「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3051: 匿名さん]

まず専用使用権のある共用部分の管理については、基本的には各戸で行うべきです。
ただ、これに関しても規約で、例えばインターホンとか熱感知器の修理に関しては
管理組合の負担で行うと決めればそれに従うべきです。

専有部分の補修、考えられるのが給排水管がありますが、これに関しては総会決議
で決めることができるでしょう。
民法より特別法である区分所有法が優先され、区分所有法より規約が優先されます。
もちろん法に別段の規定がない場合（任意規定）です。

高圧一括受電については、専有部分の契約までを総会決議でやることはできないと
最高裁もいっていますね。
それこそ、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その
承諾を得なければならないといっています。
専有部分の給排水管の更新工事は、一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすものでは
ありませんから、区別して考えるべきでしょう。

[3052: 匿名さん]

各戸の玄関ドアの蝶つがいが悪くなったので
交換してくれといってきたので、過去には管理組合として
交換したこともありました。

[3053: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理で、インターホン、熱感知器、ベランダのドレン、
玄関扉の不具合、メールボックスのカギの不具合等の補修をする場合、管理組合が
やっているところはありませんか。

[3054: 匿名さん]

中には、サッシが重くなったので滑車の交換をしている
ところもあるかもしれませんね。
すべて理事会の無知からスタートします。

[3055: 匿名さん]

まさか玄関扉の鍵の交換もしているかもしれませんね。

[3056: 匿名さん]

専有部分の専用使用権のある共用部分の管理を、以前から知らずに
管理組合が補修工事をしていたら、遡って修理をした各戸に返還請求を
してもいいんですが、中古物件として購入した者には請求できません。
それに個人でやらなければならないといったらやらなかったという者も
いるでしょうしね。

[3057: 匿名さん]

そんなことはどこのマンションでもあること。

[3058: 匿名さん]

分譲マンションは規約に規定されていても管理が杜撰だと見えない個所を勝手に工事をされている場合が結構多いです。
特に住民の性質の良否によって顕著である。評判の良い管理会社程気を付けられた法が良いでしょう。

[3059: 匿名さん]

規約に規定されていても管理がずさんという意味が分かりません。
工事をする場合は、理事会が判断して、修繕積立金が絡むものは
総会の承認が必要なんですよね。
発注するのも組合員ですよ。業者がタッチできる分野でありません。
管理会社は工事が伴えば、協力金とかの名目で業者からバックリベート
を取っているので、工事は増やしたいでしょうが。
マンションは工事をすることによってきれいになったり、改善できたり
して快適になるとともに、資産価値もあがります。
理事会によっては、管理会社の話をすぐ受け入れ工事をしようとする
者もいますけどね。

[3060: 匿名さん]

どちらにしても、理事がしっかりしていれば
マンション管理はうまくいきます。

[3061: マンション検討中さん]

過去の収支報告書、修繕履歴、管理費から無駄や暴利食われてるのを診断してくれるとこってありませんか？

[3062: 匿名さん]

簡単な修繕については、合い見積もりや要綱書等もなく、どのメーカーの
どの品番の材料を使っているのかもわからないので、その工事費が高い
とか安いとかの判断は難しいですよ。
修繕履歴や収支報告書でその工事費の判断はできません。

[3063: 匿名さん]

管理会社経由で工事をすれば間違いなくバックリベートというか
協力金がとられます。
それが嫌なら理事会で業者に発注すべきです。総合管理ではなく、
部分管理にするのも一法でしょう。

[3064: マンション比較中さん]

理事会が業者に発注しても管理会社はリベートを取っています。

[3065: 匿名さん]

>>3064さん
理事会が業者を探して発注したのに、管理会社がリベートを
取るんですか。
例えば塗装工事会社にしても数多くありますよ。何もタッチしてないのに
その業者が管理会社にリベートをやることはないでしょう。
工事価格を理事会が交渉した後に、管理会社がその業者に働きかけても
リベートをなんといってもらうんですか。
業者に理事会が発注することさえ管理会社は知らないでしょうからね。
工事をする日になって初めて管理会社はしることになるでしょうからね。

[3066: 匿名さん]

マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る
マンション計画修繕施工協会 坂倉徹会長
https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

"みかじめ料"を求める管理会社

ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

[3067: 匿名さん]

うちの場合は、業者に対して今回は管理会社経由なしですので、
見積はそれを勘案してだしてくださいと念をおしています。

[3068: 匿名さん]

大手の管理会社にも悪いところはあるとかいう前に
理事会主導でマンション管理をしていないので弊害が
出ていると思います。

[3069: 匿名さん]

管理会社はバッリベートをいくらもらっているとはいわないだろうが、
業者が組合に対してバックリベート分がこれだけ必要だから工事費に
上乗せしてますとはいえないでしょうね。

[3070: 匿名さん]

3061です。中古マンションを購入しました。修繕積立金を払うことに対しては何の疑問はありませんが、小規模なので毎月が高く、きちんと適正、相場な価格で工事が行われているか心配になってしまいました。

[3071: 匿名さん]

>>3070さん
管理費の支出明細については、総会の議案書に経費明細表があると
思いますので、それをみればなんにどれくらいの経費を支出したかは
簡単にわかります。しかし、それをみても補修工事費が高いのか安い
のかの判断はできません。

大規模修繕工事費については、確かに小規模マンションの場合は割高
にはなります。
しかし、極端に変わるわけではありません。
平均的な規模のマンションであれば、大規模修繕工事費は、１戸当たり
１００万円前後でしょうから、それより３０戸から５０戸程度のマンション
であれば、１２０万円程度あればいいと思います。
Ｐ場使用料込みの積立金の額としては、１５，０００円程度あれば普通に
工事はできますよ。
小規模として試算すれば２割増として１８，０００円程度ということになります。

[3072: 匿名さん]

大規模修繕工事のときには、合い見積もりは同じ条件で
取ることが必要なんですが、素人ではそれができません。

[3073: 匿名さん]

エレベーターの基盤の交換日数はどれぐらいかかりますか。
教えてください。

[3074: 匿名さん]

>>3072
例え管理会社が作る金額のみを消した見積りを円も縁もないところへ出した所で平米のみに水増しされてたら？それ位は管理会社も想定に織り込み済みです。

[3075: 匿名さん]

マンションの管理の現場にはあらゆる利権の集団が入り込みます。
大型マンションになればなるほどそこは政争の場です、
適正化法はそれ等を予防する為の法律でしょうが、肝心な管理会社等
が裏社会と結んで心ある組合員を排除している、
管理会社１０９などはその代表的な管理会社です。
頼りにしたいマンション管理士等のだらしなさは目に余ります。

[3076: 匿名さん]

>>3074さん
同じ条件ということは、平米数も同じでなければ意味がありません。
すべて同じ条件での合い見積もりで判断するのです。

[3077: 匿名さん]

>>3075さん
マンションの管理には利権が伴うのは当たり前です。
業者がむらがってくるのも自然の理です。
競争社会ですから。
それを適正に管理していくのが理事会です。
それができなければ、管理会社も利権にあやかりたいので
当然主導権をとろうとします。
これは管理会社の社員としては業績を上げることが当然の
行為ですのでその努力はしなければならないでしょう。
やはり最終的には組合員に責があるのだと思います。
マン管士云々は関係ないのではないですか。

[3078: 矛盾]

>3075 に初心者マークが付いて、>3077 には付かない。

[3079: 匿名さん]

マン管士に対する書き込みが時々ありますが、実際マン管士を
雇って相談とかしたことのあるマンションはありますか。
マン管士に相談する場合は当然報酬が伴います。
このスレでのマン管士や弁護士、建築士等の書き込みは単なる
匿名掲示にすぎません。

[3080: 匿名さん]

マンション管理業界がどの程度まで本当に競争社会になっているのか、怪しい点が多々あります。他社が選ばれるのが見え見えのコンペでも、お付き合い的に大手も参加している選考会とか。発注は管理組合だが、地元企業とのコーディネートはほとんど管理会社なのでしょう。

管理会社を弁護する立場の人は、たいていマンションの「理事会」を重視し、尊重する傾向が認められます。なぜか。理事会主導といっても正真正銘の所有者自治ならいいのですが、会社に組合運営のハンドルがしっかり握られてしまっている場合でも理事会主導にはなるのです。偽装に近いですが、組合員の指摘で直るものでもありません。

マンションは不動産の１部門だけあって、まともなことを言うとすぐ「賠償金だ」とか言われて面倒くさい。よくて大半の組合員、ふつうなら全員が事無かれ主義で、味方なんかしてくれません。組合員を黙らせるに等しいことをしておきながら、黙っていた奴に責任があると主張されるのもよく起こることで、とても厄介ですね。

[3081: 匿名さん]

うちのマンションは役員報酬制度ありですが、管理会社への協力（貢献）に対する現金支給の意味があると見ています。会議に出席だけしてくれればいい、署名押印も要請される役職なら金額も少し高いです。会社の立場で逆に言うと、欠席多数で会議不成立だけは困るみたいです。

帳簿閲覧の要求を裁判所では応じておいて、はぐらかした元理事長の組合員には、管理費から防火担当者としての給与が何年も出続けています。法的に巧妙で、防火担当者への報酬を規約の条文として新設し、就任年数の制限は規定しないので、会計帳簿閲覧阻止成功に対する事実上の論功行賞だと考えられます。

組合員たちにはこうした知恵はなく、管理会社やそこから紹介されたマンション管理士による指南を理事会や総会が全面的に受け入れることで、完全無欠に近い管理組合活動ができています。すごいもんです。ほかに、修繕委員会にも年数制限がなく、他方で理事長を始めとする理事会メンバーや監事には制限がばっちり定められています。

理事長、理事会は「対外的お飾り」という位置付けで、組合の支配はそことは別の人を通じて企業がやっているということでしょう。総会までもが八百長的なため、一般の組合員が仮に勇気を出して意見を言っても「ガス抜き」、意見はまず採用されず、議事録にも残りません。

私が個人的に知り合った上記とは別のマンション管理士の資格保持者は、以上のようなやり方を嫌うモラルの持ち主でしたが、途中、組織の広がりと想像以上の恐ろしさにビビって音信不通となりました。しょうがないわな。

[3082: 匿名さん]

私は別に管理会社を擁護するつもりはありません。
あくまでマンション管理は住民主導で行うべきだと思っています。
管理会社にとってマンションは顧客でありお得意様でもあるのです。
マーケッティング理論でもいってますように、お客様は神様です。
組合主導であれば、管理会社を思うように使うこともできます。
また、意に反する行動をするようなら管理会社をリプレイスすることも
できます。
ただ、管理会社も顧客を失うことはしませんのであらゆる行動をとって
くるでしょう。
場合によっては、脅しに近いようなこともやってくるでしょう。理事会
が本気で動けば弁護士を立てて戦うこともできますが、個人であればそれは
ないと思い大胆なこともやります。
だから先に進まないのです。

[3083: 匿名さん]

防火管理者に対しては、うちの場合は理事や住民の中で有資格者に
名前を貸してもらい、防火管理者になってもらっています。
当然報酬はありません。
防火管理者の責任は病院や企業等と違って、何かあったときに責任を
問われることはありません。
消防署に防火訓練等の書類は提出しますが、その中身をチェックされる
ことはありません。
近くのマンションの管理員が防火管理者になっていんですが、５～６年前
にやめていたのに、名簿はそのまま防火管理者として提出されていました。
他のマンションの住民がおかしいといって消防署に指摘したのですが、なんの
おとがめもありませんでした。
当然、次の防火管理者は他のものに変更になったみたいです。

[3084: 匿名さん]

知り合いのマン管士に相談しても、相手は無報酬なので本気で
相談に乗ることはないと思いますよ。

[3085: 匿名さん]

＞＞3078 矛盾
矛盾してますね。

[3086: 匿名さん]

しかし、管理会社に翻弄されているマンションは大変ですね。
私どものマンションでは、完全に理事会主導で工事等が管理
されているのでそんな心配とかしたこともないので、その点
に関してはラッキーなマンションといえるんでしょうね。

[3087: 匿名さん]

マンション管理の勉強をしましょう。
一番いい方法は、マン管士の資格を取ることです。
もし取得できなくても、実力はつきます。

[3088: 匿名さん]

マンションで共用部分や専有部分を特別管理にし特別管理となった物に管理費、修繕費は総会の決議を得れば個人が出費を拒むことができないと規約にあるが、この特別管理に指定するにはこの物を特別管理にすると決定する必要はないのですか。（総会で過半数超の賛成or3/4以上の賛成）を得る）

例えば排水管専有部分が壊れた時の修理代。トイレの詰まり修理、室内ドアーの取っ手が壊れたので修理する等々。特別管理に指定すれば永久指定になるのですか。総会で解除を事案として上程すれば採決を得て特別管理から除外できるものですか。

特別管理の意味を教えて下さい。規約にはなになにを特別管理にするとは記載がありません。よろしくお願いします。

[3089: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理については、基本的にはそこの
区分所有者の負担と責任でやらなければなりません。
この管理を管理組合がやるときは、規約で具体的な補修工事名をあげて
規約に明記する必要があります。

それから、専有部分の補修工事については、規約に規定がなければ当然
各戸負担で工事をしなければなりません。
管理費の使用については規約に規定があると思います。
規約に特別に規定がされていればその分については管理費からの出費は
可能ですが、それが規定されていなければ管理費から専有部分への支出は
できません。
ただ、管理組合として一斉に専有部分（例えば専有部分の給排水管）の工事を
修繕積立金を使ってやるときには、規約で規定しておけばできます。

マンションの管理については、すべて規約で物事はすすめられていきますので、
まず規約で規定することが必要でしょう。

[3090: 匿名さん]

私どものマンションでも、インターホンの補修工事やメールボックスの
鍵の交換、熱感知器の補修工事等について、管理組合が管理費の中から
支出されていました。これは歴代の理事長が規約をしらなかったことにより
以前から管理組合としてやってきたので現在も仕方なく続けられてきました。
これについても、現在その分については今後も管理組合として補修工事
をする旨の規約を規定することにしました。
玄関扉の蝶番の交換については、各戸でやることを明確化しました。
サッシが重くなったので滑車の交換等は検討していません。各戸負担でしょう。

[3091: 匿名さん]

＞＞3090 匿名さん
前任の理事長が規約を知らなかったので事故等を未然に防げて良かったです。

[3092: 匿名さん]

>>3088さん
特別管理という言葉自体はマンションの規約の中ではでてきませんが、
管理規約と同義語と考えられます。
ということは当然規約の改正とかに該当しますので総会の特別決議が
必要となります。
この規約が承認されればその部分の補修工事については管理組合の経費で
おこなうことができます。
今まで専有部分の補修工事を管理組合としてやってきたものを、今日からは
個人負担でやってくださいと規約で決めた場合、今まで組合が負担してやった
場合と、これからやる場合では不公平が生じてきます。
だからといって、今までの分は間違っていたので返済してくださいというのも
無理があります。
規約でその分は管理組合としてやるということを明確にしておくべきでしょう。

[3093: 匿名さん]

>>3089 >>3092 匿名さん そうそうの回答ありがとうがざいます。

専有部分の特別管理　として　第＊＊条として設けられています。
２００９年７月完成時から管理規約として運用されているものと思います
私の入居は約１年遅れ。　管理会社にいいように扱われているのか。特別管理の条文をもう少し考え,そして皆様の意見と照らし合わせて結論を出す？

[3094: 匿名さん]

特別管理とかは分譲マンション管理の用語では見つかりませんが。
もっと勉強して投稿された方が良いでしょう。

区分所有法。標準管理規約、標準管理委託契約書等には見当たりません。
自分のマンションの管理の相談投稿で有れば、
自分のマンションの管理規約、管理委託契約書の条文、及びマンション
の規模等を明記して下さい。

場を読むような表現に対する解答は、真面目に読んでいる者に混乱を招きます。

もっとまともな相談投稿と、まともな回答を求めています。

[3095: 匿名さん]

特別管理が規約に明記されているのであれば、それは順守すべきです。
民法より特別法、特別法より管理規約が法より優先されます。
専有部分の管理を管理組合としてやるのが規約で規定されているので
あれば、その通りにすべきです。
規約で決めればその通りにすればいいだけです。また、改定するときは
総会の特別決議で承認されればその通りになります。すべて規約に基づいて
行動すべきです。

[3096: 匿名さん]

特別管理が規約にどのように規定されているのでしょうか。
規約に規定しても区分所有法の強行規定に反すれば無効となります。
規約による特別管理の規定を公表して下さい。推測で回答しないでください。
専有部分の管理を特別管理との規定は何処にも見当たりませんが。

[3097: 3088]

まじめに相談してますよ。説明がいたらない点はお詫びします。
内容は
第５章管理
第１節総則
（区分所有者の責務）
第＊＊条　区分所有者は・・・・・・・・・・
（対象物件の管理）
第＊＊条　敷地および共用部分等の管理については管理組合が・・・・
　２　第＊＊条（専有部分の範囲）第＊項に基づく別表第＊（専有部分の専用に供される設備の帰属）第＊号及び第＊に掲げる・・・・専有者の責任と負担において・・・・・・・・
　３　バルコニー等について・・・・・・・・その責任と負担においてこれを賠償・・・・・・・
（窓ガラス等の改良）
第＊＊条　共用部分のうち各戸に付属する・・・・・・・・・・

（専有部分の特別管理）
第＊＊条　次の各号に掲げる専有部分に帰属する設備等の管理（以下「専有部分の特別管理」という）について、敷地及び共用部分等の管理と一体として行う必要があるとき、または専有部分の全部を対象として行う必要があるときは、総会の決議を経て管理組合がこれを行うことができる。
　一　保守維持、清掃並びにごみ処理そのたこれらに準ずる管理
　二　経常的な補修
　三　一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
　四　不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
　五　撤去、改造、取り替え等の変更
　六　その他専有部分の管理に関し、区分所有者の全体の利益のために特別に必要となる管理

２　専有部分の特別管理に要する費用について前項第一、第二の場合には管理費、前項三、四、五、六の場合には修繕積立金をもって支払いに充てる事ができるものとし・・・・・・・・・・・

３　区分所有者は、正当な理由がなければ管理組合が専有部分の特別管理を拒否することができない。・・・・・・・・・・・・

４　専有部分の特別管理を行うため、管理組合が（管理費の過不足）・・・・・区分所有者に必要な金額を求めた場合には・・・・・
拒否することができない。
（必要個所への立ち入り）

--------------------------------------------------　
追記
トイレの詰まり修理、室内ドアーの取っ手が壊れたので修理する、コンセントが壊れた、電灯ＳＷの不具合等々。を一纏めにして＊＊＊円/戸・月負担出費（＊＊戸×＊＊＊円）することになっている。利用した、しなかったに関係なく。
----------------------------------------------
総会後の議事録で特別管理（数年前）として承認を得たと記載。事案提起の時、特別管理の承認とするの文言はなし。
色々問題点を提起したので特別管理を持ち出したものと思われる。

[3098: 分譲マンションの管理の現場を知る者]

>>3097 3088さん
３０９６です。
個別のマンションの管理規約（管理委託契約書？）に専有部分についての特別管理と言う名目を設定した規約（管理委託契約書？）を見たのは初めてです。
言わんとする事が大体理解できました。この規約を設定した議案書と議事録をもつてマンション管理士若しくは弁護士に相談してみてください。貴方の勘は妥当なように思えます。

追記のトイレの詰まり、室内ドアの取っ手が壊れたので修理、コンセントが壊れた。電灯SWの不具合等々。を一纏めにして＊＊＊円／戸・月負担出費（＊＊戸×＊＊＊円すること。利用した、しなかったに関係なく。

は個別の区分所有者の権利を侵害する法令違反になりそうです。全員が賛成するのであれば有効です。

築古マンションで漏水等のトラブル等が頻発しているようであればこの規約は組合員にとっては役に立ちます。

私のマンションでは専有部分等からの漏水等でのトラブルが頻発しましたので規約に組合の管理対象部分に規定して保険等で対応し、被害者の救済をしています。個別負担は避けました。

※ご存じと思いますが、規約の設定、変更、廃止は区分所有法３１条の強行規定です。

[3099: 匿名さん]

>>3096さん
特別管理という言葉をつかっているだけのことであり、それはマンション
によっていろんな使い方をしても問題はないでしょう。
ただ、強行規定であれば当然規約に規定してもそれは無効になりますが、
それは具体的に書いてないので、一般論を述べただけのことです。

[3100: 匿名さん]

>>3097さん
専有部分の特別管理に関してはその都度総会決議が必要なんですね。
清掃並びにごみ処理までと規定されてますが、特別な事情があった場合
総会決議をすることなんでしょうが、追記にあります内容については、
各区分所有者がやるべきことであり、そこまで規定するのは行き過ぎだと
思われます。
第××条４項の場合、例えば専有部分の給排水管の更新工事を総会決議で
一斉に管理組合としてやることが決定し、一部各戸負担と決まったのに、
その工事を拒否したものが、裁判で敗訴し〇〇万円を支払えという判決が
でたことがありますので、これは規約で決めてもいいと思います。

[3101: 匿名さん]

＜Ｈ．３．１１．２９　東京地裁　判時1431-138＞
原告　　　Ｘマンション管理組合
被告　　　○○　○○　（総会決議に従わなかった区分所有者）
　主文
　　１．被告は、原告がＡ株式会社に依頼して、別紙物件目録（２）ないし（４）の各部屋の雑排水管
　　　　取替工事をするについて協力する義務があることを確認する。
　　２．被告は、上株式会社が前項の各部屋に入室して雑排水管取替工事をするのを妨害しては
　　　　ならない。
　　３．被告は、上株式会社による第１項の雑排水管取替工事が完了したときは、原告が管理費か
　　　　ら金２０万円の工事費を支払うことに同意し、かつ被告が原告に対し、２０万円を超える工事
　　　　費（自己負担金）を支払う義務を有することを確認する。
　　４．被告は、原告に対し、金４５万円を支払え
　　５．原告のその余の請求を棄却する。
　　６．訴訟費用は被告の負担とする。

　※本件は、臨時総会において、雑排水管の取替工事をＡ株式会社に依頼し、工事代金については、
　　１戸当り２０万円を原告の管理費から支出し、２０万円を超える部分は、各区分所有者が原告に支
　　払う旨決議された。
　　雑排水管は、維持管理の面からは、むしろ本件マンション全体への付属物というべきであり、法
　２条４項から除外される専有部分に属する建物の付属物とはいえず、法２条４項の専有部分に属し
　ない付属物に該当すると解するのが合理的である。又、専有部分の枝管の雑排水管の高圧洗浄
　は、管理組合が管理費の中から実施している。
　　よって、総会決議（管理規約）に従うべきであるとの結論に至りました。

[3102: 匿名さん]

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。
　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。
　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容
　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。
　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。
　＊判決
　　　１．一部の区分所有者のみが給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。
　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する補償額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

[3103: 匿名さん]

３０９７さんのマンションで規約できめられていることは
強行規定ではありませんので、マンションの総会で決議承認された
ものは有効です。
区分所有法の強行規定は少ないですからね。
規約の改正、組合の法人化、建て替え決議等限定されています。
殆どは任意規定ですので、それぞれのマンションで決めればいいと
思います。

[3104: 匿名さん]

　専有部分について規約で定められる「他の専有部分や共用部分に影響」の条件が３月５日の最高裁判決のなかで示されたと理解します。

他の専有部分や共用部分に波及する、漏水のおそれを予防するための専有部分の排水管工事のような案件を想定している、3097さんの「特別管理」の規約は、有効だと思います。

個々の案件について総会決議で「特別管理」に該当する、しないの決議ではなく、規約変更の決議で規約に定めなければならない。通常の総会決議は、共用部分の変更、共用部分の管理の決議なので、専有部分については、規約で定めなければならない。

　一方、3097さんの専有部分向けサービスのような個々の専有部分で閉じていることで、他の専有部分や共用部分に影響しないことを規約に定めても無効だと思います。

　専有部分向けサービス料金の管理費から一括支払いは、分譲時に分譲会社が全員から書面同意を得ていれば、できると思います。専有部分の転売の際に購入者から同意を得る必要があるのかもしれない。

[3105: 匿名さん]

途中で入居してくるものは、それを承知した中で
購入するのでしょうから、同意の必要はありません。
そうしないと一人反対すればすべて規約の変更から
やり直さなければなりませんから。

[3106: 匿名さん]

専有部分の給排水管もいずれ交換しなければならない時期が
必ずやってきます。
塩ビ管を使用しているからその必要はないという方もおられますが、
継手部分からの漏水は考えられます。
継手部分の交換だけでもかなりの経費と労力、住民の協力が必要と
なります。
その前に規約で専有部分の給排水管の補修工事を管理組合としてやる
ように規約を規定しておくべきです。

[3107: 匿名さん]

中古のマンションを購入したので教えていただきたいのですが、
専有部分の水道、排水管が損傷し漏水が起きた場合、

※我が家の修理費用（排水管、家財）は何で補償されますか、火災保険の漏れ水でしょうか
※階下への損傷は何で補償できますか（天井、クロス、家財）、火災保険の特約個人賠償責任保険でしょうか

[3108: 匿名さん]

管理組合が総合保険に加入していれば、個賠で保証されます。
また、個人で加入している保険があれば有利な法を使えば
いいでしょう。
ただし、特約がなければ、階下の損害賠償は保険が適用されますが、
加害元には保険は適用されません。

[3109: 匿名さん]

加害元の保険適用の特約を教えてください。どんな特約ですか。？

[3110: 匿名さん]

自然災害については、予見可能性または結果回避可能性がない不可抗力として
法律上の賠償責任自体が生じないのが一般的です。
漏水の場合は、階下の損害賠償については適用されますが、加害元の損害に
ついては基本的には適用されません。
加害元の保険の適用については、特約が必要となりますが、それは損保会社
で違います。
私も保険については素人ですので、保険の代理店である管理会社に調べて報告
してもらったらいいと思います。
すぐ対応してくれますよ。

[3111: 匿名さん]

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる確率は
高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

　　　１）救急車を呼ぶ
　　　２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
　　　３）人工呼吸 人口呼吸を途中でやると心臓に酸素を送るのが中断される。
　　　４）ＡＥＤの使用 一番いい方法は、ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いい
とのこと。

[3112: 匿名さん]

問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに行って
　　　　　使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もあるが、
　　　　　管理会社は責任の問題もあり契約を嫌がると思われます。
　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直面
　　　　したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。
　　　（６）一度導入すれば、もし必要ないとなっても、撤退は万一の責任上できない。

　※必要な時に、誰が持ってきて、誰が使用するか。

[3113: 匿名さん]

　※経費
　　　　　自治体が補助をしている市町村もあります。
　　　　　使用しなくても、取替費用はかかります。

◎ないよりあった方がいいが、全国のマンションでも、それを使用して助かったという事例は
　聞かれていない。ただ、あるという安心感はある。
　一番いい方法は、救急車を呼ぶことと、心臓マッサージをするのがベターと思われる。

　もし、本当に活用することを考慮するならば、エレベーターを使用しないでもいい距離、例
えば、３階ごとに１台の設置も検討する必要があります。

[3114: 匿名さん]

ＡＥＤはマンションのステイタスになるのかな？

[3115: 匿名さん]

ＡＥＤはあってもいいけど、住民全員が使えるようにならなくては
意味がない。それこそ宝の持ち腐れ。
それにいざ使用するとなると老人二人の世帯では難しい。
心臓マッサージは続けなければならないし、電話もしなければならない、
隣近所の応援も求めなければならない。
ＡＥＤも取りにいかなければならない。

[3116: 匿名さん]

それに１台だけでは足りない。
２階で１台は必要でしょうね。

[3117: 匿名さん]

ＡＥＤがあって助かったという話はマンションでは聞いた
ことがない。

[3118: 匿名さん]

内のマンションはAED何処ろか、
赤十字の赤い羽根募金、専有部分サービス、自治会費、町内会費、各種寄付等を組合が管理費から支出している。ご丁寧に、この旨を規約にも設定した。

[3119: 匿名さん]

マンションの町会加入、司法の判断は　　　　　　　　　　2019.9.3 |産経WEST

　住民の高齢化が進み、災害時の安否確認などの対策が急務となった都市部のマンション。この課題に対応しようと、マンションの管理組合が地域の町会（自治会・町内会）に加入したところ、加入を望まない住民との間で訴訟に発展した。大阪地裁は８月、ある理由から町会加入に「待った」をかける判決を言い渡した。何が問題だったのか。取材を進めると管理組合の「限界」が浮き彫りになった。（杉侑里香）

町会加入に反対の声
　判決などによると、舞台は大阪市西区にある総戸数約２３０戸のマンション。築３０年以上となり、６５歳以上の住民が８０人を超え、高齢化や単身者の増加が目立つようになった。

　「住民の交流が少なくなっている。安否確認など災害時の備えも心配だ」。危機感を募らせた管理組合の理事は平成２７年２月、地域の町会に一括加入する考えを総会で住民に明らかにした。
（１）町会費（１世帯あたり１カ月３００円）は住人が収める組合運営費から拠出
（２）清掃や見回りといったボランティア活動を強制しない
（３）プライバシーに配慮し町会に住民名簿を提出しない－などと説明した。

　大多数が賛同し、管理組合は同年５月から町会に加入。しかし、住人の女性が「希望していない」「必要性を感じない」と主張した。女性は約２年分の組合運営費が違法に支出されたとして２９年１０月、組合に損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こした。上田元和裁判官は今年８月６日の判決で女性の主張を大筋で認め、管理組合側に３５８４円の支払いを命じた。

[3120: 匿名さん]

3119 匿名さん
上告はしないのでしょうか。マンションの事情からすれば組合の対応は正しいと思います。

[3121: 匿名さん]

>>3120 匿名さん
上告はしなかった。町会に加入する、しないは個人の自由です。強制はできません。ということ。
改正標準管理規約では町内会加入を強制しないこと。町会費の徴収は管理組合が代行していること等々を明記。
管理組合と自治会（町内会）の独立した組織を作ること。
会計も別々に行うこと。

戸建てを考えると１戸、１戸をいくつかのブロックにまとめ自治会組織をつくる。しかしブロック内同士で管理組合は作りません。個人の建物、設備等々の修理、修繕、解体は個人で行います。

[3122: 匿名さん]

>>3188さん
お宅のマンションすごいですね。
しかし、マンション管理の基本を見直す必要がありますね。

[3123: 匿名さん]

>>3119さん
自治会活動を行っていくためには、全員の加入が必要なのは
理解はできます。
しかし、自治会法で決められているので、裁判になったら負けます。
心情的には全員の加入がいいのはよく理解はできますが。

[3124: 匿名さん]

>>3121さん
自治会法がネックになっていますね。
確かに管理組合と自治会は別物ですからね。
ただし、お互いに協力をしていってより良いマンションライフが
送れるようにするのは考慮すべきだと思います。
その中で未加入者のものに対しても同じように対応するのは難しい
かもしれませんが。
当然専有部分については、各戸で対応するのは当たり前のことです。

[3125: 匿名さん]

＞＞3123 匿名さん
自治会法の説明をお願いします？。

[3126: 匿名さん]

自治会法で検索すれば条文がでてきます。
自分で調べることが大切です。
自治会法自体そんなにボリュウムはありません。

[3127: 匿名さん]

自治会法の場合は、最高裁の判例を参考にすべきですね。
自治会への入退会は自由だが、それについては判例で理解
できると思います。
また、別スレですが、自治会についてのスレではその点を
詳しく論じられていますので、別スレを参考にしてください。

[3128: 匿名さん]

うちの組合も全員自治会に入会してます。
賃借人も自治会員ですが、自治会費は賃貸人が管理費等と
一緒に口座引落で納めています。
３５０戸全員が自治会員です。

[3129: 匿名さん]

マンションの中には、理事会と自治会が混同しているところもあり、
役員も兼任、会議も同じだから一緒にしているところもある。

[3130: 匿名さん]

小規模マンションの場合は人材不足のため
兼任が多くなるのがその要因でしょう。

[3131: 匿名さん]

自治会と理事会は目的は別ですが、マンションライフを
楽しくしていくためには、協力していくべきでしょう。

[3132: 匿名さん]

マンション周りの清掃とか、花植えとかは一緒にやったらいいでしょうね。
消防訓練も同様に。

[3133: 匿名さん]

>>3128 匿名さん うちの組合も全員自治会に入会してます

全員加入の手法をぜひ披露してもらえませんか。
加入する、しない　は自由なのになぜ？全員加入、と思います。
賃貸にすれば当マンションには住んでいないのに、また移転先で加入し会費を払うと二重払いになっているかも等、ちょっと理解できません。
３１２８さんところの方法が全マンションに暮らす人々が理解できれば皆平穏に過ごせると思います。よろしくお願いします。

[3134: 匿名さん]

分譲時に加入することになっていましたので別に
秘訣はありません。
賃貸にする場合は一応オーナーから口座引落で差し引かれていますが、
オーナーが賃借人に請求しているかどうかは分かりません。
賃借人が自治会費を支払うことはありません。
自治会費を口座引落にしているのは、集金の手間を省くために便宜を
はかっているだけのことです。
今まで総会でなぜ自治会費を口座引落にしているのとか、退会をしたものは
一人もいません。３５０名もいるんですけどね。

[3135: 匿名さん]

分譲時に全員が書面合意した原始規約の附則に地元の自治会に加入する定めがあり、他に、専有部サービス料金を管理費から利用の有無に関わらず全戸分一括支払いの定めなどがあります。
（分譲後の実情は、自治会は任意加入、専有部サービスは総会決議で解約済。）

普通の総会決議ではできないことが、附則に定められていると思うが、附則のそういう部分について書面合意は有効なのでしょうか？（あるいは、私の所の原始規約（附則）が普通と違うのか？）

国交省の標準管理規約は、分譲会社が（市役所や近隣住民と）締結した協定を「附則で承認する旨規定する」としている。

＜マンション標準管理規約（単棟型）＞

（市及び近隣住民との協定の遵守）
第６９条 区分所有者は、管理組合が○○市又は近隣住民と締結した協定について、これを誠実に遵守しなければならない。

第69条関係
① 分譲会社が締結した協定は、管理組合が再協定するか、附則で承認する旨規定するか、いずれかとする。
② 協定書は規約に添付することとする。
③ ここでいう協定としては、公園、通路、目隠し、共同アンテナ、電気室等の使用等を想定している。

[3136: 匿名さん]

常識的に判断して、地域住民との協定については順守した
方がいいと思いますが、専有部サービスについては、どこまで
やるのか等も含めて、本来は各戸で対応すべき問題ですので、
規約の改正をしたほうがいいと思います。
書面で行う付則についても総会決議で解決できますよ。
ただ、一部住民との話し合いが必要な部分もあります。

[3137: 匿名さん]

いくらなんでも専有部分のサービスはやりすぎだね。
早く規約の改正をすべし。

[3138: 販売関係者さん]

専有部サービスをするなら子育て等や老人の面倒等を徹底したサービス業務をするべきでしょう。料金は個別契約にして管理会社がサポートする。現行のサービス内容は詐欺的である、。

管理会社の現行の専有部分サービスの内容からして本音の部分は専有部分のリホームや取引の内部情報を得ることで商売につなげるものであるように思えますが、いかがでしょう？。

[3139: 匿名さん]

管理会社もマンションの補修工事や点検等でバックリベートを
確保する時代は過去のものになると思う。
今後は専有部分のリフォームや介護とか育児とかの分野をマンション
と一緒に取り組んでいくべきでしょうね。

[3140: 匿名さん]

知識を知恵に変えてマンションをより良いものに
変えていくべきでしょう。

[3141: 3133本人]

　このたびは皆様の情報提供（自治会加入する、しない。自治会費徴収について）により考えて一つの結論を得ました。ありがとうございました。
皆さまから投稿して頂いた情報を纏め、本人管理規約に目をとうし考えた結果、ある条文が目に止まりこれを適用すれば解決する？。というのは

管理費適用のなかで、
●地域コミュニティにも配慮した居住者のコミュニティ形成に要する費用　を自治会費として拠出することは規約違反とは思わない。これが承認されれば特別に徴収している自治会費は不要。

●町内会（自治会）での仕事は身近なものに意外と多いため「自治会退会＝自治会費払いません」とは単純にいかないようだ。
例　本人自治体で①市民の声として夜道が暗いので街灯をつけてほしい。に市の回答は町内会（自治会）に依頼し実施して下さい。②市の広報誌の配布が他地区より約２週間遅いので早く配布してほしい。に市の回答は町内会（自治会）に依頼してください。又は市本庁のロビーに置いていますので取りに来てください。等々。自治会費を納めていないと色々不便なことが発生しそう。

●本人管理組合の総会収支表で自治会費未収金１戸分計上あり。これは賃借人と判明している。この人に支払いを求めても自治会に加入しません（していません）と回答されたらそれまで。この未収金どうする。
　管理費から拠出する仕組みにすればこれは（未収金）防げる。
●自治会費は管理費から拠出、特別徴収の町内会費（自治会費）の徴収はやめるよう理事会に提言する

[3142: 匿名さん]

>●地域コミュニティにも配慮した居住者のコミュニティ形成に要する費用　を自治会費とし>て拠出することは規約違反とは思わない。これが承認されれば特別に徴収している自治会費>は不要。

現在コミュニティにも配慮した費用の項目は、標準管理規約からも
削除されましたよ。
これらの費用は各人が負担すべきものとされました。
自治会費を管理費等と一緒に口座引落をするのはあくまで便宜を
図るためであり、振り込まれた金額は即自治会口座に振り替えます。
あくまでも組合の口座と自治会口座は明確に区別しなければなりません。

[3143: 匿名さん]

>●地域コミュニティにも配慮した居住者のコミュニティ形成に要する費用　を自治会費とし>て拠出することは規約違反とは思わない。これが承認されれば特別に徴収している自治会費>は不要。

これは間違った解釈をしていますよ。
コミュニティに配慮したコミュニティ形成に要する費用とは、理事長が自治会の
会合に参加するために必要な費用ということです。
あくまで管理費は規約で規定されている項目以外のものに使うことはできなく
なっているでしょう。
未収金については、区分所有者がマンションに居住していないのに徴収すること
自体が間違っていますのでそれを未収金としたのが間違いですので、訂正するだけで
いいと思います。
特別徴収の件は論外です。

[3144: ご近所さん]

マンション管理組合と地域町会・自治会の違いが分からない連中が多すぎる。

[3145: 匿名さん]

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞
　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。
　管理費から募金や老人クラブ、スポーツや文化会、親子会、祭りとかに経費を支出することはでき
ません。あくまで管理費はマンションの管理のために使用しなければなりません。
　標準管理規約から、「コミュニティ条項」が削除されました。
「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成（費用）」という項目です。
　理由としては、法的リスクを避けるためとのことです。コミュニティの合意形成の環境づくりといっ
た理由で管理費から支出されたり、マンションの管理と関連性の薄い業務活動に対して支出す
れば、役員に対して損害賠償責任が生じる恐れがあることがその理由です。

[3146: 匿名さん]

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等
　具体的には親子会、塾親会、文化活動やスポーツ活動を支援しており、又祭りや清掃活動、リサ
イクル活動等を行っています。祭りに関しては地域の自治会と消防訓練は管理組合と協力して行い
マンション住民の生活面での互助並びに交流活動のフォローを行っています。
　自治会は、行政との窓口で、行政の各種情報が伝達されます。
　しかし、管理組合と自治会は目的や機能が異なる組織で、構成員も異なっています。それでこ
の２つを混同すると管理組合の運営に支障をきたすおそれがでてきます。
　そのため、マンション管理を適正に行うためには、各組織の違い、目的等をよく理解しておかな
ければなりません。

[3147: 3133本人]

>>3142 匿名さん 現在コミュニティにも配慮した費用の項目は、標準管理規約からも 削除されましたよ。

確認しました。

>>これらの費用は各人が負担すべきものとされました。
>>自治会費を管理費等と一緒に口座引落をするのはあくまで便宜を
図るためであり、

自治会費として管理費等と一緒に口座引き落し実施しています。

>>振り込まれた金額は即自治会口座に振り替えます。

自治会口座は何かの法律（自治会法とか）で自治会を設立したら開設することが明記されているのですか。理事会に提案する資料が必要と思います。

>>3143 匿名さん 未収金については、区分所有者がマンションに居住していないのに徴収すること自体が間違っていますのでそれを未収金としたのが間違いですので、訂正するだけで いいと思います。

わかりました。

[3148: 匿名さん]

偉そうに言うだけで説得力がないな。上から目線やめろよ。

[3149: 買い替え検討中さん]

>>3148 匿名さん
初心者マークは、サイト利用を始めて間もない
方に付与されますので、
初心者マークのない方の意見はハイレベルになりますので宜しく。

[3150: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/605119/
ここは、初心者マークの方の投稿はハイレベルです。