「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[3001: 證券系マンションの住人]

信じられないのかもしれないですが、仲間を増やすなんて絶対無理なマンションがあるんです。管理の専門知識や関連法規を駆使すれば、巧妙にやってのけられるでしょう。

この板のスレ主さんは、知識や経験があっても上記のような「悪意」は持っていないから私の書き込み報告が理解できないというだけなのだと思います。

１つのマンションの全体、理事会を中心とした管理組合の総体で「悪意」を隠して逆に「善意」で装えば、本当に「善意」から組合や管理会社の「悪意」を指摘する１人を「悪人」に仕立て上げることができます。エレガントな村八分です。

これを見破って組合ではなく１人の組合員に軍配を上げるのは、正真正銘の裁判官でも難しいかもしれません。

[3002: 住人]

管理会社になめられている、とはその通りでしょう。

ですが、愚かゆえにただ言いなりになっているとか、
操られている、というのとも違います。そういう人
はもちろんいます。大規模修繕以外の「平時」の理
事長がだいたいそうです。

タチの悪い組合員はもっと能動的、積極的なのです。
自分らの不都合が暴かれないためなら、暴こうとす
る数名が冤罪で死刑になっても全然構わない感じ。

企業製の管理組合の議事録は、どの回を見ても、
住環境の向上、資産価値の維持、共同の利益に尽く
す理事長たちの活動が記載されています。その頂点
が大規模修繕工事だというのが物語の組み立てです。
したがって、批判や疑いを言ったらそれら諸価値に
害をもたらす悪しき組合員にされてしまうのです。

マスコミの論調や公的機関の対応から、住人不参加
で「スラム化」「管理不全」になるマンションを思
えば、金品等の魅力があって組合が活性化すること
で住まいが維持されるなら構わない、「問うな」が
社会の基調かと思います。ならば仕方ありません。

[3003: 匿名さん]

やはり仲間を増やすことを考えるべきです。
飲み仲間、ゴルフ仲間、子供とのつながり、趣味の仲間、仕事の関係、
いろいろあると思いますが、そういったコネクションから仲間をつくるべきです。
同じフロア、となり近所でもいいでしょう。
仲間の輪が広がると意外と簡単に問題が解決するかもしれませんよ。
管理会社のフロントやその範疇にある理事の人数は限られているでしょう。

[3004: 匿名さん]

分譲マンションの管理において自治会的親睦会の発想は危険でしょう。
マンション管理士等で有れば管理規約は何のためにあるのかを考えてください。
３００３さんの発想は、規約や法令を重要視する少数の組合員を排除する方向
に向かうと危険です。

[3005: 匿名さん]

別に自治会的な発想をいっているんではないですよ。
マンションの管理が正常に動いていなければ、それを正すことが必要でしょう。
それに、管理組合を憂えているのなら、それなりの勉強をしてマンション管理の
規約、法令等に精通することも必要なことです。
マンション管理士の資格を取ることも一つの手法です。

[3006: 匿名さん]

それからマン管士の資格ですが、そんなに難しい資格でありません。
基本書を５～６回、最初はわからなくてもいいからとにかく読む。
それを繰り返すことによって、理解度は確実にあがってきます。
そして、問題集を徹底してやれば合格できる実力がつきます。
問題集も正解を出すために考えすぎるのはいけません。
分からなければ答えを先にみてもいいんです。
そしてその問題でなぜ正解なのか間違っているかを理解するだけで
いいんですよ。
問題集を徹底的にやれば合格できますよ。
私は頭が悪かったので８ケ月間、毎日４時間ぐらい勉強してぎりぎりで
なんとか合格できました。
有資格者となれば自己研鑽をしなければと思うようになるので、資格は
ないよりあったほうがいいでしょうね。

[3007: 匿名さん]

３００４ですが、３００６さんに同意します。
分譲マンションに住むうえでは必要な常識的知識です。
理事の順番がきたときには役に立つでしょう。

[3008: 匿名さん]

※修繕積立金の額の目安
１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月
２）計画書がない場合
専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　この金額の中には、当然駐車場使用料の修繕積立金充当分も含まれます。
　　それから、専有部分の給排水管の補修工事等を管理組合としてやればさらにこの金額は
　　大きくなります。

[3009: 匿名さん]

専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　　月
５，０００㎡～１０，０００㎡ 　 202円/㎡　　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超）　　１７８円/㎡　月

[3010: 匿名さん]

知識や学力、財力はないよりあったほうがいいですよね。
別に邪魔になるものじゃないですから。
彼を選ぶときは何を基準にするのかをよく質問することがあります。
若いこは、身長、顔、やさしや等を条件とするものが多いのですが、
私はまず第一条件としては、財力にしなさいといっています。
財力とは現在の収入だけでなく、将来性、つまり高学歴や一流企業を
さします。
それを第一として、次に身長ややさしさ等で選びなさいといっています。
高学歴や高収入、一流企業の男性にも、やさしさ、イケメン等がいますから。

[3011: 匿名さん]

やはり最後は財力がものをいいますね。

[3012: 匿名さん]

＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　執行手続きがとれることになります。
そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[3013: 匿名さん]

皆さんは、遺産分割をする場合、司法書士等に
してもらいしますか、それとも自分ですべてやりますか。

[3014: 匿名さん]

法務局への登記等の手続については、ネットで検索をし、
書類を作り、それを法務局の窓口にもっていけばいろいろ
教えてくれますよ。簡単です。

[3015: 匿名さん]

遺産分割をするときに、協議依頼書を作成した
ことはありますか。
簡単ですから、自分でやってみてください。

[3016: 匿名さん]

自治会と理事会の役員が同じだと、どうしても混同してしまう。
理事の役員からは、自治会の役員は外すべきと思いませんか。

[3017: 匿名さん]

しかし、自治会とは協調してやっていったほうがいいよ。
会計の完全分離と理事会と自治会を完全に分離していれば。

[3018: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[3019: 匿名さん]

応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。
　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。
　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。
　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。
応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

[3020: 匿名さん]

管理会社に影響を受けないで設計監理方式が採用
できるマンションはいいですね。
中にはデベ系の管理会社に管理を委託しているマンション
では、設計コンサルルタントが管理会社から派遣されており
仲間内で工事が計画されているところもありますからね。