]

管理会社が値上げをいってきているということですが、逆に
値下げを要求したらどうですか。
それができなければ管理会社を変えるといえばいいでしょう。
強行にでても管理会社は手放すことはありませんよ。
どこの管理会社も顧客拡大は必死に取り組んでいますから。

[3232: 匿名さん]

管理会社をリプレイスしたいときは、先に数社の候補を選定し、
同じ管理内容での相見積もりを取り、１社に絞り次の候補管理会社に指定し、
現在の管理会社との引継ぎをしてもらうことです。
管理会社はどこも引継ぎの経験があるので手法はわかっていますよ。

[3233: 匿名さん]

もし管理会社が変わると管理人も変わりますが、その管理員が
住民に人気がある場合は、その管理員を新しい管理会社に採用
してもらうこともできます。

[3234: ビギナーさん]

百聞は一見にしかず。可能な限り、理事会発行物から引用しましょう。

私は、これらすべては管理会社が理事長の立場で書き、「管理会社の
値上げ提案に対応する理事会からの誠意ある報告」として全組合員に
示したものであると勘ぐっています。

（説明会資料「管理業務委託費増額要望への対応状況について」から）
増額要望の内容
　【値上げ理由】
　人件費上昇によるマンションマネージャー、管理員等の人材確保が
　難しくなっているなか、良質な管理業務の継続及びサービス向上に
　取り組むため。

値上げ対応についての検討状況
・管理会社との値上げ減額交渉
　値上げ幅の縮小、段階的な値上げ、値上げ時期の延長、委託内容の
　見直しによる値上げ幅の縮小等について交渉したが、人件費高騰等
　による赤字状態での業務委託継続は難しいとの回答で、現在、交渉
　は不調に終わっている。
・他の管理会社との相見積もり実施
　外部調査会社による「管理会社満足度調査ランキング」上位の管理
　会社４社と中手１社に相見積もりを依頼。
　［結果］
　人材不足、人件費高騰、利益を出しにくい管理組合運営等を理由に
　５社全てが相見積もりを辞退し、相見積もりが難しい状況。
　業界紙「マンション管理新聞」によれば、管理会社大手は人材不足
　や人件費高騰のなかで、「利益確保のために委託費の大幅アップや
　採算が取れない物件の放出」に動いており、同業他社も一定の理解
　を示していると報じている。今回の相見積もり依頼は、当該記事を
　裏付ける結果となっている。

（「説明会議事録」から）
管理会社には、資料の×ページに載っている基幹事務、会計業務など
といった項目ごとの中身と明細の提出をお願いしているが、会社の基
準が変わり細分化した料金は出せないと言われている。

[3235: ビギナーさん]

当管理組合の役員人事では、「管理会社が役員の代わりに書く」等、会社にいろいろ代行してもらうことについて反対しない人、抵抗感を抱かない人が就任します。このタイプの人がほぼ無尽蔵にいるため、同社による組合運営が連綿と継続できています（そうはいっても輪番制のため、就任後に同調できない人だと分かる場合がある。その都度「善処」してきたものと推測される）。

こうしたマンションで、会社による記述の虚偽や組合を舞台とするいわゆる不正の指摘がなされたとしても、問題とされることはありません。現実には、真実や真相を重んじる組合員に対して村八分的組合運営が行われます。仮に会社が決定的な裏切り行為をしたと判明したとしても理事会と総会が許容し続けるという、極めて寛容度の高い管理組合です。

現段階でも企業と一部住民によるマンション乗っ取り（私物化）は完成に近いと思われますが、貪欲にも９９％から１００％に到達させるための努力もされていて、本当の完成段階にある物件なら「真相と真実を重んじる人が１人もいなくなった」か、「全員黙るようになっている」はずです。きっとそういったマンションは「ある」。が、調べなきゃ決して出てこないし、わからないでしょう。

[3236: 匿名さん]

大変ですね。
委託費等を値上げするには総会の普通決議が必要となりますし、管理会社との
委託契約の更新については、重要事項の説明書を全員に配布し、説明会を開催
する必要があり、それをもとに総会で承認決議が求められます。
ほかの管理会社に相見積もりを依頼したらすべてが辞退したと書いてありますが、
それならいくらなら引き受けてくれるのか、それが明確にわからないのに辞退するのは
おかしいと思いませんか。
相見積もりが出た中で委託費の値上げが必要なら、その時に組合として考えれば
いいことでしょう。
管理会社は基幹事務等として、理事会支援業務と総会支援業務がありますので、
事務を代行するのは当たり前のことですよ。
どうしても大手管理会社が横のつながりがあり、管理会社のリプレイスに消極的で
あれば、中小の管理会社やデベ系でない管理会社に相見積もりを依頼すればいいと
思いますよ。

[3237: 匿名さん]

※点検費の相場
経費項目
防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　３００万
管理事務費　　　　　　　月１戸　　　８００円～１，９００円
消防設備点検費　　　　月１戸当たり５００円程度
ＥＶ点検費　　　　　　　　独立系　　デベ系の検討
　　月１回　１基　４～５万（デベ系）　　　３～４万（独立系）
遠隔監視　月１基１０，０００円程度
清掃費　　　大部分が人件費　　　時給８００円×時間×日数
修繕費　　　１㎡当り　　１６０円程度
管理員人件費 時給換算
雑排水管の高圧洗浄 ２年に１回が普通。 １戸当たり４，０００円程度
機械式Ｐ場保守料　　１台当り　　月３，０００円
　　　２段又は３段ピット式　　保守回数　年間４～６回

[3238: 匿名さん]

スレ違いかもしれませんが、
施工主に修繕を要求できるかわからないため、
教えてください。

現在、築5年ほどのマンション最上階に住んでいますが、
バルコニーの天井部分にヘアークラックができています。
問題なのは、対応する屋上部分にもヘアークラックができており、
雨が降ると、おそらくコンクリが溶け出し、
ベランダの床部分に白い跡が残ります。

このような場合でも、
クラックの幅が小さいことを理由に修繕要求できないのでしょうか。

よろしくお願いします。

[3239: ビギナーさん]

>>3236
いろいろとありがとうございました。大いに助かりました。

総会や理事会でつまずく（否決）ことのないように、それぞれ事前に方針が会社レベルで決められて準備されてしまうマンションなので、管理組合員とか役員として与えられた役割を果たすこと、演じることだけが主に求められます。

それに外れて何かをしようとすれば、会社が手を汚すまでもなく、他の住民、組合内部において非難の声が上がります。状況次第で管理会社等の契約業者から法的指南を得て排除・封じ込めなどが行われます。他のマンションでは「熱心すぎる」が解任理由だったとか。

現在まで内部手続き的には失敗したことがない管理組合ですから、こういうマンション管理が当然かつ優良、しかも無敵と感じられているのかもしれません。

[3240: 匿名さん]

>>3238さん
まず築５年であったら瑕疵担保責任が施工業者にありますので
無条件で施工会社負担で補修工事をしなければならないとなっていますので、
施工会社にやってもらうのがいいでしょう。
瑕疵担保責任の期間は１０年間です。
バルコニーの天井部分は完全に共用部分であり、専用使用権のある共用部分
でもありませんので、個人がやる修繕ではありません。
管理組合が施工業者に工事の請求をすればすぐ解決すると思います。

[3241: 匿名さん]

>>3239さん
理事会としては総会での議案の決議はすんなりいかせたいと思うでしょうね。
私が理事長でも総会は議案をすんなり承認させたいと思いますから。
それから管理会社等から法的指南を受けて対応されるということですが、質問
が規約や細則に則っていれば丁寧に受け答えをしなければならないでしょう。
質問内容が分かれば、どうすればいいかの書き込みは検討しますけどね。

[3242: 匿名さん]

管理会社が組合員を抑え込む手口としては、規約や適正化法、
区分所有法だと思いますので、それは調べてから質問等を
すればいいと思いますよ。
ちょっと調べればすぐ分かりますから。もちろん質問をしても
いいと思います。

[3243: 武者さん]

大規模修繕工事の「設計業務」が毎回、同一の建築事務所に発注されます。それ以外のサッシ交換、給排水管交換も同じ事務所でした。３回目となる今回も「これから数社の中から施工会社を決める」という段取りです。

同じ設計コンサルタントとの契約を長く続けるのは、マンションにとって「かかりつけ医」を持つようなもので、安心のメリットが大きいと聞いたことはあります。

反対に、デメリットとして、価格の相場がわからないままの発注や、その批判を想定しての相見積もり（形式的競争入札で、結局また同じコンサルと契約）まで行われることがあると考えられます。

「設計業務」がずっと同じ業者という場合のメリット・デメリット、他に何がありそうですか？　「設計」と「施工」なら、元請け・元締め的なのは「設計」でしょうか？

[3244: 匿名さん]

>>3240さん
ご回答、ありがとうございます。
以前、管理会社に見てもらった際に、
ヘアークラックの場合は、対象外と言われたのですが、
それでも修繕してもらうことは可能なのでしょうか。

今回の質問の意図は、
対象外というのを前提にした上で(これが正しいかはわかりませんが)
コンクリの染み出る、屋上からバルコニー天井まであるヘアークラックでも、
修繕してもらえないのか、ということです。

アドバイス、お願いします。

[3245: 匿名さん]

>>3243さん
設計監理の概略を添付しておきます。
できれば相見積もりを取り説明会を開催して設計コンサルタントを
決めたほうがいいと思います。
設計監理は、施工会社の仕事を監視するのが主な役割で、仕様書通りの
工事が行われているか、手抜き工事はないかとかのチェックをします。
施工業者とは相対立する存在でなければなりません。

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。

＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[3246: 匿名さん]

>>3244さん
ヘアークラックは0.3mm以下のひびのことをいいまして、特に構造には
影響しないので補修する必要はないといわれてはいます。
築浅のマンションですので経年劣化は考えられませんが、人件費の削減の
ために、塗装の間隔を短くするとこういう状況が発生します。
雨が降ればベランダの床部分に白い跡が残るとのことですが、問題はないと
思いますが、修理は早めにしてもいいとは思います。
シーリング材による穴埋めと弾性系塗料で対応できますし、費用もそんなには
かかりません。
しかし、やらなくても別に問題はないようですので、しばらく様子をみられたら
いかがですか。

[3247: 武者さん]

>>3245 匿名さん

なるほど。
特に「施工業者とは相対立する存在でなければなりません。」が勉強になりました。
しっかり記憶しておきます。
前回の工事の後の定期総会では設計業者と施工業者が管理組合の役員席に多人数で
同席し、数十名の出席組合員たちを圧倒していて違和感がありました。

もともと大多数の管理組合員に設計コンサルを変更する気がないだけではなく、
「管理組合運営コンサルタント業務」の委託契約も毎期連続締結しているため、
理事会が問題意識を持って重い腰を上げないと、大規模修繕の設計監理は常に
同社（＝設計コンサル）の手に落ちるという結果になっています。

コンサルが同席する「分科会」で決定　→理事会承認　→総会可決　で落着。

いくら啓発しても組合に変化の兆しは生まれませんが、「独占」の側面がある
以上、お互いの強固な関係が自壊する可能性も生まれるのかもしれません。

ありがとうございました。

[3248: 匿名さん]

>>3246さん

ご回答、ありがとうございます。
さきほど、市が設置している無料電話でも相談してみましたが、
修繕してもらうのは難しいだろう、とのことでした。

残念ですが、これ以上の被害がでないか、
様子見しようと思います。

[3249: 匿名さん]

>>3248さん
マンションの住民のなかにあなたみたいにマンション管理に関心を抱いている
者がいるところは、理事会や管理会社も無茶苦茶な管理はできないと思いますので
重石役として監視をしていってください。

[3250: 匿名さん]

大規模修繕工事では設計監理方式が一番いい方法ではあります。
経費的にはかかりますが、仕様書通りの工事をするためには必要でしょう。
設計監理士を採用しなくても、施工会社は下請けがちゃんと仕事をしているかの
チェックはしますが、なれ合いがありますからね。
それに、施工会社も設計監理業務の経費は当然請求しますので、それを勘案すれば
そんなに割高とも思えません。

[3251: 匿名さん]

大規模修繕工事の方法で一番だめなのが責任施工方式です。
いわゆるおまかせ方式です。

[3252: 匿名さん]

設計監理方式を採用するマンションは、ある程度
大規模マンションでないと経費的には難しいかも
しれません。
小規模マンションの場合は、責任施工方式も仕方
ありませんが、いかに良心的な施工会社に依頼できる
かにかかっています。

[3253: 質問者]

第一次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
第二次大規模修繕「設計業務」・・・Ｂ社
第三次大規模修繕「設計業務」・・・Ｃ社

↑このようなマンションてありますか？

↓当マンション
第一次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
サッシ交換「設計業務」・・・Ａ社
第二次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社
給排水管交換「設計業務」・・・Ａ社
第三次大規模修繕「設計業務」・・・Ａ社

ひとつのマンションしか知らないと判断・比較ができず、
自分のところが「普通」と思うようになります。

[3254: 匿名さん]

設計業務というのは、設計監理業務であり設計コンサルタントつまり
１級建築士がおこなっているものですか。
設計監理士と施工会社（建築会社）は別物です。
単なる工事業者と設計監理業者とは違いますよね。
サッシ交換や給排水管更新工事は大規模修繕工事とはいいませんし、
設計監理士は不要ですからね。
ごっちゃになっていませんか？

[3255: 匿名さん]

設計監理士の仕事としては、設計業務と監理業務があります。
４対６程度で監理業務の方が多いようです。
元々大規模修繕工事ですから、設計の仕事は少ないでしょうからね。
工事業者の相見積もりをとるときの金抜き計算書等の要綱書の作成と
工事期間中の仕様書通り工事がおこなわれているかどうかのチェック
が主な仕事です。

[3256: 質問者]

>設計業務というのは、設計監理業務であり設計コンサルタントつまり１級建築士がおこなっているものですか。

ＹＥＳ。
第２回と第３回の大規模修繕の間の時期に「給排水管交換」が行われました。
「施工監理」という用語があるのでしたら「設計監理」と混同しているかも。

施工会社のほうは”毎回同じ”ではありません。
第１回、第２回、第３回、及びサッシ交換、管更新など「大きな工事」なら
必ず「設計コンサルタントＡ社」が受注してきました。事実上、組合の顧問。

組合が契約を続けている管理会社とは別に、Ａ社は組合運営コンサルとして
ずーーーーーっと連続契約。
両社とも、当マンションに食らいついて数十年離れません。
組合も両社から離れようとはしません。

[3257: 匿名さん]

サッシの交換で設計監理士を雇う必要はないでしょう。
コンサルタントが工事の状況を監視することはないですからね。
工事業者がきめられたサッシを取り付けるだけのことですから。
コンサルタントには、工事費の１０％とかの報酬を支払わなければ
なりませんからね。

[3258: 質問者]

平たく言えば、当マンションの大きめの工事はすべて、同じ「設計コンサル」１社の指揮のもとで管理組合運営（会議同席、「分科会」の設置・運営）から一貫して遂行されてきたということです。これとは別に、大手の管理会社が４０年前から離れることなく管理委託を受け続けています。

理事会を始めとする組合は、両社の要求や提案を（不利益になると私が指摘しても）受け入れて賛成し可決し続けてきました。不利益を受け入れても両社とともに歩んでいくことが利益になるという、ちょっと理解しがたい経営理念みたいなものがあるような。

[3259: 匿名さん]

大規模修繕工事とは別のサッシや玄関扉、高置水槽等の単独の工事は
理事会が業者を選べばちゃんと仕事をしてくれますよ。
そこに手抜きとかは発生しませんし、やりようがありません。
いつやるかの判断は住民とかの声を聴きながら判断すればいいだけです。
そこにお金を払って設計コンサルタントを入れるのは意味がないように
思えます。
同じ管理会社と一貫して長期に契約しているマンションは多いですよ。
大規模修繕工事では、設計監理士の報酬も1,500万円（３５０戸）程度
の金額になりますので、相見積もりを取り説明会を開催して一番熱心な
コンサルタントを選ぶところが多いですよ。
顧問とかにしていると、そのコンサルタントにしなければならなくなりますから。
よそのコンサルタントとの比較ができないので、報酬や仕事の内容がそんなもの
と思われますよね。

[3260: 匿名さん]

外壁塗装工事は大規模修繕工事の中で一番割高な工事になる。
しかし、工事の専門性はそれほど高度な技術ではない。
なのに、わざわざ、コンサル等を導入したがるのでしょう。
この工事は数社に相見積もりを取り、一社に責任施工方式のほうが安心。
特にマンション管理士等のアドバイスは設計管理方式を提案する下心は理解できる。

[3261: 匿名さん]

責任施工方式は相見積もりを取りません。
知っている業者を選び、そこと修繕個所や仕様等を話し合って
工事費を決めるものです。
工事が仕様通り行われているか、決められた材料を決められた量
使用しているかとか手抜き工事をしているかとかのチェックも含め
すべてその業者に丸投げするのが責任施工方式です。
外壁塗装工事は塗装だけではありません。タイルの傷んだ部分の交換
やひびの補修、高圧洗浄等が含まれます。
それから、せっかく足場を組むのですから、ベランダのシーリング、
窓枠シーリング、軒天のシーリング、手すりの補修や塗装等も一緒にやります。
当然屋上防水、敷地内の整理、解放廊下の電気、玄関扉の塗装、解放廊下の
シートの張替え、全館扉部分の塗装、格子の塗装、集会室の補修、駐車場の補修、
改良工事等まだまだいろいろありますよ。

[3262: 匿名さん]

設計監理士業務は１級建築士等の有資格者じゃないとできません。
マンション管理士は設計監理士業務はできませんよ。

[3263: 匿名さん]

それ相当の工事をするときは相見積もりを取るのが普通。
責任施工方式は相見積もりを取らない方式とは誰が決めたのか。
マンション管理士が設計監理ができるとはどこに書いていますか。
アドバイスや提案をするとは言っていますが。
私のマンションは５００戸ですが、信頼できる大手建設会社数社に見積もりを取り、
修繕委員会（建築士、マンカン、等々）で検討した。

[3264: 匿名さん]

相見積もりを取ることはできますが、同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様での比較が
できないので相見積もりをとっても意味がないのでということでそういう表現をしました。
工事費については、競争相手がいないため割高になる可能性が有ります。傾向としては工事の進め方や工事の内容、方法、工事費が適正であるかどうかについてはおまかせという傾向に有ります。従って、この方式で失敗すれば、管理組合、管理会社双方にとって大きなダメージとなります。

デメリット
工事施工会社選定時に数社とやり取りをするため、管理組合員の負担が増える。
共通の工事仕様書がないので、見積や工事内容の比較が困難。
第三者（専門家）の検査等のチェックがないため、手抜き工事などの品質低下や一部の区分所有者との利害関係など公正性・公平性が保ちにくい。
工事施工業者の技術力、信頼性、会社財務内容等により予想と大きく異なる結果になり易い。
工事施工時の監理がない為、管理組合での検査が必要。負担が増える。
相見積もりをしない場合、割高の傾向。やっても同じ条件での比較はできないので
その比較ができない。

[3265: 匿名さん]

同じ仕様書での相見積もりですが。
同じ仕様書でないと決めつけてますが。

[3266: 羨望者]

マンションによっては、大規模修繕に臨むにあたって、管理組合が「業者求む」と”公募”をかけているケースがありますでしょ？

形だけの公募で実は決まっているというダークな場合もあるかもしれませんが、そうでなく、本当に公正にやろうという管理組合がうらやましいです。

第１回、第２回、第３回でそれぞれ違う契約先にしたマンションは存在するのかさえ知らないくらいに、同じ契約先にし続けている管理組合なんです。

癒着（ゆちゃく）：どんな理由を付けても業者変更を拒む組合員が内部にいます。この勢力は、常連的企業の代理の働きをします。

[3267: 匿名さん]

>3265
同じ仕様書は素人では作れません。
金抜き計算書を含めた要綱書を作成して応募業者に配布して
それに各項目別に単価だけを記入する方法なんですよ。
業者が勝手に修繕個所や平米数、使用材料等を決めて見積書を
提出するのとは違うんです。

[3268: 匿名さん]

いつも同じ業者にするのはデメリットばかりではなく、
メリットもあるからではないでしょうか。
その業者が悪いのであれば変更もあるのでしょうが、別に
問題がなければ気心も分かっているのでそれはそれでありでしょう。

[3269: 匿名さん]

外壁塗装工事位の仕様書を書ける素人はマンション内にもおります。

[3270: 匿名さん]

その方は大規模修繕工事の経験のある１級建築士なんでしょうね。
しかし、その建築士でも、設計監理まではさせてはいけません。
監理をしてもらう建築士はお金を払って雇うべきです。
半年なり１年かけて工事の監理をしていかなければならないので
仕事をやめてボランティアでやってくれればいいですが。