「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3121: 匿名さん]

>>3120 匿名さん
上告はしなかった。町会に加入する、しないは個人の自由です。強制はできません。ということ。
改正標準管理規約では町内会加入を強制しないこと。町会費の徴収は管理組合が代行していること等々を明記。
管理組合と自治会（町内会）の独立した組織を作ること。
会計も別々に行うこと。

戸建てを考えると１戸、１戸をいくつかのブロックにまとめ自治会組織をつくる。しかしブロック内同士で管理組合は作りません。個人の建物、設備等々の修理、修繕、解体は個人で行います。

[3122: 匿名さん]

>>3188さん
お宅のマンションすごいですね。
しかし、マンション管理の基本を見直す必要がありますね。

[3123: 匿名さん]

>>3119さん
自治会活動を行っていくためには、全員の加入が必要なのは
理解はできます。
しかし、自治会法で決められているので、裁判になったら負けます。
心情的には全員の加入がいいのはよく理解はできますが。

[3124: 匿名さん]

>>3121さん
自治会法がネックになっていますね。
確かに管理組合と自治会は別物ですからね。
ただし、お互いに協力をしていってより良いマンションライフが
送れるようにするのは考慮すべきだと思います。
その中で未加入者のものに対しても同じように対応するのは難しい
かもしれませんが。
当然専有部分については、各戸で対応するのは当たり前のことです。

[3125: 匿名さん]

＞＞3123 匿名さん
自治会法の説明をお願いします？。

[3126: 匿名さん]

自治会法で検索すれば条文がでてきます。
自分で調べることが大切です。
自治会法自体そんなにボリュウムはありません。

[3127: 匿名さん]

自治会法の場合は、最高裁の判例を参考にすべきですね。
自治会への入退会は自由だが、それについては判例で理解
できると思います。
また、別スレですが、自治会についてのスレではその点を
詳しく論じられていますので、別スレを参考にしてください。

[3128: 匿名さん]

うちの組合も全員自治会に入会してます。
賃借人も自治会員ですが、自治会費は賃貸人が管理費等と
一緒に口座引落で納めています。
３５０戸全員が自治会員です。

[3129: 匿名さん]

マンションの中には、理事会と自治会が混同しているところもあり、
役員も兼任、会議も同じだから一緒にしているところもある。

[3130: 匿名さん]

小規模マンションの場合は人材不足のため
兼任が多くなるのがその要因でしょう。

[3131: 匿名さん]

自治会と理事会は目的は別ですが、マンションライフを
楽しくしていくためには、協力していくべきでしょう。

[3132: 匿名さん]

マンション周りの清掃とか、花植えとかは一緒にやったらいいでしょうね。
消防訓練も同様に。

[3133: 匿名さん]

>>3128 匿名さん うちの組合も全員自治会に入会してます

全員加入の手法をぜひ披露してもらえませんか。
加入する、しない　は自由なのになぜ？全員加入、と思います。
賃貸にすれば当マンションには住んでいないのに、また移転先で加入し会費を払うと二重払いになっているかも等、ちょっと理解できません。
３１２８さんところの方法が全マンションに暮らす人々が理解できれば皆平穏に過ごせると思います。よろしくお願いします。

[3134: 匿名さん]

分譲時に加入することになっていましたので別に
秘訣はありません。
賃貸にする場合は一応オーナーから口座引落で差し引かれていますが、
オーナーが賃借人に請求しているかどうかは分かりません。
賃借人が自治会費を支払うことはありません。
自治会費を口座引落にしているのは、集金の手間を省くために便宜を
はかっているだけのことです。
今まで総会でなぜ自治会費を口座引落にしているのとか、退会をしたものは
一人もいません。３５０名もいるんですけどね。

[3135: 匿名さん]

分譲時に全員が書面合意した原始規約の附則に地元の自治会に加入する定めがあり、他に、専有部サービス料金を管理費から利用の有無に関わらず全戸分一括支払いの定めなどがあります。
（分譲後の実情は、自治会は任意加入、専有部サービスは総会決議で解約済。）

普通の総会決議ではできないことが、附則に定められていると思うが、附則のそういう部分について書面合意は有効なのでしょうか？（あるいは、私の所の原始規約（附則）が普通と違うのか？）

国交省の標準管理規約は、分譲会社が（市役所や近隣住民と）締結した協定を「附則で承認する旨規定する」としている。

＜マンション標準管理規約（単棟型）＞

（市及び近隣住民との協定の遵守）
第６９条 区分所有者は、管理組合が○○市又は近隣住民と締結した協定について、これを誠実に遵守しなければならない。

第69条関係
① 分譲会社が締結した協定は、管理組合が再協定するか、附則で承認する旨規定するか、いずれかとする。
② 協定書は規約に添付することとする。
③ ここでいう協定としては、公園、通路、目隠し、共同アンテナ、電気室等の使用等を想定している。

[3136: 匿名さん]

常識的に判断して、地域住民との協定については順守した
方がいいと思いますが、専有部サービスについては、どこまで
やるのか等も含めて、本来は各戸で対応すべき問題ですので、
規約の改正をしたほうがいいと思います。
書面で行う付則についても総会決議で解決できますよ。
ただ、一部住民との話し合いが必要な部分もあります。

[3137: 匿名さん]

いくらなんでも専有部分のサービスはやりすぎだね。
早く規約の改正をすべし。

[3138: 販売関係者さん]

専有部サービスをするなら子育て等や老人の面倒等を徹底したサービス業務をするべきでしょう。料金は個別契約にして管理会社がサポートする。現行のサービス内容は詐欺的である、。

管理会社の現行の専有部分サービスの内容からして本音の部分は専有部分のリホームや取引の内部情報を得ることで商売につなげるものであるように思えますが、いかがでしょう？。

[3139: 匿名さん]

管理会社もマンションの補修工事や点検等でバックリベートを
確保する時代は過去のものになると思う。
今後は専有部分のリフォームや介護とか育児とかの分野をマンション
と一緒に取り組んでいくべきでしょうね。

[3140: 匿名さん]

知識を知恵に変えてマンションをより良いものに
変えていくべきでしょう。

[3141: 3133本人]

　このたびは皆様の情報提供（自治会加入する、しない。自治会費徴収について）により考えて一つの結論を得ました。ありがとうございました。
皆さまから投稿して頂いた情報を纏め、本人管理規約に目をとうし考えた結果、ある条文が目に止まりこれを適用すれば解決する？。というのは

管理費適用のなかで、
●地域コミュニティにも配慮した居住者のコミュニティ形成に要する費用　を自治会費として拠出することは規約違反とは思わない。これが承認されれば特別に徴収している自治会費は不要。

●町内会（自治会）での仕事は身近なものに意外と多いため「自治会退会＝自治会費払いません」とは単純にいかないようだ。
例　本人自治体で①市民の声として夜道が暗いので街灯をつけてほしい。に市の回答は町内会（自治会）に依頼し実施して下さい。②市の広報誌の配布が他地区より約２週間遅いので早く配布してほしい。に市の回答は町内会（自治会）に依頼してください。又は市本庁のロビーに置いていますので取りに来てください。等々。自治会費を納めていないと色々不便なことが発生しそう。

●本人管理組合の総会収支表で自治会費未収金１戸分計上あり。これは賃借人と判明している。この人に支払いを求めても自治会に加入しません（していません）と回答されたらそれまで。この未収金どうする。
　管理費から拠出する仕組みにすればこれは（未収金）防げる。
●自治会費は管理費から拠出、特別徴収の町内会費（自治会費）の徴収はやめるよう理事会に提言する

[3142: 匿名さん]

>●地域コミュニティにも配慮した居住者のコミュニティ形成に要する費用　を自治会費とし>て拠出することは規約違反とは思わない。これが承認されれば特別に徴収している自治会費>は不要。

現在コミュニティにも配慮した費用の項目は、標準管理規約からも
削除されましたよ。
これらの費用は各人が負担すべきものとされました。
自治会費を管理費等と一緒に口座引落をするのはあくまで便宜を
図るためであり、振り込まれた金額は即自治会口座に振り替えます。
あくまでも組合の口座と自治会口座は明確に区別しなければなりません。

[3143: 匿名さん]

>●地域コミュニティにも配慮した居住者のコミュニティ形成に要する費用　を自治会費とし>て拠出することは規約違反とは思わない。これが承認されれば特別に徴収している自治会費>は不要。

これは間違った解釈をしていますよ。
コミュニティに配慮したコミュニティ形成に要する費用とは、理事長が自治会の
会合に参加するために必要な費用ということです。
あくまで管理費は規約で規定されている項目以外のものに使うことはできなく
なっているでしょう。
未収金については、区分所有者がマンションに居住していないのに徴収すること
自体が間違っていますのでそれを未収金としたのが間違いですので、訂正するだけで
いいと思います。
特別徴収の件は論外です。

[3144: ご近所さん]

マンション管理組合と地域町会・自治会の違いが分からない連中が多すぎる。

[3145: 匿名さん]

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞
　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。
　管理費から募金や老人クラブ、スポーツや文化会、親子会、祭りとかに経費を支出することはでき
ません。あくまで管理費はマンションの管理のために使用しなければなりません。
　標準管理規約から、「コミュニティ条項」が削除されました。
「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成（費用）」という項目です。
　理由としては、法的リスクを避けるためとのことです。コミュニティの合意形成の環境づくりといっ
た理由で管理費から支出されたり、マンションの管理と関連性の薄い業務活動に対して支出す
れば、役員に対して損害賠償責任が生じる恐れがあることがその理由です。

[3146: 匿名さん]

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等
　具体的には親子会、塾親会、文化活動やスポーツ活動を支援しており、又祭りや清掃活動、リサ
イクル活動等を行っています。祭りに関しては地域の自治会と消防訓練は管理組合と協力して行い
マンション住民の生活面での互助並びに交流活動のフォローを行っています。
　自治会は、行政との窓口で、行政の各種情報が伝達されます。
　しかし、管理組合と自治会は目的や機能が異なる組織で、構成員も異なっています。それでこ
の２つを混同すると管理組合の運営に支障をきたすおそれがでてきます。
　そのため、マンション管理を適正に行うためには、各組織の違い、目的等をよく理解しておかな
ければなりません。

[3147: 3133本人]

>>3142 匿名さん 現在コミュニティにも配慮した費用の項目は、標準管理規約からも 削除されましたよ。

確認しました。

>>これらの費用は各人が負担すべきものとされました。
>>自治会費を管理費等と一緒に口座引落をするのはあくまで便宜を
図るためであり、

自治会費として管理費等と一緒に口座引き落し実施しています。

>>振り込まれた金額は即自治会口座に振り替えます。

自治会口座は何かの法律（自治会法とか）で自治会を設立したら開設することが明記されているのですか。理事会に提案する資料が必要と思います。

>>3143 匿名さん 未収金については、区分所有者がマンションに居住していないのに徴収すること自体が間違っていますのでそれを未収金としたのが間違いですので、訂正するだけで いいと思います。

わかりました。

[3148: 匿名さん]

偉そうに言うだけで説得力がないな。上から目線やめろよ。

[3149: 買い替え検討中さん]

>>3148 匿名さん
初心者マークは、サイト利用を始めて間もない
方に付与されますので、
初心者マークのない方の意見はハイレベルになりますので宜しく。

[3150: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/605119/
ここは、初心者マークの方の投稿はハイレベルです。

[3151: 匿名さん]

自治会委員を１年間努めるとなにがしかの報酬が出る町内会（自治会）はありますか。
以前の町内会では御祭前日に準備として参加した時（午前９時～午後３時・昼休憩あり）は昼の軽食・作業終了後タオル２本お疲れさんで、１年間の終了後も報酬はなし。
この違いはなに？　町内会（自治会）の裕福度で決まるものなのですか。

[3152: 匿名さん]

>>3152さん
うちのマンションでは自治会が会計上余裕があるので自治会役員の
報酬は、理事会役員より高いですよ。
例えば、理事長が１２万円で自治会長は２０万円です。
ちなみに自治会費は月３００円ですが行政より一人あたり年間２，０００円
程度の負担があります。

[3153: 匿名さん]

やはり理事会と自治会の違いを認識することからスタート
すべきですね。

[3154: 匿名さん]

３１４５、３１４６の書き込みをよく読むことだね。

[3155: 3151]

3152さん　ありがとうございます
現在籍の自治会（町会）は自治会費（町会費）を徴収し上部自治会（町内会）に治めているが、自治委員は年度末（３月）終了で若干の報酬を受けている。上部自治会（町内会）が行政から補助金を受けている図式？。委員は報酬を管理組合に治めている不思議な仕組みになっている。返納の理由はさておき管理組合と自治会は別組織としてすっきりさせること。3153投稿ですね。

[3156: 匿名さん]

うちの場合は、マンション内の独立した自治会ですから、
上部団体はありません。
自治体からの補助金も直接マンション内自治会に振り込まれています。

[3157: 匿名さん]

自治会の活動は目的をもって行動しないと自治会費が
余ります。
使い道がないと役員の報酬を引き上げたり、飲食費に
使用することになります。

[3158: 匿名さん]

だから自治会は飲み会が多いといわれるのですね。

[3159: 匿名さん]

理事の役員手当はどれぐらいが適当なんでしょうか。
理事長が月２万円程度で、一般理事が月3,000円ぐらいかな。

[3160: 匿名さん]

組合の理事長の報酬と自治会会長の報酬は
どちらが高いですか。

[3161: 匿名さん]

>>3159 匿名さん 理事の役員手当はどれぐらいが適当なんでしょうか。

スレッド名の　「管理組合の役員報酬について」　を参考にされてはいかがでしょう。

[3162: 匿名さん]

マンションの規模にもよるでしょうが、理事長の場合、
月１万円程度が相場だと思います。

[3163: 匿名さん]

理事に手当をだすことにより、責任感をもたせることも
必要です。

[3164: 匿名さん]

お金でやる気を引き出すやり方は、感心しませんけどね。

[3165: 匿名さん]

自治会の役員の報酬は全般的に理事の報酬より高いようですね。

[3166: 匿名さん]

300とのマンションです。
良く員報酬です。
自治会長は年間100万円、管理組合理事長は年間10万円です。

[3167: 匿名さん]

それぐらいもらえば、片手間で自治会長をやっても
いいかもですね。
交際費も使えるし。

[3168: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

[3169: 匿名さん]

専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として
計画することは大切なことなんでしょうね。

[3170: 匿名さん]

オリンピックが近づくにつれ、宿泊施設の確保が難しくなっています。
四ツ谷駅近くのアパートは通常２万円程度の部屋が４５万円という価格に
なっているということです。
皆さん方のマンションでは民泊問題にたいしてどう対応していますか。
民泊オーケーとなると、外人がエントランスにたむろしたり、ごみの分別が
めちゃくちゃだったり、深夜に騒いだり、風呂に入ったりと迷惑行為が行われ
る可能性が高くなります。
やはり、早めに民泊禁止の規定を設けておくべきですね。

[3171: 匿名さん]

マンションで民泊禁止の規定がなければ、オリンピック期間の
貸出が多くなるね。
特に賃貸にしようと思っているのだったら、民泊がいいと思うよ。

[3172: 匿名さん]

マンションの民泊は問題がありすぎ。
トラブルが発生する前に規約で民泊禁止にしておいたほうがいい。

[3173: 匿名さん]

＞自治会長は年間100万円、管理組合理事長は年間10万円です。

補助金をもらう自治会（町内会）は自治体にとって無駄飯食いの外郭団体？

[3174: 匿名さん]

自治会は住民にとっては大切な団体です。
ただ、その運用方法については、問題点がある自治会もあるのでしょう。
自治会の活動報告書を確認すべきです。総会で資料が配布されますが、それに
記載されていると思いますので。

[3175: 匿名さん]

小規模マンションでは自治会の役員のほうが
影響力は強いんではないですか。

[3176: 匿名さん]

>>3174 匿名さん 自治会の活動報告書を確認すべきです。

我がマンションは中規模マンションなので自治委員を上部自治会（町内会）に出席させているだけで活動報告書の説明はいっさいなし（十数年間）。自治会からの活動参加要請もなし。自治会総会ってなに？
管理組合の総会は1/年あり。自治会費は払ってるよ。
ダメ、ダメなマンション？

[3177: 匿名さん]

うち場合はマンション内自治会だからかもしれませんね。
自治会総会は年１回です。
自治会費は月３００円。
自治会活動に参加するのは自由です。

[3178: 匿名さん]

マンション内自治会だけども、祭りのときは地域の自治会と
一緒にやっています。

[3179: 匿名さん]

自治会総会をやってないんですか。
どこの自治会にも規約はあるでしょう。
自治会の議案書は配布されていないんですか。
総会への出欠確認も提出しなければならないでしょう。

[3180: 匿名さん]

今日はメンテナンスの日だったんですね。

[3181: 匿名さん]

＜マンションの資産価値を保つには＞
　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。
　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　があります。
　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　うことも大切です。
　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。
　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけが考慮するものではなく、将
　来的に売却・賃貸を考えている人にとっても必要なことなのです。

[3182: 匿名さん]

マンションに住む理由としては、最近は終の棲家としている
者が多いようです。

[3183: 匿名さん]

終の棲家の考え方が多くなっているのは事実でしょう。
私どものマンションでも、戸建てからマンションに住み替えている
方がかなりいますからね。
マンションは高齢になると、病院や買い物、交通の便等がいいので
便利ですから。

[3184: 匿名さん]

マンションは便利だね。

[3185: 匿名さん]

年を取ると戸建ては大変です。
庭の草取りや清掃等やらなければならないことが
たくさんあります。
鍵一つで外出できるし、買い物や病院も近くにあるし、
家の修理等があって分からなければ、管理人さんに相談できるし。

[3186: 匿名さん]

マンション万歳！

[3187: 匿名さん]

定年後管理員でしばらく働いた。
今まで一戸建てに住んでいましたが、管理員業務を通じてマンションの住み心地をみて、
一戸建てを売却してマンションに移り住んだ。住みやすくて水道光熱費等も安く。
管理員もよく話しかけてくれて老後はマンション暮らしのほうが楽です。

[3188: 匿名さん]

そうですよね。
マンションは共用部分は管理組合がすべてやってくれますからね。
住民が管理するのは専有部分だけですから。
住民同士の付き合いが面倒とか考えている方もおられますが、実際
マンションに住んでみると煩わしさは戸建てと全く変わりません。
人数が多いからそう考えるのかもしれませんが、付き合いのある方は
自分で選ぶこともできますからね。
お隣さんぐらいは挨拶ぐらいはできるようにしてますけど。
同じフロアのものでもエレベーターに乗るときは挨拶するぐらいですから。

[3189: 匿名さん]

＊資産価値の落ちないマンションの条件
１．立地が良い
２．築年数（築浅） 〕　　１～３については、変えようがありません。
３．物件規模が大きい
４．管理状況が良い・・・この部分が良好に管理されているかが重要です。
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。全てを網羅した長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。
　空室が目立つようになっていないか。（売れない、貸せない、しかし経費はかかる。）
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

[3190: 匿名さん]

マンションの管理がうまくいっているマンションは
資産価値がおちないでしょうね。

[3191: 匿名さん]

マンション管理は大事。

[3192: 匿名さん]

管理をするのは組合員ですから悪い結果が出たからといってその役員や管理会社を責めても後の木阿弥です。
よってマンション管理は、規約や法令通りには運営されているとは限らないし、
その結果の良悪は組合員に帰属します。

[3193: 匿名さん]

マンションの管理は規約や細則に則ってやらなければ
ならないでしよう。
国家や人の社会でも法律に則ってやらなければ問題は
解決しません。

[3194: 匿名さん]

規約や細則に則って管理がされているとかではなく、
それを管理するものが知らないでやっているんでしょうね。

[3195: 匿名さん]

理事会は理事長で大きく変わります。
その理事長も輪番制であればくるくる変わります。
そして、規約や細則を理解しないまま、間違って結論を出すと
いうか、何も考えずに管理していることもままあります。
例えば、専用使用権のある共用部分の管理でいえば、インターホン
の補修工事や、メールボックスのカギの交換、玄関ドアの開閉の不具合
の修理とかを規約を知らずに管理組合の費用を使ってやる場合も多い
のではないでしょうか。
一度やってしまうと、それ以降の理事会としては、今回は規約通り各戸
負担というわけにはいかないでしょう。

[3196: 匿名さん]

その場合は、過去にさかのぼって返還請求すればいいのですが、
区分所有者が代わっていたり、個人負担であればやらなかった
といわれればどうしようもありませんからね。

[3197: 匿名さん]

知らないで管理組合として専用使用権のある共用部分の補修工事を
してはだめですよね。
しかし、知らないと共用部分だから管理組合として補修をするかもですね。

[3198: 匿名さん]

マンションの管理は理事会特に理事長によって
大きく変わります。
良くも悪くも理事長の双肩にかかっています。
理事長さん頑張って。

[3199: 匿名さん]

良くも悪くも理事長次第です。
自分の住んでいるマンションの理事会くらいはチェックしましょう。
役員会＝理事会ではありません。管理会社に使い分けられてはいませんか。

[3200: マンション検討中さん]

マンション管理士さんに質問させてください。
購入検討中のマンションに接している隣地が道路に接していません。
そこには古めの戸建が建っており、戸建の住民は長い間マンション敷地を通行していたそうです。
隣地所有者とマンション売主が「無償通行の覚書」というものを締結しており、それを管理組合で継承するそうです。
このようなマンションを購入すると、将来どんな問題が考えられますでしょうか？問題ないものでしょうか？

[3201: 匿名さん]

弁護士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、行政書士、一級建築士、
等の資格を持っているマンション管理士に相談されることをお勧めします。

[3202: 匿名さん]

>>3200さん
建物を作るには消防法で道路に２ｍ以上の道路がなければ
建物を作ることはできません。
これを接道義務といいます。
多分建物を作るときは、建築確認が必要ですので、その道路は
マンションの住民が通れると思います。

マンションの隣地を購入される予定なんですね。
戸建ても同じことで、接道義務があります。
その土地を購入されるのでしたら、マンション内の敷地を通れば
いいと思います。
道路に面していない敷地は販売はできないでしょう。

[3203: 匿名さん]

接道義務(セツドウギム)の意味・解説

接道義務とは、都市計画区域内で建物を建てる場合、原則として幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上）の建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければならないと定めている。そのため1つの土地を分割して販売する場合などでは、道路から離れた奥まった土地の一部を敷地延長させ、ギリギリ2mだけ道路に接するようにしているケースが多い。ちなみにこうした形状の土地を「旗竿状地」といい、旗竿の竿の部分が敷地延長した道路に当たる。また、旧市街地内の土地を購入する際に多いのが、敷地に接している道路の幅が4mに満たないケースである。この場合は、道路の中心線から2m敷地の縁を後退させなければならない。これを「セットバック」という。

[3204: 匿名さん]

立地条件（アクセス等）が、ずばぬけてよいマンションなら問題はないでしょう。
その逆であれば買わない方が賢い選択だと思いましが。いかがでしょう。

[3205: 匿名さん]

家を建てるとき、非常に複雑な問題が「再建築不可物件」のある土地を購入してしまうことです。再建築不可物件とは、「建物を取り壊して新しく建て替えができない物件」を意味する言葉です。具体的には、間口が建築基準法上の道路に2m以上接していない物件が該当します。
そもそも、なぜそのような物件があるのかというと、接道義務がなかった時代に建てられた家や建造物がたくさん残っているからです。また、家を建てた後で周りに他の家や工作物ができてしまい、「袋地」「旗竿地」の中に物件があるケースもあります。いずれも再建築不可物件であり、そのままの状態では接道義務を満たせません。
こうした物件を購入してしまうと、建物が老朽化しているのに建て替えができないというトラブルに見舞われがちです。

[3206: 匿名さん]

接道義務に違反しており、再建築不可物件は買わないことです。

[3207: マンション検討中さん]

>>3202 匿名さん
いえ、マンションの方を購入検討中です。
隣地問題さえなければ買うつもりです。
隣地が建替えできなくてゴミ屋敷になったり、再建築不可ということでとんでもない安値で取引され良からぬ輩が住み着いてマンション側に無理難題を吹っかけてくる、なんてことを危惧しています。

[3208: 匿名さん]

通行だけの問題ですので、それはやってやればいいでしょう。
契約をしっかりすることですね。
よからぬ輩が購入しても、家を建てることはできないでしょう。

[3209: マンション検討中さん]

>>3208 匿名さん
アドバイス誠にありがとうございます。
大変参考になりました。
新年のご多幸をお祈り申し上げます。

[3210: 匿名さん]

新年あけましておめでとうございます。
今年もよろしくお願いいたします。

[3211: 匿名さん]

（参考資料）
●マンション標準管理規約（単棟型）

（市及び近隣住民との協定の遵守）
第６９条 区分所有者は、管理組合が○○市又は近隣住民と締結した協定について、これを誠実に遵守しなければならない。

第69条関係
① 分譲会社が締結した協定は、管理組合が再協定するか、附則で承認する旨規定するか、いずれかとする。
② 協定書は規約に添付することとする。
③ ここでいう協定としては、公園、通路、目隠し、共同アンテナ、電気室等の使用等を想定している。

●平成24年8月29日 国交省 第９回　マンションの新たな管理ルールに関する検討会
資料５ 残る論点と新たな論点について
http://www.mlit.go.jp/common/000224800.pdf

マンションの管理と管理組合、その他用語の定義等の整理（５）
問題認識 第６９条は不可欠か、必要な場合、この規定ぶり（文言）で効果があるか

管理組合が、行政又は近隣住民と締結した協定（想定と実例）
・テレビ共視聴設備、電波障害対策に関する協定
・消防法に定める施設・設備に関する協定
・物件の落下防止について
・共用部分空調設備、24時間常時小風量換気設備、騒音・振動、臭気について
・近隣住民の敷地内立入、セキュリティ設備の設置について 等

本条の趣旨は、当該マンションの建設にあたり、ディベロッパーが、自治体や近隣住民等と締結した協定が、
引き渡し後も遵守されるよう、管理規約に定めることとしたものである。

マンション購入者は、ディベロッパーとの売買契約の締結により、当該協定の遵守を約ることとなるが、後に転売により新たに区分所有者となる者にも遵守させる必要があること、協定の中には、区分所有者建物等の使用に関わる内容もあり、区分所有者だけではなく、その同居人（その妻子他）にも遵守させる必要があること等から、管理規約に規定している。

[3212: 匿名さん]

うちのマンションも地域住民との協定書を分譲時に交わして
いますが、それは分譲会社が協定書を交わしており、その内容に
ついては、住民は知らないようです。
やはり、規約で不足の中で規定しておく必要があります。
再協定を結んでおくほうがいいかもですね。

[3213: 匿名さん]

近隣住民との協定書は規約に規定しておくことが大切です。
しかし、途中で入居してくる住民に対してはすべて規約と
細則を配布する必要があります。
これがなかなかできないんですよね。
しかし、規約や細則が配布されていないのに、規約や細則
違反ということはできないでしょう。

[3214: 匿名さん]

規約にすると変更や廃止もできる。

[3215: 匿名さん]

>>3213 匿名さん

その責任は前の所有者、仲介業者も悪いかな。
わざわざ費用をかけて管理組合が行うこととは思えない。

[3216: 匿名さん]

規約集の配布はうちのマンションではやってますよ。
新入居者が規約や細則をしらないと規律がまもれませんから。
規約集がなくなればコピーすればいいと思いますよ。
経費はそんなにかかりませんから。

[3217: 匿名さん]

正しい規約集なら良いでしょけど、絶えず規約を変更したり、
廃止または改正していて、
議事録も配布されていない時期が20年以上も続いています。
手元にあるのは信用できない管理会社作成の規約集のみです。

総会でその件を質問したら、規約などどうでもいいとの軽んずる発言があり、
出席者は何も言わない。救いようのないマンションの本の一例です。

[3218: 匿名さん]

規約の改正をするときは、議案書に載せ特別決議で
承認をえなければなりません。
規約を新設したり改正したり廃止した時も同様です。
総会で承認はされていますよ。

[3219: 匿名さん]

もう少ししたらマンション管理士の合格発表があるんじゃないかな。
たいした試験ではないけど、１０％以下の合格率の試験だから、合格者には
おめでとうといいましょう。
合格できなかった方に対しても、それだけの知識はついたと思うので、それを
マンション管理にいかしてください。

[3220: 匿名さん]

設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
　　設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、
　慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。
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＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
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