「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[2981: 匿名さん]

>>2979さん
地震保険は各社の火災保険と一緒でないと単独では掛けられません。
屋上、塀、バルコニー、給排水設備、付属建物も支払い対象になり
ますが、主要構造部（柱、壁、梁等）に該当しない部分のみの損害に
対しては保険金の支払いはありません。

[2982: 匿名さん]

地震保険でいう「主要構造部」とは、建築基準法施行令第1 条第3 号（※）に掲げる構造耐力上主要な部分をいい、損害調査においては、建物の機能を確保する部位で、損害が外観上発生することが多い箇所を着目点としています。
「外壁」は、地震保険の補償対象ではありますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は、「建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるもの」ではない（→主要構造部ではない→着目点ではない）ので、たとえ「外壁」に被害を受けていたとしても物理的損傷割合には算入されません。

※　建築基準法施行令第1条第3号
三　構造耐力上主要な部分　基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう。）で、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいう。

＜参考＞
【地震保険　ご契約のしおり】
http://www.sonpo.or.jp/insurance/commentary/jishin/pdf/reference/jishi...
Ⅱ　損害の認定基準（P.3～8）

地震保険において、居住用建物については主要構造部の損害の程度（「全損」、「大半損」、「小半損」または「一部損」）に応じて支払い保険金の割合が決まっています。
主要構造部の損害割合（％）は、主要構造部の被害の程度（物理的損傷割合）の調査から、地震保険の損害認定処理を迅速・的確・公平に行うために（一般社団法人）日本損害保険協会が制定した「地震保険損害認定基準」に従って認定されます。

鉄筋コンクリート造のマンションにおける「地震保険損害認定基準」は、P.6 に記載されていますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は着目点ではないので、たとえ被害を受けていたとしても物理的損傷割合には影響しません。

【P.6 からの抜粋】
※すべての構造について損傷の最も大きい階に着目します。（ただし、最上階は除く。）
※壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造については、建物の長辺方向、短辺方向のうち損傷の大きい方向がわかる場合には、損傷の大きい方向に着目し、物理的損傷割合の調査を行います。
※ラーメン構造、壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造についてそれぞれ以下の着目点における物理的損傷割合を調査し、認定基準表から損害割合を求め、最も大きいものを部分的被害の損害割合とします。それに建物の沈下・傾斜による損害割合を加えて建物全体の損害割合を求め、損害認定を行います。
〇ラーメン構造：柱（柱はり接合部を含む）、はり
〇壁式構造：外部耐力壁、外部壁ばり
〇壁式プレキャスト構造：外部耐力壁、外部壁ばり、プレキャスト鉛直接合部、プレキャスト水平接合部
〇中高層壁式ラーメン構造：長辺方向は、柱（柱はり接合部を含む）、はり、短辺方向は外部耐力壁、外部壁ばり

[2983: 匿名さん]

保険については、殆どが管理会社が代理店をしている
でしょうから、管理会社を通して保険会社に詳細を
質問すればすぐ答えてくれますよ。
保険会社と代理店は違いますからね。

[2984: 匿名さん]

専門的なことでわからなければ、保険会社に電話なりして
確認するのがいいでしょうね。
匿名掲示板で素人が答えるのには限界がありますから。
個人の判断で処理できる問題でなければ保険会社に確認する
しかありません。
本当に保険の問題で困っているのなら、匿名掲示板に頼らないことです。

[2985: 検討板ユーザーさん]

>>2982 匿名さん

すみませんが、M構造です。それでは、台風による外壁の損傷も含まないのですか。現在、関東地区でも、分譲マンションは保険対応されていますが。

[2986: 検討板ユーザーさん]

>>2982 匿名さん

保険カスタマーではマンションでも、約款に記載されていれば、壁は含むと話していますよ。

このような内容は書かれておりません。
約款に記載されていることが全てではないのでしょうか？？

[2987: 検討板ユーザーさん]

>>2981 匿名さん

地震による保険は加入しておりますね。

[2988: 検討板ユーザーさん]

>>2982 匿名さん
近所のマンションですが、鉄筋コンクリートです。一部損認定されています。。クラックとびび割れ程度です。見た目は変わりませんょ。

[2989: 検討板ユーザーさん]

>>2983 匿名さん

嘘を言う代理店もありますね。

[2990: 匿名さん]

ガラスが台風で割れた場合は、保険の対象になるでしょう。
外壁の損傷と同じですよ。

[2991: 匿名さん]

餅屋は餅屋といいます。
専門的なことは専門家に聞きましょう。

[2992: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分の管理は、基本的には各区分所有者の
責任と負担でやることになっているマンションが多いと思いますが、
それにも関わらず、インターホンの補修工事とか熱感知器の修理、
メールボックスのカギの交換、ベランダのドレンの交換、玄関ドア
の蝶番の交換等をいつの間にか管理組合がやっているマンションは
ありませんか。
意図的にやったのではなく、輪番制の理事だと知らないでやってしまう
こともありますからね。
その場合、過去にわたって返済を請求するにしても、所有者が代わって
いた場合、現在の持ち主に請求することはできませんからね。
どう対応したらいいのでしょうか。

[2993: 匿名さん]

管理組合が専用使用権のある共用部分の補修工事をやれば、
それ以降もやらないわけにはいかないでしょうからね。
いままでは間違っていたので、これからは修理は各戸
の責任と負担でやってくださいといえば、不公平になりますからね。

[2994: 祝！築４０年]

「役員は就任にあたって金品をもらわない旨の誓約書を提出する」との規定を設けるべきだと管理規約・細則等全面改正の際に提案しましたが、すぐ却下されました。工事関係の役職に就くにあたっては「総会」での承認が必須だったところを、「理事会」だけでよいとマンション管理士がこっそり変えていたので、私が見抜いて指摘したら「総会」に戻しました。もし黙っていたら就任のハードルは下がっていたことでしょう。

三回目の大規模修繕を来年に控えて、初回、二回目と同じ設計コンサル会社と理事たちによる会合が、毎月、夜の理事会の前に開かれています。このままいけば、またもや同社の下で数億円の工事。参加している理事たちにとって、これはもう当たり前の路線のようで、他社の検討を求めても聞く耳を持ちません。

私は、このコンサルは当マンションにとって良くないという意見です。数年前にそれを表明したところ、マンション全体（特に管理組合理事会）は逆に「絶対このコンサルを選び続ける」という意思で凝り固まったように見え、理事会も総会もほとんど一糸乱れぬ結果を出し続けています。

それほどにこだわるべき会社でもないと思うんです。「当マンションをよく知ってくれている」「いまさら他社を選択肢に入れている余裕はない」などが、同社を支持する管理組合の古株的住人からよく聞かれた理由です。「その程度の理由なら今後もずっと同社で変更なしになるじゃないですか」と発言しても、知らんぷりされます。

[2995: 祝！４０年のカラクリ]

・・・ということで、要は、組合が契約する企業を選ぶところから理事会活動を始める、ということを絶対にやらない（≒許されない）で、「契約する企業は決まっている」のだから、その上で次の工事をどうするかのこまごました検討に住人が参加しているという話なんですね（笑）

専門業者とべったり癒着したマンションの典型なのだろうと思います。関係を断つための規制がマンション管理法制上ないためにこうなるのでしょうから、実はあちこちに似たようなマンションがあるんじゃないでしょうか。

同社支持を公言する組合員はオオカミのようで貪欲、他の何百人の組合員が本当はどう思っているのか知りませんが、どっちにしろヒツジ。オオカミの前では黙って従うのが当然なので、パーフェクトな組合運営ができます。

[2996: 匿名さん]

役員？専門委員？は金品をもらわない旨の誓約書を提出する規定を
設ける？
そんなことを決めなければならないほとせ、役員は業者から金品を
もらっているんですか。また、その証拠はあるんですか。

問題提起している方のマンションは、おそらくデベ系の管理会社に
管理を委託しているんでしょう。
親会社が建設会社等にある管理会社であれば、当然そこに工事は委託
したくなるでしようし、それをやらないと親会社ににらまれるので
管理会社の上司も工事の受注に対しては必至なんです。
工事業者とべったりというより、そこ以外には検討対象が許されないの
でしょう。

この問題を解決するには、開拓者が理事のメンバーにならなければ前
にすすみません。
同調者を誘って、仲間をできるだけ多くしてまず理事のメンバーに
なれるよう努力してください。

[2997: 匿名さん]

自分たちのマンションなんだから、好きなように住民が
住民のための管理ができないのかね。
管理会社や業者にはお金を払って委託するんでしょう。
マンションの住民はお客様ですよ。
マーケッティングの基本がわかっていないですね。

[2998: 匿名さん]

兎角デベ系の管理会社に管理を委託するのはやっかいだ。

[2999: デベ系の住人]

私のマンションの管理組合は、腹話術のオンパレードじゃないかと感じる時がよくあります。手軽に遂行できてアシもつかない腹話術は、ワル企みをする人たちには便利な道具です。組合員への案内文書や総会議案書などのフォーマットは管理会社作成ですでにできていて、理事長の氏名だけが期ごとに変わるといった感じです。

こんな（ある意味で些細な、また別の意味で重大な）こと１つさえ、改善できずに８年です。一時は組合の役員の名と押印のもとに管理員がほぼすべて書いていたと推測されます。いわゆる文責は組合員で、アイデアと文面は別人が無責任に展開でき、疑う人が出てきたら黙秘かウソをつき通せば問題なし。

さらに恐ろしいのは、それでもめげずに質問し続けたりすると、「迷惑」呼ばわりされ、あげくの果てに「組合員の名誉を傷つけた」と理事会で言われ始めることです。正確には、理事会より先に管理事務所にてそんな動きが準備される。

[3000: 匿名さん]

議事録や総会の議案書のたたき台は管理会社が作成しますが、
そのときは理事長と細かな打ち合わせが必要で、出来上がったもの
は理事会で再検討して最終の修正をするのが普通ですよ。
管理会社に理事会がなめられているんですよ。
どうせ何もわからないのですべて管理会社が作成しますというスタンス
なんでしょう。