「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[301: 匿名さん]

>>300さん
１４階とアバウトな書き込みをしましたが、高さが４０ｍぐらいと
覚えていたのでそういう表現をしました。
建設業者の方なら１４階以上のマンションについては足場を組むことは
しません。
それ以上はゴンドラが普通でしょうね。安全性と丁寧な工事を勘案すれば。
どの法律かだったかは定かでありませんので書きませんが、調べれば
すぐわかると思いますよ。

[302: 匿名さん]

仮設工業会は、「くさび緊結式足場の組立て及び使用に関する技術基準」(以下、技術基準という)を2003年に制定し、それまで、住宅のような小規模な建築物の建築工事に限定していたくさび緊結式足場の用途枠を中高層建物の建築工事にも広げ、高さ31ｍまでの足場を組立可能としました。 さらに2015年、技術基準を改定し、従来、わく組足場の最高高さとされた45ｍまでの足場にも使用範囲を広げました。 一般的には、そこに定められた数字を最高高さと考えることができます。

[303: 匿名さん]

足場やゴンドラでやらずに、無足場工法というのもありますが、
安全性（風の強い日はできない）、丁寧性から判断すると足場を組んで
やる作業からすれば表現は悪いのですが手抜き工事の可能性はあります。
傷んでいる個所のタイルを剥がしたり、高圧洗浄をしたり、ひび割れの
補修をしたりするのは足場を組んでやるのと比較すればどうしてもそこ
までの作業はできません。
１４階までは足場を組み、それ以上の階はゴンドラでやるのがいいと
思います。
そして、３年おきにというのではなく、１３年～１５年経過した時に
一斉にやればいいと思います。そうでないと、２０階のマンションであれば
いつから外壁工事がはじまるのですか？
築１３年から始めれば築２０年までかかりますよ。

[304: 匿名さん]

リゾートマンションということですが、ベランダはついていないんですか？
ベランダがあれば、その工事も無足場工法でということですね。
窓枠シーリングや軒天の工事もありますし。

[305: 匿名さん]

リゾートマンションですから常時住んでおられる方は少ないんでしょうね。
ということは、理事のなり手不足もあるでしょうから、管理会社にお任せと
いうことになりますね。

[306: 匿名さん]

>>301-302　さん

法律はないのですね。

ところで、建枠の強度検討により、高さ45mを超える枠組足場も組むことができます。
これはマンション管理における常識ですよ。

[307: 匿名さん]

>>306さん
情報の提供ありがとうございます。
うちの場合は14階ですので普通の足場で十分ですが。

[308: 匿名さん]

>>306さん
４５ｍ超の足場を組んでもいいという法律はあるんですか。

[309: 匿名さん]

日本工業規格の旧規格では、枠組足場は原則として45ｍを超えてはならないという規定がありました(旧JISA8951)。 このため、一般的に、45ｍを足場の高さの上限とすることが多いようですが、独自に荷重計算を実施する等の方法によって足場の強度を検証した場合は、45ｍを超えて足場を組立てることも不可能ではありません。
　ところで、足場の高さは、ビル工事用足場と住宅工事用足場が違うように、足場の組立方法と一体のものとして考える必要があります。 ビケ足場が45ｍの高さの建築物まで使用可能といっても、簡易な構成の足場を組立てた場合に、その高さに耐えうる保証はありません

[310: 匿名さん]

不可能ではないということですね。
法律はどちらもないのではないですか。

[311: 匿名さん]

>>302　>>309

出典は明確にしましょう。

[312: 匿名さん]

>>311さん
５０階以上のタワマンや高層ビルが足場を組むことってあるんですか？
常識ということですが、私はみたことがないものですから。
>ところで、建枠の強度検討により、高さ45mを超える枠組足場も組むことができます。
この根拠はどこからもってこられたのですか。

[313: 匿名さん]

>>312 さん

まずは、「枠組足場」と「くさび緊結式足場」の区別はできていますか？

[314: 匿名さん]

>>313さん
それはあなたが書き込むべきことではないですか。
４５ｍ以上も足場を組むのが常識といわれたのですから。
「枠組足場」と「くさび緊結式足場」の説明をされるときは
どの出典を参考にされますか。
私は単にあなたが４５ｍ以上でも足場を組めるといわれたから、
それに関する検索をしただけのことです。

[315: 匿名さん]

>>313さん
私のマンションは１４階ですので通常の足場で工事はできます。
それ以上のマンションに住んでおられる方に対して情報を提供
してください。
私とあなたがバトルをしても何の価値もありません。

[316: 匿名さん]

>>314
> ４５ｍ以上も足場を組むのが常識といわれたのですから。

読解力のない方ですね。
>>306 をもう一度ご確認ください。

[317: 匿名さん]

>ところで、建枠の強度検討により、高さ45mを超える枠組足場も組むことができます。
>これはマンション管理における常識ですよ。

これは職人さんから聞いた情報なんですか、それとも何か本を読んで
得た情報なんですか。
その出所はどこですか。それがしりたいんですよ。

[318: 匿名さん]

>>310
>不可能ではないということですね。

>>302 と >>309 は、以下からの抜粋だと思いますが、
http://www.humantecg.co.jp/scaffold/c6.html
これは、「ビケ足場は、最高何メートルまで組み立てることができますか」についての解説で、「ビケ足場」とは「くさび緊結式足場」のことです。
したがって、
《「くさび緊結式足場」であっても、》「独自に荷重計算を実施する等の方法によって足場の強度を検証した場合は、45ｍを超えて足場を組立てることも不可能ではありません。」となります。

[319: 匿名さん]

＜参考＞
http://www.r-nishiken.co.jp/scaffold/08sanko.pdf

[320: 匿名さん]

>>319さん
情報の提供ありがとうございます。
しかし、わたしはこの情報の勉強をする必要はありません。
私のマンションは14階ですので、通常の足場でやれますので。
但し、タワーマンション等高層マンションの方にとってはいい
情報だと思います。
こういう情報の提供は是非これからもやってください。
みなさん知らないこともイッパイありますから。

[321: 匿名さん]

>>320さん

>>292-319 の流れが読めていますか？
あなたのマンションなんて話題にしていません。

[322: 匿名さん]

>>321さん
あなたこそ読めていませんよ。
私はマンション管理に携わっている理事の皆さんへの情報の
提供をしているんですよ。
できるだけ分かりやすく、みんなの為になると思ってね。
だから個人間の問題はかんけいないのです。その書き込みが
参考になれば当然それ受けいれればいいだけのことです。
いろいろ書き込まれれば、正解に近づいてきますから。
私が自分のマンションには関係ないことですので、それ以上の
ことは調べる必要もないということをいいたかっただけのことです。
当然高層マンションにお住まいの方は、関心をもたれるでしょうから
そういった方に対してあなたが知っておられるようですから、情報の
提供をされたらいかがですかといったんです。

[323: 匿名さん]

質問された方が、４５ｍ以上の建物でも足場が組めることや
無足場工法の是非が理解できただけでもいいんじゃないですか。
そういう情報を提供することが必要なのです。
私は、４５ｍ以上は足場が組めないと思っていましたが、あなたの
情報によりやり方によっては可能ということが分りました。
ただ、私のマンションでは関係のないことなんです。
あなたは高層マンションに住んでおられる方なのか、専門業者か
分りませんが、知っていてここに参加しているのであれば、その
情報を書き込むべきではないでしょうか。

[324: 匿名さん]

やはり大規模修繕工事は１３年前後の周期でやるのがいいでしょうね。

[325: 匿名さん]

管理組合会計の会計原則・・・いろんな会計基準をつまみ食い、所謂何でもありの会計）
　　①真実性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　②正規の簿記の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　③明瞭製の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　④継続性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　⑤保守主義の原則（企業会計原則より援用）
　　⑥重要性の原則（企業会計原則より援用）
　　⑦予算準拠の原則（旧公益法人会計基準より援用）
　　⑧目的別会計（旧公益法人会計基準より援用）

[326: 匿名さん]

管理会社は殆ど全国統一の収支報告書や予算書を採用しています。

[327: 匿名さん]

生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う
置くことを認めた理事は事故発生時どう責任をとるのか。
防災の面からはどうか。

[328: 匿名さん]

生協とかの宅配は、共働きしている家庭にとっては
必要なんですよね。
ただ、そうでない住民にとっては必要ないですからね。
そのためにマンションの美観が損なわれれば苦情として
出てきます。

[329: 名無しさん]

開放廊下のマンションだと風の強い日は
発泡箱とかシッパーがあちこちに転がってヒドイもんです。

[330: 匿名さん]

殆どのマンションの開放廊下は風の強い日は大変ですよね。
部屋の前に届けるのではなく、駐車場やエントランスとかで時間を
決めて取りに行くようにしなければ迷惑をかけますね。

[331: 匿名さん]

大規模修繕工事については、住民がプロジェクトを設けて
少し勉強すれば十分専門委員会主導で進められますよ。

[332: 匿名さん]

本当にマンションのことを考え、私利私欲に走る人がいなければ、専門委員会だけで進められるでしょう。

[333: 匿名さん]

私もそうなれるようにがんばっていきたいと思っています。
少しでも皆さんのお役にたてればという心境です。
ここでの書き込みや情報の提供も私自身はピュアな気持ちで
書き込みをしています。

[334: 匿名さん]

　今後益々建物や設備の経年劣化が進んでいく中で、それに対する取り組みや届出の制度
を明確にしていくことが大切です。そして、だれが理事になっても基本は同じというシステム作
りが必要となってきます。
　現在建替えられているマンションは、築５０年以上経過しているもので、その建物は耐震基
準の適用外の建物であり、その対応をするためには莫大な費用が必要となるのと、その当時
のコンクリートには海砂が使われていたので品質の低下を招き、大規模修繕工事では対応で
きず、スラム化するまで住み続けるか、建て替えをするかの決断しか選択肢がなく、又建替え
に踏み切ったマンションは容積率が大きく、戸数を増やしその増えた戸数分を資金に充てるこ
とができたごく少数のマンションでした。
　適正なタイミングで十分な修繕等を実施できれば、マンションの資産価値は落ちませんが、
積立金が不足しているために工事を先延ばししていると建物の傷みが進み必要以上に工事
費が嵩んできます。だからこそ、計画的な建物設備の維持保全工事が必要なのです。

[335: 匿名さん]

誰が担当になっても同じという基準を作ることが
大切ですね。

[336: 匿名さん]

国交省が調査した大規模修繕工事の周期としては、
１回目は１３年～１５年が圧倒的に多いようですね。

[337: 専門委員会は専制と腐敗の元凶]

>333

>ここでの書き込みや情報の提供も私自身はピュアな気持ちで
>書き込みをしています。

欧州の格言：「地獄への道は、善意で敷き詰められている。」

[338: 匿名さん]

>>337さん
私は専門委員も理事も現在はやっていませんよ。
理事や専門委員をしていた時は、マンションのプラスに
なることを考えていましたけど。
規約や細則の改正をして、誰がやっても道から外れない
ような決まりごとはつくりましたけど、それも標準管理
規約や全国のマンションの常識的なことしか改定していません。

[339: 匿名さん]

例えば、専有部分内の熱感知器やインターホンについては
専有部分か共用部分かの規定もないのに、管理組合がその
補修工事をしていたり、玄関ドアは共用部分と規定されて
いるのに、組合で補修こうじをしたり、メールボックスは
共用部分と規定されているのに鍵の交換は管理組合が
していたりとバラバラだったのでそういう整理をしましたけど。

[340: 匿名さん]

ガラスの交換や網戸の張り替えは専用使用権のある共用部分なのに
各人の責任と負担でやっているのに、同じ専用使用権のあるインターホン
や熱感知器、メールボックス、玄関ドアは管理組合の負担で補修工事等を
行うのは矛盾してませんか。
特に私どもの規約では、専有部分内のインターホンと熱感知器は専有部分
と規定されていますので。
曖昧になってその時の理事会によって対応がバラバラでしたので、統一
しましたけど。

[341: 匿名]

>331 >332
マンションの管理組合において主に組合員からなる専門委員会が設置されることがありますが、あくまで「理事会の諮問機関」としてであり、与えられた課題に答えることが任務として期待されています。
しかし、実際には、導入にあたって次のように準備することで悪用が可能です。

・理事（長を含む）や監事の任期を２年以下に制限しておく。できれば監事の
　臨時総会招集の権限の規定を管理規約から削除する。
・その一方で、専門委員も任期を定めるが「再任可」の抜け道をこっそり用意。
・理事会より時間的に先に審議し、「答申」の形で理事会の決定を方向付ける。
　（↑理事会が簡単に専門委員会の追認機関と化す）
・専門委員会に工事等の業者（コンサルタント）を必ず入れて、懇意の仲に。
・専門委員会の費用は組合が負担する旨の定めを細則等にひそかに入れておく。
・会議の記録はなるべく残さないか、「議論した」「報告した」とだけ書いて
　内容が組合員ら読者に分からないようにしておく。
・専門委員会の意向通りに理事会（素人集団）が承認したのを見て総会開催。
・たいていのマンションの管理組合は委任状多数ゆえ総会でもそのまま承認。
・定期総会での決算書などにはできる限り数字を詳細に記載しない。

こうして専門委員会は工事業者の強力な親衛隊として、組合全体を意のままに操る力を持ちます。実話です。

[342: 匿名さん]

>>341さん
監事の臨時総会招集の権限の規定を規約から削除するとはうまいことを
考えましたね。監事も一般理事と同じような感覚であればいざという時
にはそれが容易に活用できます。
ただ、専門委の再任はやむおえないと思います。
理事会が専門委の追認機関と化しているのはどこのマンションもそうでしょう。
設計コンサルタントを採用するのは大規模修繕工事時には普通のことですが、
選定のしかたでしょうね。
広報活動は専門委員会は徹底して行うべきです。
たまたまうちの場合は、管理会社主導でないので、不正や疑われるような
ことはないと思います。
しかし、特にゼネコン系のマンションではそういうことが起きているんでしょうね。

[343: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理は、通常の管理に伴うものは
各区分所有者の責任と負担で行うという規約が殆どされていると
思います。
ただ、そうなっているのに、メールボックスの鍵の交換等を組合
がしていた場合、これからは個人負担にというのは無理があると
思いますので、そういう場合は、専用使用権のある共用部分の管理の
除外項目として規定すればいいと思います。

[344: 匿名さん]

どこかの時点の理事会が規約を知らずに管理組合として
工事をしてしまえばねそれ以降ずっとやることになりますからね。

[345: 匿名さん]

管理組合はいろいろあるんだからそんな固いこといってもねえ。
管理規約がすべてではないんじゃない。

[346: 匿名さん]

固いことをいっているのではなく、揉めたときには
規約がものをいいますよということです。

[347: 匿名]

>341の続き

支配を受ける管理組合員のほうは規約も細則も法律も普段は気にかけない一方で、支配をたくらむ側は「最後（法廷）は規約がモノをいう」と心得ていると思われる。私のマンションでは専門委員会中心の組合に作り変えるために、築２０年の時期、管理会社派遣の管理員を中心とした住民６名のプロジェクトチームを立ち上げ、２～３年かけて規約と細則の改廃、創設という準備をやった。

理事も監事も自薦立候補はできない仕組みで、歴代の専門委員の顔ぶれを見ると理事長経験者が多い。これは、専門委員会のメンバーになるについては隠れたリクルート制度があったことを意味する。理事長の任期は１年だけだから（総会招集権のない監事と同じで）承認押印機としてお飾りでいてくれたらよい。管理員は各会議に出席しながら、特に理事長が言われるがままに動く人物かどうかを見ていて、「大丈夫」なら任期満了後に専門委員に登用する。

新管理体制（「自主管理」と言われた）の目玉は、今にして思えば、管理員であり、準備期間は管理会社社員として働き、導入後は組合が雇用する形（管理員業務委託契約）になった。組合が出す給与の額とか、管理員業務の柱として組合の会計処理を設定とか、従来の管理会社には会計業務のみ委託で契約を継続する不自然さとか、これら大事な変更点は意図的に広報されなかったようで、導入から１０年以上経過してようやく私がたまたま理事長になって気付いた（半年後「辞任勧告」を出されて退場）。後日、今でも大規模修繕を受注し続けている設計コンサルタントがこの管理員の相談役だったことを自ら語った。非難する者は特にいなかった。

専門委員会にはコンサル、理事会には管理会社がついている。これだけではない。マンションの自治会は防犯等で警察と仲間同然の関係を築いている。誰が刃向い、声を上げることができるだろうか。管理会社の親会社は、（泣く子も黙る？）不動産大手である。

[348: 匿名さん]

管理会社側に立った理事長と管理員が共謀した運営でしょうから、最初から出来レースでしょう。
内は、管理のプロを組合顧問で委任して（２年契約）組合側に立ったプランで運営した。

築古の為の建築設備等の更新、構成等を刊行して管理会社主導より２．５億円の節約ができた。
管理のプロは組合員の中からの採用でしたのでコンサル料は受け取りませんでした。

[349: 匿名さん]

難しいマンションもあるんですね。
今までに管理会社任せや、他人任せにしていたつけが
回ってきたんでしょう。
そうなってしまうと改革はできにくいですね。

[350: 匿名さん]

今時、管理会社任せのマンションなんて破綻への道まっしぐら。