「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2981: 匿名さん]

>>2979さん
地震保険は各社の火災保険と一緒でないと単独では掛けられません。
屋上、塀、バルコニー、給排水設備、付属建物も支払い対象になり
ますが、主要構造部（柱、壁、梁等）に該当しない部分のみの損害に
対しては保険金の支払いはありません。

[2982: 匿名さん]

地震保険でいう「主要構造部」とは、建築基準法施行令第1 条第3 号（※）に掲げる構造耐力上主要な部分をいい、損害調査においては、建物の機能を確保する部位で、損害が外観上発生することが多い箇所を着目点としています。
「外壁」は、地震保険の補償対象ではありますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は、「建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるもの」ではない（→主要構造部ではない→着目点ではない）ので、たとえ「外壁」に被害を受けていたとしても物理的損傷割合には算入されません。

※　建築基準法施行令第1条第3号
三　構造耐力上主要な部分　基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう。）で、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいう。

＜参考＞
【地震保険　ご契約のしおり】
http://www.sonpo.or.jp/insurance/commentary/jishin/pdf/reference/jishi...
Ⅱ　損害の認定基準（P.3～8）

地震保険において、居住用建物については主要構造部の損害の程度（「全損」、「大半損」、「小半損」または「一部損」）に応じて支払い保険金の割合が決まっています。
主要構造部の損害割合（％）は、主要構造部の被害の程度（物理的損傷割合）の調査から、地震保険の損害認定処理を迅速・的確・公平に行うために（一般社団法人）日本損害保険協会が制定した「地震保険損害認定基準」に従って認定されます。

鉄筋コンクリート造のマンションにおける「地震保険損害認定基準」は、P.6 に記載されていますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は着目点ではないので、たとえ被害を受けていたとしても物理的損傷割合には影響しません。

【P.6 からの抜粋】
※すべての構造について損傷の最も大きい階に着目します。（ただし、最上階は除く。）
※壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造については、建物の長辺方向、短辺方向のうち損傷の大きい方向がわかる場合には、損傷の大きい方向に着目し、物理的損傷割合の調査を行います。
※ラーメン構造、壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造についてそれぞれ以下の着目点における物理的損傷割合を調査し、認定基準表から損害割合を求め、最も大きいものを部分的被害の損害割合とします。それに建物の沈下・傾斜による損害割合を加えて建物全体の損害割合を求め、損害認定を行います。
〇ラーメン構造：柱（柱はり接合部を含む）、はり
〇壁式構造：外部耐力壁、外部壁ばり
〇壁式プレキャスト構造：外部耐力壁、外部壁ばり、プレキャスト鉛直接合部、プレキャスト水平接合部
〇中高層壁式ラーメン構造：長辺方向は、柱（柱はり接合部を含む）、はり、短辺方向は外部耐力壁、外部壁ばり

[2983: 匿名さん]

保険については、殆どが管理会社が代理店をしている
でしょうから、管理会社を通して保険会社に詳細を
質問すればすぐ答えてくれますよ。
保険会社と代理店は違いますからね。

[2984: 匿名さん]

専門的なことでわからなければ、保険会社に電話なりして
確認するのがいいでしょうね。
匿名掲示板で素人が答えるのには限界がありますから。
個人の判断で処理できる問題でなければ保険会社に確認する
しかありません。
本当に保険の問題で困っているのなら、匿名掲示板に頼らないことです。

[2985: 検討板ユーザーさん]

>>2982 匿名さん

すみませんが、M構造です。それでは、台風による外壁の損傷も含まないのですか。現在、関東地区でも、分譲マンションは保険対応されていますが。

[2986: 検討板ユーザーさん]

>>2982 匿名さん

保険カスタマーではマンションでも、約款に記載されていれば、壁は含むと話していますよ。

このような内容は書かれておりません。
約款に記載されていることが全てではないのでしょうか？？

[2987: 検討板ユーザーさん]

>>2981 匿名さん

地震による保険は加入しておりますね。

[2988: 検討板ユーザーさん]

>>2982 匿名さん
近所のマンションですが、鉄筋コンクリートです。一部損認定されています。。クラックとびび割れ程度です。見た目は変わりませんょ。

[2989: 検討板ユーザーさん]

>>2983 匿名さん

嘘を言う代理店もありますね。

[2990: 匿名さん]

ガラスが台風で割れた場合は、保険の対象になるでしょう。
外壁の損傷と同じですよ。

[2991: 匿名さん]

餅屋は餅屋といいます。
専門的なことは専門家に聞きましょう。

[2992: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理は、基本的には各区分所有者の
責任と負担でやることになっているマンションが多いと思いますが、
それにも関わらず、インターホンの補修工事とか熱感知器の修理、
メールボックスのカギの交換、ベランダのドレンの交換、玄関ドア
の蝶番の交換等をいつの間にか管理組合がやっているマンションは
ありませんか。
意図的にやったのではなく、輪番制の理事だと知らないでやってしまう
こともありますからね。
その場合、過去にわたって返済を請求するにしても、所有者が代わって
いた場合、現在の持ち主に請求することはできませんからね。
どう対応したらいいのでしょうか。

[2993: 匿名さん]

管理組合が専用使用権のある共用部分の補修工事をやれば、
それ以降もやらないわけにはいかないでしょうからね。
いままでは間違っていたので、これからは修理は各戸
の責任と負担でやってくださいといえば、不公平になりますからね。

[2994: 祝！築４０年]

「役員は就任にあたって金品をもらわない旨の誓約書を提出する」との規定を設けるべきだと管理規約・細則等全面改正の際に提案しましたが、すぐ却下されました。工事関係の役職に就くにあたっては「総会」での承認が必須だったところを、「理事会」だけでよいとマンション管理士がこっそり変えていたので、私が見抜いて指摘したら「総会」に戻しました。もし黙っていたら就任のハードルは下がっていたことでしょう。

三回目の大規模修繕を来年に控えて、初回、二回目と同じ設計コンサル会社と理事たちによる会合が、毎月、夜の理事会の前に開かれています。このままいけば、またもや同社の下で数億円の工事。参加している理事たちにとって、これはもう当たり前の路線のようで、他社の検討を求めても聞く耳を持ちません。

私は、このコンサルは当マンションにとって良くないという意見です。数年前にそれを表明したところ、マンション全体（特に管理組合理事会）は逆に「絶対このコンサルを選び続ける」という意思で凝り固まったように見え、理事会も総会もほとんど一糸乱れぬ結果を出し続けています。

それほどにこだわるべき会社でもないと思うんです。「当マンションをよく知ってくれている」「いまさら他社を選択肢に入れている余裕はない」などが、同社を支持する管理組合の古株的住人からよく聞かれた理由です。「その程度の理由なら今後もずっと同社で変更なしになるじゃないですか」と発言しても、知らんぷりされます。

[2995: 祝！４０年のカラクリ]

・・・ということで、要は、組合が契約する企業を選ぶところから理事会活動を始める、ということを絶対にやらない（≒許されない）で、「契約する企業は決まっている」のだから、その上で次の工事をどうするかのこまごました検討に住人が参加しているという話なんですね（笑）

専門業者とべったり癒着したマンションの典型なのだろうと思います。関係を断つための規制がマンション管理法制上ないためにこうなるのでしょうから、実はあちこちに似たようなマンションがあるんじゃないでしょうか。

同社支持を公言する組合員はオオカミのようで貪欲、他の何百人の組合員が本当はどう思っているのか知りませんが、どっちにしろヒツジ。オオカミの前では黙って従うのが当然なので、パーフェクトな組合運営ができます。

[2996: 匿名さん]

役員？専門委員？は金品をもらわない旨の誓約書を提出する規定を
設ける？
そんなことを決めなければならないほとせ、役員は業者から金品を
もらっているんですか。また、その証拠はあるんですか。

問題提起している方のマンションは、おそらくデベ系の管理会社に
管理を委託しているんでしょう。
親会社が建設会社等にある管理会社であれば、当然そこに工事は委託
したくなるでしようし、それをやらないと親会社ににらまれるので
管理会社の上司も工事の受注に対しては必至なんです。
工事業者とべったりというより、そこ以外には検討対象が許されないの
でしょう。

この問題を解決するには、開拓者が理事のメンバーにならなければ前
にすすみません。
同調者を誘って、仲間をできるだけ多くしてまず理事のメンバーに
なれるよう努力してください。

[2997: 匿名さん]

自分たちのマンションなんだから、好きなように住民が
住民のための管理ができないのかね。
管理会社や業者にはお金を払って委託するんでしょう。
マンションの住民はお客様ですよ。
マーケッティングの基本がわかっていないですね。

[2998: 匿名さん]

兎角デベ系の管理会社に管理を委託するのはやっかいだ。

[2999: デベ系の住人]

私のマンションの管理組合は、腹話術のオンパレードじゃないかと感じる時がよくあります。手軽に遂行できてアシもつかない腹話術は、ワル企みをする人たちには便利な道具です。組合員への案内文書や総会議案書などのフォーマットは管理会社作成ですでにできていて、理事長の氏名だけが期ごとに変わるといった感じです。

こんな（ある意味で些細な、また別の意味で重大な）こと１つさえ、改善できずに８年です。一時は組合の役員の名と押印のもとに管理員がほぼすべて書いていたと推測されます。いわゆる文責は組合員で、アイデアと文面は別人が無責任に展開でき、疑う人が出てきたら黙秘かウソをつき通せば問題なし。

さらに恐ろしいのは、それでもめげずに質問し続けたりすると、「迷惑」呼ばわりされ、あげくの果てに「組合員の名誉を傷つけた」と理事会で言われ始めることです。正確には、理事会より先に管理事務所にてそんな動きが準備される。

[3000: 匿名さん]

議事録や総会の議案書のたたき台は管理会社が作成しますが、
そのときは理事長と細かな打ち合わせが必要で、出来上がったもの
は理事会で再検討して最終の修正をするのが普通ですよ。
管理会社に理事会がなめられているんですよ。
どうせ何もわからないのですべて管理会社が作成しますというスタンス
なんでしょう。

[3001: 證券系マンションの住人]

信じられないのかもしれないですが、仲間を増やすなんて絶対無理なマンションがあるんです。管理の専門知識や関連法規を駆使すれば、巧妙にやってのけられるでしょう。

この板のスレ主さんは、知識や経験があっても上記のような「悪意」は持っていないから私の書き込み報告が理解できないというだけなのだと思います。

１つのマンションの全体、理事会を中心とした管理組合の総体で「悪意」を隠して逆に「善意」で装えば、本当に「善意」から組合や管理会社の「悪意」を指摘する１人を「悪人」に仕立て上げることができます。エレガントな村八分です。

これを見破って組合ではなく１人の組合員に軍配を上げるのは、正真正銘の裁判官でも難しいかもしれません。

[3002: 住人]

管理会社になめられている、とはその通りでしょう。

ですが、愚かゆえにただ言いなりになっているとか、
操られている、というのとも違います。そういう人
はもちろんいます。大規模修繕以外の「平時」の理
事長がだいたいそうです。

タチの悪い組合員はもっと能動的、積極的なのです。
自分らの不都合が暴かれないためなら、暴こうとす
る数名が冤罪で死刑になっても全然構わない感じ。

企業製の管理組合の議事録は、どの回を見ても、
住環境の向上、資産価値の維持、共同の利益に尽く
す理事長たちの活動が記載されています。その頂点
が大規模修繕工事だというのが物語の組み立てです。
したがって、批判や疑いを言ったらそれら諸価値に
害をもたらす悪しき組合員にされてしまうのです。

マスコミの論調や公的機関の対応から、住人不参加
で「スラム化」「管理不全」になるマンションを思
えば、金品等の魅力があって組合が活性化すること
で住まいが維持されるなら構わない、「問うな」が
社会の基調かと思います。ならば仕方ありません。

[3003: 匿名さん]

やはり仲間を増やすことを考えるべきです。
飲み仲間、ゴルフ仲間、子供とのつながり、趣味の仲間、仕事の関係、
いろいろあると思いますが、そういったコネクションから仲間をつくるべきです。
同じフロア、となり近所でもいいでしょう。
仲間の輪が広がると意外と簡単に問題が解決するかもしれませんよ。
管理会社のフロントやその範疇にある理事の人数は限られているでしょう。

[3004: 匿名さん]

分譲マンションの管理において自治会的親睦会の発想は危険でしょう。
マンション管理士等で有れば管理規約は何のためにあるのかを考えてください。
３００３さんの発想は、規約や法令を重要視する少数の組合員を排除する方向
に向かうと危険です。

[3005: 匿名さん]

別に自治会的な発想をいっているんではないですよ。
マンションの管理が正常に動いていなければ、それを正すことが必要でしょう。
それに、管理組合を憂えているのなら、それなりの勉強をしてマンション管理の
規約、法令等に精通することも必要なことです。
マンション管理士の資格を取ることも一つの手法です。

[3006: 匿名さん]

それからマン管士の資格ですが、そんなに難しい資格でありません。
基本書を５～６回、最初はわからなくてもいいからとにかく読む。
それを繰り返すことによって、理解度は確実にあがってきます。
そして、問題集を徹底してやれば合格できる実力がつきます。
問題集も正解を出すために考えすぎるのはいけません。
分からなければ答えを先にみてもいいんです。
そしてその問題でなぜ正解なのか間違っているかを理解するだけで
いいんですよ。
問題集を徹底的にやれば合格できますよ。
私は頭が悪かったので８ケ月間、毎日４時間ぐらい勉強してぎりぎりで
なんとか合格できました。
有資格者となれば自己研鑽をしなければと思うようになるので、資格は
ないよりあったほうがいいでしょうね。

[3007: 匿名さん]

３００４ですが、３００６さんに同意します。
分譲マンションに住むうえでは必要な常識的知識です。
理事の順番がきたときには役に立つでしょう。

[3008: 匿名さん]

※修繕積立金の額の目安
１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月
２）計画書がない場合
専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満）
　　　　５，０００㎡～１０，０００㎡
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超）
　　例えば、７０㎡の場合は、７０×２０２円＝１４，１４０円が必要修繕積立金の額です。
　　全国平均でみても、現在は１４，０００円程度の修繕積立金は必要といわれています。
　　この金額の中には、当然駐車場使用料の修繕積立金充当分も含まれます。
　　それから、専有部分の給排水管の補修工事等を管理組合としてやればさらにこの金額は
　　大きくなります。

[3009: 匿名さん]

専有床面積から算出します。
　　　　５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　　月
５，０００㎡～１０，０００㎡ 　 202円/㎡　　月
　　　　１０，０００㎡超（１００戸超）　　１７８円/㎡　月

[3010: 匿名さん]

知識や学力、財力はないよりあったほうがいいですよね。
別に邪魔になるものじゃないですから。
彼を選ぶときは何を基準にするのかをよく質問することがあります。
若いこは、身長、顔、やさしや等を条件とするものが多いのですが、
私はまず第一条件としては、財力にしなさいといっています。
財力とは現在の収入だけでなく、将来性、つまり高学歴や一流企業を
さします。
それを第一として、次に身長ややさしさ等で選びなさいといっています。
高学歴や高収入、一流企業の男性にも、やさしさ、イケメン等がいますから。

[3011: 匿名さん]

やはり最後は財力がものをいいますね。

[3012: 匿名さん]

＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　執行手続きがとれることになります。
そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[3013: 匿名さん]

皆さんは、遺産分割をする場合、司法書士等に
してもらいしますか、それとも自分ですべてやりますか。

[3014: 匿名さん]

法務局への登記等の手続については、ネットで検索をし、
書類を作り、それを法務局の窓口にもっていけばいろいろ
教えてくれますよ。簡単です。

[3015: 匿名さん]

遺産分割をするときに、協議依頼書を作成した
ことはありますか。
簡単ですから、自分でやってみてください。

[3016: 匿名さん]

自治会と理事会の役員が同じだと、どうしても混同してしまう。
理事の役員からは、自治会の役員は外すべきと思いませんか。

[3017: 匿名さん]

しかし、自治会とは協調してやっていったほうがいいよ。
会計の完全分離と理事会と自治会を完全に分離していれば。

[3018: 匿名さん]

＊設計・監理業者を導入するメリット
　　　設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。
　　　同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。
　　　見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。
　　　手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。
　　　元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。
　　　竣工時の不都合が顕在化できる。

[3019: 匿名さん]

応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。
　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。
　尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。
　　条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日
　複数の委員の立ち会いのもと開封します。
　　見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス
　体制が完備しているかの確認も必要です。
　　又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。
応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。
　　その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。
　　　　見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等
　　説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。

[3020: 匿名さん]

管理会社に影響を受けないで設計監理方式が採用
できるマンションはいいですね。
中にはデベ系の管理会社に管理を委託しているマンション
では、設計コンサルルタントが管理会社から派遣されており
仲間内で工事が計画されているところもありますからね。

[3021: 匿名さん]

スレ違いだったらすいません。みなさんから知恵を分けていただきたいのですが

中古マンションを検討しており、気に入ったので購入を検討しているのですが、一つだけネックなところがあります。修繕積立金が23000円で近隣や似たような物件と比較し高額に思えることです。

築24年 7階建て最上階　80平米3SLDK　28戸　平置き駐車場のみ　積立金6000万
来年大規模修繕（過去は2007年外壁防水周り、去年インターホン総取り換え）　値上げ予定なし一時金徴収なし　滞納世帯なし

もちろん仕方がないと思うのですが、、これを良く捉えて良いのか悪く捉えるべきか私素人にはわかりません。。どなたか教えてください。

[3022: 匿名さん]

私は一般の中古物件を購入するときは管理費＋修繕積立金＝２００円/㎡
以下を基準にして、それ等よりも多額になれば購入しません。

これを超えるマンションは管理費等の無駄使いが懸念されると判断します。
この金額で適切に管理されているマンションは組合員の管理意識が旺盛で
組合は管理会社を有効に利用しています。

３０２１さんの投稿文では詳細は理解できませんが、少々高いと思います。

[3023: 匿名さん]

>>3021さん
23,000円は管理費を除く修繕積立金だけの金額ですよね。
築２４年で積立金の残が６，０００万円しか残っていないのですか。
大規模修繕工事費だけでしたら、それで充分でしょうが、築２０年を
経過してきますと、大規模修繕工事だけでなく、これからは大型設備の
更新工事費が必要となってきます。
大型設備とは、エレベーター、高置水槽、各戸の玄関扉、給排水管、
サッシや網戸、インターホン、メールボックスとかの交換費用とかが
必要となります。
また、専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として計画することも
必要となるかもしれません。
積立金は読んで字の如く、みんなの積立金です。
管理費はマンションを管理していくために必要なものであり、毎年消費
されますが、積立金はみんなのものです。その積立金を正当に使えば
マンションの資産価値の確保につながるものです。
考え方としては、積立金は高いほうがいいマンションといえるのでは
ないでしょうか。
積立金のないマンションはかわいそうですよ。どんどんスラム化していきます。

[3024: 匿名さん]

管理費等が高い方が良い管理をしているとは一言で言えません。
２４年分の総会議案書、委託契約書、等を精査して見てください。

[3025: 匿名さん]

マンションは鉄筋で作られていますので、お金をかければかけるほど
きれいになりますし、分譲時の状態に近くなります。
例えば専有部分であれば、３００万円から４００万円かければ、殆ど
新築状態まで回復します。
壁紙やふすま、畳の交換、フローリングやキッチン、洗面所、トイレ、
サッシや網戸まで交換ができます。
当然床下の給排水管まで交換できます。
共用部分も同じことでお金をかければかけれるほど、分譲時の状態
まで回復し、資産価値も大幅に上がります。
そのためには、積立金が必要となります。どこまできれいにするかはその
マンションの積立金次第です。
積立金があれば工事費が搾取されるとか、無駄な工事をされるというのは
論外です。
まともな工事ができればのことですが、そのためには住民の知識や情報、
工事に対する認識等が要求されます。
技術的なことはプロに任せますが、住民も基本的なことは勉強すべきです。

[3026: 匿名さん]

>>3024さん
管理費等という表現はだめですね。
管理費と積立金は明確に分けるべきです。
管理費はそこのマンションによって管理の仕方が違うので、高い安いは
当然あります。
管理員が２４時間体制であったり、コンシェルジュがいたり、清掃が
頻繁におこなわれたりで管理費は大きくちがってきます。
大規模修繕工事でも、解放廊下のシートの張替えを行うとか、ベランダの
防水、敷地床面の補修工事とかバリアフリー化を行うとかによっても工事費が
ちがってきます。

[3027: 匿名さん]

>>3021さん
第１回目の大規模修繕工事での工事個所が非常に少ないようですので、
その分の工事費のために積立金が高くなったのと違いますか。
積立金の額は、高いともいえないと思います。

[3028: 匿名さん]

皆さま様々なご意見ありがとうございます。
修繕積立金が23000円上がったところで
、これからはこれ以上は上げずに積立金でやれる範囲での修繕を繰り返していこうというのが住民の総意だそうです。

大規模と小規模のメリットデメリットは勉強してきましたが、小規模はやはり負担も大きいですね。。悩みます。

[3029: 匿名さん]

実務経験のあるマンション管理士に相談されたらどうでしょう。
特に会計報告はチェックした方が良いでしょう。

因みに私のマンションの規約では、管理費等は管理費・修繕積立金・駐車場使用料・専用庭使用料・バルコニー使用料・コインパーキング使用料・集会室等使用料・その他施設使用料　と規定されています。

修繕積立金は特別会計。管理費・駐車場使用料・専用庭使用料・バルコニー使用料・コインパーキング使用料・集会室使用料・その他施設使用料は一般会計（管理費会計とも言う。）で処理します。

一般会計に余剰が生じたときは修繕積立金に繰り入れます。管理費＋修繕積立金２００円/㎡以下ですが資金は豊富で２回目の大規模修膳は充分賄えます。

築２５年、２８戸の法人マンションです。現在剰余金は１。５億円を超えています。

[3030: 匿名さん]

管理費は通常の管理に要する費用に充当されるものです。
使用料は、標準管理規約ではそれらの管理に要する費用を除いた金額は
修繕積立金に充当するとなっていますが、それはそれぞれのマンション
の規約で決めてもいいと思います。
修繕工事は大規模修繕工事だけではありません。
大規模修繕工事は１２年から１３年周期でやられるところが多いと思いますが、
それ以外の大型設備の工事が途中で入ってきますので、その分も含めた長期
修繕計画書の作成が必要となります。
それを基に１個当たり月の必要修繕積立金の額を算出されたらいいと思います。
管理費については、毎年費消されるものです。もし、管理費に余剰が出てきたら
たまった時点で積立金会計に振替ればいいと思いますよ。当然総会決議が必要
となります。

[3031: 匿名さん]

>>3029さん
管理費等として使われているのは、総体をいう場合ですよね。
管理費と修繕積立金、使用料は明確に分けてあると思いますよ。
使用料は一端管理費会計に計上されていると思います。そしてそれらの
管理に要する費用については、管理費会計から支出されます。
その残額については、修繕積立金に振り替えているところが多いとは
思いますが、管理費会計に一部を充当しているところもあるでしょう。
管理費会計に余剰がでたら積立金会計に自動的に振り替えられるものでは
ありません。
いくら振り替えるかは総会の議案として提案し、承認を得なければなりません。
もちろん毎期振り替えるものでもないでしょう。

[3032: 匿名さん]

単なる管理費等の等の説明だけでしょう。

[3033: 深く思考するための投稿]

あるマンションの話。

駐車場利用料の半分は、規約上、修繕積立金に入れることになっています。

管理費会計の残金の一部は、総会での承認を経て、修繕積立金に繰り入れ
してきましたが、近年は有料で見直してもらった長期修繕計画に従って、
管理費のうちの一定額が修繕積立金に振り替えられることになっています。

少しでも多く修繕積立金に、という管理組合の会計のやり方に意見したら、
他の組合員からその場で怒鳴られました。「規約でそうなっている！！」。

はい、確かに。専門業者が手を入れてこのやり方になっているのですから、
単なる組合員がそれと異なる意見を出しても勝てないし間違いもあります。

でもね、専門業者を信じて支持する組合員のみなさんは、今までの会計の
明らかな不整合を、私がいくら指摘し質問しても「守っている」のですよ。
答えない、調べない、応じないでおいて、「規約でそうなっている！！」。

どういうことか分かりますか？　私が何を言いたいのか？

[3034: 匿名さん]

>>3033さん
長期修繕計画の洗い直しをやった結果積立金が不足しているので
資金計画として管理費からの充当がされているのだと思います。
管理費はほとんど毎年支出額が決まっています。
それが毎年管理費が余るということは、もともと管理費の徴収額が
多いのだと思います。
管理費は余るけど積立金は不足しているということではないんでしょうか。
マンションの修繕工事として、どこまでをやるかを検討して、その工事費から
積立金の額を算出すべきです。
おたくのマンションの長期修繕計画書の工事費の金額が正当なものかどうかの
判断をすべきです。
積立金がたりないのか、工事費が余計に計画されているのかも分かりませんので。

[3035: 匿名さん]

標準管理規約では、使用料はそれらの管理に要する費用に充当するほか、
残額は修繕積立金に繰り入れるとなっています。
機械式駐車場でもない限り、駐車場使用料は余ると思いますので、積立金に
充当することにより、１戸当たり月の積立金の額を減らすことができます。
専門業者を信じるとか信じないとかの問題ではないんじゃないですか。
長期修繕計画書自体は、どこのマンションでも２割程度多めに組みます。
それをどう斟酌するかです。
工事は長期修繕計画書を作成した業者がやるわけではないんでしょう。

[3036: 匿名さん]

長期修繕計画書のそれぞれの工事費は、あくまで平均的な工事費で
計画します。
後は、それぞれのマンションのグレードによって材料や仕様、工事個所等
が違ってきますので、それで判断すべきです。
多分、専門業者が作成した長期修繕計画書は、標準的なソフトに則って作成
されていると思います。
それに基づいて資金計画で収入と支出が計画されていると思います。
国交省が計画している望ましい修繕積立金の額としては、１戸あたり月
１７，５００円としています。もちろん専有部分の給排水管の更新工事費は
含まれていません。
この１７，５００円には使用料充当分も含まれています。使用料の充当分が
少なければ、当然積立金の徴収額が大きくなります。

[3037: 匿名さん]

一体修繕積立金の額はいくらなんだろう。

[3038: 匿名さん]

１戸当たり月の必要修繕積立金の額については、諸説ありますが、
一番いいのは、長期修繕計画にやらなければならない工事のすべてを
網羅して、総工事費から各戸の月当たりの積立金の額を算出するやり方が
一番理に適っているのではないでしょうか。

[3039: 匿名さん]

住民の中で何人マンション管理に関心をもって
いるものがいるんだろう。

[3040: 匿名さん]

>>2706　　投稿者です　そして「負けました」　の投稿者です
さて下記のようなマンション管理において過去の常識を覆す判決が下されたことは衝撃でもあります。
私の投稿内容は専有部分について「安心サポートサービス」であり下記判決の内容から考えると総会決議は無効とも受け取れると思いますが、プロの皆様のご意見をお聞かせ願います。今後専有部分について管理費、修繕費からの出費決議が多数提起されることが予想されます。無論全戸（全区分所有者）の賛成であればよいのですが。よろしくお願いします。
総会でいくら説明しても無駄。会場出席者が少ない（20％未満）、議長（理事長）委任、議決権行使賛成が多い。

>マンション全住民電気一括契約　
>管理組合決議は無効 　　　２０１９年３月５日　最高裁判決

>低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で 、最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
＞区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

[3041: 匿名さん]

高圧一括受電に関しては、全員の承認がなければ導入できません。
一人でも未承認者がいれば、共用部分を含めての高圧一括受電は導入できません。
総会決議で承認されてもそれは無効となります。
規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承認を
得なければならないとなっています。

専有部分への管理費、積立金の充当については、総会決議で承認されればオーケーです。
規約改正が絡むものであれば特別決議、それ以外は普通決議でオーケーです。

[3042: 匿名さん]

共用部分だけを一括受電しているマンションは多いと思います。
それを専有部分まで高圧一括受電するのは、総会決議だけではできません。
全員の承認が必要となります。

[3043: 匿名さん]

高圧一括受電に関しては、別スレを参考にされた方が
詳しい内容がわかりますよ。

[3044: 匿名さん]

>>3040さん
２７０６のレスはどこのスレですか？

[3045: 匿名さん]

２７０６の書き込みはこれですよ。

管理費の使用について教えてください
現在専有部分のいくつかを纏めて「安心サポートサービス」として年間契約で１戸につき＊＊＊円/月として管理費から出費しているがこれは管理組合総会での決議は有効なのか教えてください。私は過去３年間一度も利用したことはない。過去３年間の平均利用者率８％弱。管理会社が暴利を得てると思う。

専有部分の個々として管球交換、室内建具の修繕（扉の取ってガタつき修正、他）、水周りのトラブル（蛇口の先から水がボタボタ垂れる修繕、他）、玄関のトラブル（開錠、破錠）、電気設備のトラブル（ＳＷを入れても点かない、コンセントカバーのガタつき修正等）等々。作業時間は３０分以内無料。３０分超えは作業代費支払い。部品交換時は部品代を支払う。
業務内容から判断すると区分所有者の専有部分につき管理組合の総会決議は無効と思いますが実際はどうなんでしょか。よろしくお願いします。

[3046: 匿名さん]

>過去３年間の平均利用者率８％弱
こんなに利用率が低いのであれば解約すべきでしょう。
管理会社経由なんでしょうが、断るのが難しいのでしょう。
修理とかについては、管理組合が優良店を紹介すればいいでしょう。
うちのマンションでも、壁紙交換や畳の交換、網戸の張替え等の場合は
管組合が業者を紹介してますよ。
当然紹介料は取りません。

[3047: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は１３年前後が普通でしょう。

[3048: 3040より]

3046 匿名さん　貴重な情報ありがとうございます。
＞管理会社経由なんでしょうが、断るのが難しいのでしょう。
ご指摘のとうりです。総会の時今は利用者が少ないが将来は増える（高齢者が増える）のでこのまま継続すれば少ない費用で賄えると考えているようです。利用者が増えれば単価アップになるとは思っていないようです。

　総会後自治体関連で公益法人シルバー人材センターで高齢者住宅にワンコイン（１００円、５００円、１０分作業、３０分作業）、他での作業を実施している情報を得ましたので中身を吟味し理事会に提起しようと考えています。管理組合での独自作業店の開発も提起したいと思います。

　私ども同様のサービスを採用している管理組合があればご意見願います。これは会社四季報の株式コメントで多数の加入（数年前）を得て利益を得ていると記載あり。

[3049: 匿名さん]

補修工事会社については、それぞれ工事の種類ごとに
業者をまとめて（各項目ごとに２～３社）一覧にして
各戸配布したらどうでしょう。
その業者については、マンション管理士会やＮＰＯ管理組合連合会に
申し出れば紹介してくれますよ。
例えば、壁紙の張替え業者とかインターホンの補修工事とか畳の張替え等
の業者名と電話番号を記載してあればいいと思います。
パソコンとかが使えれば、近くの業者をネットで検索もできますけどね。

[3050: 匿名さん]

＞3043 匿名さん 　高圧一括受電に関しては、別スレを参考にされた方が 詳しい内容がわかりますよ。

高圧一括受電を実施するか、しないかの 問題ではないです。
マンション全住民電気一括契約の管理組合決議について、最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
　そして区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定 。していると判決した。

この判決を受けて各マンション管理組合は専有部分の修理は基本個人負担となったのか、相変わらず賛成が過半数以上であれば管理費、修繕積立金から出費しているのかをお聞きしている次第です。

[3051: 匿名さん]

まず専用使用権のある共用部分の管理については、基本的には各戸で行うべきです。
ただ、これに関しても規約で、例えばインターホンとか熱感知器の修理に関しては
管理組合の負担で行うと決めればそれに従うべきです。

専有部分の補修、考えられるのが給排水管がありますが、これに関しては総会決議
で決めることができるでしょう。
民法より特別法である区分所有法が優先され、区分所有法より規約が優先されます。
もちろん法に別段の規定がない場合（任意規定）です。

高圧一括受電については、専有部分の契約までを総会決議でやることはできないと
最高裁もいっていますね。
それこそ、規約の変更が一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その
承諾を得なければならないといっています。
専有部分の給排水管の更新工事は、一部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすものでは
ありませんから、区別して考えるべきでしょう。

[3052: 匿名さん]

各戸の玄関ドアの蝶つがいが悪くなったので
交換してくれといってきたので、過去には管理組合として
交換したこともありました。

[3053: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理で、インターホン、熱感知器、ベランダのドレン、
玄関扉の不具合、メールボックスのカギの不具合等の補修をする場合、管理組合が
やっているところはありませんか。

[3054: 匿名さん]

中には、サッシが重くなったので滑車の交換をしている
ところもあるかもしれませんね。
すべて理事会の無知からスタートします。

[3055: 匿名さん]

まさか玄関扉の鍵の交換もしているかもしれませんね。

[3056: 匿名さん]

専有部分の専用使用権のある共用部分の管理を、以前から知らずに
管理組合が補修工事をしていたら、遡って修理をした各戸に返還請求を
してもいいんですが、中古物件として購入した者には請求できません。
それに個人でやらなければならないといったらやらなかったという者も
いるでしょうしね。

[3057: 匿名さん]

そんなことはどこのマンションでもあること。

[3058: 匿名さん]

分譲マンションは規約に規定されていても管理が杜撰だと見えない個所を勝手に工事をされている場合が結構多いです。
特に住民の性質の良否によって顕著である。評判の良い管理会社程気を付けられた法が良いでしょう。

[3059: 匿名さん]

規約に規定されていても管理がずさんという意味が分かりません。
工事をする場合は、理事会が判断して、修繕積立金が絡むものは
総会の承認が必要なんですよね。
発注するのも組合員ですよ。業者がタッチできる分野でありません。
管理会社は工事が伴えば、協力金とかの名目で業者からバックリベート
を取っているので、工事は増やしたいでしょうが。
マンションは工事をすることによってきれいになったり、改善できたり
して快適になるとともに、資産価値もあがります。
理事会によっては、管理会社の話をすぐ受け入れ工事をしようとする
者もいますけどね。

[3060: 匿名さん]

どちらにしても、理事がしっかりしていれば
マンション管理はうまくいきます。

[3061: マンション検討中さん]

過去の収支報告書、修繕履歴、管理費から無駄や暴利食われてるのを診断してくれるとこってありませんか？

[3062: 匿名さん]

簡単な修繕については、合い見積もりや要綱書等もなく、どのメーカーの
どの品番の材料を使っているのかもわからないので、その工事費が高い
とか安いとかの判断は難しいですよ。
修繕履歴や収支報告書でその工事費の判断はできません。

[3063: 匿名さん]

管理会社経由で工事をすれば間違いなくバックリベートというか
協力金がとられます。
それが嫌なら理事会で業者に発注すべきです。総合管理ではなく、
部分管理にするのも一法でしょう。

[3064: マンション比較中さん]

理事会が業者に発注しても管理会社はリベートを取っています。

[3065: 匿名さん]

>>3064さん
理事会が業者を探して発注したのに、管理会社がリベートを
取るんですか。
例えば塗装工事会社にしても数多くありますよ。何もタッチしてないのに
その業者が管理会社にリベートをやることはないでしょう。
工事価格を理事会が交渉した後に、管理会社がその業者に働きかけても
リベートをなんといってもらうんですか。
業者に理事会が発注することさえ管理会社は知らないでしょうからね。
工事をする日になって初めて管理会社はしることになるでしょうからね。

[3066: 匿名さん]

マンション計画修繕施工協会、大規模修繕ビジネスの「闇」を語る
マンション計画修繕施工協会 坂倉徹会長
https://www.reform-online.jp/interview/10546.php

"みかじめ料"を求める管理会社

ましてやですよ、これは大手の管理会社にもあることなんですが、自分は大規模修繕にまったく絡んでいないのに、我々のような工事会社に対して「手数料として契約金額の3％を裏で寄越せ」って言ってくることもあるんですよ。

[3067: 匿名さん]

うちの場合は、業者に対して今回は管理会社経由なしですので、
見積はそれを勘案してだしてくださいと念をおしています。

[3068: 匿名さん]

大手の管理会社にも悪いところはあるとかいう前に
理事会主導でマンション管理をしていないので弊害が
出ていると思います。

[3069: 匿名さん]

管理会社はバッリベートをいくらもらっているとはいわないだろうが、
業者が組合に対してバックリベート分がこれだけ必要だから工事費に
上乗せしてますとはいえないでしょうね。

[3070: 匿名さん]

3061です。中古マンションを購入しました。修繕積立金を払うことに対しては何の疑問はありませんが、小規模なので毎月が高く、きちんと適正、相場な価格で工事が行われているか心配になってしまいました。

[3071: 匿名さん]

>>3070さん
管理費の支出明細については、総会の議案書に経費明細表があると
思いますので、それをみればなんにどれくらいの経費を支出したかは
簡単にわかります。しかし、それをみても補修工事費が高いのか安い
のかの判断はできません。

大規模修繕工事費については、確かに小規模マンションの場合は割高
にはなります。
しかし、極端に変わるわけではありません。
平均的な規模のマンションであれば、大規模修繕工事費は、１戸当たり
１００万円前後でしょうから、それより３０戸から５０戸程度のマンション
であれば、１２０万円程度あればいいと思います。
Ｐ場使用料込みの積立金の額としては、１５，０００円程度あれば普通に
工事はできますよ。
小規模として試算すれば２割増として１８，０００円程度ということになります。

[3072: 匿名さん]

大規模修繕工事のときには、合い見積もりは同じ条件で
取ることが必要なんですが、素人ではそれができません。

[3073: 匿名さん]

エレベーターの基盤の交換日数はどれぐらいかかりますか。
教えてください。

[3074: 匿名さん]

>>3072
例え管理会社が作る金額のみを消した見積りを円も縁もないところへ出した所で平米のみに水増しされてたら？それ位は管理会社も想定に織り込み済みです。

[3075: 匿名さん]

マンションの管理の現場にはあらゆる利権の集団が入り込みます。
大型マンションになればなるほどそこは政争の場です、
適正化法はそれ等を予防する為の法律でしょうが、肝心な管理会社等
が裏社会と結んで心ある組合員を排除している、
管理会社１０９などはその代表的な管理会社です。
頼りにしたいマンション管理士等のだらしなさは目に余ります。

[3076: 匿名さん]

>>3074さん
同じ条件ということは、平米数も同じでなければ意味がありません。
すべて同じ条件での合い見積もりで判断するのです。

[3077: 匿名さん]

>>3075さん
マンションの管理には利権が伴うのは当たり前です。
業者がむらがってくるのも自然の理です。
競争社会ですから。
それを適正に管理していくのが理事会です。
それができなければ、管理会社も利権にあやかりたいので
当然主導権をとろうとします。
これは管理会社の社員としては業績を上げることが当然の
行為ですのでその努力はしなければならないでしょう。
やはり最終的には組合員に責があるのだと思います。
マン管士云々は関係ないのではないですか。

[3078: 矛盾]

>3075 に初心者マークが付いて、>3077 には付かない。

[3079: 匿名さん]

マン管士に対する書き込みが時々ありますが、実際マン管士を
雇って相談とかしたことのあるマンションはありますか。
マン管士に相談する場合は当然報酬が伴います。
このスレでのマン管士や弁護士、建築士等の書き込みは単なる
匿名掲示にすぎません。

[3080: 匿名さん]

マンション管理業界がどの程度まで本当に競争社会になっているのか、怪しい点が多々あります。他社が選ばれるのが見え見えのコンペでも、お付き合い的に大手も参加している選考会とか。発注は管理組合だが、地元企業とのコーディネートはほとんど管理会社なのでしょう。

管理会社を弁護する立場の人は、たいていマンションの「理事会」を重視し、尊重する傾向が認められます。なぜか。理事会主導といっても正真正銘の所有者自治ならいいのですが、会社に組合運営のハンドルがしっかり握られてしまっている場合でも理事会主導にはなるのです。偽装に近いですが、組合員の指摘で直るものでもありません。

マンションは不動産の１部門だけあって、まともなことを言うとすぐ「賠償金だ」とか言われて面倒くさい。よくて大半の組合員、ふつうなら全員が事無かれ主義で、味方なんかしてくれません。組合員を黙らせるに等しいことをしておきながら、黙っていた奴に責任があると主張されるのもよく起こることで、とても厄介ですね。