「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3081: 匿名さん]

うちのマンションは役員報酬制度ありですが、管理会社への協力（貢献）に対する現金支給の意味があると見ています。会議に出席だけしてくれればいい、署名押印も要請される役職なら金額も少し高いです。会社の立場で逆に言うと、欠席多数で会議不成立だけは困るみたいです。

帳簿閲覧の要求を裁判所では応じておいて、はぐらかした元理事長の組合員には、管理費から防火担当者としての給与が何年も出続けています。法的に巧妙で、防火担当者への報酬を規約の条文として新設し、就任年数の制限は規定しないので、会計帳簿閲覧阻止成功に対する事実上の論功行賞だと考えられます。

組合員たちにはこうした知恵はなく、管理会社やそこから紹介されたマンション管理士による指南を理事会や総会が全面的に受け入れることで、完全無欠に近い管理組合活動ができています。すごいもんです。ほかに、修繕委員会にも年数制限がなく、他方で理事長を始めとする理事会メンバーや監事には制限がばっちり定められています。

理事長、理事会は「対外的お飾り」という位置付けで、組合の支配はそことは別の人を通じて企業がやっているということでしょう。総会までもが八百長的なため、一般の組合員が仮に勇気を出して意見を言っても「ガス抜き」、意見はまず採用されず、議事録にも残りません。

私が個人的に知り合った上記とは別のマンション管理士の資格保持者は、以上のようなやり方を嫌うモラルの持ち主でしたが、途中、組織の広がりと想像以上の恐ろしさにビビって音信不通となりました。しょうがないわな。

[3082: 匿名さん]

私は別に管理会社を擁護するつもりはありません。
あくまでマンション管理は住民主導で行うべきだと思っています。
管理会社にとってマンションは顧客でありお得意様でもあるのです。
マーケッティング理論でもいってますように、お客様は神様です。
組合主導であれば、管理会社を思うように使うこともできます。
また、意に反する行動をするようなら管理会社をリプレイスすることも
できます。
ただ、管理会社も顧客を失うことはしませんのであらゆる行動をとって
くるでしょう。
場合によっては、脅しに近いようなこともやってくるでしょう。理事会
が本気で動けば弁護士を立てて戦うこともできますが、個人であればそれは
ないと思い大胆なこともやります。
だから先に進まないのです。

[3083: 匿名さん]

防火管理者に対しては、うちの場合は理事や住民の中で有資格者に
名前を貸してもらい、防火管理者になってもらっています。
当然報酬はありません。
防火管理者の責任は病院や企業等と違って、何かあったときに責任を
問われることはありません。
消防署に防火訓練等の書類は提出しますが、その中身をチェックされる
ことはありません。
近くのマンションの管理員が防火管理者になっていんですが、５～６年前
にやめていたのに、名簿はそのまま防火管理者として提出されていました。
他のマンションの住民がおかしいといって消防署に指摘したのですが、なんの
おとがめもありませんでした。
当然、次の防火管理者は他のものに変更になったみたいです。

[3084: 匿名さん]

知り合いのマン管士に相談しても、相手は無報酬なので本気で
相談に乗ることはないと思いますよ。

[3085: 匿名さん]

＞＞3078 矛盾
矛盾してますね。

[3086: 匿名さん]

しかし、管理会社に翻弄されているマンションは大変ですね。
私どものマンションでは、完全に理事会主導で工事等が管理
されているのでそんな心配とかしたこともないので、その点
に関してはラッキーなマンションといえるんでしょうね。

[3087: 匿名さん]

マンション管理の勉強をしましょう。
一番いい方法は、マン管士の資格を取ることです。
もし取得できなくても、実力はつきます。

[3088: 匿名さん]

マンションで共用部分や専有部分を特別管理にし特別管理となった物に管理費、修繕費は総会の決議を得れば個人が出費を拒むことができないと規約にあるが、この特別管理に指定するにはこの物を特別管理にすると決定する必要はないのですか。（総会で過半数超の賛成or3/4以上の賛成）を得る）

例えば排水管専有部分が壊れた時の修理代。トイレの詰まり修理、室内ドアーの取っ手が壊れたので修理する等々。特別管理に指定すれば永久指定になるのですか。総会で解除を事案として上程すれば採決を得て特別管理から除外できるものですか。

特別管理の意味を教えて下さい。規約にはなになにを特別管理にするとは記載がありません。よろしくお願いします。

[3089: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理については、基本的にはそこの
区分所有者の負担と責任でやらなければなりません。
この管理を管理組合がやるときは、規約で具体的な補修工事名をあげて
規約に明記する必要があります。

それから、専有部分の補修工事については、規約に規定がなければ当然
各戸負担で工事をしなければなりません。
管理費の使用については規約に規定があると思います。
規約に特別に規定がされていればその分については管理費からの出費は
可能ですが、それが規定されていなければ管理費から専有部分への支出は
できません。
ただ、管理組合として一斉に専有部分（例えば専有部分の給排水管）の工事を
修繕積立金を使ってやるときには、規約で規定しておけばできます。

マンションの管理については、すべて規約で物事はすすめられていきますので、
まず規約で規定することが必要でしょう。

[3090: 匿名さん]

私どものマンションでも、インターホンの補修工事やメールボックスの
鍵の交換、熱感知器の補修工事等について、管理組合が管理費の中から
支出されていました。これは歴代の理事長が規約をしらなかったことにより
以前から管理組合としてやってきたので現在も仕方なく続けられてきました。
これについても、現在その分については今後も管理組合として補修工事
をする旨の規約を規定することにしました。
玄関扉の蝶番の交換については、各戸でやることを明確化しました。
サッシが重くなったので滑車の交換等は検討していません。各戸負担でしょう。

[3091: 匿名さん]

＞＞3090 匿名さん
前任の理事長が規約を知らなかったので事故等を未然に防げて良かったです。

[3092: 匿名さん]

>>3088さん
特別管理という言葉自体はマンションの規約の中ではでてきませんが、
管理規約と同義語と考えられます。
ということは当然規約の改正とかに該当しますので総会の特別決議が
必要となります。
この規約が承認されればその部分の補修工事については管理組合の経費で
おこなうことができます。
今まで専有部分の補修工事を管理組合としてやってきたものを、今日からは
個人負担でやってくださいと規約で決めた場合、今まで組合が負担してやった
場合と、これからやる場合では不公平が生じてきます。
だからといって、今までの分は間違っていたので返済してくださいというのも
無理があります。
規約でその分は管理組合としてやるということを明確にしておくべきでしょう。

[3093: 匿名さん]

>>3089 >>3092 匿名さん そうそうの回答ありがとうがざいます。

専有部分の特別管理　として　第＊＊条として設けられています。
２００９年７月完成時から管理規約として運用されているものと思います
私の入居は約１年遅れ。　管理会社にいいように扱われているのか。特別管理の条文をもう少し考え,そして皆様の意見と照らし合わせて結論を出す？

[3094: 匿名さん]

特別管理とかは分譲マンション管理の用語では見つかりませんが。
もっと勉強して投稿された方が良いでしょう。

区分所有法。標準管理規約、標準管理委託契約書等には見当たりません。
自分のマンションの管理の相談投稿で有れば、
自分のマンションの管理規約、管理委託契約書の条文、及びマンション
の規模等を明記して下さい。

場を読むような表現に対する解答は、真面目に読んでいる者に混乱を招きます。

もっとまともな相談投稿と、まともな回答を求めています。

[3095: 匿名さん]

特別管理が規約に明記されているのであれば、それは順守すべきです。
民法より特別法、特別法より管理規約が法より優先されます。
専有部分の管理を管理組合としてやるのが規約で規定されているので
あれば、その通りにすべきです。
規約で決めればその通りにすればいいだけです。また、改定するときは
総会の特別決議で承認されればその通りになります。すべて規約に基づいて
行動すべきです。

[3096: 匿名さん]

特別管理が規約にどのように規定されているのでしょうか。
規約に規定しても区分所有法の強行規定に反すれば無効となります。
規約による特別管理の規定を公表して下さい。推測で回答しないでください。
専有部分の管理を特別管理との規定は何処にも見当たりませんが。

[3097: 3088]

まじめに相談してますよ。説明がいたらない点はお詫びします。
内容は
第５章管理
第１節総則
（区分所有者の責務）
第＊＊条　区分所有者は・・・・・・・・・・
（対象物件の管理）
第＊＊条　敷地および共用部分等の管理については管理組合が・・・・
　２　第＊＊条（専有部分の範囲）第＊項に基づく別表第＊（専有部分の専用に供される設備の帰属）第＊号及び第＊に掲げる・・・・専有者の責任と負担において・・・・・・・・
　３　バルコニー等について・・・・・・・・その責任と負担においてこれを賠償・・・・・・・
（窓ガラス等の改良）
第＊＊条　共用部分のうち各戸に付属する・・・・・・・・・・

（専有部分の特別管理）
第＊＊条　次の各号に掲げる専有部分に帰属する設備等の管理（以下「専有部分の特別管理」という）について、敷地及び共用部分等の管理と一体として行う必要があるとき、または専有部分の全部を対象として行う必要があるときは、総会の決議を経て管理組合がこれを行うことができる。
　一　保守維持、清掃並びにごみ処理そのたこれらに準ずる管理
　二　経常的な補修
　三　一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
　四　不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
　五　撤去、改造、取り替え等の変更
　六　その他専有部分の管理に関し、区分所有者の全体の利益のために特別に必要となる管理

２　専有部分の特別管理に要する費用について前項第一、第二の場合には管理費、前項三、四、五、六の場合には修繕積立金をもって支払いに充てる事ができるものとし・・・・・・・・・・・

３　区分所有者は、正当な理由がなければ管理組合が専有部分の特別管理を拒否することができない。・・・・・・・・・・・・

４　専有部分の特別管理を行うため、管理組合が（管理費の過不足）・・・・・区分所有者に必要な金額を求めた場合には・・・・・
拒否することができない。
（必要個所への立ち入り）

--------------------------------------------------　
追記
トイレの詰まり修理、室内ドアーの取っ手が壊れたので修理する、コンセントが壊れた、電灯ＳＷの不具合等々。を一纏めにして＊＊＊円/戸・月負担出費（＊＊戸×＊＊＊円）することになっている。利用した、しなかったに関係なく。
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総会後の議事録で特別管理（数年前）として承認を得たと記載。事案提起の時、特別管理の承認とするの文言はなし。
色々問題点を提起したので特別管理を持ち出したものと思われる。

[3098: 分譲マンションの管理の現場を知る者]

>>3097 3088さん
３０９６です。
個別のマンションの管理規約（管理委託契約書？）に専有部分についての特別管理と言う名目を設定した規約（管理委託契約書？）を見たのは初めてです。
言わんとする事が大体理解できました。この規約を設定した議案書と議事録をもつてマンション管理士若しくは弁護士に相談してみてください。貴方の勘は妥当なように思えます。

追記のトイレの詰まり、室内ドアの取っ手が壊れたので修理、コンセントが壊れた。電灯SWの不具合等々。を一纏めにして＊＊＊円／戸・月負担出費（＊＊戸×＊＊＊円すること。利用した、しなかったに関係なく。

は個別の区分所有者の権利を侵害する法令違反になりそうです。全員が賛成するのであれば有効です。

築古マンションで漏水等のトラブル等が頻発しているようであればこの規約は組合員にとっては役に立ちます。

私のマンションでは専有部分等からの漏水等でのトラブルが頻発しましたので規約に組合の管理対象部分に規定して保険等で対応し、被害者の救済をしています。個別負担は避けました。

※ご存じと思いますが、規約の設定、変更、廃止は区分所有法３１条の強行規定です。

[3099: 匿名さん]

>>3096さん
特別管理という言葉をつかっているだけのことであり、それはマンション
によっていろんな使い方をしても問題はないでしょう。
ただ、強行規定であれば当然規約に規定してもそれは無効になりますが、
それは具体的に書いてないので、一般論を述べただけのことです。

[3100: 匿名さん]

>>3097さん
専有部分の特別管理に関してはその都度総会決議が必要なんですね。
清掃並びにごみ処理までと規定されてますが、特別な事情があった場合
総会決議をすることなんでしょうが、追記にあります内容については、
各区分所有者がやるべきことであり、そこまで規定するのは行き過ぎだと
思われます。
第××条４項の場合、例えば専有部分の給排水管の更新工事を総会決議で
一斉に管理組合としてやることが決定し、一部各戸負担と決まったのに、
その工事を拒否したものが、裁判で敗訴し〇〇万円を支払えという判決が
でたことがありますので、これは規約で決めてもいいと思います。